新西兰天维网社区

标题: 想懂AUP的得多多学习哦！ [打印本页]
作者: 阿海    时间: 2016-12-1 14:12:57     标题: 想懂AUP的得多多学习哦！

本帖最后由 阿海 于 2016-12-10 19:45 编辑

https://www.barfoot.co.nz/585329

- 非apartment zone
- concept design占地面积超过50%
- 无stormwater雨水下水
（我已经找planner问过了）

详情看19帖和以后吧

版主编辑：该项目的建筑师团队的回复，具体信息看19楼
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=3329873&pid=55017077
作者: li.william    时间: 2016-12-1 14:17:19

你忘记窝里斗是咱们的基本生存法则了
作者: Bearonrun    时间: 2016-12-1 14:17:51

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-12-1 15:25 编辑

图片和描述都有一定的引导性，买家应该了解风险再买。



[attach]1530084[/attach]

作者: rzrljb    时间: 2016-12-1 14:19:00

看来concept是最坑人的
作者: Just4LD    时间: 2016-12-1 14:34:31

海哥说的对！
鼠版说的对！
作者: 520520bmw    时间: 2016-12-1 14:35:58

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 大脸娃娃    时间: 2016-12-1 14:37:57

我知道这谁的盘           
作者: 中纽风行者    时间: 2016-12-1 14:43:39

女中介还是挺漂亮的
作者: 陌生的香港人    时间: 2016-12-1 14:47:52

本帖最后由 陌生的香港人 于 2016-12-1 16:08 编辑

這種情況見過不少 尤其是Unitary Plan 出現之後 大家都在炒賣UP的概念 我之前還見到過一個房子說可以賣排屋 圖紙弄的漂漂亮亮  最後賣了現在用來做了剪髮的

UP  Mixed House Urban zone 沒有說不能建apartment 甚至沒有限制數目 但要符合各標準讓council覺得方案可行  只是其管制畢竟和apartment zone不同  而就1700平方米（都不夠）的地建22個單位 不說別的 如果不都是一房單位（一房單位沒有停車位要求） 但每戶一個停車位要提供倒車空間已經不知道安排  22台車（甚至更多）從這麼小的地兒跑出來 其交通影響 (traffic impact)  就已經是個大問題  而圖紙顯示房子建得那樣密密麻麻  按照最高50%建築覆蓋率的限制來看看來也不太可能  這樣建大概至少都要得到兩旁和後面鄰居同意才行

不過廣告也說明這個還沒拿到consent  建議大家自己做investigation....  雖然買家看不看到這句就不知道了
作者: GreatCursER    时间: 2016-12-1 14:50:11

中纽风行者 发表于 2016-12-1 15:43
女中介还是挺漂亮的

真人不知道什么样
作者: BNC2015    时间: 2016-12-1 15:19:27

中纽风行者 发表于 2016-12-1 14:43
女中介还是挺漂亮的

作者: Jacky在奋斗    时间: 2016-12-1 15:29:57

哈哈哈哈哈
作者: huiyeee    时间: 2016-12-1 16:05:07


https://www.barfoot.co.nz/583839
https://www.barfoot.co.nz/583253
https://www.barfoot.co.nz/583834

这两个中介也经常画这种图卖房的，感觉是为设计师卖广告
作者: somebody    时间: 2016-12-1 16:05:51

中纽风行者 发表于 2016-12-1 14:43
女中介还是挺漂亮的

+1                                 
作者: NewLynnHse    时间: 2016-12-1 16:46:33

你去买，买完以后就跟他们打官司，搞不好你还有钱挣。下次就可以教学生们怎么找这种盘了。别把鸡蛋都放在unit这个篮子里。。。嘿嘿
作者: 阿放    时间: 2016-12-1 16:51:40

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: jsmith2    时间: 2016-12-1 17:30:54

li.william 发表于 2016-12-1 14:17
你忘记窝里斗是咱们的基本生存法则了

這叫內部競爭。
作者: ethanwu    时间: 2016-12-1 18:38:08

GreatCursER 发表于 2016-12-1 15:50
真人不知道什么样

真人也很漂亮，嗯。
作者: archrenz    时间: 2016-12-1 20:02:00

本帖最后由 archrenz 于 2016-12-1 23:43 编辑

各位好，我是Joe Zhou，Principal of OZAC Architects，我们是楼主在顶楼提到项目的建筑师团队。
天维每天都在看，今天事情太多还没来得及刷，没想到晚饭半途接到电话说我们的项目上天维了，还在奇怪怎么回事，链接发来点开一看。
好吧，这么大的质疑，肯定是需要来澄清一下了。

就楼主提出的疑问，我先回答如下：
Auckland Unitary Plan (AUP)大框架之下，Mixed Housing Urban(MHU)是支持做低层公寓的，有对AUP了解的朋友可以去查一下 H5.1 Zone Description, 第一句话：Over time, the appearance of neighbourhoods within this zone will change, with development typically up to three storeys in a variety of sizes and forms, including detached dwellings, terrace housing and low-rise apartments.
所以其实在AUP之下，与大多数华人相关的residential zoning中，Terrace Housing and Apartment Buildings Zone(THAB) 与MHU都是可以开发成为公寓的，并非只有THAB才行。 两者不同在于Development  Control，例如建筑高度，建筑覆盖率，阳光角等等。
之前没注意这个项目已经上市，刚才点进链接看了下，基于那几张有限的渲染图不知道楼主是如何判断出Building Coverage超过50%的？
实际上这个项目的Building Coverage是42%，面积是661.36平米。
MHU在AUP框架之下的Coverage要求是45%，所以并不存在超过50%的问题。

我不清楚楼主询问的是哪家planning 公司，不过就Stormwater以及其他相关Infrustructure问题而言，找planner问其实意义不大。
这样的Comprehensive Development是一定需要Civil Engineer来处理的。
本项目的SW是跟随contour连接到低处的79 Archers门口的市政公共管道。
所有的设计已经结束。

楼主问题回答完毕。


再来解答一下香港人的疑问，香港人本人其实跟我也相识，这个项目虽然他不是项目planner，但是我们有过其他项目的合作，可能是广告上放的信息量太少，而且没有放我们公司logo，所以才会有疑问。
交通方面，本项目一共22个公寓单元，提供17个车位。
这个项目因为门口车道是剥离于Archers Road之外，抬高起来的单行道，因此实际上直接限定了本项目未来的车辆只能左转进或者左转出，所以traffic safety方面是没有问题的。
另外就Traffic generation而言，本项目的Traffic Engineer已经做过现场survey已经设计，traffic report也已经完成，traffic没问题。

以上相信解答了楼主和香港人的疑问。



另外，这个项目的情况我还是介绍一下吧，以免一些不必要的误会再次发生。




以上是作为项目建筑师的我们对于本帖所有疑问的解释。

如果各位有另外的问题也可以继续提问，我会尽量回答（或者香港人可以帮忙回答？）




题外话：

因为楼主阿海作为论坛名人，相对更容易引导舆论导向，因此，作为本项目的建筑师团队，我们希望通过提供较为详细的解释，能让大家对这个项目的情况有一些了解，或者说少一些误解。

希望流言可以止于知者。

说实话刚才在吃饭时候我是手机点开的链接，看到标题吓了一跳，赶紧回到办公室，仓促中借了同事账号写下这个回帖，有笔误的话还请各位谅解。



另外，借用贵帖做个小预告：

OZAC Architects作为纯华人背景的新西兰注册建筑师设计事务所潜心研究AUP已经有段不短的时日，厚脸皮的自夸一下也算有点小成就，在客户以及一些朋友的要求和建议下，我们计划明年出版一套视频，用一些我们在AUP框架之下的实际项目作为案例分析来讲解给各位朋友，在新的城市规划之下，如何最大化自己的土地开发价值。



以上，希望表达的还算清楚。


作者: dangessss    时间: 2016-12-1 20:07:42

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: lovelg    时间: 2016-12-1 20:15:27

好项目。一个项目就是2个阿海。
作者: sam物业管理公司    时间: 2016-12-1 20:19:13

这次阿海丢人丢大了， barfoot 那么大的中介公司， 这点法律常识肯定有的， 他们的 branch manager 可不是吃闲饭的。 如果 barfoot 造假一定一告一个准。 以后阿海还是别再出来丢人显眼。 招学生， 祸害新人了。 现在房事不看好。 别再开班拉人接盘了
作者: dangessss    时间: 2016-12-1 20:20:37

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 混子    时间: 2016-12-1 20:21:07

既然设计师已经专业回复了，我在这里就不过多解释了。如果楼主或者其他人有任何问题，或者想来实地看看，深入了解这个项目，open home 时间是 周六，日1-130pm。 欢迎大家光临，指正！联系Jacky 027770188
作者: sam物业管理公司    时间: 2016-12-1 20:21:15

连个基本状况豆没有弄清楚。 就当权威。这种导师， 非把学生导得血本无归
作者: dangessss    时间: 2016-12-1 20:25:14

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: ComputerMaster    时间: 2016-12-1 20:27:47

混子 发表于 2016-12-1 20:21
既然设计师已经专业回复了，我在这里就不过多解释了。如果楼主或者其他人有任何问题，或者想来实地看看，深 ...

哇，好久不见啊混子，原来你去当中介了啊，厉害！
作者: archrenz    时间: 2016-12-1 20:29:46

本帖最后由 archrenz 于 2016-12-2 00:03 编辑
huiyeee 发表于 2016-12-1 16:05
https://www.barfoot.co.nz/583839
https://www.barfoot.co.nz/583253
https://www.barfoot.co.nz/583834

忽略这个楼层了。
这3个项目都是我们公司设计的，感谢中介做广告时候保留了logo。。。
另外，就这3个项目而言，
第一个1 Vodanovich Road，以及跟Council开过pre-app，正在做设计修改，预期RC递交时间为放假回来1月底2月初。
第二个 97 Gloria Ave, RC documentation工作已经结束，planner正在汇总，预计下周递交。
第三个11 Scanlen Terrace，已经递交pre-app申请，正在等到康嫂安排会议，希望Xmas之前能开完会议。
申明一点，我的所有回帖没有责怪任何人的意思，AUP是个全新的城市规划规定，其实不止我们普通老百姓，Council自己内部也一直在学习，很多Council员工对AUP也是一知半解的。
我们也是集全公司力量做了大量的design test，才能有一些相对深入一些的了解。
作者: archrenz    时间: 2016-12-1 20:32:24

dangessss 发表于 2016-12-1 20:20
Joe.  想请教一下。 貌似只有超过1200平才可以盖公寓？ 还是有个800-900平都可以盖呢 ...

我们在Glenfield有一个889平的THAB地，设计结果是5层公寓，22个unit。
1200平的面积要求已经是很久以前的老黄历了。
一块地能否做成公寓，决定因素很多，其实面积因素只占很小的比例。
作者: ComputerMaster    时间: 2016-12-1 20:33:42

这场营销我给100分。 (求加分)     
作者: 混子    时间: 2016-12-1 20:40:48

Auckland Unitary Plan (AUP) 作为新的市政规划，很多人对于政策的解读还存在误区。 OZAC 做为设计界的先锋一直拥有良好口碑。JOE 做为OZAC director，拥有专业的知识，及良好的服务可以在最大限度上服务广大华人。任何朋友有任何关于分割，设计的疑问都可以咨询他。另外做为Barfoot & Thompson 的地产中介，我和Ren 也会全心全意的服务好各位卖家，买家。帮助大家在地产市场上取得成功。我们有大量已上市和未上市的具有分割潜力的优质房源，敬请大家垂询！Jacky 0277701888
作者: LYYX    时间: 2016-12-1 20:43:33

archrenz 发表于 2016-12-1 20:02
各位好，我是Joe Zhou，Principal of OZAC Architects，我们是楼主在顶楼提到项目的建筑师团队。
天维每天 ...

阿海太需要去听你讲课及普及知识了。
没有阿海的帖子，很多人不知你公司－－这个意义上讲，得感谢他。
很多时候，看似不可行的，人家就弄成行了---这就是专业。
作者: 混子    时间: 2016-12-1 20:45:34

ComputerMaster 发表于 2016-12-1 21:33
这场营销我给100分。 (求加分)

好久不见，这帖子真不是营销。有的同志有误解我们就出来解释一下。
作者: ComputerMaster    时间: 2016-12-1 20:48:33

混子 发表于 2016-12-1 20:45
好久不见，这帖子真不是营销。有的同志有误解我们就出来解释一下。

这么久没见海哥公开说过哪个listing不好。
作者: willdunz    时间: 2016-12-1 20:51:25

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 混子    时间: 2016-12-1 20:54:25

ComputerMaster 发表于 2016-12-1 21:48
这么久没见海哥公开说过哪个listing不好。

公开讨论，畅所欲言！
作者: hitye    时间: 2016-12-1 21:02:55

哈哈，我是来支持ozac的
作者: 陌生的香港人    时间: 2016-12-1 21:12:35

本帖最后由 陌生的香港人 于 2016-12-1 23:55 编辑
archrenz 发表于 2016-12-1 21:02
各位好，我是Joe Zhou，Principal of OZAC Architects，我们是楼主在顶楼提到项目的建筑师团队。
天维每天 ...

噢 想不到設計師老闆Joe 都出來了 呵呵

謝謝Joe 的詳細解釋  不過坦白說 我上個帖子只是純看地產廣告的圖說話 也不知道是你們貴公司的出品  如有冒犯請原諒 但當看地產廣告的照片的確只能看到這樣一個大房子 好像是佔了土地的大部分面積 看上去真的看不出只有42%  另外 其實我每天都經過那條街 對附近的環境還尚算熟悉  那裡除了一邊是工業區/大型format retail例如 Bunning 和 Park n Save  另外一邊主要都是一系列中/低密度的房子  坦白說就是現在unitary plan 說是什麼都可以建了 就這個房子的規模來說 難免還是叫人會有點聯想  雖然是urban zone  但就這條街第一個apartment 來說  對附近的 overall character 還是會有點衝擊的  (雖然unitary plan 決定版已經沒有對這些高密度房子要求做design statement  但現在還要做 context analysis 嗎？) 而街區特色/交通影響從來都是council urban design /社區 challenge 一個高密度發展項目的主要理由  

只能說unitary plan的確開了很多方面的先河  這樣的發展規模在以前根本是不可想象的 不過看來將會越來越多 大家真的要開始準備甚至習慣了

無論如何  祝設計師老闆Joe 好運
作者: 清蒸龙虾    时间: 2016-12-1 21:20:39

我是纯粹来顶joe的，合作了几次，相当的专业。
作者: nichmily    时间: 2016-12-1 21:23:47

OZAC 设计师的回答很专业哈， 顶一下 Ren 和 Jacky, 很nice 的两个人。
作者: 混子    时间: 2016-12-1 21:51:04

本帖最后由 混子 于 2016-12-1 22:54 编辑
LYYX 发表于 2016-12-1 21:43
阿海太需要去听你讲课及普及知识了。
没有阿海的帖子，很多人不知你公司－－这个意义上讲，得感谢他。
很 ...


OZAC确实专业
作者: Lucas他爹    时间: 2016-12-1 21:52:33

archrenz 发表于 2016-12-1 20:02
各位好，我是Joe Zhou，Principal of OZAC Architects，我们是楼主在顶楼提到项目的建筑师团队。
天维每天 ...

难得看到Joe啊 解释的非常详细

这里也替Joe的公司做个宣传，真的是目前我所接触有关AUP计划下最权威，最有实战经验的公司了，而且Joe本身的建筑背景也起了很大作用，能非常轻松的融汇很多内容并且简单易懂的呈现出来。至少目前介绍过去的客人没有一个不满意的。
作者: clam    时间: 2016-12-1 21:53:08

archrenz 发表于 2016-12-1 21:02
各位好，我是Joe Zhou，Principal of OZAC Architects，我们是楼主在顶楼提到项目的建筑师团队。
天维每天 ...

好樣的。。。我應該要找貴公司聊聊

我也有套suburban的1000地。。。
作者: ethanwu    时间: 2016-12-1 21:59:28

混子 发表于 2016-12-1 21:21
既然设计师已经专业回复了，我在这里就不过多解释了。如果楼主或者其他人有任何问题，或者想来实地看看，深 ...

你老人家都亲自出面了哈哈哈哈
作者: NewLynnHse    时间: 2016-12-1 22:04:22

哇塞，好多大神出现，高亮一下
作者: hitye    时间: 2016-12-1 22:15:29

Lucas他爹 发表于 2016-12-1 22:52
难得看到Joe啊 解释的非常详细

这里也替Joe的公司做个宣传，真的是目前我所接触有关AUP计划下最权威，最 ...

矮油老板好
作者: hitye    时间: 2016-12-1 22:16:19

NewLynnHse 发表于 2016-12-1 23:04
哇塞，好多大神出现，高亮一下

啧啧啧坏坏坏
作者: mimisa    时间: 2016-12-1 22:27:46

好帖 收藏               
作者: 阿海    时间: 2016-12-1 22:40:30

嗯这帖子反而让这盘更火了啊哈哈

这样路子能做出广告也不错
作者: NewLynnHse    时间: 2016-12-1 23:06:03

sam物业管理公司 发表于 2016-12-1 21:21
连个基本状况豆没有弄清楚。 就当权威。这种导师， 非把学生导得血本无归 ...

你跟阿海有仇啊？
作者: 混子    时间: 2016-12-1 23:15:05

大家一起讨论吧！
作者: 阿海    时间: 2016-12-1 23:16:19

NewLynnHse 发表于 2016-12-2 00:06
你跟阿海有仇啊？

因为我推荐他们的对敌房屋管理公司吧。
作者: 阿海    时间: 2016-12-1 23:18:48

恩如果能建起来，那我愿意为那位给我暴料的网友挡枪
作者: 阿海    时间: 2016-12-1 23:19:41

混子 发表于 2016-12-2 00:15
大家一起讨论吧！

只能说希望这盘卖个好价钱吧。

我这边刚好有个土豪客户或许会对这盘感兴趣哈哈
作者: 混子    时间: 2016-12-1 23:23:15

阿海 发表于 2016-12-2 00:19
只能说希望这盘卖个好价钱吧。

我这边刚好有个土豪客户或许会对这盘感兴趣哈哈 ...

那就拜托海哥推荐下吧，类似的项目我们这里还有，大家可以一起研究，讨论！
作者: 阿海    时间: 2016-12-1 23:25:39

混子 发表于 2016-12-2 00:23
那就拜托海哥推荐下吧，类似的项目我们这里还有，大家可以一起研究，讨论！ ...

恩，我给她们推荐的400多万，10个unit独立title，他们好像不感冒。。。看来只能推荐这类开发潜力盘再说吧。

带她们看了后再找你们研究研究哈！
作者: 混子    时间: 2016-12-1 23:29:14

阿海 发表于 2016-12-2 00:25
恩，我给她们推荐的400多万，10个unit独立title，他们好像不感冒。。。看来只能推荐这类开发潜力盘再说吧 ...

没问题，大家一起学习，研究，共同进步！
作者: QQ360    时间: 2016-12-1 23:30:48

今年看到了Joe哥公司西区5'6个短炒盘全线下架，看来公司资金雄厚啊，西区租金这么低也能维持得住。
作者: sam物业管理公司    时间: 2016-12-1 23:32:52

本帖最后由 sam物业管理公司 于 2016-12-1 23:48 编辑

阿海水平不是一般的差， 他前几年导房子正好赶上好时候， 所以走远捞一把， 他买的大多数是unit , 在当前状况， unitary plan 下， 大量排房上市。 unit 就不会很值钱了， 现在开班招学生， 无非是在培养接盘侠。 他那一套， 赶上好时候， 是个人都会赚钱。 目前市场转冷， 明年银行贷款会更加困难， 市场下行风险更大。 这个时候、 有的良知都不会再忽悠大家， 拿别人得事无中生有，炒作。 目的就是要推广他的那个破学校， 叫傻逼跟着它炒房子。 说实话， 拿这个帖子出来， 在这里炒作，目的很明确就是要炒作它自己，
说实话， 这种炒作， 手段下作。 见不得人、 人品不好， 可以法小財， 发不了大财，
目前房地产市场下行。 是不可逆转的
作者: aiser    时间: 2016-12-1 23:37:00

本帖最后由 aiser 于 2016-12-2 00:40 编辑

大家都是为了赚钱，不要内讧啊。让鬼佬们都住鸽子笼去吧。团结一致，大家都有钱分。
作者: sam物业管理公司    时间: 2016-12-1 23:41:13

你为了赚几个学费钱， 让其他人血本无归， 难道就没有一点起码做人的良知吗， 一句话， 你让钱萌嘿你的心，
奉劝一句， 你不是权威， 你只是个运气好的投资客，你明明知道在大环境不好， 风险巨大的情况下， 还把新人往坑里带。 你放心上帝是公益的。 早晚你也会尝到上帝给你的苦果
作者: aiser    时间: 2016-12-1 23:45:09

sam物业管理公司 发表于 2016-12-2 00:32
阿海水平不是一般的差， 他前几年导房子正好赶上好时候， 所以走远捞一把， 他买的大多数是unit , 在当前状 ...

兄弟，房事是不能下行的，只有房市才能下行，不要误导。我看的很仔细的。。。。
作者: archrenz    时间: 2016-12-1 23:46:06

陌生的香港人 发表于 2016-12-1 21:12
噢 想不到設計師老闆Joe 都出來了 呵呵

謝謝Joe 的詳細解釋  不過坦白說 我上個帖子只是純看地產廣告的 ...

画图匠而已，香港人实在是客气了。
的确，AUP之下，奥克兰会迎来巨大的从不曾有过的变化，很多观念慢慢都会更新过来的。

公寓项目Council（实际上是Auckland Design Office）还是会要求做context analysis的，有时也会要求Urban Design Statment。
作者: sam物业管理公司    时间: 2016-12-1 23:46:22

本帖最后由 sam物业管理公司 于 2016-12-1 23:53 编辑

目前的房地产市场风险很大， 银行明年一旦美国加息， 本地银行肯定收缩银根， 限制贷款。 好在利息低， 有储备银行压着， 否则早死一大波。 别说一个阿海， 就是十个百个阿海也是泥牛入海。 死翘翘
作者: aiser    时间: 2016-12-1 23:48:47

sam物业管理公司 发表于 2016-12-2 00:46
目前的房事， 对投资客风险很大， 你在这个时候还在炒作你自己， 说实话人品不是一般的low . 你这样干， 赚 ...

又来了，是房市，不是房事，okay？
作者: 阿海    时间: 2016-12-1 23:49:01

本帖最后由 阿海 于 2016-12-2 00:50 编辑
sam物业管理公司 发表于 2016-12-2 00:41
你为了赚几个学费钱， 让其他人血本无归， 难道就没有一点起码做人的良知吗， 一句话， 你让钱萌嘿你的心， ...

我觉得你误会了吧，带学生其实只是乐趣，并且赚点小钱糊口而已。
带学生累死了还不如做房屋中介呢，我不是开玩笑的，我打算明年考个中介牌然后去做中介。实话实说，当中介还比带学生赚钱呢

天下都知道开发才是赚钱王道啊，我每天都有朋友跟我说这个开发商赚了多少千万，那个大律师房子几百上千平米大豪宅和几公顷庄园。

我觉得你应该替我操心下吧。



作者: aiser    时间: 2016-12-1 23:50:52

本帖最后由 aiser 于 2016-12-2 00:53 编辑
阿海 发表于 2016-12-2 00:49
我觉得你误会了吧，带学生其实只是乐趣，并且赚点小钱糊口而已。

天下都知道开发才是赚钱王道啊，我每天 ...

律师的确有钱，名下20多套的律师比比皆宜。都是house，不是unit哦。律师都很黑，也是整天钱钱钱的。。。尤其房产买卖律师
作者: archrenz    时间: 2016-12-1 23:51:00

QQ360 发表于 2016-12-1 23:30
今年看到了Joe哥公司西区5'6个短炒盘全线下架，看来公司资金雄厚啊，西区租金这么低也能维持得住。 ...

天维上一般看的多，说的少。 不知道这位朋友是哪位，可否私信一下。
我们有帮一些客户做一些短期项目，但就我们自身而言，还是比较纯粹的建筑设计公司啦，没有短线炒盘项目，公司也没什么资金实力，一群画图匠而已，可能是误认了？
作者: caput    时间: 2016-12-1 23:51:48

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 阿海    时间: 2016-12-1 23:53:55

aiser 发表于 2016-12-2 00:50
律师的确有钱，名下20多套的律师比比皆宜。都是house，不是unit哦。

对啊，请我吃过饭的一个律师可是每年换Lamborghini和法拉利的。。。
作者: archrenz    时间: 2016-12-1 23:54:14

阿海 发表于 2016-12-1 22:40
嗯这帖子反而让这盘更火了啊哈哈

这样路子能做出广告也不错

的确，无心插柳柳成荫
作者: sam物业管理公司    时间: 2016-12-1 23:59:17

没人替你操心， 实在看不下去。 这种睁眼说瞎话。 别人的房子广告屁事没有， 人家也没有得罪你。 你在这里打个大标题污蔑人家， 目的就是一个炒作你自己和你那个破学校。这种人品极其，low的师傅， 除了把学生带成自己的接盘侠。 让别人替你顶缸。 其他你也交不出来个啥。
作者: aiser    时间: 2016-12-2 00:06:48

sam物业管理公司 发表于 2016-12-2 00:59
没人替你操心， 实在看不下去。 这种睁眼说瞎话。 别人的房子广告屁事没有， 人家也没有得罪你。 你在这里 ...

您的行业其实也是跟阿海的行业都有关联的，一根链条中的不同节点。
作者: 晴天小佳    时间: 2016-12-2 00:33:16

中介好坏差太多了..................
作者: love_3_month    时间: 2016-12-2 06:30:38

建议第一楼添加一句 ”具体信息看19楼“
作者: ThinkOutLoud    时间: 2016-12-2 06:35:08

NewLynnHse 发表于 2016-12-1 16:46
你去买，买完以后就跟他们打官司，搞不好你还有钱挣。下次就可以教学生们怎么找这种盘了。别把鸡蛋都放在un ...

A brillient idea!
Gary, give it a go!
作者: NewLynnHse    时间: 2016-12-2 06:38:27

love_3_month 发表于 2016-12-2 07:30
建议第一楼添加一句 ”具体信息看19楼“

good idea，我编辑进去一楼了，以示公平，两边都有机会说话。。。嘿嘿
作者: 中纽风行者    时间: 2016-12-2 07:38:16

GreatCursER 发表于 2016-12-1 15:50
真人不知道什么样

打个电话约一下看看
作者: prince_leon    时间: 2016-12-2 07:57:53

有些人对阿海埋怨很深啊，我倒是觉得，有这个时间，不如去好好上班多赚钱，不然永远买不起房了，只能在论坛里过过嘴瘾。
作者: 清蒸龙虾    时间: 2016-12-2 08:06:56

QQ360 发表于 2016-12-2 00:30
今年看到了Joe哥公司西区5'6个短炒盘全线下架，看来公司资金雄厚啊，西区租金这么低也能维持得住。 ...

西区的租金有这么差么？我在西区几套租金cover贷款 地税 保险。都还有剩余。不知道西区租金低这个说法哪里来？
作者: LJHookerRobin    时间: 2016-12-2 08:24:39

西区回报还是可以的把。。。。


当然要是跟南区或者更南区比算我没说。。
作者: Turbo66    时间: 2016-12-2 11:36:50

什么状况........
作者: Jetking_sky    时间: 2016-12-2 12:47:30

prince_leon 发表于 2016-12-2 08:57
有些人对阿海埋怨很深啊，我倒是觉得，有这个时间，不如去好好上班多赚钱，不然永远买不起房了，只能在论坛 ...

那你就错了。对豆腐教埋怨的人多的去了而且他们之中不少人都是有房子的。
作者: NewLynnHse    时间: 2016-12-6 08:38:09

Jetking_sky 发表于 2016-12-2 13:47
那你就错了。对豆腐教埋怨的人多的去了而且他们之中不少人都是有房子的。 ...

我挺喜欢他们的买买买，涨涨涨的，尤其喜欢Ron的Half A Million拍卖的出价，非常的帅。

等哪天他们开始推销C/L和house的时候我就更爽了。。。哈哈
作者: clam    时间: 2016-12-6 08:49:36

NewLynnHse 发表于 2016-12-6 09:38
我挺喜欢他们的买买买，涨涨涨的，尤其喜欢Ron的Half A Million拍卖的出价，非常的帅。

等哪天他们开始 ...

In Ron's latest presentation, they are buying for UP and capital growth, less into units now.

我是在微信看到的, 哈哈
作者: x-ray    时间: 2016-12-6 09:39:32

我就看见有人红眼病发，狂吼。 自己也是靠地产行业赚钱，UNIT 好租还是HOUSE 好租？这个人品，我是房东一定不会找你。房地产一个链条养活很多人，大家都能赚钱才是好事。
作者: Coldwarkid    时间: 2016-12-6 22:13:45

archrenz 发表于 2016-12-1 20:02
各位好，我是Joe Zhou，Principal of OZAC Architects，我们是楼主在顶楼提到项目的建筑师团队。
天维每天 ...

您好，我是好奇宝宝，如果阿海不介意，能否把site plan 发上来呢？很想看下17个车位怎么排的~ 谢~
作者: Robbi    时间: 2016-12-6 22:31:10

技术贴，学习了。。
奥克兰的未来，公寓和高密度是解决短缺的方案。。但是缺少良心发展商。。。希望有实力的发展商能好好做这个项目。。别浪费了。
作者: 湾流    时间: 2016-12-7 20:40:31

archrenz 发表于 2016-12-1 20:02
各位好，我是Joe Zhou，Principal of OZAC Architects，我们是楼主在顶楼提到项目的建筑师团队。
天维每天 ...

前因后果说得清楚明白，内容扎实语气平和，赞。
作者: Quad    时间: 2016-12-8 12:11:22

archrenz 发表于 2016-12-1 21:02
各位好，我是Joe Zhou，Principal of OZAC Architects，我们是楼主在顶楼提到项目的建筑师团队。
天维每天 ...

cool               
作者: beck@    时间: 2016-12-8 20:25:24

学习了~~~~~~~~~~~~~~~~
作者: vmoto    时间: 2016-12-8 20:26:48

sam物业管理公司 发表于 2016-12-1 23:46
目前的房地产市场风险很大， 银行明年一旦美国加息， 本地银行肯定收缩银根， 限制贷款。 好在利息低， 有 ...

之前阿海的帖子里有推荐房管公司的，他是名人，我信他，把房子都给他推荐的streetsmart去管了，坑死我了！！！提起来我就生气！！！
作者: linda.ljhooker    时间: 2016-12-8 20:56:34

其实，本人觉得阿海的提醒也有一定道理：
首先，这两个site里没有sotrmwater的接口。如果雨水管道从79 Archers门口的市政公共管道接入，因为从公共马路上走， 必定是一笔不小的费用。
其次，概念设计图是一种最理想设计，而且是在边缘状态，因为UP是新的政策，一旦有邻居反对，必定实现不了。
所以，理论上可以实现，但风险很大。如果resource consent下来，就是另一个概念了。
但设计师的理念是对的，因为UP是一个新的政策，只有敢于去尝试，才能利润最大化。对设计师赞一个。希望你们团队能对这个case 随时更新进程。
作者: archrenz    时间: 2016-12-9 10:19:00

本帖最后由 archrenz 于 2016-12-9 10:41 编辑
linda.ljhooker 发表于 2016-12-8 20:56
其实，本人觉得阿海的提醒也有一定道理：
首先，这两个site里没有sotrmwater的接口。如果雨水管道从79 Arch ...

这几天没时间上论坛，今天正好接到客户电话说起这个帖子又来看看。
谢谢您的回复，就您的疑问我的回复如下：

首先，这两个site里没有sotrmwater的接口。如果雨水管道从79 Archers门口的市政公共管道接入，因为从公共马路上走， 必定是一笔不小的费用。任何项目在初始阶段我们都会帮助客户与相关的各个主要顾问（包括设计与建造等各方面的专家顾问，销售团队等等）对项目进行策划定位，风险预估等。
我们统称这个阶段叫做Pre-design stage。
哪些风险是不能解决的，哪些是可以通过技术手段解决的，能解决的风险需要付出多大代价，付出这个代价之后能带回来多少收益，等等都需要在这个阶段得到比较确定的解答，才会进行深化设计，以确保客户的投入，团队的付出都能得到对应的回报。
目前奥克兰范围内专业处理complex development的各个专业团队资源还是比较有限的，Council因为也在进行内部training等原因，效率空前低下，如果我们对于项目风险的处理不当，会非常容易造成社会资源的浪费，导致项目周期延缓。这也是我们需要考量的主要方面。
具体到这个项目，SW的连接需要付出多大的代价，SW解决后对这个项目带来的收益有多少，这些其实都已经进行分析过。
简而言之，这个代价的付出，对于整个项目的产出其实是类似九牛一毛的成本开销，是完全值得去做的。
没有必要因为这样的一笔费用就把整个项目否决掉。

其次，概念设计图是一种最理想设计，而且是在边缘状态，
可能您没有仔细看我19楼的回帖，这个项目已经完全不是概念设计，经过过去几个月整个项目团队的努力，设计已经盖棺定论，所有问题都已经得到解决，RC图纸已经准备结束，换言之，已经不存在所谓边缘状态这一说，已经是一个完全会approve的开发项目，没有任何可行性的风险，剩下的只是时间问题。
PS:原本预定本周一递交RC，所有材料以及ready，但是因为客户自身的一些问题现在延误递交时间，等客户那边处理好即可递交。

因为UP是新的政策，一旦有邻居反对，必定实现不了。
不知道您所说的“一旦邻居反对，必定实现不了”，是从何处得知？
以我们的经验而言，满足H5.5 Notification的条件，开发商是不需要考虑邻居意见的，邻居也是没有权利反对的，当然，如果时间和资金实力比较充裕可以上述到Environment Court，能否胜诉另当别论。

所以，理论上可以实现，但风险很大。如果resource consent下来，就是另一个概念了。
再重复一次，就这个项目本身，在Resource Consent阶段，已经是0风险，所有的风险都已经在过去几个月的实际操作过程中得到合理有效的解决。

但设计师的理念是对的，因为UP是一个新的政策，只有敢于去尝试，才能利润最大化。对设计师赞一个。希望你们团队能对这个case 随时更新进程
谢谢。
有一点不能苟同，AUP的确是一个全新的城市规划政策，在过去三年多的公示期间，我们可以说是在“尝试”，但是目前来说，对于真正对AUP有研究有了解并且相关的各行各业，我认为不应该再继续用这个词语。
取而代之应该是“实践”。


作者: archrenz    时间: 2016-12-9 10:23:31

Coldwarkid 发表于 2016-12-6 22:13
您好，我是好奇宝宝，如果阿海不介意，能否把site plan 发上来呢？很想看下17个车位怎么排的~ 谢~ ...

PM我email address，回头邮你
作者: david2011    时间: 2016-12-9 10:52:26

这个帖子既然是个误会，怎么还不删除
作者: linda.ljhooker    时间: 2016-12-9 18:25:20

本帖最后由 linda.ljhooker 于 2016-12-9 18:30 编辑
archrenz 发表于 2016-12-9 10:19
这几天没时间上论坛，今天正好接到客户电话说起这个帖子又来看看。
谢谢您的回复，就您的疑问我的回复如下 ...

哈哈。 您太激动了。
我只是指出了连接stormwater确实是一笔不小的费用而已。
另外，resource concent 可以申请，但council最终会怎么批，至少现在是未知数。
还有，在新西兰，这个项目在这条街应该属于比较大的项目，如果有邻居反对，肯定会有麻烦。council对这种新的东西，一开始也必定比较谨慎。即使建造过程中有邻居反对，也会比较麻烦。AUP才刚刚开始实施，不是尝试是什么？像这样的设计应该还没有批下来的吧。
祝你们好运。
作者: archrenz    时间: 2016-12-9 21:41:43

本帖最后由 archrenz 于 2016-12-9 21:44 编辑
linda.ljhooker 发表于 2016-12-9 18:25
哈哈。 您太激动了。
我只是指出了连接stormwater确实是一笔不小的费用而已。
另外，resource concent 可 ...

谈不上激动，更多是职业习惯，同事们有时也觉得我啰嗦。。。总希望能尽力解答清楚任何疑问。
当然，同时也不希望一些在我看来没有根据的言论造成的误会导致客户利益受损，团队利益受损。
流言如果没有止于知者智者，那带来的结局很可能是灾难性的。

1. SW的问题
我之前回复楼主的原因，不是因为楼主说SW需要一笔不小的费用，而是因为楼主质疑这个项目的雨水无处可连，所以项目不成立。
楼主的意思是SW无处可接是这个项目不成立的原因之一，您说楼主的提醒“有一定道理”，但是您提的是SW需要一笔不小的费用。
您的这个支持楼主的点，似乎和楼主原本的意思完全不同？一个是项目可行性，一个是项目总成本。
另外，对于您之前的回复，只指出SW费用不小这个负面因素而不提SW解决后对这个项目带来的正面好处，似乎有失客观？
因此我给您的回复解释的是为什么虽然是笔不小（虽说“不小”但是其实不会那么夸张）的费用，但是对于这个项目而言这个风险项已经得到解决。
我希望可以通过较为详细的描述解答您的担忧或者疑问，如果言语中有得罪请包涵。

2. Resource Consent怎么批的问题
不知道您是否清楚AUP之下类似项目的申请流程？不明白您所说的最终会怎么批是未知数是什么意思？
如我前文所说，这个项目已经在过去几个月完成与Council的沟通，技术问题已经都得到解决，在这个前提之下，我不认为这个项目的RC会有另外的批法。

3. 邻居的问题
首先，在新西兰，在这条街，过去这样的项目属于比较大的项目，以后可说不准。
AUP之下很多以前不可想象的改变都会渐渐发生，虽然这个改变需要一个不短的周期来完成，但是不建议固步不前想当然的用以前的眼光去评估以后的可能。
其次，看您签名应该是名agent，不知道您对于AUP的了解有多少？什么原因让您能这么笃定的反复强调“如果邻居反对，肯定会有麻烦”？
您的这个观点和我们实际操作过程中的经验确实是有一些偏差的。
如我前文所说，Mixed Housing Urban zone只要满足H5.5 Notification对应的条款，并没有强制要求通知任何邻居。
如果我们在理解或者操作上有错误，请指正，否则，我认为在公共平台，在这样一个主题的帖子下，发出这样的言论实在是有失偏颇。
第三，在建造过程中，基本上所有的公寓项目都会面临邻居的投诉，或多或少，但是只要施工团队按章办事，投诉也是不足为惧的。

4.尝试还是实践的问题
要说尝试或者实践，可能在于我们对于词语的理解上有些偏差吧。
我认为，AUP虽然是刚刚开始实施，但是在过去三年多的notify期间PAUP有过数个版本的修改，奥克兰范围内也已经有不少Special Housing Area的项目采用PAUP规则获得批文。
我们申请过几个单独用地的SHA，同时under SHA也有Building Consent都已经approve马上就要开始施工的项目。
虽然Operative版本的AUP跟之前公示的PAUP在细则上有很大的差异，但是核心基本上还是一致的。
跟随PAUP不断修改的过程，在Operative之前对于我们更多是尝试，一旦Operative之后，对于相关从业人员来说就应该是去实践这个规定了。
如果现在还在尝试，那其实已经落后业内同行了。
这点不讨论，更多是文字理解上的偏差吧。

5.有没有这样的设计获批的问题
这个项目如我前文所说在整个奥克兰范围内的Mixed Housing Urban Zone里面也是第一个Low-rise Apartment，所以当然没有类似的项目获得批文。
不过类似的3层公寓项目我们有另外1个也完成跟Council的前期pre-application过程马上要lodge Resource Consent，还有几个正在设计过程中。
所以真的请不要再质疑类似项目的可行性。


需要再重复一下，我的所有回帖不针对任何人，只是因为AUP刚刚实施，确实对于大部分人来说都是全新甚至难以接受的一个巨变，而客户委托了我们设计这个项目，作为lead consultant，我们是有义务有责任在面对质疑时及时作出回应的，特别是在Skykiwi这样流量巨大的公共平台。

一不小心回复得字数貌似有点多了，估计您又要说我激动了。。。


作者: linda.ljhooker    时间: 2016-12-9 22:38:07

我说的邻居反对，会有麻烦，在整个UP出台过程中，有的街就是因为居民反对，从mixted变成single house zone了。现在auckland还有将近3万套房产（主要在中区和北岸）既不能按现有的plan进行分割申请,也不能按UP申请，就是因为有人在 appeal 这些房产所在的zoning.

因为新西兰是一个成熟的民主社会，邻居的意见有时候真的能左右一些事情，或拖个一年半载亦有可能。

我说的是阿海说的有一定道理是因为这两个问题确实是新买家要特别注意的。

没有事情会是零风险的，尤其在申请过程当中。
我只能说祝你们好运！希望你们能经常更新这个项目进展情况。
作者: 快乐123    时间: 2016-12-9 22:51:40

archrenz 发表于 2016-12-1 23:51
天维上一般看的多，说的少。 不知道这位朋友是哪位，可否私信一下。
我们有帮一些客户做一些短期项目，但 ...

我也曾经是一位画图匠，在国内专门做住宅小区规划设计的。可以加您微信吗？  我的微信号是  50854241



欢迎光临 新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/) Powered by Discuz! X2