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标题: 分析了一些悉尼和奥克兰的数据，有趣的发现 [打印本页]
作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 08:20:35     标题: 分析了一些悉尼和奥克兰的数据，有趣的发现

本帖最后由 love_3_month 于 2016-11-8 08:49 编辑

分析了一些历史数据。
不是说历史如何就肯定代表着未来也会如何，但能帮助我们理解一些规律


选择悉尼是因为找不到足够和奥克兰有关的数据，另外，我觉得奥克兰走的轨迹和悉尼会很象。

主要是两个个人的疑惑，假如房价继续上涨（不管是温和的还是激烈的），或者下跌，那目前价格有所差别的同一个区的不同的房子（house vs apartment/unit)，以及不同区的类似的房子，他们之间的差距，会按比例发展，还是会缩小或者拉大？

简单的说，平均价100万的时候，A = 100, b = 50 (2：1）， 那平均价150的时候，A = 150,  B = 75 (2:1, 不变） or 65-70 (拉大） or 80-85 （缩小）？

查到两种数据

1。 悉尼，20年的house vs unit 价格

http://www.domain.com.au/news/strongest-sydney-house-price-growth-in-a-year-domain-group-20161026-gsanr8/

原文里是两个价格，我加上了比例

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这里面没有细分区的不同。

2。 奥克兰，找到了5年的数据，抽取了西区 / 北岸海景区 / 中东三个。这里面混合了各种户型https://www.qv.co.nz/resources/monthly-residential-value-index


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作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 08:21:06

本帖最后由 love_3_month 于 2016-11-8 08:33 编辑

先说结论，我觉得长期来看，便宜的涨幅略大，两者的区别会变小

悉尼的图表，表示在2000年之前大概1.3左右，然后上升到1.5，然后下跌，目前又回到1.5

后面会继续升高，还是缓慢下跌？

这里有两个前提，悉尼的新house近年越来越大，而新apartment越来越小。上面的图表是包括了所有房子的，所以两者的实际面积的差距在变大，所以价格差距在变大。

具体怎样，哈哈，过五年再来看



奥克兰，比较直观，这三个区的价格的比例（不是说绝对值）明显在靠近。由于是所有房型的综合，而没有明显的大规模公寓开发（会增大公寓的销售比例，降低平均价），所以提现的是区的价值

作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 08:33:23

本帖最后由 love_3_month 于 2016-11-8 08:45 编辑

怎么解释呢，我觉得我能想到下面的

1 价格越高，市场越小
2 如果区是因为学区的缘故而贵，那么随着房价的上涨也就是学区的价格在大幅上涨，而事实上私校的价格上涨的有限，这种上涨从学区的角度来说越来越不划算了
3 如果是因为交通的缘故而贵，那随着奥克兰的变大和公交/道路的改善，越远的地方得益越大。比如开车10-20分钟，已经没有很大的提升空间。而原本1小时的路程，缩减个5-10分钟，很明显。西区在这方面占了很大便宜，中区北岸的交通投入似乎近年很少，除了crl，那也是为了整个奥克兰，中区还是没有很大变化

但是，好区还是好区，现在2：1，以后可能是1.9 或者1.8：1，但不可能变成1：1

另外，很多人纠结于什么户型，什么区。我觉得，除非遇到了政策大改变，比如突然能分割了，突然附近要开发通高速建学校超市了，一般情况下，长期看各个区各种户型的涨幅有差别（目前我的观点是便宜的涨幅反而大），但其实都差不多。。。
作者: NewLynnHse    时间: 2016-11-8 08:44:10

可以加精了吗？
作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 08:49:28

NewLynnHse 发表于 2016-11-8 08:44
可以加精了吗？

好了，没有想补充的了。。。
作者: 大脸娃娃    时间: 2016-11-8 09:02:05

数据只能说明一部分问题，虽然和悉尼的确很像
作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 09:17:01

大脸娃娃 发表于 2016-11-8 09:02
数据只能说明一部分问题，虽然和悉尼的确很像

对，我觉得数据能说明很多问题，但关键没有人能有所有的数据啊，大家都是盲人摸象
作者: 微苦蓝山    时间: 2016-11-8 09:31:40

love_3_month 发表于 2016-11-8 08:33
怎么解释呢，我觉得我能想到下面的

1 价格越高，市场越小

非常赞的分析。。。。。我对于各地区涨幅的差别和你看法一致。。。
作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 10:21:20

另外，上面说的是奥克兰内部的比较。如果出了奥克兰，很多二线城市的房价和奥克兰的差距会越来越大（绝对值  + 相对比例）。如果n年后修高铁，hamilton半小时到达，那可能会有所改变。。。
作者: 睡mm    时间: 2016-11-8 11:00:18

我觉得悉尼的house都很贵呀，除非较远的区！在悉尼，能买个小公寓都很不错了！
作者: wnin001    时间: 2016-11-8 11:04:50

本帖最后由 wnin001 于 2016-11-8 11:06 编辑
love_3_month 发表于 2016-11-8 08:33
怎么解释呢，我觉得我能想到下面的

1 价格越高，市场越小

基本上同意。

人口太多房价太高， 自然就往周边扩展。交通便利是重要的考量。
学区房涨价依靠家长，传统好区涨价依靠富人，较偏远房涨价依靠实际供需。个人认为实际供需的动力比较大。
  
大胆预测：分散在各大公校的亚裔学生（华人印度人韩国人）带动本校academy和校风， 慢慢形成公校与私立校/著名公校之间差距的缩小。 学区房涨幅受限。


作者: 房奴甲    时间: 2016-11-8 11:05:14

你为什么用悉尼不同的房型对比，和奥克兰不同区域对比来比较研究呢？这样就完全看不出两个城市间的比较和借鉴了呀。同意你对悉尼房型之间关系的结论，基本上悉尼这两者之间的关系是稳定的，如果排除尺寸因素的话。这也印证了Ｌｅａｓｅ关于公寓同样按比例涨价的观点。但是区域之间，我希望看到悉尼的数据呢！上次听我们澳洲的同事讲，墨尔本的差区就不怎么涨价，所以关心悉尼的差区。悉尼的交通是个大问题，所以远一点区的表现我非常好奇。奥克兰西区得益于具体的建设项目，不能说明差区就一定涨幅高。你没有比较南区。事实上，西区本身是ｑｕａｌｉｔｙ提高了，它没有原先那么差了，尤其是Ｎｅｗ　Ｌｙｎｎ周边地区。南区基本上维持了原状，期待你对南区的比较解释。关于区域，你的前两条分析我完全赞同。
作者: rzrljb    时间: 2016-11-8 11:12:22

差区早晚会赶上来，政府不可能永远不管，总有一天会涨上来的，而且涨幅会很夸张，因为之前落后的太多了。
作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 11:23:30

本帖最后由 love_3_month 于 2016-11-8 11:34 编辑
房奴甲 发表于 2016-11-8 11:05
你为什么用悉尼不同的房型对比，和奥克兰不同区域对比来比较研究呢？这样就完全看不出两个城市间的比较和借 ...

你能找到悉尼的不同suburb 的数据吗，那最好了，你给我链接我来看看。
btw, 这是两个角度拉，不是1和2互相比较。悉尼数据时间长，分房型，但找不到分区的。akl反一反，分区但不分房型，时间也比较短。reinz好像有比较长的，但不分区不分房型。
作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 11:28:48

房奴甲 发表于 2016-11-8 11:05
你为什么用悉尼不同的房型对比，和奥克兰不同区域对比来比较研究呢？这样就完全看不出两个城市间的比较和借 ...

"奥克兰西区得益于具体的建设项目，不能说明差区就一定涨幅高。你没有比较南区。事实上，西区本身是ｑｕａｌｉｔｙ提高了，它没有原先那么差了，尤其是Ｎｅｗ　Ｌｙｎｎ周边地区。"

这本身就说明了问题，这些差区，随着akl的扩大，交通网的提升，必然会有所提高，基数低嘛。

而好区也会提高，但幅度小很多。

懒得去一个个的比较拉。南区的潜力也不小，但具体什么时候爆发，不知道
作者: songinator    时间: 2016-11-8 11:28:57

不错。。。有想法
作者: ybbest    时间: 2016-11-8 11:49:03

我觉得看澳洲valuation 公司的report会更客观一些，而且他们每个月还会发布market update，里面还有property clock ，啥时候QV nz也可以这样啊。http://www.htw.com.au/Downloads/Files/287-Month-In-Review-November-2016.pdf
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作者: 房奴甲    时间: 2016-11-8 11:51:52

love_3_month 发表于 2016-11-8 09:21
另外，上面说的是奥克兰内部的比较。如果出了奥克兰，很多二线城市的房价和奥克兰的差距会越来越大（绝对值 ...

基本同意你的观点，但是，具体哪些是二线城市或三线四线城市呢？北岛除了奥克兰，算得上个城市的有：Kaitaia, Paihia, Dargavale, Whangarei, Whitianga, Hamilton, Rotorua, Tauranga, Palmerston North, Wellington, New Plymouth, Hastings, Napier, Gisbourn................................我觉得需要分类，光分级都不行，因为有的城市可能很小，但是价格会一直很高，比方说Ｗｈｉｔａｎｇａ，Ｐａｉｈｉａ这类。我主张旅游城市和奥克兰之间的比例关系长期看是稳定的，不会拉大差距。会拉开差距的都是些普通小城市，没有什么发展增长点的，比方说Ｋａｉｔａｉａ，　Ｄａｒｇａｖａｌｅ，Hastings. Rotorua由于不宜居，价格一直上不去。但是目前已经非常低了，而且它作为一个旅游城市有向下的支撑，所以它和奥克兰的价格关系我认为也会稳定在目前的水平上。北帕是个很有特色的大学城，也许它会和奥克兰拉开点差距，但是到一定程度会停止，它也属于向下有支撑的城市。Wellington是曾经的一线城市，因为太不宜居加上地震阴影，从皇冠上掉了下来。但是它 也同样有向下的支撑，毕竟居民收入是一线水平，它也会维持和奥克兰的稳定比例关系。
剩下的城市都是地区中心，是否会和奥克兰拉开距离就要看地区经济的发展。目前新西兰的实体经济大体围绕农业和旅游业，能占到这两个基础产业的地区就会有向下的支撑。我一直说，陶朗加会发展起来，因为所有这些地区中心里，它占到了最好的地盘，农业它占到了高端，主要出产水果，旅游业它有Rotorua, Coromandel半岛南面那一条和陶朗加本身，基本东海岸一线你去看，全部是高端房子。整个西丰盛湾广大地区的房价不亚于陶朗加，你说陶朗加怎么跌得下去！富庶又有景，将来全球富豪更多注意新西兰的时候也会注意到那一条的。我十年前去西丰盛湾旅游，那一长条靠海全都是漂亮大房子，给我印象深刻。那个区域气候还特别好，相对干燥晴朗。丰盛湾里有个Rotorua是个拉后腿的，但是它本身又是旅游中心，会吸引一些人住到离它不远的地方去，肥水不流外人田，还是丰盛湾。陶朗加在这些地利之上，现在又加上了天时，前几年基督城地震了！陶朗加是自然条件和基督城最接近的城市（基督城也是有周围广大的富庶农区，和美丽的麦肯锡湖区旅游业支持它，也是相对温暖干燥，也是白人为主），如果能抓住这个时机迅速发展起来，就是替补上位。目前看发展不错，增加了很多工作机会，社会收入水平很好。
汉密尔顿也是有向下支撑的另一个城市，你说的通勤快线是早晚的事情。所以它是不会从比例上和奥克兰拉开太远距离的！毕竟它离得太近，又够大，有大学！当然我对汉密尔顿的继续上升也非常有保留，房价上涨从来不能靠投资者去买，不能靠低收入者去住，能长期上涨的都要看是不是能吸引自住的人，要看这个城市能不能提供足够的收入给这些人。汉密尔顿的硬伤有两个，一是气候阴湿，无法吸引富有的人去长期居住；二是它周围的地区太穷。好在它还是有一些大公司在撑着。总之，汉密尔顿就是抱着奥克兰的大腿活着。
Hastings, Napier, Gisbourn，可能属于会跟奥克兰拉开距离的。这些地方周围虽然是农区，但是以葡萄为主是不行的，这个东西新西兰没有发展好，没有朝着高端发展，一个跟头就栽进工业化酿制，市场定位就低了，除非以后有机会重新定位，或者把所有葡萄都砍了换成果树，否则我看是没什么希望挣大钱。再者离哪个大城市都太远。再好，再宜居，也没人愿意去。
不行得干活去了，南岛下次找时间说吧。总之你的理论我明白我支持，但是具体城市和城市之间还是非常不同的。
作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 11:56:06

房奴甲 发表于 2016-11-8 11:51
基本同意你的观点，但是，具体哪些是二线城市或三线四线城市呢？北岛除了奥克兰，算得上个城市的有：Kait ...

我的想法挺简单的，每个国家都差不多，绝大多数城市都是维持缓慢的增长，但有几个大城市的涨幅完全不符合全国水平的涨幅。

美国，加拿大，澳洲，中国，都这样。

二线城市肯定也有不同，但没精力去管啦。奥克兰已经够大够复杂了。。。。
作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 11:57:30

ybbest 发表于 2016-11-8 11:49
我觉得看澳洲valuation 公司的report会更客观一些，而且他们每个月还会发布market update，里面还有propert ...

确实不错！！！
作者: 房奴甲    时间: 2016-11-8 13:05:47

ybbest 发表于 2016-11-8 10:49
我觉得看澳洲valuation 公司的report会更客观一些，而且他们每个月还会发布market update，里面还有propert ...

这个好玩，house比unit涨得慢半拍。。。。。。
作者: 房奴甲    时间: 2016-11-8 13:06:22

恩，看来对外地城市比较嗨的就我自己哈。。。。。。。。我一边凉快去了。
作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 13:11:14

房奴甲 发表于 2016-11-8 13:06
恩，看来对外地城市比较嗨的就我自己哈。。。。。。。。我一边凉快去了。 ...

因为大家对奥克兰比较了解，而且长期走势比较容易掌握。外地么，一个信息有限，一个精力有限，觉得更多适合短线，那就更需要时机的掌握，更要关注的更密切。。。
作者: ybbest    时间: 2016-11-8 13:13:51

房奴甲 发表于 2016-11-8 13:05
这个好玩，house比unit涨得慢半拍。。。。。。

unit其实主要是只得新建的apartment，现在一些澳洲城市市中心的apartment 已经供应大于需求了。你可以看看report里面的评论。
作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 13:21:05

ybbest 发表于 2016-11-8 11:49
我觉得看澳洲valuation 公司的report会更客观一些，而且他们每个月还会发布market update，里面还有propert ...

看了这个网站的报告，好详细

唯一美中不足的是这个 clock，只是表示了（本月的）涨跌，不是说处于周期的那个部分。比如说悉尼，2月在1点钟，7月就到了9点，半年就走了半圈，这个房产周期也太短了。。。。
作者: poseidonnz    时间: 2016-11-8 13:24:10

lz大数据太厉害了
公寓由大部分投资房组成，所以涨幅应该与利息密切相关
但是房价的最关键3个因素，地点，地点，还是地点，同一个房产由于地点的改善，当然会有更多的利益
作者: ybbest    时间: 2016-11-8 13:30:22

poseidonnz 发表于 2016-11-8 13:24
lz大数据太厉害了
公寓由大部分投资房组成，所以涨幅应该与利息密切相关
但是房价的最关键3个因素，地点， ...

出了location，还要看supply 和 demand， 市中心的apartment就是好列子。
作者: 房奴甲    时间: 2016-11-8 14:11:00

love_3_month 发表于 2016-11-8 12:11
因为大家对奥克兰比较了解，而且长期走势比较容易掌握。外地么，一个信息有限，一个精力有限，觉得更多适 ...

其实外地房子ｌｉｓｔｉｎｇ有限，房子卖得慢，关注并不需要花很多时间精力。信息倒是个因素，对一个城市主要特性的了解是需要个积累阶段的，而且需要比较好的观察力可以透过现象看本质的。

作者: 房奴甲    时间: 2016-11-8 14:13:10

ybbest 发表于 2016-11-8 12:30
出了location，还要看supply 和 demand， 市中心的apartment就是好列子。

恩。很有道理。感谢你们这些给提供数据并且替大家分析的雷锋们！为人民群众节省了多少脑细胞和视神经啊。
作者: 房奴甲    时间: 2016-11-8 14:14:05

ybbest 发表于 2016-11-8 12:13
unit其实主要是只得新建的apartment，现在一些澳洲城市市中心的apartment 已经供应大于需求了。你可以看 ...

这个解释靠谱。谢谢！

奥克兰这些公寓楼花的崩溃，从这个意义上是好事哈。
作者: 狂奔的蜗牛!!!    时间: 2016-11-8 14:16:29

房奴甲 发表于 2016-11-8 11:51
基本同意你的观点，但是，具体哪些是二线城市或三线四线城市呢？北岛除了奥克兰，算得上个城市的有：Kait ...

我觉得奥克兰和其他城市的差距不会拉开太大，因为平衡的缘故。而且新西兰是个人口自由流动的国家，没有户籍限制。
作者: love_3_month    时间: 2016-11-8 14:23:52

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-11-8 14:16
我觉得奥克兰和其他城市的差距不会拉开太大，因为平衡的缘故。而且新西兰是个人口自由流动的国家，没有户 ...

这里聚集了1/3的全国人口，以后会上升到1/2。

我觉得会进一步拉开（实际是奥克兰和其他国家大城市的拉近）。户籍不是问题，其他国家都这样过来的。
作者: Lease    时间: 2016-11-8 14:53:24

love_3_month 发表于 2016-11-8 14:23
这里聚集了1/3的全国人口，以后会上升到1/2。

我觉得会进一步拉开（实际是奥克兰和其他国家大城市的拉近 ...

我也觉得会进一步拉开。奥克兰将来的房价真的无法想象， 前两天NZ Herald说到2036年奥克兰的均价会打到3M， 我觉得真有可能达到。
作者: 狂奔的蜗牛!!!    时间: 2016-11-8 15:23:34

love_3_month 发表于 2016-11-8 14:23
这里聚集了1/3的全国人口，以后会上升到1/2。

我觉得会进一步拉开（实际是奥克兰和其他国家大城市的拉近 ...

如果人口增加到全国的１／２，那么的确会更加拉大差距。
关键是要解决好生活成本，交通等问题了。



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