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标题: 想问问关于投资商业仓库的事。求大神进！！！ [打印本页]

作者: roger3681 时间: 2017-1-12 11:01:19 标题: 想问问关于投资商业仓库的事。求大神进！！！

本人有想法投资商业仓库，请问大神们要注意哪些？我知道地税会高很多。然后就是投资回报率，大部分写的6% 到9% 是不是越高越好。只要投资回报率高于贷款利息是不是就可以了。现在房价上不去了，投资商业房屋是不是个相对比较好的选择。求洞大神耽误你们的时间解答一下，越详细越好，十分感谢。

作者: rzrljb 时间: 2017-1-12 11:36:22

据说，商业地产回报是高，但是也可能长时间租不出去，空置率也高，租出去后钱不少就怕租不出去，看你怎么想了，最近看据说投资度假屋回报不错，因为新西兰旅游挺火的，能出租自己也能住，旺季租金蛮高的，空置期自己也能利用。

作者: RichardBeijing 时间: 2017-1-12 11:53:10

主要是看你能不能租出去，这是关键。空置率是个大问题。

作者: mimisa 时间: 2017-1-12 12:24:16

买一个就知道了，比房子便宜

作者: 浪浊之烟 时间: 2017-1-12 19:12:34

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 八宝菜 时间: 2017-1-14 19:45:16

你的回报目标是多少？商业地产对地段要求比住在更深，住宅是硬需求，看人口流入即可，但商业非硬需求需求。长期看风险大

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2017-1-15 21:28:20

你要有自用需求投一个还行。纯投资有风险同样也有回报。我认识不少都是先自用，然后慢慢投再。这样可能会有比较深的领悟

作者: clam 时间: 2017-1-15 23:03:18

commercial 是high risk high return
沒7% 的話基本上買不過

PS 我有幾套commmercial, 還好喇.

作者: roger3681 时间: 2017-1-17 20:46:37

clam 发表于 2017-1-15 23:03
commercial 是high risk high return
沒7% 的話基本上買不過

请问好租吗，有没有续不上租金自己掏钱补的情况，有的话最长多久？

作者: clam 时间: 2017-1-17 22:21:14

我沒有買過倉庫, 我買的是retail shop.
據說南區的倉庫好租
我大約有8個店面 (幾個店一個ttle), 有些後面還有residential unit, 可以說任何時間都有一個是vacant 的, 但是還好啦... 拉上補下, 單一個倉庫的話不敢想像

PS 好像沒自己貼錢mortgage, 畢竟買得早.

作者: roger3681 时间: 2017-1-18 00:00:48

clam 发表于 2017-1-17 22:21
我沒有買過倉庫, 我買的是retail shop.
據說南區的倉庫好租
我大約有8個店面 (幾個店一個ttle), 有些後面還 ...

您这是熬出头了。

作者: zhong5487 时间: 2022-5-1 16:25:38

猩猩都叫兽发表于 2017-1-15 20:28
你要有自用需求投一个还行。纯投资有风险同样也有回报。我认识不少都是先自用，然后慢慢投再。这样可能会有 ...

几年前的帖子，现在商业仓库都起来了，又是一个高攀不起的玩意儿了

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2022-5-2 18:24:38

zhong5487 发表于 2022-5-1 15:25
几年前的帖子，现在商业仓库都起来了，又是一个高攀不起的玩意儿了

啥时买都觉得回报一般（参考当时利率）。我买的时候也是自用先，后期换了大的后出租觉得还行也。不过按市场价不是买价算的话，回报也不是很高，好过民宅了，不过空租期有点可怕。仓库还好可能，零售我认识的一个朋友前些年市场好的时候一下买进4个（一个title的）总租金30多万一年，花了500多万。。。疫情封城开始租客陆续走了3个，还有个没走的也不能稳定给房租。。。。他还要还贷款，卖的话那时也没人接手（或者价格对折可能）。。。实惨，卖了自住好房去补窟窿，自住房也没卖好价20年中卖的，后来才陆续低租金租出去了（比他几年前买时租金低）。。。反正很惨痛了。。

作者: 新马甸甸 时间: 2022-5-2 19:12:23

看地段，10年前买了一个带地的仓库在南区，河边岸有些塌据说council给负责修，前段时间收到cv现在增值差不多10倍。自用，非常方便。应该是不愁租的，因为经常有纸条/名片在大门那里问能不能租出去做车行或者货运公司停卡车。。还经常有中介问要不要卖。上面有出租屋买的时候就带有租客的一直到现在。当时租金就够还贷款了。

买这个之前一直是想租个仓库的，因为我们算是比较‘干净’的生意，Penrose那边很多仓库很愿意租给我们，看了一圈深深感觉这种没地的仓库空租期有些愁人。

现在再想买个位置方便更大地的感觉已经买不起了，错过了投资好时期。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-5-2 20:49:52

有租金的看是不是租客现金流稳当，不稳当就砍。。。空租的砍。。。砍到cv以下。。。

补充内容 (2022-5-2 19:50):
腰斩cv也不是不可能。。。

补充内容 (2022-5-2 19:51):
地税啥的过高的连碰都别碰，一年收你个2万地税的，让开发商去谈。。。这些都关乎于租客好不好找。。。还有就是里面防火通风都齐全。。。

补充内容 (2022-5-2 19:51):
要不安一次不要你个20万跑不了。。。

作者: zhong5487 时间: 2022-5-3 10:11:43

我真不是孙红雷发表于 2022-5-2 19:49
有租金的看是不是租客现金流稳当，不稳当就砍。。。空租的砍。。。砍到cv以下。。。

补充内容 (2022-5-2 1 ...

最近主要是带free hold地的仓库贵,特别有租约的，屋况好，靠近高速那种都不便宜

卖不掉租不掉的主要是retail shops,办公楼那些,light and heavey industry 仓库都还不错

作者: zhong5487 时间: 2022-5-3 10:14:23

新马甸甸发表于 2022-5-2 18:12
看地段，10年前买了一个带地的仓库在南区，河边岸有些塌据说council给负责修，前段时间收到cv现在增值差不 ...

10倍，那买的时候应该很便宜，20万左右那种吧，我认得最近有人买的中区靠近20号高速仓库，800多地，面积600左右是260万买的，有租金，好像是12万还不多少的

作者: 新马甸甸 时间: 2022-5-3 16:19:09

zhong5487 发表于 2022-5-3 09:14
10倍，那买的时候应该很便宜，20万左右那种吧，我认得最近有人买的中区靠近20号高速仓库，800多地，面积6 ...

40初买的，当时有点水土滑坡的问题，仓库也老旧，但是带出租房，地2千多平，近高速，位置不错。

卖家在海外着急出手。

搬进去后不久加速水土流失的一颗非常大的树居然自己倒了，council拉走。之后情况好了很多，也就一直没有处理。

作者: zhong5487 时间: 2022-5-3 17:29:50

新马甸甸发表于 2022-5-3 15:19
40初买的，当时有点水土滑坡的问题，仓库也老旧，但是带出租房，地2千多平，近高速，位置不错。

卖家在 ...

那确实是很好的投资，没有见过10年前的投资可以翻10倍的，最多见过5倍的

作者: kickasskid 时间: 2022-5-3 17:59:55

商业仓库还是相当抢手的比商业Office和retail目前状况好太多了空置率相当低了之前开店的都转线上了这两年仓库都涨起来了能买到回报率7%以上的很少

作者: zhong5487 时间: 2022-5-3 18:01:50

kickasskid 发表于 2022-5-3 16:59
商业仓库还是相当抢手的比商业Office和retail目前状况好太多了空置率相当低了之前开店的都转线上了这两 ...

目前仓库价格比去年涨了很多吗？我稍微看了一下，就是不知道大盘都在跌的趋势下，仓库价格是不是也就那样了。涨不动了

作者: Jan90 时间: 2022-5-3 18:33:08

新马甸甸发表于 2022-5-2 18:12
看地段，10年前买了一个带地的仓库在南区，河边岸有些塌据说council给负责修，前段时间收到cv现在增值差不 ...

前辈厉害，为什么不租出去呢

作者: 新马甸甸 时间: 2022-5-3 20:35:19

Jan90 发表于 2022-5-3 17:33
前辈厉害，为什么不租出去呢

我们买来是自己用的，yard和仓库自己用，现在面积还有些不够。

上面有个2房的房子，买的时候自带租客，也不清楚租了多久了，租客有些黑社会背景，已经把房子内部结构改的面目全非了，好在租金一直稳定，当时够用来付房贷的。这么多年也一直没有给他们涨过房租。

前年疫情刚开始想着估计经济不景气以为仓库价格会降低，想再买个3000-5000平大地的仓库，发现很少有上市卖的，而且价格已经高的买不起了，目前阶段估计买了也不会有之前那样的增值了。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-5-3 20:54:07

新马甸甸发表于 2022-5-3 19:35
我们买来是自己用的，yard和仓库自己用，现在面积还有些不够。

上面有个2房的房子，买的时候自带租客， ...

最近mt albert955 那个蔡林楠building在卖。。。问了一嘴，要1500万。。。立马果断放弃。。。5个店铺里面一年才39万租金。。。不到3%的回报，就是地大。。。想着能6,7百万干下来。。。年轻幼稚了。。。就是个放上来玩票的。。。

作者: 无色咖啡 时间: 2022-5-3 21:03:34

商业building还涉及到一个building warrant of fitness. 里面涉及了防火，电梯，地震结果的检测。这个每年的花费大概在2000-3000刀左右，如果遇到building code改了，就要升级。

作者: 新马甸甸 时间: 2022-5-3 21:06:38

我真不是孙红雷发表于 2022-5-3 19:54
最近mt albert955 那个蔡林楠building在卖。。。问了一嘴，要1500万。。。立马果断放弃。。。5个店铺里面 ...

我们当时买的时候是自用，急需，没想到投资之类的这些。

几年后街对面有印度人想把他连在一起的3个独立物业连地带房带office一起卖给我们250万左右，当时还嫌贵没买，现在想想真是要骂自己无知啊。

现在再想买这么大地的只能往郊区跑了，还不一定买的到，只有出租的很少有卖的，而且价格已经承担不起了。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-5-3 21:09:41

无色咖啡发表于 2022-5-3 20:03
商业building还涉及到一个building warrant of fitness. 里面涉及了防火，电梯，地震结果的检测。这个每年 ...

细节很多。。。如果商铺有double door电动门都要每年过wof

作者: roger3681 时间: 2022-7-2 22:43:20

我的贴怎么被挖坟了？17年买完了，到现在，涨爆了。。。。。幸亏当年买了，要不然我现在后悔死。

作者: roger3681 时间: 2022-7-2 22:45:30

zhong5487 发表于 2022-5-1 15:25
几年前的帖子，现在商业仓库都起来了，又是一个高攀不起的玩意儿了

感谢挖坟，我17买了，现在涨起来了。。。哈哈哈哈哈哈

作者: 我要买车 时间: 2022-7-3 09:51:48

roger3681 发表于 2022-7-2 21:45
感谢挖坟，我17买了，现在涨起来了。。。哈哈哈哈哈哈

今年五一把你从坟里刨出来了，这正慢慢回填呢，你这突然自己坐起来了，太吓人了，哈哈哈

作者: AsiaTelkom 时间: 2022-7-3 10:50:31

商业地产的问题在于有可能2-3年都空租我这边街上的3间店铺，真的租了2-3年了。。。。

完全没人租唯一有一次还是政府可怜他们，租了几天当投票选举点

作者: take-away 时间: 2022-7-3 11:01:17

发表于 2022-7-3 09:55
2018年初入手商铺
2022年中出手
增幅57.78%

2017年末入手南区大地破房
2021年末出手
增幅108%
还是南区大地破房胜出

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