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标题: 奥克兰未来10年-占地为王 [打印本页]

作者: lovelg 时间: 2016-12-10 15:55:27 标题: 奥克兰未来10年-占地为王

随着奥克兰统一规划的实行，土地开发密度提升和未来的future urban的开发。土地的价值将会进一步攀升。各种高密度住宅将是未来趋势。这会拉低奥克兰均价，提供更多可负担房产。

过去的几年，有很多投资者提前布局，以相对低廉的价格买进大地房产和大片的future urban land. 其实三年前很多一公顷的future urban土地不到一个西区unit的价格。那时候你是不是根本不知道什么是黄区而买了unit?

哎，土地才是王。

作者: mimisa 时间: 2016-12-10 16:06:12

这样啊。。。。。。

作者: 亮亮的承诺 时间: 2016-12-10 16:13:52

本来就是。

作者: clam 时间: 2016-12-10 16:25:11

本來就是, 是地太貴了很多人才買unit, 但現在unit也不見得有多便宜啊.

fee simple 才是王道啊.

作者: NewLynnHse 时间: 2016-12-10 16:34:01

废话，一直都是

作者: lovelg 时间: 2016-12-10 16:46:28

NewLynnHse 发表于 2016-12-10 16:34
废话，一直都是

2-3年前有些lifestyle 真不贵。现在低于100万的几乎都是丛林或者就是前不着村,后不着店那种。

作者: Jacky在奋斗 时间: 2016-12-10 23:36:13

哈哈哈哈哈

作者: NewLynnHse 时间: 2016-12-10 23:39:08

lovelg 发表于 2016-12-10 16:46
2-3年前有些lifestyle 真不贵。现在低于100万的几乎都是丛林或者就是前不着村,后不着店那种。 ...

这是真的，我现在有点后悔没买当时看的一个一望无际的lifestyle（1W多平米的），上面还有两套房子，才要110W左右，附近还有火车站，真不算是乡下。。。哈哈

作者: ~~奇异鸟鸟~~ 时间: 2016-12-10 23:45:11

NewLynnHse 发表于 2016-12-10 22:39
这是真的，我现在有点后悔没买当时看的一个一望无际的lifestyle（1W多平米的），上面还有两套房子，才要11 ...

在哪里？？？？？？？？？

作者: NewLynnHse 时间: 2016-12-10 23:45:44

~~奇异鸟鸟~~ 发表于 2016-12-10 23:45
在哪里？？？？？？？？？

Waitakere

作者: ~~奇异鸟鸟~~ 时间: 2016-12-10 23:49:00

NewLynnHse 发表于 2016-12-10 22:45
Waitakere

哦是往PIHA那个方向，山里那

作者: NewLynnHse 时间: 2016-12-10 23:54:45

~~奇异鸟鸟~~ 发表于 2016-12-10 23:49
哦是往PIHA那个方向，山里那

就在Waitakere火车站附近，不知道算不算是山里，也不知道现在有没涨价。

作者: ~~奇异鸟鸟~~ 时间: 2016-12-10 23:58:20

NewLynnHse 发表于 2016-12-10 22:54
就在Waitakere火车站附近，不知道算不算是山里，也不知道现在有没涨价。

哦那里的地不贵那，好像城市没向那个方向发展，现在主要是向KUMEU方向发展，

作者: NewLynnHse 时间: 2016-12-11 00:02:26

~~奇异鸟鸟~~ 发表于 2016-12-10 23:58
哦那里的地不贵那，好像城市没向那个方向发展，现在主要是向KUMEU方向发展， ...

原来如此，那我就不后悔了，等过几年要退休了再回来看lifestyle

作者: sasok 时间: 2016-12-11 07:40:33

土地是有限的，有地就有房子啊。lifestyle好啊，泳池球场playhouse想建啥建啥啊

作者: bungyjumping999 时间: 2016-12-11 09:22:21

本帖最后由 bungyjumping999 于 2016-12-11 09:24 编辑

yes, but need stamina to hold it long term.

eg, $1.5 million, no cash flow ( or little cash flow), you need to hold it for very long term, on top, need to commute to work.
Cheap or expensive is relativity, it goes in time. Last GFC, life style blocks dropped a lot, but catch up in late 2014.

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-12-11 09:41:52

本帖最后由陌生的香港人于 2016-12-11 10:19 编辑

sasok 发表于 2016-12-11 07:40
土地是有限的，有地就有房子啊。lifestyle好啊，泳池球场playhouse想建啥建啥啊 ...

你想得挺美的所謂lifestyle 地區其zoning 對土地上自然環境保護的要求一般高很多還有老外非常重視的所謂鄉郊景觀特色 (rural character) 並不如你想的那麼美好可以想建啥建啥

作者: NewLynnHse 时间: 2016-12-11 09:48:38

陌生的香港人发表于 2016-12-11 09:41
你想得挺美的所謂lifestyle 地區其zoning 對土地上自然環境保護的要求一般高很多並不如你想的那麼美好 ...

主要是lifestyle的邻居都隔得太远，就算乱来估计council也很难（aka懒得）去查，因为没人投诉。。。哈哈

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-12-11 10:06:51

本帖最后由陌生的香港人于 2016-12-11 10:21 编辑

NewLynnHse 发表于 2016-12-11 09:48
主要是lifestyle的邻居都隔得太远，就算乱来估计council也很难（aka懒得）去查，因为没人投诉。。。哈哈 ...

這個貌似有可能但在這些地區的洋人鄰居一般也恐怕更為fussy 小規模鄰居看不到的還可以但如樓上所說的如果真的愛建啥建啥一個完全大自然的景觀下所有人為建築也會相對非常明顯要亂來也不容易啊

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-12-11 10:58:42

本帖最后由陌生的香港人于 2016-12-11 11:11 编辑

還有樓主提到的Future Urban Zone 大家好像都只看到‘urban’這個字而看不到‘future’ - 這個是個過度性的zone 可真的要發展需要將它先改成urban zone 前 (需要通過一個叫plan change 的程序和做所謂的Structure Plan  只適用於大規模的整體開發) 在這之前這個區其實和Rural Production Zone 無異活動還是局限於鄉郊甚至多建一個minor unit 也要有一公頃土地以上才能建它那65平方米  一般地上分割更是不太可能 ("Future urban development is not compromised by premature subdivision, use or development")  Unitary Plan 裡甚至連在這個zone需要多少土地要面積才能分割的顯示都沒有就可以看到這個zone的地根本不是可以即買即割那種

樓主說“其实三年前很多一公顷的future urban土地不到一个西区unit的价格”  對啊上面也說了在1公頃不到的future urban 地你其實連 minor unit 都建不了所以其發展潛力實在比一個unit多不了多少

所以除非你是大開發商  恐怕不要對“future urban” 這兩個字充滿幻想  以為買了一塊這樣的地就可以立刻在上面分割它幾十塊什麼的這恐怕是個美麗的誤會...

作者: david2011 时间: 2016-12-11 13:20:33

陌生的香港人发表于 2016-12-11 10:58
還有樓主提到的Future Urban Zone 大家好像都只看到‘urban’這個字而看不到‘future’ - 這個是個過度性 ...

楼主热心又专业，顶你

作者: 浪浊之烟 时间: 2016-12-11 18:19:09

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 微苦蓝山 时间: 2016-12-11 19:03:21

现在连XX教都开始不买unit了。。。。
未来绝对是地大为王！！！！！800地盖三个轻轻松松

作者: stnz 时间: 2016-12-11 19:42:15

一直都是废话，

作者: PenMania 时间: 2016-12-12 06:44:35

NewLynnHse 发表于 2016-12-11 09:48
主要是lifestyle的邻居都隔得太远，就算乱来估计council也很难（aka懒得）去查，因为没人投诉。。。哈哈 ...

我汤加的朋友说汤加一个豪宅卖20万纽币，是特别豪的king dot com那种大小的。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-12-12 07:19:54

PenMania 发表于 2016-12-12 06:44
我汤加的朋友说汤加一个豪宅卖20万纽币，是特别豪的king dot com那种大小的。 ...

所以说location很重要。。。哈哈

作者: love_3_month 时间: 2016-12-12 08:30:46

PenMania 发表于 2016-12-12 06:44
我汤加的朋友说汤加一个豪宅卖20万纽币，是特别豪的king dot com那种大小的。 ...

再请十个保安养十条狗吗。。。。

作者: PenMania 时间: 2016-12-12 08:34:47

love_3_month 发表于 2016-12-12 08:30
再请十个保安养十条狗吗。。。。

我估计那也比奥克兰房价便宜好多

作者: xpd2000 时间: 2016-12-12 09:57:55

陌生的香港人发表于 2016-12-11 09:58
還有樓主提到的Future Urban Zone 大家好像都只看到‘urban’這個字而看不到‘future’ - 這個是個過度性 ...

牛，好专业

不过作为比较长期的投资应该还是可以的吧？比如十年以上？

目前房子价格已经很高，北岸随便去哪里看看一百万都买不到啥了呀，但是感觉未来几年价格上升空间不大了，好几重天花板。。。。这种情况有钱的土豪们总要投资点啥。。。。

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-12-12 10:08:28

xpd2000 发表于 2016-12-12 09:57
牛，好专业

不过作为比较长期的投资应该还是可以的吧？比如十年以上？

長期持有當然可以不過如果地小的話恐怕最後還是難逃被大開發商兼倂的命運而已反正這個區強調的就是大規模的整體集約開發

作者: 吃菜的小猪 时间: 2016-12-12 10:48:10

1万平的地就一眼望不到头了？？

其实你想囤地，你就要囤至少5万平以上的，并且你自己手里要有钱，而且要靠近市区公共管线，你可以不care是不是在future urban里，因为future urban真的一点用都没有，还不如买个条件ok的大地，自己去公共管线自己去申请分割，我家对面就是，3块农场大地一起分割的，其中只有一块是黄区里也就是future urban里，其它2块就是普通的farm用地，是开发商自己出钱做的公共管线，所以政府给批了，现在在大面积开发呢。
如果你的地被划进future urban里，你只能等政府统一规划，你根本没办法自己想干嘛就干嘛，政府统一规划出来了你还要祈祷你的地是被划进了residential house的zone里，你要是被划进做公园的或者其他政府公共设施里，就只能等政府来收你的地，所以有什么用？政府能花多少钱去收你的地？也就是市价而已，能有多少潜力？？

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-12-12 10:54:21

本帖最后由陌生的香港人于 2016-12-12 11:14 编辑

吃菜的小猪发表于 2016-12-12 10:48
1万平的地就一眼望不到头了？？

其实你想囤地，你就要囤至少5万平以上的，并且你自己手里要有钱，而且要靠 ...

這個又不用那麼悲觀都說了這不一定只能市政府做主導私人開發商還是可以申請改zone的就是要做private plan change 只是地真的要很大（多大好像還沒有看到一標準）公眾諮詢是必須的（任何人都可以反對）費用也不少而已（一大堆各方面專家評估報告聽證會, etc）所以看來不太適合小開發商

作者: 吃菜的小猪 时间: 2016-12-12 11:00:32

陌生的香港人发表于 2016-12-12 10:54
這個又不用那麼悲觀都說了這不一定只能市政府做主導私人開發商還是可以申請改zone的就是要做private ...

对啊，这个东西就是，有些人就想着说我花钱买个future urban zone里的lifestyle或者农场，等着分吧，等个10年我也等得起，到时候就是几十倍的翻番了，稳赚不赔，但是很多人不了解future urban到底是什么意思，只想着以后我这个地可以分多少多少块，一块能卖多少钱，等开发商来收我的地我要多少多少钱卖掉，他们就压根没想过除了盖房子，这地还有别的用途呢，我只是提醒一下大家。

再有就是，现在那些surveyor都牛哄哄的，现在都在盖房子，普通的工作做都做不完，所以稍微复杂一点的Case都不爱接，就说不好意思我最近太忙了，你找别人吧，或者是说，好的我看下邮件，等看完了查完了告诉你，然后就没下文了。。。。所以这种要改zone的申请，都没人爱帮你去做，作为一个外行，上哪去改zone去，说句不好听的，除了知道要找council的planner，其他的啥都不知道。。。

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-12-12 11:10:08

本帖最后由陌生的香港人于 2016-12-12 11:12 编辑

吃菜的小猪发表于 2016-12-12 11:00
对啊，这个东西就是，有些人就想着说我花钱买个future urban zone里的lifestyle或者农场，等着分吧，等个 ...

改zone 是找規劃顧問 (planning consultant) 啦 surveyor 不做這個的 (他們只做分割) 不過華人想改zone的好像還比較小

還有unitary plan 才剛剛出台甚至沒完全operative 好像有兩年內不接受改zone/plan change 申請這個說法呢

作者: 驴是念来过倒 时间: 2016-12-12 11:15:27

这个就是拼人品的，新西兰的龟速，一弄就是，20，30年，关键是你有这么多资金压个几十年。每年交一定费用。人生苦短，该享受就享受了。遥遥无期的东西，太多不确定性了。。

作者: 吃菜的小猪 时间: 2016-12-12 11:21:29

陌生的香港人发表于 2016-12-12 11:10
改zone 是找規劃顧問 planning consultant 啦 surveyor 不做這個的不過華人想改zone的好像還比較小還 ...

是吧，这样2年之内啥都做不了，那也没办法了。我有个朋友家里就是，起初据说家附近整块都是还被划分到countryside living，不变zone的，后来council给居民开会，征求意见是否想被划分到future urban，好像开会结果大家都好高兴能被划分到future urban，我朋友因为年纪挺大，而且不懂英文，还高兴的不得了，想着说划进去了就涨价了，现在好了，被划进去了，让我帮他打听怎么能分小户型，不分小户型，分成稍小的lifestyle lot也行，我不问不知道，问了才知道这是要等政府统一规划的，划到什么zone里还不知道，然后去查了，要到2030年代才能有规划，好了，傻眼了，啥都做不了，我也是个外行，就帮他打听，打听来打听去就是上面的回复。。。。

作者: jsmith2 时间: 2016-12-12 12:36:33

微苦蓝山发表于 2016-12-11 18:03
现在连XX教都开始不买unit了。。。。
未来绝对是地大为王！！！！！800地盖三个轻轻松松 ...

把地炒到超貴，給你蓋完還能賺錢嗎?

作者: lovelg 时间: 2016-12-12 21:10:14

吃菜的小猪发表于 2016-12-12 10:48
1万平的地就一眼望不到头了？？

其实你想囤地，你就要囤至少5万平以上的，并且你自己手里要有钱，而且要靠 ...

看看auckland council future urban land supply strategy就知道开发时间了。华人钟爱的dairy flat那片确实很晚。看懂政策才能买对地。

作者: 微苦蓝山 时间: 2016-12-12 21:12:51

jsmith2 发表于 2016-12-12 12:36
把地炒到超貴，給你蓋完還能賺錢嗎?

所以现在要买地大的呀。。不矛盾啊

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-12-12 21:25:47

lovelg 发表于 2016-12-12 21:10
看看auckland council future urban land supply strategy就知道开发时间了。华人钟爱的dairy flat那片确 ...

這些Strategy 隨時可以review 也可以因為funding 政治原因等各種理由延遲甚至改動無須另行通知參考參考好了

作者: jack_2016 时间: 2016-12-12 21:29:08

melbourne sydney就是例子，独立屋越来越贵，unit有地还可以，多units（4套以上的）可能会掉价

作者: lovelg 时间: 2016-12-26 15:29:33

陌生的香港人发表于 2016-12-12 21:25
這些Strategy 隨時可以review 也可以因為funding 政治原因等各種理由延遲甚至改動無須另行通知參考參 ...

Future urban 的土地一般都离开urban land不远。所以还是最早开发的一批土地。很多土地，特别是大的，都已经被大公司买下，囤在手上。你知道这些公司都会有政治游说。不开发难道让工人去政府领福利？大量政治献金难道是白花的？所谓的review, 就是更好的满足开发商的利润。现在政府一系列措施，开发商可以相对便宜的囤地，然后政府替他们做基础设施。等到差不多建房时候，移民一放，开发商不赚钱都难。

作者: ling6264 时间: 2016-12-27 12:24:51

偶们都在默默的买买买，低调的买

作者: 晴天小佳 时间: 2016-12-28 23:42:06

未来的趋势就是土地不用太大 300-400最好周围都新房更好

作者: lovelg 时间: 2016-12-29 10:07:46

晴天小佳发表于 2016-12-28 23:42
未来的趋势就是土地不用太大 300-400最好周围都新房更好

这个贴是针对投资买家的。不针对自住买家。

作者: lovelg 时间: 2016-12-29 10:11:08

晴天小佳发表于 2016-12-28 23:42
未来的趋势就是土地不用太大 300-400最好周围都新房更好

等投资买家把大地分小了。然后卖给自住买家,周围当然全是新房。

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-12-29 10:37:41

本帖最后由陌生的香港人于 2016-12-29 10:46 编辑

lovelg 发表于 2016-12-26 15:29
Future urban 的土地一般都离开urban land不远。所以还是最早开发的一批土地。很多土地，特别是大的，都 ...

我說的是這些長遠的 strategy review 再review 從來就是市政府規劃部門最愛做的事情隨時可以因為不同時期各種政治/社會/撥款因素修改

只能說你想得太多了開發商遊說相信是有的但什麼政治獻金呢就是真的獻了要真的轉成urban zones 還是要通過一系列法律程序這一環這可都是公示過程中任何環保團體/社區組織都可以挑戰市政府的不至於那麼亂來和為所欲為

作者: lovelg 时间: 2016-12-29 12:16:05

本帖最后由 lovelg 于 2016-12-29 12:24 编辑

陌生的香港人发表于 2016-12-29 10:37
我說的是這些長遠的 strategy review 再review 從來就是市政府規劃部門最愛做的事情隨時可以因為不同時 ...

planner审批的灵活度还是有的。planner很多时候都是怕投诉，怕担责任。很多时候public notification 或者limited public notification 就是要撇清责任。affected parties 没意见就可以通过。不是碰到很难缠的，基本给钱也能解决。看过很多道貌岸然的洋人，提一大堆意见，最后还是要钱。其实这些人真正耽误的是时间。有些开发方面的限制确实没有必要，而且过分繁琐。直接影响了房屋开发速度。这是造成奥克兰房屋短缺的直接原因。相信政府也想改变。开发商政治献金够了，政府随便找个正当理由立法解决。一举两得。
未来的趋势就是这样，经营政府就等同于经营生意。很多都需要改变。新的unitary plan出来，家里的地能分几块，能造多大，先咨询设计师，让survey 做地形测量，工程师做车道管道设计。设计师设计房子。在这个过程中，planner把把关。除非特别复杂和council duty planner 约个meeting 。一般设计师，测量师还有工程师都能解决。

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-12-29 13:10:01

本帖最后由陌生的香港人于 2016-12-29 13:17 编辑

lovelg 发表于 2016-12-29 12:16
planner审批的灵活度还是有的。planner很多时候都是怕投诉，怕担责任。很多时候public notification 或者l ...

看得出你是個挺有經驗的開發商可是還是有華人普遍有的通病自以為對制度有點了解就目空一切說成什麼基本給錢也能解決所謂還是要錢只是花錢去準備各種專家報告來證明核實各種情況和走相關程序（當然我同意有些是有值得批評之處）而不是你說的什麼政治獻金你這樣說可非同小可要有證據啊要是有的話我支持你將council相關官員告上法庭

至於繁瑣不繁瑣很視乎你站在什麼立場你搞開發一心只想賺錢的當然最好可以好像國內一樣什麼怎樣建都可以（或者真的明目張膽給政府官員錢就可以）但這還是你喜歡的新西蘭嗎？

作者: lovelg 时间: 2016-12-29 13:58:29

陌生的香港人发表于 2016-12-29 13:10
看得出你是個挺有經驗的開發商可是還是有華人普遍有的通病自以為對制度有點了解就目空一切說成什麼基本 ...

你理解错我的意思了,不是行贿,是大开发商在法律允许的情况下,给政党提供资金支持

作者: lovelg 时间: 2016-12-29 14:02:54

陌生的香港人发表于 2016-12-29 13:10
看得出你是個挺有經驗的開發商可是還是有華人普遍有的通病自以為對制度有點了解就目空一切說成什麼基本 ...

我不是开发商。

作者: 幸运招财小猫猫 时间: 2018-1-23 15:25:05

吃菜的小猪发表于 2016-12-12 11:21
是吧，这样2年之内啥都做不了，那也没办法了。我有个朋友家里就是，起初据说家附近整块都是还被划分到cou ...

之前很多人去买life style 买农场，其实自己也是一知半解，抖聪明以为和国内一样做拆迁户，等几年就开发过来了，就有大把的钱。以为那个什么further urban就是马上要规划了。现在不少华人都在坑里了。想脱手还还不能和别人说，有苦说不出啊。

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