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标题: 奥克兰房市之我见！ [打印本页]

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作者: david2011    时间: 2016-12-3 08:05:46     标题: 奥克兰房市之我见！

以前说利率低，移民多，供不应求，房价上涨！

现在，利率开始升，移民开始收紧，银行在提高投资房贷首付比，甚至要推出收入贷款比，另外海外收入贷款砍了，利空消息一个接一个，还天天唱多就不对了！尤其有的人直接说过了春节就好了，简直毫不负责！

未来可能会回调到利多因素重新出现买家信心回来银行有钱可贷移民政策利多才是再出手比较合适，因为谁也不知道这个回调过程要多久！所以说现在成交量低，价格涨幅回调，是因为前途迷茫，大家都是买涨不买跌的。因为涨的时候，你任何时候出手都是对的，只不过买回来涨多少的问题怎么都是赚！但是，跌的时候，以为抄底了，可能抄在半山腰，甚至后面还有地狱，地狱下面还有十八层，十八层还得持续很多年……

可能你说很多新移民以前都呆在奥克兰，那是因为以前奥克兰的房屋可负担，慢慢的房价相比较其他地区越来越高，会挤出很多老住户也会挤出很多新移民，这就是为啥那么老房子会卖，为啥全国其他地方的房价也在涨！等其他地区房价涨上来，工资和通胀慢慢起来，又会再次平衡奥克兰房价与其他地区的差价，再次显示奥克兰房价的优势，再次推升房价，如此循环！凡事都是动态辩证发展的，不是一成不变一个因素可以影响所有的！

以前60%都是持有签证的海外买家在买，他们可能大部分是华人。现在呢？这个力量在削弱，一方面是新西兰本地在限制海外收入贷款，一方面，人民币贬值很多，而且贬值压力还很大，国内房市冷冻会导致交易变成买方市场进而降价，外汇管制导致换汇成本高，所以，算下来，卖国内的房投资新西兰房产成本远远高于之前。也就说，国内房价和新西兰房价的差距在缩少，也会减少国内买家的购房需求！

那么现在奥克兰房市不该投资了吗？怎么投？

长远来看，人们是要向大城市聚集的，大城市所占人口比例会越来越大，人口红利越加明显，所以奥克兰的优势是不可撼动的，那么，市中心的地位自然不可撼动，所以，奥克兰中区的房价永远涨，只不过，房市火的时候，抢的人多，涨幅大，房市冷淡的时候，涨的幅度少！中区可以买！任何时候！

其他区，要投资得到超预期增值的话（自住房不在此讨论范围，有钱你想住哪儿住哪儿，有钱难买我乐意），选将来十年到十五年有发展前景的区域。如果奥克兰人口翻一倍，将来哪儿会接纳最多的新移民哪儿就是将来的重点区域！我认为是东南区！北岸受制于海湾，受制于大桥， 交通会越来越堵，西区再往西是大海，没有形成区域中心继续辐射的可能，东南区可以形成第二中心，继续向南辐射，新西兰的各大城市在奥克兰南面，注定了南区发展，产品，物流可以更便捷流向南方各城市辐射。你看看悉尼和温哥华，就知道我所言不假！悉尼现在的第二中心是哪儿？

运用哲学，辩证的眼光来分析经济事务是非常靠谱也是非常直观的。如果哪个砖家说的不直观，云山雾罩，那是理解不透，理解透彻，其实就是很简单明白的道理！

另外，不管是房产中介，投资人，建筑商，导师……我们华人出来到这个岛国，一路走来不容易的，要互相团结，凝结我们的力量，说话做事要有利于同胞，有利于发展我们的力量，利用我们的资金去取到最好的回报来壮大我们族群的实力，这样才能更好的在新西兰落地生根，为我们的下一代奠定更坚实的基础来获取社会更多的发言权，成为这国家一支不可忽视的中坚力量！想想美国的犹太人，他们的团结和凝聚，他们全国性的各种组织、协会紧紧把他们凝聚在一起，进而协同合作，彼此抱团，成为美国重要的中坚力量！

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作者: AUGUSTUS    时间: 2016-12-3 08:14:27

我直接跳到你最後一個段落，我發現你說的都是要害，但這個美好的願望不是幾十年可以實現的，兩三個世紀或者有希望。

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作者: GreatCursER    时间: 2016-12-3 08:32:30

楼主没竞选议员么，真是可惜了

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作者: DAHUA仔    时间: 2016-12-3 08:36:31

非常中肯。

不过我们跟犹太人差远了，犹太人经历二战后既低调又团结，有大智慧，而我们只有小聪明。

看看那些人为了经济利益到公共媒体大放厥词，火上浇油似的把整个社会尤其是年轻人的怒火引向我们华人社会。是历史的罪人，是在NZ生活的我们的下一代的罪人！

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作者: Bearonrun    时间: 2016-12-3 08:36:44

楼主转贴也得改改

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作者: ^$^    时间: 2016-12-3 08:43:36

楼主有点激动

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作者: NewLynnHse    时间: 2016-12-3 09:00:48

Bearonrun 发表于 2016-12-3 09:36
楼主转贴也得改改

copy and paste的啊？

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作者: Jacky在奋斗    时间: 2016-12-3 09:06:27

很有道理！

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作者: chrisfakewen    时间: 2016-12-3 09:18:51

我觉得火山喷发 会大跌！

话说现在南区发展得很快 Takanini，Papakura那边增长了上万人 虽然有火车 但是 Great South Road和高速每天下午都堵到，几乎要花两个半小时才能从CBD回去

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作者: chatlee    时间: 2016-12-3 09:40:55

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: NewLynnHse    时间: 2016-12-3 09:45:45

chatlee 发表于 2016-12-3 10:40
所以楼主要你买中区啊

中区永远是王

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作者: rzrljb    时间: 2016-12-3 10:36:21

有道理，还是趁等淡了买中区划算

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作者: ^$^    时间: 2016-12-3 11:30:48

如果不是土豪，自住还是避开中区，不然就可能白来新西兰了。世界上大都市的贫民窟都在中区。

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作者: lovelg    时间: 2016-12-3 11:55:08



未来奥克兰的发展绝对不在东南。在北边。silverdale 和warkworth 未来可能从town变成city。北边富人住，南边穷人住的格局已经呈现。

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作者: qxms    时间: 2016-12-3 12:25:54

为啥是美国？

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作者: WWGB    时间: 2016-12-3 12:27:19

有钱的话，各个区都可以整一套，没钱都是空谈。

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作者: david2011    时间: 2016-12-3 17:55:45

Bearonrun 发表于 2016-12-3 09:36
楼主转贴也得改改

朋友，请问你在哪儿看到我是转帖的？
清早起来，一个字一个字打出来的，发表后又发现几个错别字，修改了几次！
版主应该可以查到我每次修改的记录！

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作者: david2011    时间: 2016-12-3 17:56:15

NewLynnHse 发表于 2016-12-3 10:00
copy and paste的啊？

版主，向毛主义保证，原创！不信你网上搜！

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作者: anyang_lee    时间: 2016-12-3 18:04:54

最近肯定有回落的迹象，至少海外炒家炒不动了，当然不包括那些国内很有钱的人，这边中国银行还可以借钱买房。房源多有一部分很重要的原因是买的少了，出的慢。必然导致价格会跌一点，但是跌多少，每个房子不一样。旺的时候别想捡漏，现在捡漏有可能。至于政治，想想工党那些二，能选上吗？国家党有所收敛以后，政策还是不明朗，但是大干快上的移民政策已经不太靠谱了，涨跌都有机会，关键看你的嗅觉了

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作者: NewLynnHse    时间: 2016-12-3 18:36:23

david2011 发表于 2016-12-3 18:56
版主，向毛主义保证，原创！不信你网上搜！

没事，那就加精吧

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作者: qing_song    时间: 2016-12-3 19:23:41

lz，彼此抱团，成为美国重要的中坚力量！

这是啥意思，怎么跑美国去了

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作者: speedoice    时间: 2016-12-3 19:25:01

david2011 发表于 2016-12-3 18:55
朋友，请问你在哪儿看到我是转帖的？
清早起来，一个字一个字打出来的，发表后又发现几个错别字，修改了 ...

支持樓主，分析的透彻中肯。充满正能量。最后也一段挺好的，方向对，我们都努力！

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作者: angelvan2012    时间: 2016-12-3 19:37:43

转的都不改一改关键词。

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作者: 望月节    时间: 2016-12-3 20:24:51

我想说在奥克兰不能直接看地图说话，南区地理位置是好，地又平坦，但是，最致命的问题在那摆着呢，人口种族构成。不说太多怕被喷种族歧视，我只想说我在南区住过2年经历过3次好莱坞式的police pursuit，你们见过？

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作者: 拉美11年    时间: 2016-12-4 01:02:21

团结就是力量，赞成！加精。美国的说法是敲错了吧

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作者: david2011    时间: 2016-12-4 07:40:36

qing_song 发表于 2016-12-3 20:23
lz，彼此抱团，成为美国重要的中坚力量！

这是啥意思，怎么跑美国去了

想想美国的犹太人，他们的团结和凝聚，他们全国性的各种组织、协会紧紧把他们凝聚在一起，进而协同合作，彼此抱团，成为美国重要的中坚力量！

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作者: david2011    时间: 2016-12-4 07:41:01

拉美11年 发表于 2016-12-4 02:02
团结就是力量，赞成！加精。美国的说法是敲错了吧

想想美国的犹太人，他们的团结和凝聚，他们全国性的各种组织、协会紧紧把他们凝聚在一起，进而协同合作，彼此抱团，成为美国重要的中坚力量！

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作者: david2011    时间: 2016-12-4 07:42:49

angelvan2012 发表于 2016-12-3 20:37
转的都不改一改关键词。

你要是冤枉我转贴的，是不是拿点证据出更有说服力

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作者: david2011    时间: 2016-12-4 07:57:17

望月节 发表于 2016-12-3 21:24
我想说在奥克兰不能直接看地图说话，南区地理位置是好，地又平坦，但是，最致命的问题在那摆着呢，人口种族 ...

南区这样区域的变化，历史参照其他国家类似地区上看，其发展应该有以下一些轨迹可循：
1，原来生活的有房一族的部分人会因为房价高涨，卖房套现走人（新人进来）。
2，原来租房的人因为房价涨导致的房租上涨，挤出他们到更加偏远低廉的地方居住（新人进来）。
3，随着商业越来越多，区域成为第二中心，住房需求上涨会建设更多更好的小区，留住在此工作的人群定居，形成新的中高端区（新人进来）。
4，这样在基础设施一步步完善发达甚至重新规划建设的过程，会推到很多老建筑，建立很多新区（新人进来）。
5，这样，在你退我进的过程中，逐渐蚕食逐渐扩大根据地。。。现在你去超市看到可能60%岛毛，到那时候可能20%岛毛……
（总之一点，必须是有新人源源不断进来，也就是我前提说的奥克兰将来人口翻一倍的时候，哪个区最有潜力）

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作者: angelvan2012    时间: 2016-12-4 11:07:48

david2011 发表于 2016-12-4 08:42
你要是冤枉我转贴的，是不是拿点证据出更有说服力

我不能百分百确认，我不是谷哥爬虫，什么都知道。只是最后这个美国很突兀啊，一般是无脑转的会有这种情况。

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作者: david2011    时间: 2016-12-4 11:31:59

angelvan2012 发表于 2016-12-4 12:07
我不能百分百确认，我不是谷哥爬虫，什么都知道。只是最后这个美国很突兀啊，一般是无脑转的会有这种情况 ...

朋友，你该配个视力精确一点的眼睛啦！！

想想美国的犹太人，他们的团结和凝聚，他们全国性的各种组织、协会紧紧把他们凝聚在一起，进而协同合作，彼此抱团，成为美国重要的中坚力量！


丝毫不突兀，丝毫没有不妥！你自己仔细回去看一遍

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作者: angelvan2012    时间: 2016-12-4 12:57:49

david2011 发表于 2016-12-4 12:31
朋友，你该配个视力精确一点的眼睛啦！！

想想美国的犹太人，他们的团结和凝聚，他们全国性的各种组 ...

沙发说直接跳最后一段，所以我直接跳最后一段的最后几个字。这样可以保护视力。

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作者: 巴依老爷    时间: 2016-12-5 08:28:35

“我们华人出来到这个岛国，一路走来不容易的，要互相团结，凝结我们的力量，说话做事要有利于同胞，有利于发展我们的力量，利用我们的资金去取到最好的回报来壮大我们族群的实力，这样才能更好的在新西兰落地生根，为我们的下一代奠定更坚实的基础来获取社会更多的发言权，成为这国家一支不可忽视的中坚力量！”
我们华人就是买买买
嘿嘿
一面自己买的最凶还说华人不是主力
一面华人大量资金涌入还用各种虚假数据粉饰不是华人在炒

国家党不倒，房价永不跌～
继续炒起来呀

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作者: Quad    时间: 2016-12-5 08:42:13

Bearonrun 发表于 2016-12-3 09:36
楼主转贴也得改改

哦， 是吗？？？                        

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作者: Quad    时间: 2016-12-5 08:42:36

Bearonrun 发表于 2016-12-3 09:36
楼主转贴也得改改

链接？                     

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作者: TLizzy    时间: 2016-12-5 09:23:02

david2011 发表于 2016-12-4 08:57
南区这样区域的变化，历史参照其他国家类似地区上看，其发展应该有以下一些轨迹可循：
1，原来生活的有房 ...

不认为南区人口结构会在短期内发生变化

南区大部分是岛毛自住房，并有很大的工业区。
今后的房价越来越高，年轻人都要啃老，更不可能卖掉自住房。

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作者: 中纽风行者    时间: 2016-12-5 10:20:34

david2011 发表于 2016-12-4 08:57
南区这样区域的变化，历史参照其他国家类似地区上看，其发展应该有以下一些轨迹可循：
1，原来生活的有房 ...

在南区囤一块大地将来应该有不错的涨幅。

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作者: aiser    时间: 2016-12-5 10:25:48

楼主是936电台的郑经纬，说的很有道理哦.

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作者: love_3_month    时间: 2016-12-5 10:31:13

aiser 发表于 2016-12-5 11:25
楼主是936电台的郑经纬，说的很有道理哦.

are you serious?

and who is 郑经纬? 主持人还是经济学专家？

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作者: 菠萝叔    时间: 2016-12-5 11:09:25

WWGB 发表于 2016-12-3 12:27
有钱的话，各个区都可以整一套，没钱都是空谈。

大实话！ 有钱以后想买就买，想搬就搬，哈哈哈哈哈

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作者: Eastpark    时间: 2016-12-5 13:28:05

说的不错啊。

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作者: 小小的太阳123    时间: 2016-12-6 09:52:23

vilclukhhkkhkhkgkhhkhkhks

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作者: jason918    时间: 2016-12-6 11:29:03

不用去美国围观，新西兰本地就有犹太人的互助商会

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作者: ComputerMaster    时间: 2016-12-6 12:11:27

目测楼主是自住房在中区，投资房在南区。     

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作者: david2011    时间: 2016-12-6 15:06:05

aiser 发表于 2016-12-5 11:25
楼主是936电台的郑经纬，说的很有道理哦.

俺真没有经纬那么博学能侃，只不过为人比较直爽，有啥说啥而已

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作者: david2011    时间: 2016-12-6 15:06:37

ComputerMaster 发表于 2016-12-6 13:11
目测楼主是自住房在中区，投资房在南区。

住在乡下

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作者: david2011    时间: 2016-12-6 15:07:35

中纽风行者 发表于 2016-12-5 11:20
在南区囤一块大地将来应该有不错的涨幅。

嗯。。。。。。。。。。。。。。。。

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作者: david2011    时间: 2016-12-6 15:08:13

jason918 发表于 2016-12-6 12:29
不用去美国围观，新西兰本地就有犹太人的互助商会

早期犹太教会都是资助到岸的犹太人去上学，学费全包

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作者: huazai    时间: 2016-12-7 06:39:37

chrisfakewen 发表于 2016-12-3 09:18
我觉得火山喷发 会大跌！

话说现在南区发展得很快 Takanini，Papakura那边增长了上万人 虽然有火车 但是 G ...

东区已经没有发展空间了，南区从otahuhu一直到Takanini，那整体环境相比其他区域差了不是一点，无论是治安还是经济，再往南，到Pukikohe，房价不便宜不说，早上早高峰到市区也要堵死你。另外远郊的很多生活不便之处你也会体会出来。说说北岸，确实，大桥是个硬伤，但优势非常明显，那就是空间余量很大。北岸可以一直往北，目前silverdale大量基建，已经形成很不错的卫星城规模，整体的环境绝对很棒。中国人买房一个很看重的因素就是安全性。你可以比较一下，华人在南区自住和北岸东区自住比例的巨大差异！千万不要认为华人买房单纯考虑价格因素，这年头出来的华人，很多不差钱！楼主说西区没有空间了，这也不一定，现在西区高速16 和20 联通，原有16号很多路段都拓宽了，18号高速是奥克兰最惬意的路段。Kumeu的开发也起来了，以后的发展趋势肯定是往西北拓展，资源很多，土地很多，环境也好。你也说了，西区的西面就是海，这意味着，往西北方向开发到海边距离都不远，这是往南发展没法实现的。总之任何人不是专家，新西兰政府不敢让房价受到大的冲击，就像中国也是一样，没有房的希望大跌，有房的希望稳中有升

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作者: huazai    时间: 2016-12-7 06:42:49

david2011 发表于 2016-12-4 07:57
南区这样区域的变化，历史参照其他国家类似地区上看，其发展应该有以下一些轨迹可循：
1，原来生活的有房 ...

从长远看自然有可能，这只是可能，你去Otahuhu看看那里的环境，你就觉得奥克兰还有很多地方比不上国内五线城市

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作者: longwang    时间: 2016-12-7 19:51:32

南区都是投资客，有几个自主的？而且满格瑞和蛮牛若娃都是公房大本营。人口构成很难改变的。北岸该发展的发展了，在发展就太远了，大桥成硬伤。还是西区有潜力点。好像政府也把西区开发做重点。

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作者: 土包子    时间: 2016-12-7 19:53:35

WWGB 发表于 2016-12-3 13:27
有钱的话，各个区都可以整一套，没钱都是空谈。

exactly。。。。。

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作者: 小熊加油    时间: 2016-12-8 14:27:19

有漏洞。 文章不够严谨。 很多结论基于很多假设之上但没有说明。

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