新西兰天维网社区

标题: 个人对奥克兰整个地产一些不一样的拙见，希望各位前辈指正 [打印本页]
作者: bybyby    时间: 2016-12-31 22:44:58     标题: 个人对奥克兰整个地产一些不一样的拙见，希望各位前辈指正

对奥克兰地产市场的一些看法 希望各位前辈纠正。

以下仅为个人的一些观点

1 关于土地
很多同学可能认为地大是王道，在这里我有一些不一样的观点。之前和一位国内资深银行系统专家（从事房地产信贷多年）讨论过，整个新西兰拥有大片rural的土地还未释放（根据人口增长，土地所有权等因素）土地不像国内属于短缺状态，事实是土地储备还很足  所以地大的房产需要重新评估，地大的房产真正的价值可能在于买来以后二次开发的潜力（分割出售，或分割加建，推倒再开发等）. 拿现在unitary plan来举例，single housing zone 里 500平方的地房产与600～700平方的土地房产，个人认为没有本质区别，最后的卖价取决于屋况，位置等等，后花园的大小那就看买家个人喜好了，有时大片草地房产不如小片打理的精致后花园房产来的要价高！再举例投资房，同一地理位置 不可分割为前提 地大除了地税开销更高以外 可能并无其他优势，真正关系到租金的因素 可能为屋况等. 如果考虑再出售，还是不可分割为前提，那么尽量选择屋况容易保养维护的房产.所以个人认为地大并不一定是王道！以此作进一步探讨，房产的真正价值（在不可分割前提下） 依次为 位置（治安 学区等）； 屋况；土地大小！以上是小弟对新西兰房产土地方面的一些愚见！

2 关于市场发展
纵观祖国地产蓬勃发展几十年再反过头看现今新西兰地产发展，个人认为如果拿人一生作为比喻，新西兰地产业刚到30岁的阶段，很多土地规划尚属于模糊阶段，unitary plan的推行就是一个土地改革的进程，土地再分配 ，重新定义！记得几十年前 新西兰当时极多分割的土地盖新房变成了crosslease title 因为当时土地政策的原因！所以今后crosslease title 势必也会进行一些改革方案！ 所以新西兰地产业还大有可为，只要持续良性发展，长期来看市场空间还会很大！

3 关于房屋
大部分人不会选择plaster的房屋，个人认为plaster房屋主要问题不是材料 而是当时针对这种材料制定的整个房屋设计不合理，并且新西兰对plaster材料没有针对当地气候重新制定标准（例如 plaster外墙材料的设计需求以及材料本身的指标要求）. 如果隔壁400平米土地要价70万，而plaster房屋加650平米地要价72万 个人认为还是可以考虑购入，长期维护出租或直接recladding那就看个人决定了，但如果入手plaster房屋 building report一定要做 要了解屋况，比如是否购入后需要立即重新维修或recladding 这类问题必须心中有数，准备充足） ； 那weatherboard房屋就一定好么？个人认为 房屋本身除了看外墙，更需要看地基种类以及当时房屋施工质量！几十年前 奥克兰很多木质框架地基，根据奥克兰气候 土地常年潮湿 木质地基常年不见阳光，潮气容易渗透到墙里 加快房屋老化！买的时候重新翻修过 可能五年过后又要重新翻修！所以大家可能更需要好好评估！

以上均为个人拙见，语言混乱，逻辑不清 请各位老师前辈看官见谅，以及给予及时纠正！本人不是专家，所以欢迎拍砖！献丑了！这一贴也算抛砖引玉，希望大神们加以讨论！

也祝各位新的一年，要啥有啥，事事顺利，财源滚滚来！
作者: bybyby    时间: 2016-12-31 22:46:43

板个凳先。。。。。。。。。。。。
作者: talor    时间: 2016-12-31 22:50:39

我是板凳。
楼上应为沙发。
作者: bybyby    时间: 2016-12-31 22:51:54

talor 发表于 2016-12-31 21:50
板凳！
楼上应为沙发

预祝happy new year！
作者: 巴依老爷    时间: 2016-12-31 22:54:29

市场价格总是偏离商品的实际价值
而我们编造了太多故事去赋予这个特殊的商品太多太多不切实际的噱头去增加它的市场价格
每一个编造故事和听故事的人都沉浸在其中不能自拔

因为每一个人都是受益者～
真的？
嘿嘿
作者: bybyby    时间: 2016-12-31 22:58:28

巴依老爷 发表于 2016-12-31 21:54
市场价格总是偏离商品的实际价值
而我们编造了太多故事去赋予这个特殊的商品太多太多不切实际的噱头去增加 ...

房屋来说 几十年进程的 capital gain，以及出租的cash flow，已经不再是普通商品了，变成了金融产品。。。畸形却又现实。。。。
作者: 巴依老爷    时间: 2016-12-31 23:03:00

bybyby 发表于 2016-12-31 21:58
房屋来说 几十年进程的 capital gain，以及出租的cash flow，已经不再是普通商品了，变成了金融产品。。 ...

“变成了金融产品”
精辟
金融衍生品～
我就喜欢看人玩金融工具，太刺激啦～

作者: talor    时间: 2016-12-31 23:03:12

楼主辛苦码了这么多字，先赞一个。
不过，个人不同意楼主观点。
1. 关于土地
目前确实还有很多土地储备，但是楼主忽略了一个重要的因素：土地的位置。远郊区还有大片的土地可以开发，但是这些地方生活不便、交通不便、上学不便，要等到以后开发完善还需要很长的时间。因此，在好位置的大地永远是稀缺资源。
当然，喜欢纯大地、lifestyle 的朋友另说。
2. 关于市场发展
每个国家有自己的发展规律，拿中国的市场情况类比NZ完全没有意义。举个例子：北京的房价从2000年到今天几乎涨了15倍。奥克兰虽然也涨了很多，但是绝对不能跟北京比。NZ的人口规模（400W Vs 14亿）、社会制度（自由流动 Vs. 户口控制）等等跟中国差别太大了，不能这么类比。
3. 关于Plaster
相信你身边每个人都说过“不要买Plaster的房子”。事实就是这样的，Plaster房子在出手的时候非常麻烦，如果不是专业人士的话，很容易套进去。即使你自己换外墙，如果不是圈内人的话，也很容易掉进去。所以，随大流是没错的。

另外多说一句：感叹号用于表达强烈的思想，不能替代句号，谢谢。
新年快乐！
作者: Jimmy1025    时间: 2016-12-31 23:05:58

1 关于土地
location, location! Location!!

2关于市场发展
请用粤语读：各个国家有各个国家尬国歌！
翻译过来的意思是：长期来看祖国和新西兰没有可比性，都可以说长期看市场空间很大，但是新西兰市场小，很受国际外围因素影响，资金像小鸟，哪里安全往哪里飞而已，另外就是商品供需而已。

3关于房屋
case by case
经过了长期的实践和康嫂买的教训，慢慢会沉淀下来一套行之有效的方法，毕竟洋大人擅长的是发现漏洞堵住漏洞然后系统化和规章化，所以房屋的建造质量只会越来越严格和越来越好....

最后祝大家新年快乐，新年万事顺利！
作者: bybyby    时间: 2016-12-31 23:16:07

talor 发表于 2016-12-31 22:03
楼主辛苦码了这么多字，先赞一个。
不过，个人不同意楼主观点。
1. 关于土地

是的，位置是王道，至于抵达小 假设都不能分割，那就看整体房屋的素质了，相同位置来说土地大小也不一定哪个更好，按需购买。  还有我没有拿国内作比较，从小语文体育老师教的，让各位误会，只是觉得新西兰地产今后还有很多路要走。第三嘛，case by case吧  我倒是任何种类房产都没偏好也没特别排斥。 不过您这么晚这么诚恳的回复 实在感激。感谢纠正和指导
作者: rzrljb    时间: 2016-12-31 23:17:34

主要是新西兰基础建设不给力，外围的位置很长时间内比不上中心的位置
作者: 浪浊之烟    时间: 2016-12-31 23:36:15

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: bybyby    时间: 2016-12-31 23:40:09

浪浊之烟 发表于 2016-12-31 22:36
第一条内容里就互相矛盾~~~~

是么？哈哈 语文不好 请赐教哈 谢谢
作者: NewLynnHse    时间: 2017-1-1 00:18:24

没看懂，不过如果是原创的话，我会给你加精鼓励鼓励
作者: 轩辕剑仙    时间: 2017-1-1 00:22:08

先不说文章内容，楼主我觉得你最好把感叹号改掉，多用感叹号会让你的文章学术性大大降低
作者: bybyby    时间: 2017-1-1 00:23:13

NewLynnHse 发表于 2016-12-31 23:18
没看懂，不过如果是原创的话，我会给你加精鼓励鼓励

谢谢版主 是原创啊。。。东拼西凑的一些观点，还不成系统 见笑了。 新年快乐！
作者: NewLynnHse    时间: 2017-1-1 00:25:01

bybyby 发表于 2017-1-1 00:23
谢谢版主 是原创啊。。。东拼西凑的一些观点，还不成系统 见笑了。 新年快乐！ ...

8客气，新年快乐哈
作者: bybyby    时间: 2017-1-1 00:30:30

轩辕剑仙 发表于 2016-12-31 23:22
先不说文章内容，楼主我觉得你最好把感叹号改掉，多用感叹号会让你的文章学术性大大降低 ...

谢谢指正，我会改正。新年快乐！
作者: love_3_month    时间: 2017-1-1 06:35:30

第一点很有道理，但不全面

在没有分割可能得情况下，地的大小其实不是最重要的因素，这个没错

其他因素一致的话，（位置，朝向，坡度等等），地大还是稍微更值钱一点，但不如屋子的具体情况更重要。很多人一昧的追求大地，不一定最优。。

但是，就趋势来说，地大的话，“今后”政策变化而变成可以分割的可能性更大，所以存在额外的溢价，但这个可能要等个十年20年的

所以如果投资的话，一样的屋子类似的房租收入，地大的话买入成本高，地税成本高，对投资者资金要求高，但长期来看，如果真的变成可以分割了，回报率高出很多。
作者: bybyby    时间: 2017-1-1 09:05:15

love_3_month 发表于 2017-1-1 05:35
第一点很有道理，但不全面

在没有分割可能得情况下，地的大小其实不是最重要的因素，这个没错

是的是的 我还是没有考虑后期规划变化可能带来的红利 您比我更全面.感谢！
作者: 陌生的香港人    时间: 2017-1-1 10:56:39

本帖最后由 陌生的香港人 于 2017-1-1 11:50 编辑

從來對這些房市怎樣怎樣的帖沒有太大興趣 不過既然樓主又從規劃/Unitary Plan 的角度說奧克蘭房市 姑且說幾句

首先 不是不同意樓主說地大不一定是王道的說法 只是覺得樓主只是拿single housing zone 來做比喻有點以偏概全 當然對single house zone 的情況確實是這樣 但如果是在mixed housing zones 那地大點則絕對是種優勢 例如雖然話說現在mixed housing zones 都不再有密度管制 但也不代表你真的可以起多少就多少 當中還要有很多新規定例如房子的採光/outlook 等的管制要遵守  如果不達標council 一樣可以不批准申請 所以地大點可以比較容易符合這些規定 甚至可能能多建一兩間  對發展/從而是房價還是有幫助的 所以主要還得看 land use zoning

還有樓主提到他的銀行界朋友推論說的rural zone 的土地可以發展云云 這就反映出其專業的一點局限性 （做房地产信贷的恐怕不一定懂城市規劃）要知道雖然奧克蘭土地多 其實以其才兩百萬人口不到的小城市而言 以國內標準也根本不可能說是不夠地 只是兩地之間的城市發展思維差異實在太大 奧克蘭（甚至整個西方世界各城市）強調的是居住環境的amenity  而郊區則注重大自然和城鄉特色的維護  避免市區沒管制的過度擴張 （所謂的urban sprawl）  所以對郊區的發展限制也非常多  對釋放郊區土地來發展哪怕它是Future Urban Zone 也是不容易 你朋友所謂的郊區地多就代表土地供應不是問題恐怕是有點將問題簡單化 這就像說天空的空間本身是無限的 理論上你要建一百層也可以  但人家政府就是要限高 只能最多建8米 道理一樣  

第二 樓主說 ”纵观祖国地产蓬勃发展几十年再反过头看现今新西兰地产发展，个人认为如果拿人一生作为比喻，新西兰地产业刚到30岁的阶段，很多土地规划尚属于模糊阶段，unitary plan的推行就是一个土地改革的进程，土地再分配 ，重新定义“  -  這個說法有點說到好像國內的地產/規劃方面非常成熟 而新西蘭則是剛起步的青年一樣 當然對土地投資的熱愛程度 新西蘭人當然看來不及新華人移民  但新西蘭屬於萬惡的資本主義世界  土地買賣從來放任自由 由十九世紀立國開始已經是如此  如果又拿規劃來說是恐怕也是相反  要知道新西蘭自1926年開始就有其第一部城市規劃法 (Town and Country Planning Act 1926)  而中國則是在上世紀80年代初改革開放後才引入土地分區規劃管理制度  而到1990年初建設部才出台第一套城市規劃編制方法... 所以怎麼能說新西蘭在這方面還是30歲而國內則好像很先進呢？ 換轉說才差不多

再說國內普通民眾買賣的大部分只是apartment 單位 而土地則是一般是非有一定政府關係的大開發商的天下 但最後土地則始終是屬於黨和政府的 而新西蘭你要是公民（之前甚至不是公民也可以 現在也一樣嗎好像？這個我就不清楚了）又有錢的話 地可以大塊大塊的地來買 產權則永遠是你的 普通開發商也基本不用和政府有什麼瓜葛 只要按照規定設計開發就可以了  - 這本身兩者情況就完全不一樣

最後就 Unitary  Plan 而言 你可以說它是一個奧克蘭城市發展方向的大革新 (由之前的粗放型到集約式高密度發展 )  但說它還是什麼 “土地规划尚属于模糊阶段” 則有點搞笑了 要知道在unitary plan 之前 或者2010年 Auckland Council 成立之前 奧克蘭原來有7個不同地方政府管轄 每區本身都有自己一套發展規章 (District Plans)  其內容和規定本身就非常成熟清楚  一點模糊性都沒有  現在unitary plan 只是將這些7套不同規定合而為一  而政府也希望用這個機會就土地集約化這個為了可持續發展的大方向（再加上可負擔房屋的概念 其實很大程度也是因為華人...）落實而已 又何以會是“模糊階段”呢？
作者: oplwy    时间: 2017-1-1 11:44:19

不管怎么说。我还是觉得地大很重要的。    政策总是会变的。  现在不能分。以后谁也说不清楚
以前北岸一块300的卖75万。当时 西区 te atatu这边不能分割的 带砖瓦房三房一厅60万 800多地
现在呢？
作者: bybyby    时间: 2017-1-1 12:40:12

陌生的香港人 发表于 2017-1-1 09:56
從來對這些房市怎樣怎樣的帖沒有太大興趣 不過既然樓主又從規劃/Unitary Plan 的角度說奧克蘭房市 姑且說幾 ...

感谢您指正和回复。
我当中有些观点可能让人有些误会抱歉啊。
1，我仅以single housing zone 举例而已，任何zone都是一样的，现阶段不可分割前提，房屋价值不取决于地稍大个十几或三四十平方，特例除外，土地面积相差过大也不讨论，毕竟都有例外嘛。但您说到的日后再开发的时候土地稍大再开发的潜力就大我很赞同，感谢这点你对我的纠正和补充。
2，我同样认为中国地产在“30岁”阶段甚至更年轻，同样还有很多路要走。国内是一次性出让70年，西方则是每年收取地税，费用会随着土地增值递增。虽然名头完全不一样，本质对于老百姓而言就是缴纳费用。国内70年产权一事也可能会存在变革。下次咱们可以继续讨论，这次不深入啦。
3，从您的回复内容，可见您比我专业的多，实在感谢赐教，对我有一些启发。
4，总之我的观点是，就从投资或自住而言，不盲目跟从坊间谣传，选取自己能力范围内的，切合自己规划的房产为宜，按需选购。
作者: bybyby    时间: 2017-1-1 12:50:25

oplwy 发表于 2017-1-1 10:44
不管怎么说。我还是觉得地大很重要的。    政策总是会变的。  现在不能分。以后谁也说不清楚
以前北岸一块3 ...

是的是的，但这种也属于押宝，谁知未来城市规划又会如何呢，也许1000平方地给你盖10层楼也说不定是么？ 在十一月市场逐渐冷清的时候，有一处kingsland的房产 400平米地的四室房子拍了230多万  relab和homes的估价最高都不超过210，也挺有意思。因为房屋设计感很好，品质很高。房屋有时回归住宿本质反而在拍卖会会收到不错的效果。
感谢您的回复，谢谢！：）
作者: oplwy    时间: 2017-1-1 14:54:42

本帖最后由 oplwy 于 2017-1-1 15:15 编辑
bybyby 发表于 2017-1-1 12:50
是的是的，但这种也属于押宝，谁知未来城市规划又会如何呢，也许1000平方地给你盖10层楼也说不定是么？  ...

政策总会变。人口密度越来越大。新区的地分割也很难分到700以上了。
你也别光看他卖了多少。你还的看他买回来的时候是多少。 回报率能有多少啊
比如75+30。卖150万
60+15+30 卖80+90 就算暂时分不了 也不会很难出手 价格也不会差
除非那块地有特别隐患 周围环境有特别隐患

那就变成那块地除了地大，就一无是处了。我也没什么好说了。。
作者: 紫鹤    时间: 2017-1-1 18:13:02

支持bybyby(Buy buy buy)同学的原创
作者: bybyby    时间: 2017-1-1 19:17:27

紫鹤 发表于 2017-1-1 17:13
支持bybyby(Buy buy buy)同学的原创

谢谢谢谢哈
作者: 只爱有缘    时间: 2017-1-2 10:47:13

第一条说的很诚恳。赞一个。

不过最近大家都在抛盘。

哎呀呀。。。。

时间到一点了？？？
作者: lovelg    时间: 2017-1-2 18:13:25

土地的规划一直都会变。随着时间的推移，密度也会越来越高。有些自然条件的限制也会随时间变化。比如以前大树不能砍，到现在除了少数不能，其他都能砍。唯一不变的是土地的大小。长期持有增值的还是土地价值。当然有些涨的快，有些比较慢，有些涨的多，有些涨的少。

投资眼光只占很小比重，最重要的还是时机。理论上来说人的一辈子也就3次机会。抓住一次就进中产阶层。过去的几年已经证明，房产投资并不需要专用知识。就是这个时机对了。当然有专用知识的会赚更多。
作者: 阿海    时间: 2017-1-2 18:32:18

大地当然好，问题是租金回报低，大多中层阶级的难抗得住，也不容易更最大化利用杠杆去买更多房产。

等房产到了一定数量了，收入上去了，就可以买大地开发，并且建好后出租。用新的租金累计继续开发出租。

中间也可以建些卖些做现金流，但能hold住的长远才是王道。

现金流（工作/生意 + 租金） 和投资buy and hold要双把握好，才能越走越多，越做越大。
作者: bybyby    时间: 2017-1-2 18:40:26

lovelg 发表于 2017-1-2 17:13
土地的规划一直都会变。随着时间的推移，密度也会越来越高。有些自然条件的限制也会随时间变化。比如以前大 ...

是的 所以纵观几十年 房产是最不该变成金融产品的商品，事与愿违啊。
所以要以投资的眼光和发展的眼光看待投资性房产，千万不可想投机啊。
感谢回复哈
作者: bybyby    时间: 2017-1-2 18:48:10

阿海 发表于 2017-1-2 17:32
大地当然好，问题是租金回报低，大多中层阶级的难抗得住，也不容易更最大化利用杠杆去买更多房产。

等房产 ...

是啊 其实您的一些单元房翻新的投资手段，也印证了在不同投资金额区间，有不一样游戏规则。屋况有时候也能带来可观经济效益
作者: 阿海    时间: 2017-1-2 19:05:23

bybyby 发表于 2017-1-2 18:48
是啊 其实您的一些单元房翻新的投资手段，也印证了在不同投资金额区间，有不一样游戏规则。屋况有时候也 ...

学问就在于怎样按照投资者自己的经济状况，找到并执行最大利用和最大得益的方式去投资。
作者: winny    时间: 2017-1-3 23:02:53

         嗯，各抒己见
作者: 小二儿    时间: 2017-1-5 15:23:43

你看你就是来不久的，带有浓烈的国产气息，资本国家和社会主义是不一样的，互相看不懂
作者: bybyby    时间: 2017-1-6 03:46:03

小二儿 发表于 2017-1-5 14:23
你看你就是来不久的，带有浓烈的国产气息，资本国家和社会主义是不一样的，互相看不懂 ...

我来了十四年了 后面几年经常往返国内和纽 所以谈谈观点而已。
作者: 0222999999    时间: 2017-1-6 10:01:30

很喜欢搂主的态度, 谦虚有礼. 现在用这种态度在网上说话的人不多.

但就观点而言, 很难赞同. 我跟某个人有一定的观点差距是常有的事,但完全不赞同一个人的观点还是很少有的.

就房市来说, 我分享一个我近2年前的一个老帖子.  新西兰房市的增长肯定是不可持续的.而一旦增长停顿, 骨牌效应会很严重.

我上个星期刚刚从黄金海岸回来, 有两个朋友在那里, 其中一个朋友是去年刚刚举家从Auckland移民过去的。那里一套非常不错带游泳池的房子才四五十万. 讲交通，购物，收入，教育，娱乐，都不比Auckland差。如果房价继续涨，搬离Auckland的人可能会更多。


====================

为房产摇旗呐喊的人多了去了，我就不凑热闹了。我想发个帖子来讨论一下房产市场的负面或者潜在负面因素。

如果你问我房产是否会跌，我的想法是未必会跌，但估计很难继续一直保持那么快的增长速度。但话又说回来，一旦增长速度减慢了，海外投机资金一定就会撤，那时候估计对房价又是打击。

新西兰这个国家太小，我做生意知道，某个品牌只需要花几百万，就可以在本地掀起一阵不小的波浪。同样的钱放到中国，还不够中央电视台几十秒广告的。真是因为新西兰这个小船被放到了全球资本这个大海中（而新西兰还对海外投资不控制），一旦有点儿小波浪，估计就够我们船上的人晕一阵的。

我这个人不懂房地产，过去十多年，看的open home加在一起估计也就20个。有误谬的地方，还请轻拍。

=============决定把这段话加在前面 ---

我不是要给出对房产悲观的结论，而是我们必须要有完整的负面因素的分析评估。很奇怪的是，现在花很多时间去评估一个与自己无关的房子应该卖98万还是89万的人很多，却没有人做重要的风险评估。我觉得有些本末倒置。
我这个人是天生的反对派，别人说什么我都会多想想，真的吗？
比如说，我们主张钓鱼岛是中国的，作为中国人当然我也这样主张，但我会去想想为什么日本人会说钓鱼岛是他们的？于是就去找大量反面的资料来看看。。。
对于房产也是。我也说了，摇旗呐喊的人很多。这里有客观的报道，也有利益驱使下的造势。从没有说摇旗呐喊不对，但我相信凡事一定有两个方面，所以我觉得挖挖负面的东西，抛砖引玉，希望能够引来更多对风险的思考，而不是一味地乐和。
我们做项目之前，一定有需求性分析，可行性分析，风险分析，然后SWOT等等。不讨论风险，只看SO,不看WT肯定是不对的。
就风险分析来说，还包含：可能的事件，可能的后果，几率性，可规避性与可承受性5块。我现在希望讨论的就是这些。
=============



供求关系

新西兰近年来平均每年增加4万人口，这是结合净移民、出生、死亡等的净增加。通常一个住房的家庭大概有3-4个人。也就是大概每年需要1万-1万2千个新住宿单元。

现在新西兰平均每个月有2000个建房许可。其中15%是公寓性质（包括老人公寓）。以2015年3月为例，共有2271个新建房许可，其中1640个houses，70个公寓，179个养老院，382个townhouses/flats/units。

瞎猜猜，估算有可能可以承担高达5000个家庭的住宿需求，一年就是6万个家庭。

从这些很粗略的数据上来看，其供应量可以达到需求量的5-6倍。不管数字怎么不准确，起码可以说明，房屋其实并不短缺。而且还有可能富裕。



需求缺口

中国的房产一下热了那么多年，原因有许多，其中一个就是内在的需求性。1）中国在过去的私人拥房率几乎为零，都是靠单位分房。把私人拥房率从0上升到70%，这是一个非常巨大的市场；2）城市化的进程。大量农民工涌进城市，也需要更多的商业住房；3）城市改建下的各类拆迁。

而新西兰，过往一直都有很健康的住房拥有率。并没有过剩的市场需求缺口需要额外的房源来填补。更没有大规模的改建拆迁需求。



经济发展

这个是我最担心的。新西兰人3/4的资产为房产，这个并不健康。尤其是当众多资金都舍弃了实业而投入了房产后，这个国家的经济也就生病了。

不说实业，就说个人。比如现在许多人投入到房产中介中，也都发了财。农民收割，工人制造，但房产中介本身并没有创造很大的硬价值。如果过多的人改行去做中介，对国家经济发展是喜还是忧？（我很尊重中介，没有意思去黑这个行业。我买卖租赁还都要靠您们呢！！）



收入水平

房价对于收入来说太高。从居民来说，以前可能1/3的收入用来还房贷就可以，而现在可能会变成2/3，这直接就导致了在其它领域消费的降低，不舍得下馆子，不舍得看电影，不舍得买衣服，这对经济也会是打击。

人们的生活水平应该是越来越好。如果因为高房价而导致众多民众的生活越来越差，而且拉大的贫富差距，这就是社会问题了。



海外资金

海外投机资本是TMD最最不靠谱的。现在在新西兰房市的回报可能可以达到每年10%，所有人都涌了进来。但一旦这个10%不再延续，其资金就可以随时撤走。留下我们这些在此工作生活的人独自哭泣。



可负担性

现在的房市向好，一个很重要的原因是利率低。我经历过10%以上利率的时代。如果一旦经济滑坡，收入降低，加上利率增加，会有许多人资金链断掉，而被迫抛售。



政府大招

这个是我最怕的。对于房价，政府一点儿大招都还没有放。这些招数如剑悬顶，不知道什么时候会被放出来。这些大招包括，提高土地供应；简化建筑许可审批手续，提高审批速度；严格税收；严控海外投资；加印花税；加息等等等等。



投资回报

相对房价，新西兰的房租增长很慢。我一个朋友近200万的房子，周租金拿到手只有800，再扣掉地税维护和空房率，回报率不到1.4%。如果不考虑房子增值，这还不如存银行吃利息获利多。现在存款利息，活期的也有4%了。



税务风险

这个风险是对投资回报的引申，也是之前与网友们讨论税务问题后的一个延想。

按照IRD的定义，以投资（为收租）为目的的房屋买卖不收增值税；以投机（为升值）为目的的房屋买卖是要收税的。以现在的市场条件，几乎所有买投资物业的，如果说不以升值为目的，那不是傻子就是骗子。因为，如果不考虑升值，这是很烂的投资。IRD如果真的想抓，绝对一抓一个准。凡是买卖所谓投资物业的，就看你的投资是否有盈利。如果你付着5%的贷款利息，收着4%的投资回报，那绝对是为了升值而非收租。IRD会否在今后严格纠察，就真的不好说了。



买还是不买？

这个就是见人见智了。我个人来说，买来是自用，卖也是为了换房。所谓买得贵，卖得贵；到时真的跌了，我卖便宜了，但买也会便宜。所以，只要是自用，升还是不升，对我也没什么关系。所以，如果真的是自用的，我觉得该买还是买。

至于投资，我就不好说了。我自己也糊涂着呢，实在是看不懂这个市场的走向。。。

我以上的一点儿谬见，希望能够抛砖引玉，等行家们过来指点江山。





===================================


回帖的整理：




---- 跳楼论
我不大赞同跳楼说。08年的时候也没有大幅跳楼。
一般的规律是螺旋式上升，一个高潮一个低潮。如果现金流健康，熬过了低潮当然没有问题。比如，没有租客，房价暴跌，利率涨到12%，甚至负资产，房东能撑几年？撑得过去下一个循环还会升，撑不过去就离场了。



---- 房价不均问题（Auckland一枝独秀）
这是个很好的思考方向.
一个国家的房价不大可能太平均, 比如北京上海的房价就比许多城市的房价高许多倍.
但,话又要分两头说.北京上海的收入也是许多城市的许多倍.而在新西兰,并没有这个现象.
中国房价的不平均, 一个是由于中国的户籍制度, 但新西兰没有这个问题.如果房价趋势差别太大,华人虽然不愿意去别的城市,但本地洋人会.
我上个月刚买了一个lifestyle自用, 老夫妻在那里住了30年。他们就打算卖掉然后全家搬去Tauranga的公寓。我觉得这就是一个很好的例子。



---- 供求关系问题（Auckland房源供不应求）

退一万步来说，就算是有缺口，其中有多少是因为流动资金，或者投机资金涌入所导致的？或者把这个问题分割成两个小问题：
1）这个缺口有多大是使用性需求缺口? 多大是投资性需求缺口？
2）这个缺口从别的城市是否可以缓解和弥补？
世界上没有任何一个地方的房价可以保持10%的长期增长，一旦增长速度低于这个数字，投资资金一定会撤。他们的资金进入不是为了自用，更不是为了1.4%的租金回报，而是为了增值。如果增长速度无法保持每年10%，他们就会撤走，选投下一个方向。
他们一撤，不一定说房价马上会暴跌，但，这富裕出来的房产，就够新西兰（奥克兰）消化一段时间的。那很可能会是一个长长的寒冬。


---- 泡沫问题（还是供求关系）
现在租金上升幅度跟不上房价上升幅度。
但，为什么？还是供求关系。很多人想往外出租，可很少人求租。
从这个角度来说，起码在使用需求上并没有缺口。
买卖有缺口，使用无缺口，我觉得这就是比较明显的泡沫信号了。你觉得呢？



---- 悲观论？
我不是要给出对房产悲观的结论，而是我们必须要有完整的负面因素的分析评估。很奇怪的是，现在花很多时间去评估一个与自己无关的房子应该卖98万还是89万的人很多，却没有人做重要的风险评估。我觉得有些本末倒置。
我这个人是天生的反对派，别人说什么我丢会多想想，真的吗？
比如说，我们主张钓鱼岛是中国的，作为中国人当然我也这样主张，但我会去想想为什么日本人会说钓鱼岛是他们的？于是就去找大量反面的资料来看看。。。
对于房产也是。我也说了，摇旗呐喊的人很多。这里有客观的报道，也有利益驱使下的造势。从没有说摇旗呐喊不对，但我相信凡事一定有两个方面，所以我觉得挖挖负面的东西，抛砖引玉，希望能够引来更多对风险的思考，而不是一味地乐和。
我们做项目之前，一定有需求性分析，可行性分析，风险分析，然后SWOT等等。不讨论风险/只看SO,不看WT肯定是不对的。
就风险分析来说，还包含可能的事件，可能的后果，几率性，可规避性与可承受性5块。我现在希望讨论的就是这些。
作者: jAxx1214    时间: 2017-1-6 10:20:14

分析的很有道理！！谢谢！！！！！
作者: Lease    时间: 2017-1-6 10:24:04

0222999999 发表于 2017-1-6 10:01
很喜欢搂主的态度, 谦虚有礼. 现在用这种态度在网上说话的人不多.

但就观点而言, 很难赞同. 我跟某个人有 ...

布里斯班的Apartment已经oversupply了。

http://wolfstreet.com/2016/12/30 ... house-price-bubble/

所以那里的房子(house)价格下来很正常， 因为原来house 价格太贵，所以开发商建造了大量的Apartment，不少买房族舍弃house去买了Apartment。随着Apartment越造越多以至于oversupply，人们发现买Apartment好便宜， 那么舍弃house的人就越来越多， 当大量的买房族不选择house时， house的价格下跌是很自然的结果。
作者: love_3_month    时间: 2017-1-6 10:42:00

0222999999 发表于 2017-1-6 10:01
很喜欢搂主的态度, 谦虚有礼. 现在用这种态度在网上说话的人不多.

但就观点而言, 很难赞同. 我跟某个人有 ...

“我上个星期刚刚从黄金海岸回来, 有两个朋友在那里, 其中一个朋友是去年刚刚举家从Auckland移民过去的。那里一套非常不错带游泳池的房子才四五十万. 讲交通，购物，收入，教育，娱乐，都不比Auckland差。如果房价继续涨，搬离Auckland的人可能会更多。”

如果奥克兰每年能造10万套房子，我也觉得能降下来。

"交通，购物，收入，教育，娱乐，都不比Auckland差" 确实如此。但为什么这几年澳洲回流的人这么多呢，他们从悉尼 / 墨尔本 / perth，去黄金海岸不是更方便更好房子还更便宜吗，他们回到新西兰（主要是奥克兰），因为有除了“交通，购物，收入，教育，娱乐”之外的考虑吧 ---不过我也不知道他们考虑个啥，就留给你分析了哈哈 。。。。
作者: NewLynnHse    时间: 2017-1-6 10:50:09

love_3_month 发表于 2017-1-6 10:42
“我上个星期刚刚从黄金海岸回来, 有两个朋友在那里, 其中一个朋友是去年刚刚举家从Auckland移民过去的。 ...

可能是lifestyle加这个吧：

Pay rises await skilled workers

http://www.nzherald.co.nz/busine ... p;objectid=11777474

Skilled workers are holding the trump cards in 2017 and bosses will need to offer pay sweeteners if they want to retain top staff, according to a new study.

The Global Salary Survey, carried out by recruitment consultancy Robert Walters NZ, found demand for skilled professionals is exceeding supply as we head into a new year, with many businesses citing a shortage of qualified workers as a barrier to growth.

It found that 61 per cent of professionals will be looking to move jobs in the next 12 months and, with many companies seeking to expand or restructure, there will be plenty of new positions available.
..........
作者: love_3_month    时间: 2017-1-6 10:54:12

NewLynnHse 发表于 2017-1-6 10:50
可能是lifestyle加这个吧：

Pay rises await skilled workers

经济这么“差”，做梦呢吧。。。
作者: rzrljb    时间: 2017-1-6 11:27:42

0222999999 发表于 2017-1-6 09:01
很喜欢搂主的态度, 谦虚有礼. 现在用这种态度在网上说话的人不多.

但就观点而言, 很难赞同. 我跟某个人有 ...

我觉得不能按照08年的情况跟现在比，泡沫量不太一样，08年后开启的这么久的量化宽松，造成了远比08年前多的泡沫，如果出现跳楼，这次跳的肯定更狠。
作者: 0222999999    时间: 2017-1-6 11:53:55

Lease 发表于 2017-1-6 10:24
布里斯班的Apartment已经oversupply了。

http://wolfstreet.com/2016/12/30/warning-for-property-inves ...

我一直不认为在使用上供求关系有缺口,否则疯长的一定是租金,而非房价.

加上海外买家的比例很多, 投资房的比例也不小, 移民政策一改, 贷款政策一动, 其动荡不可避免.

作者: hitye    时间: 2017-1-6 11:58:04

0222999999 发表于 2017-1-6 11:53
我一直不认为在使用上供求关系有缺口,否则疯长的一定是租金,而非房价.

加上海外买家的比例很多, 投资房 ...

赞同，尤其2015年中到2016年中买的房子不少根本做不到正现金流，其实他们涨涨房租就可以了嘛，但是这事没那么容易
作者: Lease    时间: 2017-1-6 11:59:41

0222999999 发表于 2017-1-6 11:53
我一直不认为在使用上供求关系有缺口,否则疯长的一定是租金,而非房价.

加上海外买家的比例很多, 投资房 ...

并非是房东不想涨租金， 但以租客的支付能力， 怕是大幅上调租金后房客欠租严重， 为了避免麻烦房东才不大幅涨租。况且现在的房东基本都是以手里的房产增值为目的的， 牺牲一点租金无所谓。

所以象我这样本着收租为目的的人早就不买投资房了， 呵呵。
作者: Lease    时间: 2017-1-6 12:21:49

0222999999 发表于 2017-1-6 11:53
我一直不认为在使用上供求关系有缺口,否则疯长的一定是租金,而非房价.

加上海外买家的比例很多, 投资房 ...

另外使用上永远不会有缺口，一个房子一个人可以住， 10个人也可以住。所以用房屋的使用来衡量供需关系是无法得出正确的结论的。

用Household Formation & Property Construction Completion来衡量供需关系是科学和合理的。
作者: take-away    时间: 2017-1-6 12:34:33

本帖最后由 take-away 于 2017-1-6 12:49 编辑

我刚卖掉的一套房子，租金收入扣掉地税保险，回报率只有1.5%.还好房子出了问题自己基本能搞定维修。作为投资，当房价的增长速度低于7%的时候，就需要考虑资金的安全问题。毕竟买房都是杠杆，资金全死在里面的概率也存在。只要还有资金才有再投资的机会。就象投资股市需要根据市场情况适当调整资金仓位，资金没了什么机会都没了。
作者: love_3_month    时间: 2017-1-6 13:19:30

本帖最后由 love_3_month 于 2017-1-6 13:22 编辑
0222999999 发表于 2017-1-6 10:01
很喜欢搂主的态度, 谦虚有礼. 现在用这种态度在网上说话的人不多.

但就观点而言, 很难赞同. 我跟某个人有 ...

"供求关系

新西兰近年来平均每年增加4万人口，这是结合净移民、出生、死亡等的净增加。通常一个住房的家庭大概有3-4个人。也就是大概每年需要1万-1万2千个新住宿单元。

现在新西兰平均每个月有2000个建房许可。其中15%是公寓性质（包括老人公寓）。以2015年3月为例，共有2271个新建房许可，其中1640个houses，70个公寓，179个养老院，382个townhouses/flats/units。

瞎猜猜，估算有可能可以承担高达5000个家庭的住宿需求，一年就是6万个家庭。

从这些很粗略的数据上来看，其供应量可以达到需求量的5-6倍。不管数字怎么不准确，起码可以说明，房屋其实并不短缺。而且还有可能富裕。"

这个以前讨论过

明白了，你是在说新西兰的全国数量，是我搞错了。

但是有个前提，新西兰除了奥克兰，最多加上基督城，其他地方是没有房价狂涨问题的，有的地方甚至还没回到07年高点。所以我以为你是要谈奥克兰。。。我错了。。。

以奥克兰来说，每个月批准大约是600-700，全国数量的1/3，不意外。数据在你的连接下面的excel第四页

而移民来说，奥克兰远大于1/3这个比例，可能是3/4甚至80-90%，具体要查。这个就是供求的缺口。

就是说，只看你的数字，每年奥克兰造房子 = 6-7000（20000的30%），新人口有3-3.5万（全国的70-80%，而且实际上现在每年增加6-7万人，几乎还要比你说的翻番），除非每户都是5人，才堪堪打平。
作者: 房奴甲    时间: 2017-1-6 14:59:17

需求这个东西的确是可变的，一个房子可以住一个人，也可以住十个人，这说的没错。

这个难道不就是大家都知道的一个东西，中文叫做“弹性”的吗？没弹性，那叫钢需。一直以来很多人嚷嚷的刚需倒是个莫名其妙的词。是钢不是刚啦，给翻译成英文的话洋人都看不懂，以为中国人刚刚才需要住房子。
作者: NewLynnHse    时间: 2017-1-6 15:02:48

房奴甲 发表于 2017-1-6 14:59
需求这个东西的确是可变的，一个房子可以住一个人，也可以住十个人，这说的没错。

这个难道不就是大家都知 ...

也没错，比如本来十个人一起住得挺好，然后其中一个“刚刚”想要结婚，结果就刚刚想要买房子。如果很多人情况刚刚改变了，就变成【刚】需咯。。。哈哈
作者: hitye    时间: 2017-1-6 15:15:57

技术移民一收紧，刚刚又少了点需求，刚需
作者: Lease    时间: 2017-1-6 15:30:05

房奴甲 发表于 2017-1-6 14:59
需求这个东西的确是可变的，一个房子可以住一个人，也可以住十个人，这说的没错。

这个难道不就是大家都知 ...

所以需求这个东西， 大家各说各的， 没有一个标准， 那就没啥意思了。

那么标准是什么呢？ 那就是这里的绝大多数人， 他们普遍的， 到目前为止并没有明显改变的居住方式。

这里的绝大多数人： 依然是欧裔白人。

他们普遍的， 到目前为止并没有明显改变的居住方式： 一旦成年（18岁）， 他们就会离开父母， 到外面居住（或买房或租房）。也就是说每一个人成年之后就形成了一个独立的householder. 这个householder requires his(her) own property. This is called demand for property.
作者: NewLynnHse    时间: 2017-1-6 15:30:35

hitye 发表于 2017-1-6 15:15
技术移民一收紧，刚刚又少了点需求，刚需

这两天不是“刚”说，技术人员也有钢需吗？为啥还要收紧？
作者: love_3_month    时间: 2017-1-6 15:41:48

NewLynnHse 发表于 2017-1-6 15:30
这两天不是“刚”说，技术人员也有钢需吗？为啥还要收紧？

如果下一条规定，说去澳洲的人不允许回奥克兰，没有回流人口，就不会多这么多人啦。
作者: hitye    时间: 2017-1-6 15:53:05

NewLynnHse 发表于 2017-1-6 15:30
这两天不是“刚”说，技术人员也有钢需吗？为啥还要收紧？

因为连英文都说不清楚的厨子不是好经理
作者: NewLynnHse    时间: 2017-1-6 17:17:08

hitye 发表于 2017-1-6 15:53
因为连英文都说不清楚的厨子不是好经理

哦，其实那个不能说是收紧，算是清理门户吧，那些本来就不应该被放进来的。
作者: hitye    时间: 2017-1-6 17:44:15

NewLynnHse 发表于 2017-1-6 17:17
哦，其实那个不能说是收紧，算是清理门户吧，那些本来就不应该被放进来的。 ...

提高了英语要求就是收紧。影响的不仅仅是这一个行业。
作者: david2011    时间: 2017-1-6 19:55:32

talor 发表于 2016-12-31 23:03
楼主辛苦码了这么多字，先赞一个。
不过，个人不同意楼主观点。
1. 关于土地

另外多说一句：感叹号用于表达强烈的思想，不能替代句号，谢谢。
新年快乐！
不好意思，看到这儿，忍不住噗嗤笑出声
作者: david2011    时间: 2017-1-6 20:02:09

陌生的香港人 发表于 2017-1-1 10:56
從來對這些房市怎樣怎樣的帖沒有太大興趣 不過既然樓主又從規劃/Unitary Plan 的角度說奧克蘭房市 姑且說幾 ...

赞你，熟悉的陌生的香港人
作者: bybyby    时间: 2017-1-6 20:50:49

0222999999 发表于 2017-1-6 09:01
很喜欢搂主的态度, 谦虚有礼. 现在用这种态度在网上说话的人不多.

但就观点而言, 很难赞同. 我跟某个人有 ...

我这就是抛我的砖引你的玉，其实您所有观点是在宏观角度考虑房市走势，潜在机会与威胁。您有些分析十分细致，至于数据，我也没查过所以还不到可以和您讨论的层面。 我的这篇文章算是个随想，然后就写了一些而已，并没有对新西兰或者奥克兰房市做个预期或者判断，我也没那资格。只是在讨论在奥克兰本地做房产投资的时候该考量哪些因素，注意，我说的是投资而不是投机。而我对奥克兰地产市场的预期，则是在土地规划等方面，具体的就是 building consent和resource consent方面可能慢慢会做出调整（例如rural改life style或life style 改single等）
还有一点 我并没有拿中国和新西兰地产发展做类比，社会制度不同，观念不同，法制不同，经济框架更不同。但如果一旦房产作为了金融类商品，他们都是有遵循当地规则的一些发展轨迹可循的。
非常非常感谢您回复这么多，营养丰富需要好好消化然后再与您有些探讨。
和各位朋友说一句咱们是讨论不是争论，希望大家各抒己见，图个乐呵。
作者: 陌生的香港人    时间: 2017-1-6 22:00:09

本帖最后由 陌生的香港人 于 2017-1-6 22:57 编辑
bybyby 发表于 2017-1-6 20:50
我这就是抛我的砖引你的玉，其实您所有观点是在宏观角度考虑房市走势，潜在机会与威胁。您有些分析十分细 ...

再補充樓主一下 unitary plan 並沒有 lifestyle 這個zone 你說的應該是countryside Living 或者rural coastal 或者rural production - 其實按照華人的一般心理反正是郊區 花花草草的大概都以為是lifestyle了  整體雖然是 rural zones （郊區）但具體功能和目的還是有細分的 和 urban zones （市區）(single housing zone 就是其中一個）是不同的兩套系統  但由於rural zone 的密度是極端地非常的低 例如你要在郊區建一個不夠65平方米的 minor unit 至少要1公頃地才可以  要多建一個獨立的房子至少要40公頃土地或者以上（是40公頃而不只是4公頃!）  所以和urban zones 例如single housing 最多600-700 平方米一塊地 甚至mixed housing 那種已經完全沒有住宅密度限制的完全不是同一個概念...

所以 要由rural zones 改成樓主說的single zone 的話要申請所謂 private plan change (普通resource consent 是做不了這個的) 將這塊地的 zoning 整個改過來 (尤其是由郊區變市區) 公眾諮詢是必須配合大量專家評估報告 (生態保育 郊區特色 交通評估 等 ) 相關毛利部落要支持等 成本和程序複雜性非一般resource consent /building consent 可比 ....  
作者: bybyby    时间: 2017-1-6 22:21:21

陌生的香港人 发表于 2017-1-6 21:00
再補充樓主一下 unitary plan 並沒有 lifestyle 這個zone 你說的應該是countryside Living 或者rural coas ...

学习到了，这些知识我是真的不懂。谢谢科普了一下。
我有个朋友在dairy flat 本有个life style，我不知道title 严格来讲是不是 但有30000多平方，最近说可以分割了，应该是根据新的UP。所以才想到有那么些个例子， 土地新的规划给很多业主带来了福音，也许一夜之前，一线之隔就带了非常可观的资产升值。
看得出您是地产方面专家，以后如果我有些不懂的，还希望多多指教。谢谢
作者: 陌生的香港人    时间: 2017-1-6 22:47:01

本帖最后由 陌生的香港人 于 2017-1-8 10:51 编辑
bybyby 发表于 2017-1-6 22:21
学习到了，这些知识我是真的不懂。谢谢科普了一下。
我有个朋友在dairy flat 本有个life style，我不知道 ...

很有可能你朋友的地本身不是在真正的‘郊區’ (目測UP 下 rural zones 的分割面積最低要求都以兩位數字公頃計算 ) 而是屬於市區(urban zones) 下住宅區的 Large Lot Zone  甚至 Rural Coastal Settlement Zone 這種半郊區而已   Dairy Flat 那些地很多屬於半市區半郊區狀態 雖然肉眼看上去好像都差不多   一般人可能就都統稱做“lifestyle”   但畢竟zoning 不同  如果土地還是屬於市區住宅區的這兩個相對郊區的住宅區  相對真正郊區地來說其密度還是會高很多（例如large lot zone 一般分割 4000平方米就可以） 所以人人都愛當花草樹木就是 “lifestyle”  可"lifestyle" 和“lifestyle”  間可以相差很遠呢

這些要求和title 無關  要先看council unitary plan GIS 才看得出來


小弟不是地產專家啦  區區planner而已  研究/討論城市規劃和相關法規是我的興趣 （而不真正是在地產/甚至房價方面 雖然城市規劃無可避免和這前兩者式式相關）  你如果不是拿unitary plan/土地規劃論房產我可不會參與討論呢 呵呵  
作者: bybyby    时间: 2017-1-6 22:58:21

陌生的香港人 发表于 2017-1-6 21:47
很有可能你朋友的地本身不是在郊區 (目測UP 下 rural zones 的分割面積最低要求都以兩位數字公頃計算 ) 而 ...

那请问一下 mix housing suburban 和 urban的区别？可以分享一下么？
作者: 陌生的香港人    时间: 2017-1-6 23:05:21

本帖最后由 陌生的香港人 于 2017-1-8 10:52 编辑
bybyby 发表于 2017-1-6 22:58
那请问一下 mix housing suburban 和 urban的区别？可以分享一下么？

其實還真的不是很大區別 不過就一些比較近市中心/公交主幹道(urban) 一些則比較居民區吧 居住環境優先吧  (suburban) 但其發展管制上 例如suburban zone 建築覆蓋率只能40%  urban zone 則可以是45%  高度方面suburban zone只能8/9米  可urban zone 則是11/12米 urban zone裡房子的 陽光角要求也寬鬆些  

總而言之 urban zone裡面的房子主要比suburban zone 的可以建得大些 高些  密度則基本一樣（沒有） - 除非是空地分割那就是300（urban）和 400 （suburban）這最低面積之分 不過差別也真的不算很大
作者: bybyby    时间: 2017-1-6 23:09:40

陌生的香港人 发表于 2017-1-6 22:05
其實還真的不是很大區別 不過就一些比較近市中心/公交主幹道(urban) 一些則比較居民區吧 居住環境優先吧   ...

十分感谢啊，都是干货。谢谢。一边讨论着一边求教，着实从前辈们处学了不少知识，受益匪浅。
作者: x菠萝菠萝蜜    时间: 2017-1-7 00:33:13

talor 发表于 2016-12-31 22:03
楼主辛苦码了这么多字，先赞一个。
不过，个人不同意楼主观点。
1. 关于土地

同意你的观点， 尤其unitry plan 出来后， 更说明地点的重要性， 政府不是把奥克兰往大了发展， 而且利用现有的土地进行密集化， 那location 仍旧是关键
作者: paulwood    时间: 2017-1-7 11:45:00

虽然奥克兰气候 土地常年潮湿 木质地基常年不见阳光，潮气容易渗透到墙里，但只要不偷工省料， 防腐做到位， Epsom. Grey Lynn 照样还有不少百年老屋。
作者: bybyby    时间: 2017-1-7 12:57:00

paulwood 发表于 2017-1-7 10:45
虽然奥克兰气候 土地常年潮湿 木质地基常年不见阳光，潮气容易渗透到墙里，但只要不偷工省料， 防腐做到位 ...

是啊，那些房子自住较多，所以会花时间精力去维护，甚至很多外面villa 外观 里面已经是现代装修并且地基都换了。
我的意思是木质地基住起来冬天阴冷，保养需要更加细心，成本也会高一些。投资方需要考虑到这些因素。
作者: paulwood    时间: 2017-1-7 21:16:28

老屋住起来冬天阴冷的原因是屋顶，墙，地板没有保温措施，天花板高， 单层玻璃。
作者: bybyby    时间: 2017-1-7 21:25:27

paulwood 发表于 2017-1-7 20:16
老屋住起来冬天阴冷的原因是屋顶，墙，地板没有保温措施，天花板高， 单层玻璃。 ...

是的 这些都是原因。您也十分专业，有些错误谢谢纠正，学到不少。感谢
作者: allench    时间: 2017-1-8 13:16:12

很多人可能都觉得房子是要长期投资的，个人觉得现在社会发展太快，难讲。
作者: qxms    时间: 2017-1-8 14:25:33

talor 发表于 2016-12-31 22:03
楼主辛苦码了这么多字，先赞一个。
不过，个人不同意楼主观点。
1. 关于土地

感叹号用于表达强烈的思想，不能替代句号

哈哈 说的有道理
作者: 来来回回    时间: 2017-1-31 14:53:44

千万别拿国内和这里比，基本没有可比性
Location ！！！



欢迎光临 新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/) Powered by Discuz! X2