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标题: 从中国房市看新西兰房市，从人民币汇率看新西兰房价 [打印本页]

作者: david2011 时间: 2016-11-6 17:33:17 标题: 从中国房市看新西兰房市，从人民币汇率看新西兰房价

从中国房市看新西兰房市，从人民币汇率看新西兰房价

随着通信技术和交通技术的提升，全球已经一体化，全球经济具有高度的联动性，牵一发而动全身。

尤其是几个经济大国之间的关系。

2015-2016，中国新一轮房价暴涨，加上人民币估值高，汇率低，市场敏锐人士及消息灵通的权贵在2016年国庆全国限购限贷之前（房价筑顶，冷冻交易，有价无市），得到风声，及时抛房换汇出逃海外，大量购买海外房产，推高房价。随着出逃规模越来越大，外汇储备从4万多亿到3.9万亿美金，现在降到3.1万亿，政府急了……因为中国维持货币稳定，进口等等保底外汇需要2.8万亿左右，可支配的外汇只有几千亿美金。央妈面对如此快速大规模的出逃以及伴随的人民币贬值，无力也无心去抛售美元抬高人民币。政府，只能选择加紧管制外汇：
所以
中国限购限贷后，紧接着，10月限制香港购买储蓄型保险使用银联卡刷卡，堵塞资金出逃海外路径。

又接着，香港对非港人员及香港居民二套房购买，增收15%的交易税，打压大陆进入香港楼市借机出逃的路径。

又接着，出台严格的银行审查机制，让个人购汇，企业购汇，贸易结汇，地下转汇等进一步收紧……

归根结底一句话，中国发行了太多人民币，老百姓预期人民币贬值，加上反腐及专制制度带来的不安全感，大家都想换成美元，中国的外汇远远不够换……

再来看新西兰房价，2013——2016持续的上涨，是伴随着中国消耗改革开放30年积累起来的外汇储备和进出口顺差结余外汇的能力。

现在，外汇储备被消耗的很快，欧美市场萎靡出口下降导致外汇顺差减少，最终国内无汇可换，那么，华人还怎么在拍卖场底气十足的出价抢房？所以，你也看到了，现在拍卖的成功率只有3-4成，远不及高峰时候的8成，价格也冲不上去。

你去网上搜搜，现在资金换汇出逃多难，连国内的外企想换汇都一堆限制，你就知道现在奥克兰拍卖为啥华人那么低调……
那么，这个过程要持续多久？

那就要看中国政府创汇的能力恢复需要多久。只要有外汇，中国的特权阶层，聪明的老百姓总能想办法换汇出逃。我的判断，随着外汇吃紧，出口下滑，国家会继续出台措施扶持出口创汇企业，同时降低企业进口的开销，逐渐的让人民币对内对外贬值，明年可能人民币对美元汇率贬到8:1.

奥克兰这房价的高位横盘（高位筑顶）将是一个3-5年的拉锯战。像之前那样每年暴涨的时代，会消退几年。直到货币的通胀再次赶上来。

所以说，如果你有房贷，你也撑得住利率上调带来的资金压力，你就持有，但是回报率不会高。

如果你觉得资金有更好的投资回报渠道，也可以选择卖房。

至于撑不住的，那就赶快卖。

这就是为什么TRADEME的LIST 房源数从8月以来6千，7千，8千，9千一路上扬……可见大部分群众的眼睛是雪亮的。

作者: love_3_month 时间: 2016-11-6 17:41:11

原创？沙发。。。。

作者: david2011 时间: 2016-11-6 17:44:03

love_3_month 发表于 2016-11-6 17:41
原创？沙发。。。。

除了汉字和英文不是原创，每一句都是原创，不信你去网上搜搜，看看能不能搜到同样的

作者: NewLynnHse 时间: 2016-11-6 17:45:05

david2011 发表于 2016-11-6 17:44
除了汉字和英文不是原创，每一句都是原创，不信你去网上搜搜，看看能不能搜到同样的 ...

原创的就给加精

作者: PQNZ 时间: 2016-11-6 17:49:54

说了一大堆，感情全世界房价都是中国资金在推动，就这还加精，版主最近压力是不是很大啊。哈哈哈

作者: david2011 时间: 2016-11-6 17:52:21

本帖最后由 david2011 于 2016-11-6 18:37 编辑

NewLynnHse 发表于 2016-11-6 17:45
原创的就给加精

谢谢鼠版…………一直以来都是潜水，很少发言，看到近期大家针对房市的各个现象，众说纷纭，希望自己的观点，能抛砖引玉，给同胞一个参考。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-11-6 17:53:30

PQNZ 发表于 2016-11-6 17:49
说了一大堆，感情全世界房价都是中国资金在推动，就这还加精，版主最近压力是不是很大啊。哈哈哈 ...

老弟，你误会了，加精是为了鼓励原创。有本事你也来写，我也给你加精。。。哈哈

作者: david2011 时间: 2016-11-6 18:10:32

PQNZ 发表于 2016-11-6 17:49
说了一大堆，感情全世界房价都是中国资金在推动，就这还加精，版主最近压力是不是很大啊。哈哈哈 ...

全世界的房价不都是中国资金在推动，有国家货币超发，有人口增长，有移民增加……因素多种，但是，华人的资金，在美国加拿大英国澳大利亚新西兰等国家，尤其这些国家的华人聚集区，华人留学移民热点城，对房价的推动和拉升，影响很大，网上的报道很多。就好比一锅水，温度本来就很高，再加上华人资金来升温，可不就沸腾了吗？现在，国内资金出逃受限，是不是就相当于给海外的热点地区房市釜底抽薪降温呢？

作者: 119900 时间: 2016-11-6 18:41:38

分析的挺牛逼。。。。

作者: 拉美11年 时间: 2016-11-6 19:21:33

真牛逼， 1:8都有了，移民成岛民了

作者: anyang_lee 时间: 2016-11-6 19:22:25

楼主的信息和分析都很全，之前畸形的房事也是国内经济挤压造成的。

作者: rzrljb 时间: 2016-11-6 21:27:49

lz说的有道理，但是我觉得奥克兰房价不光是中国因素，中国因素占其中一部分，不过现在不利的因素已经有不少了，这确实有可能是压垮骆驼的最后一根稻草

作者: peer 时间: 2016-11-6 21:37:35

LZ基本都正确，这几年几大移民国家房价暴涨，很大一部分是中国出逃资金推动的。中国现在硬撑着rmb汇率，汇率是一个国家信用基础，一旦大贬值，后果不敢想象。所以中国政府现在采取一个极端的做法，就是限制外汇流出，锁死二手房交易，降低物价和收入水平。中国的中产阶级以后日子会很难过，如果还有债务，一夜回到解放前也是有可能的。
以后老外会发现有钱的中国人，旅游，留学的华人越来越少。偷渡，黑工越来越多（近几年有个现象就是华人偷渡，打黑工基本见不到，国内挣钱容易，干嘛出国受苦）所有的事情都会回归本质包括房价也是。中国的那批80，90后会成为牺牲者，只有00后，才能最终见到曙光。

作者: 云晕兔 时间: 2016-11-7 08:40:49

peer 发表于 2016-11-6 21:37
LZ基本都正确，这几年几大移民国家房价暴涨，很大一部分是中国出逃资金推动的。中国现在硬撑着rmb汇率，汇 ...

这样看未免也太悲观了吧

作者: qxms 时间: 2016-11-7 09:10:48

分析的挺有意思，顶一个！

作者: angelvan2012 时间: 2016-11-7 09:56:06

其他我都没啥兴趣看，就那个汇率到8，楼主要不要吃点啥？

作者: 呼啸寒风 时间: 2016-11-7 09:59:21

跌了跌了跌了！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: talkaboutvision 时间: 2016-11-7 10:00:26

peer 发表于 2016-11-6 21:37
LZ基本都正确，这几年几大移民国家房价暴涨，很大一部分是中国出逃资金推动的。中国现在硬撑着rmb汇率，汇 ...

放心吧，国内就算1:8甚至1:9了依旧日子会过的很爽的，那时候不要羡慕国内的工资就好，现在一线城市家庭收入7位数很常见了。一线房产依旧是全球最保值资产

但是，就是这个雾霾问题，短期我觉得无解，这是国内最让人不爽的地方

作者: 261874939 时间: 2016-11-7 10:27:44

好帖。。。。。
。

作者: love_3_month 时间: 2016-11-7 10:33:50

talkaboutvision 发表于 2016-11-7 10:00
放心吧，国内就算1:8甚至1:9了依旧日子会过的很爽的，那时候不要羡慕国内的工资就好，现在一线城市家庭收 ...

挑战与机遇并存，雾霾可以锻炼人！！！

作者: LJHookerRobin 时间: 2016-11-7 11:04:07

官方媒体说过貌似要到 7.3 :1 所以8:1 不一定是假的，支持

作者: david2011 时间: 2016-11-7 11:13:28

angelvan2012 发表于 2016-11-7 09:56
其他我都没啥兴趣看，就那个汇率到8，楼主要不要吃点啥？

现在人民币中间价，在岸，离岸都在贬，黑市交易早就7:1了，去香港地下钱庄换汇很多都只接美元换人民币而不接人民币换美元（说是手头人民币太多），加上12月美元加息预期，你看看几大投行对人民币预期汇率的看法就知道8并不遥远

作者: angelvan2012 时间: 2016-11-7 11:29:39

david2011 发表于 2016-11-7 11:13
现在人民币中间价，在岸，离岸都在贬，黑市交易早就7:1了，去香港地下钱庄换汇很多都只接美元换人民币而 ...

不用跟我讲什么黑市什么的，就问你预测帖吃点啥？

作者: love_3_month 时间: 2016-11-7 11:32:10

david2011 发表于 2016-11-7 11:13
现在人民币中间价，在岸，离岸都在贬，黑市交易早就7:1了，去香港地下钱庄换汇很多都只接美元换人民币而 ...

上八确实有可能（9-10-11都有“可能”），但明年就达到，可能不大啊。

作者: mimisa 时间: 2016-11-7 15:14:37

不光是中国因素。。。。。。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2016-11-7 15:40:46

凛冬将至..................

作者: dodonz 时间: 2016-11-7 15:53:11

顶一下。。。。。。

作者: david2011 时间: 2016-11-7 17:28:23

本帖最后由 david2011 于 2016-11-7 17:31 编辑

mimisa 发表于 2016-11-7 15:14
不光是中国因素。。。。。。

自2013年以来，中国权贵资本随着国际热钱一起，逃出经济达到顶峰的中国市场，纷纷向美国、英国、加拿大、中亚等地寻求新的增值空间。2016年上半年，中国资本者仅仅在投资海外房地产上总额已达161亿美元，约占整个亚洲资本跨国房地产投资总额的60%以上。

同时，商务部数据显示，中国2016年1至7月境内投资者对外非金融类直接投资同比增逾六成，突破千亿美元。中国对外投资额已超过利用外资额，竟然成为净资本输出国。

作者: JimGreen 时间: 2016-11-7 21:45:21

分析的很靠谱////////////////

作者: 菩提树 时间: 2016-11-7 23:49:03

可怜我的祖国和水深火热的人民

作者: 拉美11年 时间: 2016-11-8 00:57:40

本帖最后由拉美11年于 2016-11-12 15:40 编辑

kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk

作者: seakiwi 时间: 2016-11-8 01:20:11

楼主写的不错

喷子哪都有，不用太介意

作者: GoToNorthAKL 时间: 2016-11-8 01:20:58

人民币美元汇率历史一览表（1949—2010）：

年份汇率（1美元合人民币多少元）
1949=2.3
1950=2.75
1951=2.238
1952=2.617
1953=2.617
1954=2.617
1955=2.4618
1956=2.4618
1957=2.4618
1958=2.4618
1959=2.4618
1960=2.4618
1961=2.4618
1962=2.4618
1963=2.4618
1964=2.4618
1965=2.4618
1966=2.4618
1967=2.4618
1968=2.4618
1969=2.4618
1970=2.4618
1971=2.2673
1972=2.2401
1973=2.0202
1974=1.8397
1975=1.9663
1976=1.8803
1977=1.7300
1978=1.5771
1979=1.4962
1980=1.5303
1981=1.7051
1982=1.8926
1983=1.9757
1984=2.3270
1985=2.9367
1986=3.4528
1987=3.7221
1988=3.7221
1989=3.7659
1990=4.7838
1991=5.3227
1992=5.5149
1993=5.7619 （迅速贬值到8.600）
1994=8.6187
1995=8.3507
1996=8.3142
1997=8.2898
1998=8.2791
1999=8.2796
2000=8.2784
2001=8.2770
2002=8.2770
2003=8.2774
2004=8.2780（开始前后开始缓慢升值）

2005=8.1013

2006年1月4日人民币汇率中间价以8.0702起步开始大幅度升值，9月28日破7.900，---12月29日，人民币汇率首次突破7.81关口达到7.8074.

2007年：

1月11日人民币对美元7.80关口告破，同时贵过港币；

3月8日保尔森访华，人民币突破7.73关口；

5月8日第二次中美战略经济对话前夕，人民币突破7.70关口；

7月3日人民币对美元汇率突破7.60关口；

10月24日G7财长会议举行后，人民币突破7.50关口；

11月23日中国10月份贸易顺差以270.5亿美元创出新高，人民币突破7.40关口；

11月27日第十次中欧领导人峰会后，人民币对欧元汇率从11.007一路上涨至10.5434；

12月12日第三次中美战略经济对话前后，人民币对美元连续5日上涨，连破3关破；

12月20日中国央行意外加息，人民币对美元汇率升值加速，连续6个交易日上涨；

2007年，人民币汇率整体上呈现单边升值状态。其中人民币兑美元中间价在振荡中不断改写汇改以来历史新高。美元兑人民币中间价最终以7.3046收，较2006年末的7.8087，人民币兑美元升值幅度6.5%。这一升值幅度较年初市场普遍的年内5％左右升值预期高出很多

除美元外，人民币相对于其它主要货币，如英镑、日元等在2007年也呈现一定程度的升值；只是相对欧元表现为贬值。

2008年4月10日人民币中间价破7.000大关！之后继续升值转折出现在7月份中旬。8月份,人民币升值速度明显下降。到了10月份,甚至出现了单月走势略有贬值的情况。12月初,人民币汇率更是出现了罕见的连续四日“跌停”

2009=6.8967~8月份6.8364~12月份6.8282

2010年今天是6.8262

作者: GoToNorthAKL 时间: 2016-11-8 01:25:03

这十余年都是破8的，当时信息渠道不畅，金融意识不高，很多人不怎么在意。

1993=5.7619 （迅速贬值到8.600）
1994=8.6187
1995=8.3507
1996=8.3142
1997=8.2898
1998=8.2791
1999=8.2796
2000=8.2784
zhe2001=8.2770
2002=8.2770
2003=8.2774
2004=8.2780（开始前后开始缓慢升值）

2005=8.1013

作者: seakiwi 时间: 2016-11-8 01:39:23

破8也好，不破也罢，至少阐明了楼主的观点，人民币未来可能会贬值。

不同意的就说不同意，还吃啥？！

作者: WILSON 时间: 2016-11-8 04:48:50

支持原创

作者: tedliu 时间: 2016-11-8 07:38:23

一个破八就把一帮人吓的不行了，真没见过世面。

作者: wellsman 时间: 2016-11-8 20:14:04

分析的很好根本原因是中国印钞太多人民币贬值是必然的结果现在有问题了开始堵住外汇

作者: angelvan2012 时间: 2016-11-10 15:49:09

seakiwi 发表于 2016-11-8 01:39
破8也好，不破也罢，至少阐明了楼主的观点，人民币未来可能会贬值。

不同意的就说不同意，还吃啥？！ ...

一点娱乐精神都没有。

作者: angelvan2012 时间: 2016-11-10 15:54:40

这种所谓的“有理有据”的帖子网络上千千万，主要就是楼主说了：“明年可能人民币对美元汇率贬到8:1”，有时间点最宽不超过2018年1月1号，有预测目标8比1。就冲楼主这话，我马上CMC空了一千手RMB，要求吃点啥不过分吧。这年头吃狗粮都可以娱乐娱乐了，淘宝重工不会让楼主真的吃狗粮的。
[attach]1514649[/attach]

声明一下，我不是说楼主是狗。我只是说这是网上，在中国就要崩溃之前娱乐一下而已。

哦，忘了说，18年1月我会来挖坟的。

作者: ragejo 时间: 2016-11-10 16:51:23

我感觉这轮疯长并不是中国买家牛逼，相反的是中国买家傻逼。真正牛逼的是中国中介，把这些傻逼房子卖到洋人根本不可能买的价格卖给中国买家，而买家还觉得占了便宜，呵呵呵。

作者: david2011 时间: 2016-11-10 18:19:57

ragejo 发表于 2016-11-10 16:51
我感觉这轮疯长并不是中国买家牛逼，相反的是中国买家傻逼。真正牛逼的是中国中介，把这些傻逼房子卖到洋人 ...

国内资金投资渠道少；人民币卯足劲超发，贬值预期强烈；资金保值增值压力大；专制、司法不独立、反腐导致安全感缺失；之前国内房地产投资方兴未艾，十几年房地产价格大部分只涨不跌的神话；海外留学、移民住房刚需，等等因素叠加在一起，华人不想炒房都难，怪不得中介，是先有买房的才有大批中介为之服务。时也，命也！

作者: david2011 时间: 2016-11-10 18:24:42

angelvan2012 发表于 2016-11-10 15:54
这种所谓的“有理有据”的帖子网络上千千万，主要就是楼主说了：“明年可能人民币对美元汇率贬到8:1”，有 ...

你也看到了，我说的是“可能到8:1”！
就好比大选之前预测可能TRUMP会当选美国总统。你说他是能当还是不能当上？
这年头，谁敢把话说的那么绝对呢？
你自己没有自己的判断，听风就是雨，怪谁呢？还挖坟？

作者: angelvan2012 时间: 2016-11-10 19:41:47

david2011 发表于 2016-11-10 18:24
你也看到了，我说的是“可能到8:1”！
就好比大选之前预测可能TRUMP会当选美国总统。你说他是能当还是不 ...

才一天就是坟啊，你这也太快了吧。

作者: angelvan2012 时间: 2016-11-10 19:43:22

david2011 发表于 2016-11-10 18:24
你也看到了，我说的是“可能到8:1”！
就好比大选之前预测可能TRUMP会当选美国总统。你说他是能当还是不 ...

这不过是个论坛，你要严肃我要娱乐，有何不可，也没有怪谁啊？你脑子里天天就是在怪谁吗？

作者: Geektech 时间: 2016-11-11 11:18:05

围观,支持原创

作者: ragejo 时间: 2016-11-13 07:34:46

david2011 发表于 2016-11-10 18:19
国内资金投资渠道少；人民币卯足劲超发，贬值预期强烈；资金保值增值压力大；专制、司法不独立、反腐导致 ...

法海，你不懂爱。这些买家也想买便宜房子，但是由于信息差的原因，了解的房源很有限；然后我们的中介闪亮登场啦，啦啦啦啦啦，各种好莱坞剧本使劲往上套吧，我跟你说，只会更精彩。看官你是看到的太少了。

我们的这些明星中介现在都已经不屑于露面了，几桶金到手后面就开始自己搭台唱戏；真正的你说的那些买家和买不起家们甚至包括两套房内的卖家们，自然就成了victim，而我们的明星数钱数的手抽筋了。

作者: Eastpark 时间: 2016-11-14 13:32:27

怎么判断某种货币（RMB）是高估还是低估了？

如果拿麦当劳巨无霸对比，我觉得纽币对人民币应该是1：2才对。美元了rmb对比也应是1：2~1：3之间。谁的货币高估了？如果拿汽车对比，美元对rmb差不多也应该是1：2~1：3。

虽然新闻上总是说人民币超发了什么的，我觉得rmb目前还是被低估了。除非中国的物价大幅度的上涨，rmb才会（大幅度）的贬值。

作者: philipanz2010 时间: 2016-11-14 14:03:35

只讲了一两点。太片面。明年年底看看房价跌了还是升了。

作者: sam1988 时间: 2016-11-14 21:07:11

已经破6.8了，年底能守住7就不错了，中国人向来买涨不买跌，多少人等着明年开年的新额度呢，还有人说人民币被低估了，放开外汇管制的话分分钟破10，人民币跳贬应该是大概率事件了，对新西兰房市是大利空，不仅仅是新西兰，对澳洲，加拿大房市也是大利空，没办法，外汇储备就那么一点，大家都想往外跑，就看谁先跑出来了。

作者: david2011 时间: 2016-11-16 13:11:27

Eastpark 发表于 2016-11-14 13:32
怎么判断某种货币（RMB）是高估还是低估了？

如果拿麦当劳巨无霸对比，我觉得纽币对人民币应该是1：2才对 ...

自2007年1月以来，中国的货币供应总量M2连续超越了日本、欧洲和美国几大经济体，目前相当于欧洲和美国的两倍，日本的三倍。中国的M2已经相当于这三大经济体的M2总量的70%左右。

年份       人民币货币发行量(M2)(万亿元)
1990       1.530
2000       13.249
2001       15.289
2002       18.325
2003       21.923
2004       25.321
2005       29.876
2006       34.560
2007       40.344
2008       47.517
2009       60.623
2010       72.585
2011       85.160
2012       97.415
2013       110.650
2014       122.840
2015       139.230
2016       151.950

作者: 拉美11年 时间: 2016-11-16 16:52:10

本帖最后由拉美11年于 2016-11-16 16:14 编辑

RMB 贬值无疑加速国内富人资产全球配置。原在上海深圳的同学有不少一直在寻求海外购房，今年套现了1~2套房子，趁着孩子暑假期间疯狂在美国旧金山看房子，并且有的已经预定了行程在寒假到奥克兰看房，不奇怪的。国内没有房子可炒了，就转移战场，至少可以抵消RMB贬值，美国、英国最让人向往，新西兰也是雨露均沾。拿着一套100多平的上海公寓折现1000万在奥克兰买个house还是相对轻松的。钱出不来？多付1.5%把钱弄出来不是一件事。

作者: david2011 时间: 2016-11-17 07:51:59

拉美11年发表于 2016-11-16 16:52
RMB 贬值无疑加速国内富人资产全球配置。原在上海深圳的同学有不少一直在寻求海外购房，今年套现了1~2套房 ...

你说的正是我说的：
国庆限购限贷之前，很多人高位套现，换汇出逃
国庆期间，国家出台了密集的房地产政策，限购限贷，冷冻房产交易，锁住房产流动性，让高位房地产无法套现，这些政策发布之后各个城市的房屋成交量快速萎缩
避免过多资金从房市套现冲击汇市
然后，紧接着进一步收紧汇率管制
然后，汇率还是一波一波的在贬值，持续在下行通道中，证明是不断有资金往外出逃的。那么就看国家外汇能持续撑多久，就看国家进一步采取的管制措施多严格。

作者: seakiwi 时间: 2016-11-18 21:24:01

Eastpark 发表于 2016-11-14 13:32
怎么判断某种货币（RMB）是高估还是低估了？

如果拿麦当劳巨无霸对比，我觉得纽币对人民币应该是1：2才对 ...

哥们，你在开玩笑吗？

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