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标题: ==阿海对奥克兰房市今后两年的看法== [打印本页]

作者: 阿海 时间: 2016-9-20 11:35:11 标题: ==阿海对奥克兰房市今后两年的看法==

本帖最后由阿海于 2016-9-20 14:09 编辑

很多朋友都担心现在是不是12点了，是不是最高点。

大家如果英文还行的请看看BNZ首级经济师Tony Alexander的评论：
http://tonyalexander.co.nz/wp-co ... ptember-15-2016.pdf

Tony Alexander先生自从2012年就对奥克兰很看好。
我个人觉得奥克兰房市还有1到2年甚至更久的向上走势，主要有以下原因：
1）房屋短缺这是新闻上一直报道的，政坛上也拿这话题拉扯，奥克兰人口增长太快，新的房子供应跟不上，supply and demand 101，房价不升才怪

2）移民和人口增长这几年新西兰移民多，现在都到每年6万9千人净移民了，那来奥克兰的有4万多人。加上新西兰生育率高，那人口增长是非常快的。奥克兰政府和新西兰统计局都预测奥克兰未来20-30年人口会多出50到100万人

这图比较旧了，但现在奥克兰人数已经到了1百5万+人，增长趋势全新西兰第一，房价不升才怪。

3）海外买家
这很多是跟移民挂钩的。奥克兰一直是前10名世界最佳居住城市，很多海外人士都想过来生活养老。我接触过华人本来国内有房有像样工作，但奥克兰/新西兰这边教育便宜，环境好，污染少，食物安全好，有条件的都想过来工作生活。

4）奥克兰经济
从信用卡花销和consumer spending来看，奥克兰经济是很好的。从移民人数来看，绝大部分印度移民都是留学生，华人留学生也非常多。再加上建筑行业特别火。这些都是支撑奥克兰经济的。

5）低利息
两三年前就有说美国Fed要提升利息，期间的确升了点，但最近就一直没升了。
举个例子，如果2007年买房，当时贷款50万，每年还利息就5万，因为利息都10%了。如果现在买房，贷款100万，每年利息才4万多一点点，因为现在利息都4.05-4.19左右一年定期了。我们生活在一个buy now pay later的环境（所以那么多人欠信用卡债）房价也随着利息降低而提升的。
未来两年利息也不见得升多少，而且澳洲还预测他们的OCR会降到0.75%，那澳洲降了，新西兰会提升？不怕纽币比澳币高了？

6）美国/中国
这几年，新西兰奶粉业受打击，英国退出欧盟，都没有太大影响新西兰的经济，更没怎么影响奥克兰，房价每年都双为数%提升。
中国，大家都觉得这个泡沫会破，但大家都盼几年了？现在国内房价比奥克兰涨的还厉害呢！（国内有房但不需要用钱的，还是留着国内房子吧，特别是一线城市）
唯一能打击新西兰经济的估计就是美国了，特别是美国股市（我的水晶球不一定准）。目前美国沉默在大选的马戏团里，估计最早也要大选后再关注美国当地主流新闻。我觉得很有可能大选后会陆续未来一两年会说美国经济恢复多好，股票多好，忽悠大家入股，然后股市崩盘（就像中国A股2015年那样炒作）。

总结：
我个人觉得奥克兰房市还有1到2年甚至更久的向上走势，但再远过于2018年要看美帝和中国经济怎样了。

以上只是小弟的个人观点，写的不好，请多谅解。

作者: talor 时间: 2016-9-20 11:35:59

难道是沙发？

作者: DrRoad 时间: 2016-9-20 11:38:22

不错不错

作者: hkw516 时间: 2016-9-20 11:44:17

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: ynottiling 时间: 2016-9-20 11:52:11

大師能說一下爲什麽兩年之後房價就不行了嗎？

作者: 巴依老爷 时间: 2016-9-20 12:01:26

专业的人做专业的事，虽然我是不赞成炒房的，但海爷专业的分析是要顶的
要纠正过去很多观点了，看来听人劝吃饱饭
在今天这个低息时代，如果不用金融杠杆去炒房，就等于把自己的财富拱手让给别人
如果你不想变得更穷，就一定要加入房地产投资大军
风险评估，赔钱是不可能的，最低最低也能抵御通胀带来的财富缩水
让我们一起加油吧

作者: not419 时间: 2016-9-20 12:03:15

擦干眼泪，拭目以待

作者: 呼啸寒风 时间: 2016-9-20 12:04:40

买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！

作者: 阿海 时间: 2016-9-20 12:04:42

巴依老爷发表于 2016-9-20 11:01
专业的人做专业的事，虽然我是不赞成炒房的，但海爷专业的分析是要顶的
要纠正过去很多观点了，看来听人劝 ...

恩，inflation, federal reserve system, fractional reserve banking system, bailout。

钱是永远贬值的，最终倒霉的都是老百姓，通货膨胀就是个shadow tax税，整个经济系统就是让钱人越来越有钱的。

所以要自己富裕起来，必须玩有钱人的游戏。

这些经济的背后有很多书都会讲解的，例如The Creatures from Jekyll Island。

作者: 阿海 时间: 2016-9-20 12:06:52

ynottiling 发表于 2016-9-20 10:52
大師能說一下爲什麽兩年之後房價就不行了嗎？

那是下一编文章了。

奥克兰长久房价是不会跌的，但只限于那些自住率高的区。投资者重的区遇到金融风暴就跌的厉害。

作者: samsung2006 时间: 2016-9-20 12:16:54

ZHANG ZHANG ZHANG MAI MAI MAI

作者: keepower 时间: 2016-9-20 12:36:26

同意阿海的说法温和的增长是有产者最愿意看到的

作者: giftnz 时间: 2016-9-20 13:39:41

7）阿海

海哥认为房价还会涨

作者: offhui 时间: 2016-9-20 14:18:53

老狼老狼几点钟

作者: sallycantskate 时间: 2016-9-20 14:55:11

如果大家都信你，开始买房，房价会不会涨的更猛烈些

作者: 阿海 时间: 2016-9-20 15:03:59

sallycantskate 发表于 2016-9-20 13:55
如果大家都信你，开始买房，房价会不会涨的更猛烈些

信不信随便，反正我会继续买的。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-9-20 15:07:06

so.....what's the conclusion?

作者: 阿海 时间: 2016-9-20 15:09:39

NewLynnHse 发表于 2016-9-20 14:07
so.....what's the conclusion?

补上去了：

总结：
我个人觉得奥克兰房市还有1到2年甚至更久的向上走势，但再远过于2018年要看美帝和中国经济怎样了。

作者: Lease 时间: 2016-9-20 15:15:43

其实也都是些老生常谈，相信的人早就信了，不相信的人死活都不会信。

作者: romeoxiang 时间: 2016-9-20 15:24:45

quan ta ma ce dan

作者: NewLynnHse 时间: 2016-9-20 15:27:20

Lease 发表于 2016-9-20 14:15
其实也都是些老生常谈，相信的人早就信了，不相信的人死活都不会信。

错过08-09年的人，这一等，又是一个10年了

作者: Lease 时间: 2016-9-20 15:33:17

NewLynnHse 发表于 2016-9-20 14:27
错过08-09年的人，这一等，又是一个10年了

错过08-09，可以抓住09-10；错过09-10，可以抓住10-11，依次类推，一直到2013年我Lease还在呼吁大家Buy Buy Buy. 我想听我建议的人现在至少都应该有2-3百万净资产。

作者: JOHNHUI125 时间: 2016-9-20 15:47:32

Lease 发表于 2016-9-20 14:33
错过08-09，可以抓住09-10；错过09-10，可以抓住10-11，依次类推，一直到2013年我Lease还在呼吁大家Bu ...

那现在呢？还BUY BUY BUY吗？

作者: Lease 时间: 2016-9-20 15:54:08

JOHNHUI125 发表于 2016-9-20 14:47
那现在呢？还BUY BUY BUY吗？

现在？我可没有说。

作者: JOHNHUI125 时间: 2016-9-20 16:05:13

Lease 发表于 2016-9-20 14:54
现在？我可没有说。

那是不买？

作者: kimih 时间: 2016-9-20 16:11:52

赞同+10086，现在各国都玩QE玩的上瘾呢……

作者: chankeung 时间: 2016-9-20 18:43:42

QE,QE,QE其实不是房子涨了，是钱太多了！

作者: edward75 时间: 2016-9-20 19:02:03

是呀，钱太多了。有能力就买吧

作者: BigBadBug 时间: 2016-9-20 19:35:30

想请问阿海，北岸northcote 的公物新规划对这个区是好还是坏？不太明白。自住房在Forrst Hill，离得比较近，怕有不好的影响。想听听你的看法，感谢

作者: edward75 时间: 2016-9-20 19:41:54

赞同巴依老爷，你不借钱，别人就会借你的钱去买。
在全球大放水环境下，货币已经跟黄金不挂勾，只有房子可靠。
当然要根据自己能力，不要过度借贷。

作者: xp_theman 时间: 2016-9-20 21:22:19

奥克兰房屋短缺，那为啥租金上不去。
如果房价再控制不住，明年政府不会出重税？

作者: auckland.clark 时间: 2016-9-20 21:37:29

支持阿海的观点！

作者: 拉美11年 时间: 2016-9-21 10:47:20

基本赞同阿海同志的分析

作者: 小莹子 时间: 2016-9-21 10:57:29

NewLynnHse 发表于 2016-9-20 14:27
错过08-09年的人，这一等，又是一个10年了

距离2018年还有两年了，拭目以待吧

作者: xpd2000 时间: 2016-9-21 11:48:14

大实话啊，顶一个

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-11 20:09:27

去年确实还在升，今年还是这样预测吗？

作者: 低端人口 时间: 2018-1-11 20:22:16

Bearonrun 发表于 2018-1-11 20:09
去年确实还在升，今年还是这样预测吗？

应该有效期到18年9月吧，按照发帖时间算

作者: NewLynnHse 时间: 2018-1-11 20:59:42

低端人口发表于 2018-1-11 20:22
应该有效期到18年9月吧，按照发帖时间算

哈哈，喜欢你这个ID

作者: auckland.clark 时间: 2018-1-11 21:05:37

NewLynnHse 发表于 2018-1-11 20:59
哈哈，喜欢你这个ID

真的好吗？

作者: 阿海 时间: 2018-1-11 21:28:26

Bearonrun 发表于 2018-1-11 20:09
去年确实还在升，今年还是这样预测吗？

好区稳步

坏区和偏区不看好

今年我不在乎房市怎样，只专心我的装修和销售培训生意。

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-11 21:59:52

啊, 都几个生意了.

作者: 阿海 时间: 2018-1-11 22:20:37

Bearonrun 发表于 2018-1-11 21:59
啊, 都几个生意了.

4个
1）投资房
2）房投教导
3）别墅装修
4）销售培训

作者: NewLynnHse 时间: 2018-1-11 22:50:19

auckland.clark 发表于 2018-1-11 21:05
真的好吗？

我觉得很好，感觉很亲切，因为我也是低端人口。。。哈哈

作者: auckland.clark 时间: 2018-1-11 22:56:44

NewLynnHse 发表于 2018-1-11 22:50
我觉得很好，感觉很亲切，因为我也是低端人口。。。哈哈

你低端的话，我这个没有技能的就别活了。

作者: auckland.clark 时间: 2018-1-11 22:57:54

阿海发表于 2018-1-11 22:20
4个
1）投资房
2）房投教导

投资房不是生意哦。
生意是要交税的。

作者: NewLynnHse 时间: 2018-1-11 23:02:01

auckland.clark 发表于 2018-1-11 22:56
你低端的话，我这个没有技能的就别活了。

我就一个给印度老板搬砖的，算是很低端的了。。。哈哈

作者: auckland.clark 时间: 2018-1-11 23:03:02

NewLynnHse 发表于 2018-1-11 23:02
我就一个给印度老板搬砖的，算是很低端的了。。。哈哈

好吧，就这样吧。

作者: mailbox 时间: 2018-1-11 23:16:44

阿海你好，请教一下，我的房子是cross lease neighbour 要我的consent 建车库，如我同意了，对我有何影响？

作者: 阿海 时间: 2018-1-11 23:57:55

auckland.clark 发表于 2018-1-11 22:57
投资房不是生意哦。
生意是要交税的。

租金生意要交税的。

生意长期持有，卖的时候也没有capital gains tax啊

作者: 阿海 时间: 2018-1-11 23:59:00

mailbox 发表于 2018-1-11 23:16
阿海你好，请教一下，我的房子是cross lease neighbour 要我的consent 建车库，如我同意了，对我有何影响 ...

建在邻居的exclusive地上就对你没影响

最好找律师咨询

作者: mailbox 时间: 2018-1-12 00:24:20

是在他的地上，但如他建了后，用去太多的lawn area, 是不是以后我要建东西就不行了？

作者: tiannz 时间: 2018-1-12 10:11:22

海大师这样就想救市吗？杯水车薪啊。。。没用的

作者: tiannz 时间: 2018-1-12 10:41:58

Bearonrun 发表于 2018-1-11 20:09
去年确实还在升，今年还是这样预测吗？

去年确实还在升？这位先生您是从哪年穿越过来的？

作者: kikilulu 时间: 2018-1-12 10:42:50

Bearonrun 发表于 2018-1-11 20:09
去年确实还在升，今年还是这样预测吗？

去年在升的数据在哪儿啊

作者: tiannz 时间: 2018-1-12 10:52:05

kikilulu 发表于 2018-1-12 10:42
去年在升的数据在哪儿啊

数据是怎么回事大家都知道，问一问你自己的心。

作者: kikilulu 时间: 2018-1-12 11:06:20

。。。。。。。。。。。。。。。

作者: kikilulu 时间: 2018-1-12 11:07:04

本帖最后由 kikilulu 于 2018-1-12 11:11 编辑

tiannz 发表于 2018-1-12 10:52
数据是怎么回事大家都知道，问一问你自己的心。

我只是问数据为啥要问自己的心啊。。。。。。

作者: 注册专用 时间: 2018-1-12 11:09:07

tiannz 发表于 2018-1-12 10:52
数据是怎么回事大家都知道，问一问你自己的心。

没有必要问啥心的，昨天的英文先驱报上就有
http://www.nzherald.co.nz/proper ... p;objectid=11972753

“In Auckland, average house prices increased just 0.4 per cent or $4,583 for the year to $1.05 million.“
去年奥克兰的平均房价涨了0.4%

作者: tiannz 时间: 2018-1-12 11:10:24

kikilulu 发表于 2018-1-12 11:07
回复错人啦应该是问问41楼自己的心

Sorry......

作者: kikilulu 时间: 2018-1-12 11:11:46

tiannz 发表于 2018-1-12 11:10
Sorry......

嗯淡定没关系我只是问数据还没上升到问内心的高度。。。。。

作者: 注册专用 时间: 2018-1-12 11:13:03

tiannz 发表于 2018-1-12 10:41
去年确实还在升？这位先生您是从哪年穿越过来的？

是的，去年确实在升，人家没有穿越。
只是你在幻觉中

作者: tiannz 时间: 2018-1-12 11:15:46

注册专用发表于 2018-1-12 11:09
没有必要问啥心的，昨天的英文先驱报上就有
http://www.nzherald.co.nz/property/news/article.cfm?c_id= ...

就这个你也信？我真是服了！

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-12 11:17:32

kikilulu 发表于 2018-1-12 10:42
去年在升的数据在哪儿啊

基于目前的一些新闻报道和数据统计，举例如下：

英文网站：
https://www.interest.co.nz/prope ... ket-value-increases

中文网站（天维）
https://mp.weixin.qq.com/s?__biz ... hmsxSD1Skal1%2B0#rd

虽说市场不景气，但毕竟还是在升。

作者: tiannz 时间: 2018-1-12 11:21:39

注册专用发表于 2018-1-12 11:13
是的，去年确实在升，人家没有穿越。
只是你在幻觉中

好的，好的，是我在幻觉，那祝您好运啊

作者: kikilulu 时间: 2018-1-12 11:23:42

Bearonrun 发表于 2018-1-12 11:17
基于目前的一些新闻报道和数据统计，举例如下：

英文网站：

好的感谢。。。。。。。。。。。。

作者: tiannz 时间: 2018-1-12 11:25:31

本帖最后由 tiannz 于 2018-1-12 11:28 编辑

Bearonrun 发表于 2018-1-12 11:17
基于目前的一些新闻报道和数据统计，举例如下：

英文网站：

这些数据很多都带有误导性，这个你要是相信我就啥也不说了，咱们往下看吧，至少短期内我是不看好的

作者: lsj5031 时间: 2018-1-12 11:37:42

tiannz 发表于 2018-1-12 11:25
这些数据很多都带有误导性，这个你要是相信我就啥也不说了，咱们往下看吧，至少短期内我是不看好的 ...

基于 anecdotal evidence 的话也是的，有个帖子我也回过，找不到了，列举出来的去年年初或者前年年底买入的房子去年接近年底卖的价格扣掉中介费还有赚的。不过只是一小部分，期待黑羊或者某花园或者房哥甚至是homes做个统计，把这些一年之内买卖的房子拉出来看看。

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-12 11:54:10

tiannz 发表于 2018-1-12 11:25
这些数据很多都带有误导性，这个你要是相信我就啥也不说了，咱们往下看吧，至少短期内我是不看好的 ...

楼上，我一直以来的态度并非坚持牛市。我只想理性地观察，了解，分析楼市。

前几年，房价暴涨的时候，受关注的新闻多是天价拍卖。近一年半来，房市放缓，一些房产以低于市场价出售（漏），人们的注意力也随之转移。可天价或捡漏都不是市场的主流，只是发生频率被媒体和人的主观不合理地放大，所以容易引发一些扭曲的结论。

相比之下，均价或中位价较能客观反映市场的整体情况，虽然不一定精确。

房市虽然放缓，可供求缺口依然不小，人们还是得努力去争取合适的房子，尤其是宜居的区域。这应该就是房价依旧在升的原因。如果说前几年的涨速像开汽车，去年的涨速就如同步行。不过还是在前进而不是倒退。

作者: tiannz 时间: 2018-1-12 12:57:32

本帖最后由 tiannz 于 2018-1-12 13:14 编辑

Bearonrun 发表于 2018-1-12 11:54
楼上，我一直以来的态度并非坚持牛市。我只想理性地观察，了解，分析楼市。

前几年，房价暴涨的时候，受 ...

那你有没有想过大家所谓的购房需求是怎么来的？在什么情况下才能保持这种大量的购房需求？房价上涨时，大家都能从房市中获得利益。而且，买房比其它投资更安全、也更简单，只要你有你能力买，你就能从中获得利益。还有就是，买房是保值和投入的好选择，就算不卖房也能增加你的资产（表面上）。
　　可是房价一旦停止上涨甚至是下跌（从通货膨胀的角度来说不涨了其实就等于下跌），与房地产业有关的人都会受到影响。简单来说，就是大家都失去了购房利益。我记得我身边就有这样的人，虽然只有一两套房，但因为房价上涨的原因，自家房屋急速涨价。他们觉得自己是富人，心里有底气，花钱也大方起来。可是房价下跌后，本该属于他们的消失了。
还有就是人们在高房价期买房，花费多年积攒的血汗钱，每个月又要还几千块的贷款。如果发生经济消退，社会动荡，或者自然灾害的情况，房价下跌过多，利率上涨，银行需要重新评估押资产，还有可能被银行收回的风险。
房价上涨的时候一切都好说，海大师的那套办法也确实有效，问题是这个世界上哪有零风险的投资？一但风险甚至是损失出现，你们这这些喊涨的诸位谁能为那些受损失的人负责？我敢说一定没有人是不是？只能是投资人自己承担后果，买房不是小事，谁的钱也不是从天掉下来的，在现在政策和市场前景还很不确定，而且自己需要承担风险的情况下，大家对投资都会特别谨慎，所以我不认为短期内会有很大的购房需求。

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-12 13:31:01

tiannz 发表于 2018-1-12 12:57
那你有没有想过大家所谓的购房需求是怎么来的？在什么情况下才能保持这种大量的购房需求？房价上涨时，大 ...

我的众多回帖，并没有预测过今年房价，更别说喊涨。也许你把我和其他人混为一谈了。

我只是指出去年房价还在升，这是基于数据以及数家媒体的报道。

至于供求的缺口，是客观存在的，也得到了各主流媒体，金融机构，政党，历届政府的普遍认同。对于解决办法，或者房市的走向，他们可能有不同的看法。但他们都认为奥克兰的供求缺口不小，而且在扩大中。

作者: Jetking_sky 时间: 2018-1-12 13:33:41

阿海真是指向标（反向）啊。帖子发表于2016年9月底，正好就是当前房价的最高点，接下来发生了什么大家都很清楚了。

作者: tiannz 时间: 2018-1-12 13:37:18

本帖最后由 tiannz 于 2018-1-12 14:40 编辑

Bearonrun 发表于 2018-1-12 13:31
我的众多回帖，并没有预测过今年房价，更别说喊涨。也许你把我和其他人混为一谈了。

我只是指出去年房价 ...

我认为政府说的这个供求缺口只是住房的供求缺口，并不是购房的供求缺口，两者之间的区别是很大的，购房的供求缺口是更容易随着各种不同的情况而不断改变的，希望你能明白

作者: tiannz 时间: 2018-1-12 13:48:21

Jetking_sky 发表于 2018-1-12 13:33
阿海真是指向标（反向）啊。帖子发表于2016年9月底，正好就是当前房价的最高点，接下来发生了什么大家都很 ...

终于有个人愿意说真话了，真不容易啊！

作者: longwang 时间: 2018-1-12 18:13:54

实际是Auckland去年已经不涨，有些地方小跌，全国其他地方再扩散效应下，还在上涨，但涨幅放缓，今年将是2008那样，全国，auckland都会小跌，经济也会放缓，拭目以待吧。

作者: yangauk 时间: 2018-1-12 23:34:10

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作者: cityone 时间: 2018-1-13 01:42:40

未超过同期银行存款利率的涨幅，都叫爹。当然，只要账面为正数，可以自我安慰，俗称也叫欺骗自己，我赌利润明天。持币存息一年得利都有四厘入账，房价涨幅0.4厘糊弄老子白痴。趋势明朗三年之内不可轻易触雷，追涨杀爹急升跟进这叫安全投机。

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