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标题: 数字分析：中长期商行升息对投资者的影响 [打印本页]

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-1 12:40:42 标题: 数字分析：中长期商行升息对投资者的影响

本帖最后由 Bearonrun 于 2017-1-17 16:18 编辑

因为离岸资金成本提高，最近几家商业银行都小幅度提升了中长期的房贷利息。

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下面通过一典型例子分析: 如果这样的趋势继续下去，对投资者影响有多大。

背景设定：

以下的简单设定都是客观的或者稍对投资者不利的

· 两年利息：2014年底， 5.5%， 2015年底，5%， 2016年底（当前），4.5%

· 两年利息，在今后三年，每年涨0.5%: 2017年初，4.5%， 2018年初, 5 %， 2019年初，5.5%

· 奥克兰的房租平均涨幅约6%，这里保守设定每年$15增幅

某3房投资者当前(2016底)投资情况：

· 房1，2014年底订40万贷款，两年5.5%，每年$22k，每周$423，2017年初再续，4.5%

· 房2，2015年底订50万贷款，两年5%，每年$25k，每周$481，2018年初再续，5%

· 房3，2016年底订60万贷款，两年4.5%，每年$27k，每周$519，2019年初再续，5.5%

小结：每周需付利息共$1423，房租增长$0，合共：$1423

2017年初

· 房1，2017年初订40万贷款，两年4.5%，每年$18k，每周$346, 2019年初再续

· 房2，2015年底订50万贷款，两年5%，每年$25k，每周$481, 2018年初再续

· 房3，2016年底订60万贷款，两年4.5%，每年$27k，每周$519, 2019年初再续

小结：每周需付利息共$1346，房租增长$0，合共：$1346, 比2016年底：下降$77

2018年初

· 房1，2017年初订40万贷款，两年4.5%，每年$18k，每周$346, 2019年初再续

· 房2，2018年初订50万贷款，两年5%，每年$25k，每周$481, 2020年初再续

· 房3，2016年底订60万贷款，两年4.5%，每年$27k，每周$519, 2019年初再续

小结：每周需付利息共$1346，房租增长$45，合共：$1301，比2016年底：下降$122

2019年初

· 房1，2019年初订40万贷款，两年5.5%，每年$22k，每周$423, 2021年初再续

· 房2，2018年初订50万贷款，两年5%，每年$25k，每周$481, 2020年初再续

· 房3，2019年初订60万贷款，两年5.5%，每年$33k，每周$635, 2021年初再续

小结：每周需付利息共$1539，房租增长$90， 合共：$1449，比2016年底：上升$26

两年多以后（2019年初），该3房投资者每周比现在多付$26，也就是两个快餐的价格。

结论在二楼

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-1 12:41:08

本帖最后由 Bearonrun 于 2017-1-17 16:14 编辑

对于设定的解释
•       3房投资者，总价值$150~200万，是当前比较有代表性的多房投资者 (阿海别笑)。

•       有投资者短期购入大量房产，但不多见。大部分人都是每年买1~2个，所以这里设定该投资者两年买3个。

•       前几年房产价格一直上升，所以假设房产的贷款逐年上升10万

•       2014~2016，两年利息每年下降0.5%，设定稍有保守，有人能拿到更好的利息。

•       2017~2019，两年利息每年上升0.5%，假设当前情况继续，所以设定银行每半年升25个基本点。这点预测对投资者相当保守/不利。

•       房租上涨，预测未来几年房屋供应继续不足，平均房租升幅约4~8%，这里保守设定$15一周

•       总体的设定对投资者是不利的（保守的）

自去年12月到现在，新西兰4大银行都有广泛提升房贷利率，估计ANZ 也将跟进。这第一波的上调在0.10~0.20%之间，平均约0.15%。

我的分析和计算（见1楼）是基于每年平均上调0.50%的设定，也就是每年有3波上调(4个月一次)，3年后升至6%。个人认为在当前的经济情况下，这个设定比较现实。根据1楼的分析结果，多房投资者应该能轻松应付。

如果银行每年上调1.00%，也就是每2个月一波，3年后升至7.5%。可能性较低，除非央行不降，甚至升利率。不过这样一来，会减缓经济经济发展，也不利于通胀控制。根据1楼的分析结果的延伸估计，大多数多房投资者应也还能应付，因为可以通过小幅升租($30~40每周)解决（Elasticity, 教科书式行为）。

如果银行每年上调2.00%，也就是每1个月一波，3年后升至10%以上。可能性很低，除了央行升利率外，还要有重大的国际事件（如德意志银行倒闭）。根据1楼的分析结果的延伸估计，部分多房投资者不能应付，除非通过相当幅度的升租解决（例如$100每周）。

结论

如果贷款利息按照现在的幅度上涨，那么对投资者的影响不大。主要是因为，利息几年以来下降到很低的水平，上涨的幅度不大，而且一部分被上涨的房租抵消掉。

在分析的案例中，要到两年多以后，支出才会超越当前水平。而且差距（每周$26）基本可以忽略。据此，可以预测，多房投资者有能力继续持有投资房，并不会因支付不起利息而被迫大量出售房产。

当然，如果出现极端情况，例如利息每年升200点，或者新西兰经济大幅下滑，那么另当别论。

作者: dangessss 时间: 2016-12-1 12:43:09

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: mwe24 时间: 2016-12-1 12:53:52

假设不成立。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-1 13:03:46

mwe24 发表于 2016-12-1 12:53
假设不成立。

哪条假设不成立？

作者: 快乐123 时间: 2016-12-1 13:04:07

分析的挺好，个人的预测是每年升息100点，一百万的贷款多支出一万，两百万的贷款多支出两万，现金的压力肯定是有的，但应该不至于承受不了。

作者: seakiwi 时间: 2016-12-1 13:14:08

腰斩不可能，大跌也够呛，这么低的利率。

不过楼主所谓对投资者的影响可不能简简单单从这26块钱的差值想当然哦。

作者: FCA北岸 时间: 2016-12-1 13:16:25

本帖最后由 FCA北岸于 2016-12-1 12:21 编辑

奥克兰的房价均价100万,奥克兰的房租均价550/周,1年28600, 回报2.86%,除去保险,维修,地税,也就2.5%.
在房价不涨的基础上.
你还是分析下如何赢利吧.

简单来说,4.5%的利率,100万贷款,每年亏2万
5% 2.5万
5.5% 3万
...............

房价每年升2位数的时候, 这些小亏损可以忽略不计.
房价每年降2位数的时候 ..............

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-1 13:18:12

seakiwi 发表于 2016-12-1 13:14
腰斩不可能，大跌也够呛，这么低的利率。

不过楼主所谓对投资者的影响可不能简简单单从这26块钱的差值想当 ...

我同意你的意见，影响房市的因素很多，所以不可能一个帖子概括。
因此，本贴的范围仅限于分析银行升息的影响。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-1 13:21:50

FCA北岸发表于 2016-12-1 13:16
奥克兰的房价均价100万,奥克兰的房租均价550/周,1年28600, 回报2.86%,除去保险,维修,地税,也就2.5%.
在房 ...

你别激动，我已经说过了，由于篇幅所限，本帖只能集中分析银行利息上涨对投资者的影响。

如果你愿意，可以写一贴分析投资的盈利问题。

作者: 中纽风行者 时间: 2016-12-1 13:32:15

分析的很有道理

作者: philipanz2010 时间: 2016-12-1 13:47:26

写得太长太细，差点没看完。

内容不错，比较客观。版主加精?

作者: love_3_month 时间: 2016-12-1 13:49:51

数学都好算，但是预测到底是一年涨1%，还是涨3%，比较难

作者: rzrljb 时间: 2016-12-1 15:40:53

恩，从利息角度来说应该是影响短期并不大。但是从收益角度来说，本身是收敛的风险，变成发散的风险，从越做越赚变成越做越亏盈亏线大概就在2年后。还有就是每年涨15块钱不保守，现在就是每年涨15块。http://money.skykiwi.com/realestate/2016-08-23/225054.shtml，如果保守计算的话未来应该赶不上现在吧，随着移民的减少？

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-1 16:14:46

rzrljb 发表于 2016-12-1 15:40
恩，从利息角度来说应该是影响短期并不大。但是从收益角度来说，本身是收敛的风险，变成发散的风险，从越做 ...

是的，利息的变化是关键，这得由时间来证明。

我是沿用现在的涨息幅度来预测。但0.5%不一定会维持下去。在央行OCR下降的情况下，商行逆流而上持续每年升息50个点已经很突出了。毕竟，海外资金也就占30%（BNZ信息）。

我明白你说的风险变化，可风险也没高多少。就算再高，例如每年升100个点，也不会导致投资者撑不下去。

至于房租增长，引用你提供的文章的数据。自从2014年7月以来，两年5月一共生了$50/周，相当于一年生$20.68/周。那么一年升$15算是比较保守的。

作者: rzrljb 时间: 2016-12-1 16:57:47

Bearonrun 发表于 2016-12-1 15:14
是的，利息的变化是关键，这得由时间来证明。

我是沿用现在的涨息幅度来预测。但0.5%不一定会维持下去。 ...

是的毕竟央行不加息，利息只是小问题。我觉得央行不动的情况下5.x最多了。

作者: rzrljb 时间: 2016-12-1 17:15:56

Bearonrun 发表于 2016-12-1 15:14
是的，利息的变化是关键，这得由时间来证明。

我是沿用现在的涨息幅度来预测。但0.5%不一定会维持下去。 ...

对了还有一个小问题就是，当前的房租回报已经很低了，2.多前几楼算过了。近1-2年买的有没有入不敷出不好说，不过基本也就勉强维持，如果未来情况不能改善，而是可能持续走坏的话，也不是一个好消息就是了。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 09:35:24

快乐123 发表于 2016-12-1 13:04
分析的挺好，个人的预测是每年升息100点，一百万的贷款多支出一万，两百万的贷款多支出两万，现金的压力 ...

谢谢你的支持。

利息究竟会升多少，只能由时间证明。不过在央行不升息的情况下，商行持续每年升50点已经是很意外了。海外资金也仅占不到30%。

作者: 驴是念来过倒 时间: 2016-12-2 10:43:08

牛逼，但是这个假设就有问题，基本往投资者最好的情况假设的。你应该假设现在三套房，都是在最低利率定的比如4%，贷款150万，然后涨倒6%。分开计算本来就是已经分散风险了，分开计算看着复杂，其实基本多此一举，基本算的几年前的价格。其实计算跟简单，贷款总额150万没有变化情况下，利息4%-6%之间，全年总利息就是6万和9万的之间，基本每1%，就是大约增加1.5万利息，中间的变化有必要考虑吗，基本就是误导投资者？

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 11:14:15

驴是念来过倒发表于 2016-12-2 10:43
牛逼，但是这个假设就有问题，基本往投资者最好的情况假设的。你应该假设现在三套房，都是在最低利率定的 ...

没错，如果假设3套房，同时升息，这是最坏的设定，当然会对投资者极度不利。

但这种情况不具代表性。相比之下，中间的变化和分开计算是符合多数投资者的借贷情况，所以必须考虑。解释如下。

其实2楼已经解释了为什么分三套房算利息。因为大多数投资者不会一次性买好几套房，平均来说，每年1~2套，所以贷款通常不会同时到期。此外，我认识不少慎重的投资者，他们会刻意分散贷款期和银行，就是为了避免同时到期，而突然大量升息。

所以，在这个案例中，假设每隔一年一个贷款到期，这样更有代表性。

如果你认为分三套房计算不合理，你可以在论坛做一调查，看看投资者平均花多少时间买一套。

作者: 驴是念来过倒 时间: 2016-12-2 11:21:07

Bearonrun 发表于 2016-12-2 11:14
没错，如果假设3套房，同时升息，这是最坏的设定，当然会对投资者极度不利。

但这种情况不具代表性。相 ...

无所谓,压力测试t都是按照比较极端情况考虑，中间至于时间问题，每套多少，根本没有必要计算，都是在范围内。我能承担最高多少涨幅的费用就可以了，这就是我都极限。考虑中间过程，除非满足一下心理平衡和自我安慰一下，其他没有任何作用。

作者: love_3_month 时间: 2016-12-2 11:29:12

LZ的计算确实太过复杂了一些。。。。我的所有贷款都是今年的。。。。

作者: 房奴甲 时间: 2016-12-2 11:33:04

楼主啊，你说的那个例子那样的投资者基本不存在，谁现在还有五点几的利率的贷款啊？那么傻的人不会投资房产的。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 11:40:36

驴是念来过倒发表于 2016-12-2 11:21
无所谓,压力测试t都是按照比较极端情况考虑，中间至于时间问题，每套多少，根本没有必要计算，都是在范围 ...

楼上，你终于说了压力测试这个词。也就是主观地假设一些极端的市场情况，来测试投资组合的抗风险能力。

这个帖子是为了预测可能性较大的结果，而并非测试投资组合。所以尽量采用客观的假设，而主管而极端的压力测试，已经超出了本帖的范围，所以不会采用。

如果你想看压力测试的结果，可以另开一贴做分析。不过大致看来，就算在压力测试设定的情况下，投资者也还能撑得住。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 11:43:17

房奴甲发表于 2016-12-2 11:33
楼主啊，你说的那个例子那样的投资者基本不存在，谁现在还有五点几的利率的贷款啊？那么傻的人不会投资房产 ...

我认识不少的多房投资者，2~3年前fix的的贷款，现在或明年到期，现在都还是5%+。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 11:44:22

love_3_month 发表于 2016-12-2 11:29
LZ的计算确实太过复杂了一些。。。。我的所有贷款都是今年的。。。。

请看20楼。

作者: 房奴甲 时间: 2016-12-2 11:45:31

Bearonrun 发表于 2016-12-2 10:43
我认识不少的多房投资者，2~3年前fix的的贷款，现在或明年到期，现在都还是5%+。 ...

晕。专门认识些这样的人。会影响你的认识水平的。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 11:48:55

房奴甲发表于 2016-12-2 11:45
晕。专门认识些这样的人。会影响你的认识水平的。

楼上，解释一下你的低利率看法？

作者: love_3_month 时间: 2016-12-2 11:58:56

Bearonrun 发表于 2016-12-2 11:44
请看20楼。

买的时候，确实是 1个个的买

但是买的时候，一般都是把所有的到期即将到期的，都转出来，一起计算。。。不一定都转银行，但如果银行利息好，还是会考虑的。你有50万*3 =150万，但贷款在3个银行，利息肯定比不上一个银行贷款150万的。当然还有其他考虑拉，分散投资，分散1-2-3年，之类的。但如果真的有谁目前还有5%以上的，真的是不堪回首。。。。然后等他们到期了，市场利率又上5%了。。。。

作者: 房奴甲 时间: 2016-12-2 12:10:15

Bearonrun 发表于 2016-12-2 10:48
楼上，解释一下你的低利率看法？

这几年的降息是一步一步的，有个很长的过程，有充足的时间给大家仔细考虑，即便定了高利率，也有机会break到比较合理的。我还固定了6%+了呢。当利率缓慢下调，但是下调趋势肯定时，早期break合约的罚金也很有限。大家不都break了？还有更精明的人，在高利率期间根本没fix长的。现在周围谁不是四点几。

作者: 房奴甲 时间: 2016-12-2 12:12:24

love_3_month 发表于 2016-12-2 10:58
买的时候，确实是 1个个的买

但是买的时候，一般都是把所有的到期即将到期的，都转出来，一起计算。。。 ...

我倒不是这样办，也许我比较另类吧，都是分开银行的。但是利率也ok的。另外我refix，跟top up都拿到了cash back，我本来以为是常规的，到这里晒了才知道不是。银行难道特别喜欢我？

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 12:37:57

love_3_month 发表于 2016-12-2 11:58
买的时候，确实是 1个个的买

但是买的时候，一般都是把所有的到期即将到期的，都转出来，一起计算。。。 ...

你是用broker还是直接找银行？
同意你的意见，转银行不是必须的。但我所知的多数情况是，转银行的话，会通常利率会稍好些，而且会有Cashback.

另外一问题就是，当你把好几个房产都放在一个银行，它就会了解你的所有情况，然后为了自己避险，会对你额外加些限制。我认识的很多人碰过这种情况。

我知道华人很多都是喜欢两年以下的贷款，因为利息稍低。但很多洋人，他们更注重长期的稳定性。如果他们预测中长期利息会升，他们就会定一个可以接受的长期，例如5~10年。所以，有不少多房投资者都还有5%+的贷款。他们并不笨，只是在对应风险上采取了不同策略。

作者: 房奴甲 时间: 2016-12-2 12:49:36

Bearonrun 发表于 2016-12-2 11:37
你是用broker还是直接找银行？
同意你的意见，转银行不是必须的。但我所知的多数情况是，转银行的话，会 ...

我是同意你对银行限制的考量，所以都分开抵押在不同的银行。至于利率，我也倾向顶长期的利率。但是不等于我看到明显的降息信号而不行动的。从6%+跌到现在的利率水平，这个过程是缓慢和certain的。

总而言之你的主贴在讨论利率上升的影响时，舍近求远，抓小放大了。三月的说法很明确了。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 12:57:10

房奴甲发表于 2016-12-2 12:10
这几年的降息是一步一步的，有个很长的过程，有充足的时间给大家仔细考虑，即便定了高利率，也有机会brea ...

谢谢你的解释。我的理解就是: break合同和定短期贷款。

Break合同，需要赔偿，通常是Cashback(部分或全部)，还有就是银行的损失。不是每个合同都值得Break.
至于为什么有人定长期，32楼已经解释过了。

作者: 房奴甲 时间: 2016-12-2 13:12:51

Bearonrun 发表于 2016-12-2 11:57
谢谢你的解释。我的理解就是: break合同和定短期贷款。

Break合同，需要赔偿，通常是Cashback(部分或全 ...

break合同跟cashback没有关系，cashback是捆住你留在同一个银行的，break合同又不走人。银行的利息损失是基于你原先合同跟break时的市场利率之差计算的。这几年降息过程漫长，正确的做法是，降了一段时间以后就break成短期合同，那个时候利率还不是很低，罚金有限。短期合同到期时基本就是历史最低，订一个长期的。

我是这样做的。当时罚了两千多。降息的时候，只要你认为降得还没有到底，还会继续降，break就是合算的。这是个简单道理，操作性很强。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 13:17:33

房奴甲发表于 2016-12-2 12:49
我是同意你对银行限制的考量，所以都分开抵押在不同的银行。至于利率，我也倾向顶长期的利率。但是不等于 ...

Break也不是不可以，但除了赔款外，每次都会在银行业留下一个记录，将来对申请新贷款有一定影响。并不是每个合同都值得这样做。
2014在南，西区买个三房投资，也就$30~40万，差个0.5%，也就每年多2千，其实也不是差很远。考虑到赔偿和其它因素，很多人并不会Break。
三月的意思应该是定短期半年，一年的，然后合并贷款。那么他的情况就是同时到期。在利息上升期间，受冲击是最大的。

我回帖时也说了，三月的这种做法是有，但我知道的情况是很多人会定中长期避险，也不一定会每个合同都Break。所以我的帖子的案例设定是两年。

你的情况并非常见，而案例的设定是多数的，普遍的情况。所以两者大不一样，你需要自己分析利息上涨对你的投资组合造成的影响。不过，我相信就算有利息上涨，你的组合还不至于撑不下去。

作者: 房奴甲 时间: 2016-12-2 13:26:35

Bearonrun 发表于 2016-12-2 12:17
Break也不是不可以，但除了赔款外，每次都会在银行业留下一个记录，将来对申请新贷款有一定影响。并不是 ...

三月的做法，合并不合并不是主要的。我本人不喜欢合并啦。但是如果本人能够判断历史低点，就可以合并。我的所有贷款都在历史最低的半年期间订了长期的。

有个分散化的投资策略是为了降低风险，同时也降低了回报。贷款也一样，如果对未来不做判断，而分散贷款期限，无非是放弃大脑当自己是傻子。分散要基于自己的分析才对。到目前为止的这一轮利率变化中，投资者有充分的时间机会做出妥善的选择。

具体你的主贴是谈利率变化对于投资者的影响的，既然每个人的情况都不同，其实最简单判断影响的就是，对于每一个百分点的利率变化，给投资者带来多少钱的影响？因为利率上涨多少个百分点不可知，而具体的投资者知道自己目前的利率，也就知道变化的幅度，可以自己计算。三月已经给你指出了，你把简单问题复杂化了。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 13:33:15

房奴甲发表于 2016-12-2 13:12
break合同跟cashback没有关系，cashback是捆住你留在同一个银行的，break合同又不走人。银行的利息损失是 ...

我对你做法的理解就是，假设，2011年，你在ANZ定了3年，7%。2012年，你认为利息未来会大幅下降，当时的利息是6.5%，你就break, 赔款，转成1年合同，的6.5%贷款。2013年，下降到5%，你就再次定3年。这是你的做法吧?

这样做需要正确预测利息的走势，还要承担一定的风险。如果你能做到，这是你的本事。很多人做不到，或者不愿承担风险。

作者: love_3_month 时间: 2016-12-2 13:44:01

这么说吧，lz的理解是，任何时候的某个投资者的真实贷款利率，是之前2年/1年/当下的2年期的平均利率。

这样，利率大起大落的话，这个投资者的利率变化会比较平缓。高峰和谷地都会比市场的低或者高，因为有滞后。

好处就是减少风险。坏处就是享受不到低利率。

如果我有1千万或者1个亿的贷款，我也会这么做。安全比利息差更重要。但是我没有，所以只能看经济动态，时刻调整，抓住最低利率。

作者: 房奴甲 时间: 2016-12-2 13:49:11

Bearonrun 发表于 2016-12-2 12:33
我对你做法的理解就是，假设，2011年，你在ANZ定了3年，7%。2012年，你认为利息未来会大幅下降，当时的利 ...

基本是这样的路子。投资本身就是有风险需要自己判断的。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 13:53:17

房奴甲发表于 2016-12-2 13:26
三月的做法，合并不合并不是主要的。我本人不喜欢合并啦。但是如果本人能够判断历史低点，就可以合并。我 ...

我认识的不少投资者，尤其是洋人，并不确认自己能否精确判利率的走势，也不愿承担风险。所以他们用自己的方法回避某些风险。这并非不思考，只是他们思考后采取不同的做法而已。

至于贴中的分散，并非源自对利息的判断，而是购买的时间间隔，三月也认同他也是这样买的。

至于每一个%带来的影响。如果直接套用，就是压力测试，并没有普遍性(楼上也解释了)。所以不采用。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 14:00:34

love_3_month 发表于 2016-12-2 13:44
这么说吧，lz的理解是，任何时候的某个投资者的真实贷款利率，是之前2年/1年/当下的2年期的平均利率。

这 ...

每个人投资的理念，具体做法都不完全一样。

帖子的目的是通过一个较平均的，有代表性的假设案例，来评估利息上涨对投资者的影响，而并非要求别人做这样的组合。

也就是说，帖子是描述，预测，而不是建议，催促。你明白我的意思吧？

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 14:03:15

房奴甲发表于 2016-12-2 13:49
基本是这样的路子。投资本身就是有风险需要自己判断的。

帖子是描述/预测而已，并非建议或对不同投资组合的评价。我也不收学生。

我的投资组合跟案例的差别就很大。需要调整过才能判断利息上涨对我自己的影响。

作者: love_3_month 时间: 2016-12-2 14:12:50

Bearonrun 发表于 2016-12-2 14:00
每个人投资的理念，具体做法都不完全一样。

帖子的目的是通过一个较平均的，有代表性的假设案例，来评估 ...

我没有很大的分歧，不过你的比较的计算方法似乎很“非常规”啊。

比如说，假设1-2-3-5年期的利率好多年不变了，然后，今天，都上涨了1%。那市场来说，分析利息开销的增加就是贷款 * 1%。

但你说不是，因为有一部分人贷款是长期的，还没到期呢，所以他们不受影响。。。。。。

或者，再换一个说法

你说那些人手上5%的贷款，在市场利率4%的时候，其实已经损失了1%，（因为别人都是4%）。那现在，涨了1%，你可以说这些人没有损失，因为和手上的持平，但是对普通人来说，就是损失了1%了。你认识的那些人的成本（损失）已经在市场利率下跌的时候体现出来了，所以现在的损失就少了。所以，就是个滞后效应而已。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 14:41:00

love_3_month 发表于 2016-12-2 14:12
我没有很大的分歧，不过你的比较的计算方法似乎很“非常规”啊。

比如说，假设1-2-3-5年期的利率好多 ...

我的分析做得比较细而已，注重估计实际效应而已，符合财务管理的理念，并非非常规。而且，几个贷款，通常不会同时到期，除非是刻意为之。不过我确实没见过几个，Broker也说经历不多。

至于定期贷款亏赚的问题，是的，市场利率变了，并不一定马上对已定的贷款生效。
做个例子: 如果今年有人定了10年5%的贷款，那么今年明年他都可能小亏，但如果5年后利息涨到8%，他就赚大了。反之，如果5年后降到2%，那么他该抱头痛哭了。这样比较好理解吧？

我上面已经说了，这个帖子是客观描述和预测。我无意评论他们的投资方法，好或不好。

作者: love_3_month 时间: 2016-12-2 15:50:21

Bearonrun 发表于 2016-12-2 14:41
我的分析做得比较细而已，注重估计实际效应而已，符合财务管理的理念，并非非常规。而且，几个贷款，通常 ...

好吧，你这个符合财务管理的理念，我是野路子

个人的定期利率和利率的市场波动，我是这么理解的：

1。市场的波动，影响的是大局，是整体。在讨论负担的增大或者减少，比较有实际意义。比如10个投资者，投资金额各不相同，市场涨了1%，那市场对每个人的影响就是每个人的贷款金额 * 1%。

2。个人选择的定期利率，就是在买保险，或者预测。利率改变（上升）的时候，你刚刚固定了一个，恭喜你，赚了一年的时间。你刚刚到期，自认倒霉。这个属于个人理财 + 运气了。

而具体的总影响，当然是两者相加。转换到数字上，就类似是你说的这个。

我觉得，在讨论利率波动而造成影响时候，应该剔除2，这个类似于对主要问题的干扰，可以忽略（就好像是中学物理里说的 - 摩擦力忽略不计）。如果一定要加上，那就需要讨论不同年份的fix 的比率。在我看来，1年期的是主流，2年有一部分，更大的可以忽略不计。这个具体的要问银行要数据了。我也有2年期的，占10-20%。（就是说，如果一定要加上摩擦力，让讨论更精确，那就需要摩擦力的各种数据）。

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-2 16:32:41

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-12-3 09:38 编辑

love_3_month 发表于 2016-12-2 15:50
好吧，你这个符合财务管理的理念，我是野路子

个人的定期利率和利率的市场波动，我是这么理解的： ...

分析方法不论是书上的或自己总结的，只要是合理，连贯，并且适用，就可以了。

市场变化带来的影响，是有时间性的。有的马上生效，有的是过一年，有的要过几年。还是用回老例子，如果某投资者定了10年的5%的贷款，而3年后利息升到20%，别人纷纷破产。但他因为有5%的老合同在手，安然无恙。10年后，再定利息时，可能已经降了。

我也说了，知道不少华人常定短期（12~18月），但这个社会里两年期有代表性，所以帖子采用。至于这两年怎么来的？这是跟据我认识的人以及和Broker聊天得知。

如果你用的是一年期，那么，参考这个帖子之余，你也可以做符合你自己情况的分析。也就是对我的例子进行敏感性分析。不过，我估计结果只有量的不同，没有质的不同，所以结论都是类似的。

历史看来，奥克兰房产周期为10年，高峰，下滑，低谷，上升，平均各2.5年。由于现在短缺严重，下滑和低谷的时间可能更短。那么，如果升息效果有1~2年的拖后性，对于投资者非常宝贵，因为他有更大的可能性度过低谷的难关。所以升息效果的时间性不能忽略。

说到摩擦力，你真找对人了

。没错，中学老师说摩擦力可忽略不计

，但是大学老师说不可以

，否则会出大问题。我是做工程的，每天设计的分析和计算，很多都与摩擦力的估算有关: 例如房子地基的木桩，如果摩擦力（skin friction）不足，会导致房子不稳定，甚至可能坍塌。

作者: BNC2015 时间: 2016-12-4 00:03:51

几个投资者都出来了, 辩论激烈啊

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-5 12:51:50

love_3_month 发表于 2016-12-2 11:58
买的时候，确实是 1个个的买

但是买的时候，一般都是把所有的到期即将到期的，都转出来，一起计算。。。 ...

谢谢3月发表的意见，很有意思

作者: Bearonrun 时间: 2016-12-5 12:52:20

房奴甲发表于 2016-12-2 13:26
三月的做法，合并不合并不是主要的。我本人不喜欢合并啦。但是如果本人能够判断历史低点，就可以合并。我 ...

谢谢你发表的意见，很有意思

作者: Bearonrun 时间: 2017-1-17 16:20:21

新年更新中

作者: Bearonrun 时间: 2017-1-31 17:44:53

如果每年升2%，三年后会有人撑不住。

作者: 房奴甲 时间: 2017-2-3 12:46:01

今天早上因为和人说到利率问题，就像看看大多数人主张的利率一年一年定，到底是不是能拿到最低的利率。看了一下最近的利率。我简单回顾了一下我的贷款管理，从2016年1月到4月间，我陆续把所有贷款固定成三年，这期间市场利率也在变，又涉及几家银行，平均我大概是固定了4.435%左右的水平。那个期间一年的利率大概是4.05%左右。假使我当时订了一年的，4.05，那么这一年期间就会比我实际订的节省了0.385%,还挺可观的。但是呢，那样到现在就需要refix了，而现在的refix是多少呢？现在订两年的，4.6%应该是个不错的利率了吧？我没有问过broker自己瞎猜的。那就比我的4.435%多了0.165%，两年0.33%，还是低于按一年固定所节省的钱。看起来，固定一年期的策略的确是不错的。

当然啦，我也并不吃亏，我以0.055%的代价，换来的是什么呢，是避免了在贷款一年后就面临refix。现在银行refix时又要审阅好多文件，搞不好他就要看看我的投资房是不是都有40%本金了；我的可都是提高本金比例政策出台前买的，现在房市一跌，如果银行的估值非常保守的话，保不齐我就有点小麻烦了，虽然我算着是都有40%。

想要跑赢银行对于市场利率变化的预期是不非常容易的。即便是六个月内利率继续涨，18个月的涨到4.8%，2年的涨到了5%，（这是非常迅猛的上涨了，我目前还不认为会这样猛烈），可能我还是不如那些一直一年一年固定的人省钱。然而贷款这个东西，它不光是数额这一项。投资者还有其他很多必要的考量。

作者: Bearonrun 时间: 2017-2-7 10:25:37

房奴甲发表于 2017-2-3 12:46
今天早上因为和人说到利率问题，就像看看大多数人主张的利率一年一年定，到底是不是能拿到最低的利率。看了 ...

如果你有一笔贷款是几年前借的。现在refix, 银行应该不会按照当前的LVR来要求。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-2-7 12:14:29

加息是一方面，房价的支撑主要还是要靠接盘侠。

必须要有足够的有钱的新进买家进场接盘。

不然的话房价也只是维持在现有水平，不会进一步的上涨。如果时间长了的话，会有小幅下跌，如果通涨跟不上的话。

目前看来，新西兰居民的收入增长缓慢，通涨也不高，所以接盘侠主要还是靠海外新移民。

以奥克兰现在的情况，新移民更有可能去其他地区买房。也就是为什么奥克兰房价现在涨不动，其他地区补涨了。

如果经济情况不发生巨大变化的话，奥克兰房价会稳定在现在水平几年时间，等全国房价补涨后再进行下一步上涨。

作者: Bearonrun 时间: 2017-2-8 10:53:08

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-2-7 12:14
加息是一方面，房价的支撑主要还是要靠接盘侠。

必须要有足够的有钱的新进买家进场接盘。

谢谢蜗牛兄发表意见，写了很多。几年后，我们看看是不是这样的走势。

作者: Bearonrun 时间: 2017-12-8 11:24:47

今年利息平均上涨0.4%，略低于帖子的设定0.5%。

看看明年会涨多少，我们系目以待。

作者: Chatbox 时间: 2017-12-8 11:37:34

未来一两年，利率还是有可能涨200到400点的。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-12-8 11:43:58

现在基本上利息还是根据计划缓慢上升，但是政策面发生了相对比较大的变化。减少移民人数和禁止外国人买房。这些会导致接盘人数的下降。
不过政策的影响是有后滞性的，现在的影响只是心理层面的，实际的效果估计要到2-3年以后才可以看到。

作者: Bearonrun 时间: 2017-12-8 11:45:48

本帖最后由 Bearonrun 于 2017-12-13 10:17 编辑

Chatbox 发表于 2017-12-8 11:37
未来一两年，利率还是有可能涨200到400点的。

一年还是两年，200点还是400点。差很远。能说明吗？

2016年写帖子的时候，假设未来两年共100点。现在工党上台了，这涨幅可能会多些。

未来两年，每年50~75点会较合适。

作者: Bearonrun 时间: 2017-12-8 11:48:36

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-12-8 11:43
现在基本上利息还是根据计划缓慢上升，但是政策面发生了相对比较大的变化。减少移民人数和禁止外国人买房。 ...

本贴的分析是关于利息上涨对房产持有者的影响。

你说的接盘侠指的的房产价格吧。这超出了本贴的讨论范畴。

作者: 不爭而善勝 时间: 2017-12-8 18:15:05

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Bearonrun 时间: 2017-12-9 11:45:29

仔细看了看, 我也只能说,我挺无语的.

作者: 老老妖刀 时间: 2017-12-9 13:39:45

问一下楼主，是不是租金只能cover利息部分！！
本金要其他收入，或者待房产升值后，卖掉房子在还本金。

大部分投资房都是只还利息的么？？
谢谢呀！

作者: Bearonrun 时间: 2017-12-10 10:45:15

你问的是利息退税的事情吧。

作者: 老老妖刀 时间: 2017-12-10 14:05:58

Bearonrun 发表于 2017-12-10 10:45
你问的是利息退税的事情吧。

不是退税！

按你文中说的，感觉利息只能支付贷款的利息！！
贷款的本金要怎么还。。
银行不会要求本利一起还么？？
想学习一下，多了解点技术性的知识！

作者: 天维房产 时间: 2017-12-10 16:21:44

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-2-7 12:14
加息是一方面，房价的支撑主要还是要靠接盘侠。

必须要有足够的有钱的新进买家进场接盘。

房价的支撑主要还是要靠接盘侠~

目前看来~原来的海外接盘侠现在进不来了~

只剩本地的刚需了~就看这些刚需有多刚了~

PS：我认识的投资者90%都是理性的那一种，会计算租金收益率（净值）~

因为感情冲动而抬价的大多是自住（尤其是首次）买家~虽然其实他们才是高房价的直接受害者，但是挺住房价的中坚力量也是他们~

因为投资者扛不住了就会卖房~而自住的屋主（不能高价）卖房的话，以后住哪里呢？

作者: Bearonrun 时间: 2017-12-11 11:05:54

老老妖刀发表于 2017-12-10 14:05
不是退税！

按你文中说的，感觉利息只能支付贷款的利息！！

两种还贷方式都可以，不过每家银行情况不一样。

作者: 老老妖刀 时间: 2017-12-11 17:50:40

Bearonrun 发表于 2017-12-11 11:05
两种还贷方式都可以，不过每家银行情况不一样。

问题是如果买了投资房，利息靠租金了！

本金我怕还不上呀

没有其他的来钱路了！！我就想问问本金都怎么还的啊！

作者: Turtle2017 时间: 2017-12-11 18:15:14

老老妖刀发表于 2017-12-11 17:50
问题是如果买了投资房，利息靠租金了！

本金我怕还不上呀

你不是支持工党打击投资者吗？怎么现在还买投资房？每年2~3%的升值你也认同？

作者: 老老妖刀 时间: 2017-12-11 18:32:52

Turtle2017 发表于 2017-12-11 18:15
你不是支持工党打击投资者吗？怎么现在还买投资房？每年2~3%的升值你也认同？ ...

打击投资是因为我还没投资！！

打击完了，重新洗牌了，我也想成为投资者啊！

工党也不可能一直在台上。国家党几年后又回来了。

在国家党回来之前也吃几块肉。

工绿优把羊按倒后，上去耗几把羊毛是聪明人，别傻乎乎的在旁边拍手叫好！

这都是有经验的前辈，多学点，用上用不上的再说。压根不知道怎么玩儿，那就比人家少项技能了！

作者: Turtle2017 时间: 2017-12-11 18:34:46

老老妖刀发表于 2017-12-11 18:32
打击投资是因为我还没投资！！

打击完了，重新洗牌了，我也想成为投资者啊！

你行啊

作者: 老老妖刀 时间: 2017-12-11 18:58:40

Turtle2017 发表于 2017-12-11 18:34
你行啊

多学点，没坏处的！

既是现在是屠龙之技，说不定未来真的有龙被我宰呢！

作者: topsky 时间: 2017-12-11 19:28:46

也就是两个快餐的价格。

作者: Bearonrun 时间: 2017-12-12 11:22:39

2016年写的帖子。升息后，要过一段时间才生效，而且部分会被上涨的房租抵消掉。

作者: Bearonrun 时间: 2017-12-13 10:18:52

房哥，你引用我的帖子的时候，记得这是2016年写的，过几天就成前年了。

作者: yw4102 时间: 2017-12-13 21:47:35

FCA北岸发表于 2016-12-1 13:16
奥克兰的房价均价100万,奥克兰的房租均价550/周,1年28600, 回报2.86%,除去保险,维修,地税,也就2.5%.
在房价 ...

同意，每年租金收入-税收-贷款利息-地税-维护成本。如果是亏，能撑多久？

作者: 老老妖刀 时间: 2017-12-13 21:58:29

yw4102 发表于 2017-12-13 21:47
同意，每年租金收入-税收-贷款利息-地税-维护成本。如果是亏，能撑多久？ ...

撑到资金链断裂呗！

只要有子弹养着，就不会卖。10年就会翻一番了。

作者: Bearonrun 时间: 2018-2-13 15:14:07

ANZ刚下调了房贷利息，虽然幅度很小，但可以预见今年的加息幅度不会大。

https://www.interest.co.nz/news/ ... -them-price-its-one

作者: Bearonrun 时间: 2018-3-6 11:42:58

http://www.nzherald.co.nz/busine ... p;objectid=12005841

房租涨势不小，房东们的压力随之下降。虽然不一定提高房价，但是对于房价下跌有抑制作用。

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