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标题: 请帮忙解释一下title document的意思 [打印本页]
作者: wfmq2    时间: 2016-10-21 09:34:29     标题: 请帮忙解释一下title document的意思

如题，请指教一下
第二项里面的leasehold是什么情况？
就是crosslease的意思吗？
然后最后一项mortgage如何理解？
谢谢指教

另外，中介说这套房子没有LIM是什么情况？
作者: Robbi    时间: 2016-10-21 09:43:04

leasehold 999 yr from 1/2/1976, fee simple, pretty much same as cross lease fee simple.
"mortgage to Westpac"  means current vendor have their homeloan with Westpac since 25/5/2012
作者: Robbi    时间: 2016-10-21 09:45:30

啊，中于能打中文了。。房子没 LIM, 是不是房东没order? 要你自己去康嫂买

至于刚刚上面那些title的东西，很基本，没有特别的。要留意的其实也就普通 cross lease 房子要留意的事情。要看到房子才能具体分析了。

祝好运
作者: wfmq2    时间: 2016-10-21 09:45:31

本帖最后由 wfmq2 于 2016-10-21 08:46 编辑
Robbi 发表于 2016-10-21 08:43
leasehold 999 yr from 1/2/1976, fee simple, pretty much same as cross lease fee simple.
"mortgage to ...

多谢Robbi明白了，意思是所有property都应该有LIM？
作者: nz1st    时间: 2016-10-21 10:10:17

本帖最后由 nz1st 于 2016-10-21 05:12 编辑
wfmq2 发表于 2016-10-21 04:45
多谢Robbi明白了，意思是所有property都应该有LIM？

楼上说了，是房主没有提供LIM

可以自己去市政厅要（花钱），或者order online
奥克兰的房子都有LIM就是 Land Information Memorandum


How much does a LIM cost?


Our standard LIM service costs $289 (incl GST). The LIM will be ready within 10 working days once we've received your payment.

We also offer an urgent LIM service. An urgent LIM costs $389 (incl GST) and is ready within three working days.

We only start processing LIM requests after we receive payment.




作者: wfmq2    时间: 2016-10-21 10:26:02

nz1st 发表于 2016-10-21 09:10
楼上说了，是房主没有提供LIM

可以自己去市政厅要（花钱），或者order online

哦了，了解，谢谢普及知识。
LIM的价格看来真不是每一个小case房东愿意出的。。。
作者: ethanwu    时间: 2016-10-21 10:42:26

wfmq2 发表于 2016-10-21 10:26
哦了，了解，谢谢普及知识。
LIM的价格看来真不是每一个小case房东愿意出的。。。 ...

拍卖的房产基本99%卖方会提供LIM,因为合约签署必须是无条件的，功课拍卖前必须做好

议价房就不一样，见仁见智，因为可以带LIM条件，价格谈拢后再去申请
作者: wfmq2    时间: 2016-10-21 10:48:10

ethanwu 发表于 2016-10-21 09:42
拍卖的房产基本99%卖方会提供LIM,因为合约签署必须是无条件的，功课拍卖前必须做好

议价房就不一样，见 ...

谢谢回复，

请问带LIM条件大概怎么写？
具体如何操作？价格谈拢了，owner or buyer再去申请LIM，发现问题再议价？
作者: ethanwu    时间: 2016-10-21 11:06:02

wfmq2 发表于 2016-10-21 10:48
谢谢回复，

请问带LIM条件大概怎么写？

价格议好就基本就是定下来了，除非验房出现什么问题需要屋主去修但屋主嫌麻烦，退点钱就算了

LIM条件在合约第一页右下角和后面的条款10圈上和日期更改就可以了（默认为15天，根据个人需要更改，见附件图）

具体的实际操作可以问你的中介


[attach]1499478[/attach][attach]1499479[/attach]
作者: wfmq2    时间: 2016-10-21 11:23:17

ethanwu 发表于 2016-10-21 10:06
价格议好就基本就是定下来了，除非验房出现什么问题需要屋主去修但屋主嫌麻烦，退点钱就算了

LIM条件在合 ...

谢谢回复，目前还没找buyer agent
作者: 陌生的香港人    时间: 2016-10-21 12:38:04

本帖最后由 陌生的香港人 于 2016-10-21 12:42 编辑

Cross lease 房子問律師title 上面若干covenants 這些條款是說什麼吧 裡面規範了你和你crosslease 鄰居的權利和義務  這個非常重要

每個房子都有LIM (Land Information Memorandum) 的  這是市政府對每個房子它們有的資料總匯報告  就算你不打算改建加建 看看之前批過什麼consent  和有沒有CCC  有沒有council 可能會採取的法律行動  房子在前面的話有沒有擴路的 road widening designation 等（尤其是如果房子是在主幹道大馬路上 否則隨時交通局可能過來問要買你前面2.5米做公交線你也不知道 ）都需要看一下
作者: 房奴甲    时间: 2016-10-21 18:40:39

难道不是直接看property file更保险吗？我不能说的更多，但是LIM是给银行看的，要让自己心里明白，那绝对要看全部property file，经常在这里面有问题的。

还有title 上所有的transfe，去order了看啊。以前我说过一次，就是某个title上没车道，但是有right of way；细节见某transfer;结果把transfer调出来一看，上面的right of way是在某个具体人的名字下面！只有在房屋下才能有用，在具体人名下将来换主人，人家车道的主人就可以把路给封了不让你用。
作者: wfmq2    时间: 2016-10-21 19:15:25

房奴甲 发表于 2016-10-21 17:40
难道不是直接看property file更保险吗？我不能说的更多，但是LIM是给银行看的，要让自己心里明白，那绝对要 ...

谢谢回复，请问property file 包括哪些文件？卖家中介倒是给了一堆PDF，包括一些crosslease的合同，土地分割记录等等，区域划分明细也有

title的transfe是什么？怎么order？
作者: 房奴甲    时间: 2016-10-21 21:39:02

wfmq2 发表于 2016-10-21 18:15
谢谢回复，请问property file 包括哪些文件？卖家中介倒是给了一堆PDF，包括一些crosslease的合同，土地 ...

property file每个房子都不同，你去拿来看了才知道有什么，lim是从property file里抽取了重要的概括汇总，但是有时会漏掉对你有意义的重要信息，所以要看。比如说，房子可能有违建，但是council不知道，那样的话lim里就不会有。但是看property file就能发现。只知道看lim的如果运气不好有吃亏的。property file还便宜，几十块。lim为什么贵，因为要有人去给你把property file读一遍，收的是人工钱。有人以为贵的一定更有用，呵呵。
title里面的一切附属文件都和title一样，去land information去order,15块一份。
作者: 陌生的香港人    时间: 2016-10-21 22:03:45

本帖最后由 陌生的香港人 于 2016-10-21 23:03 编辑
房奴甲 发表于 2016-10-21 21:39
property file每个房子都不同，你去拿来看了才知道有什么，lim是从property file里抽取了重要的概括汇总 ...

不能說你說的不對 但property file 很多時可能只是一堆N年前council 對房子有關的一堆舊文件 尤其是房子如果比較舊 更可能根本沒有什麼記錄 素質也比較差  例如圖紙經常有墨水全化作一團的情況出現 可能連專業的也看不出什麼來 更不要提普通買房者了

而以前councils （尤其在奧克蘭 上世紀有N個borough councils 而不是今天的一個Auckland Council 管轄 ） 文件處理比較粗糙參差  技術也肯定比今天落後（丟了文件也不是正常的事） 所以看property file 對一般普通人來說也不是容易  因為這些file 可能本身沒有按照次序排列 沒有明確標題  也可能不斷重複  所以最後可能看了半天也覺得有點不知所云

其實對普通人來說看file 最大目的就是看房子圖紙間隔和在現場看到的有什麼不同  以猜度有沒有可能的非法改建等而已
但就算是為了這個目的  想比較圖紙和現場情況看房子有沒有可能違建也要注意以前的建築法和現在的建築規定有不同  一個老房子的圖紙沒有顯示若干輕微改動可能只是因為當年根本就不用申請  可這不代表它一定就是非法  （至少當年不是） 雖然現在可能要做同樣的可能要補辦申請  但如果當年是不用的 哪那時建成的就不能說這個是違法了 - 遇到這個情況最好和council 的building officer 求證一下

最後想說的是 Property file 和 LIM 其實並沒有什麼衝突 沒有看了property file 就不用看LIM 之說 （例如property file就沒有很多現在土地的相關資料/限制例如zoning  洪水區/之前說的designation 的資料顯示等）  反之亦然 其實兩者應該是相輔相成而不是互相排斥








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