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标题: 有谁考虑过或者买过南岛的度假屋吗 [打印本页]

作者: love_3_month 时间: 2016-9-16 13:33:47 标题: 有谁考虑过或者买过南岛的度假屋吗

以前没有考虑过，去年有个基督城的同事买了一个wanaka的度假屋出租投资，前两天正好看到herald的文章，说那里涨了30%，接近百万，就问了他一下，结果发现很不错啊

手机发，慢慢写

作者: love_3_month 时间: 2016-9-16 13:34:44

数字报一下

去年七月买40万，三房，半副地，
一年租金4万
涨幅30%

作者: love_3_month 时间: 2016-9-16 13:36:10

现在市场上类似的都要60万以上了，屋况地段好一些

作者: love_3_month 时间: 2016-9-16 13:45:58

奥克兰的涨，主要是供需，外加移民，还有经济

Wanaka queenstown的涨，更多的是旅游（国内国际游客），和经济因素（大家有钱才去旅游嘛），和移民，供需的关联度，不如奥克兰。和学区什么的，关系就更少了

至于汉密尔顿陶浪加，和奥克兰一个趋势，不过是滞后加幅度减少（长期来看）

所以从这个角度来说，南岛的投资更属于分散投资降低风险

作者: love_3_month 时间: 2016-9-16 13:53:26

那里的房子比较特殊，文章说3-4成的房子在全国调查是空的，要么是度假出租房，要么就是留着自己度假平时不用。从06到2013一直如此

所以买了房子也不是找长期租客，而是找短期游客，拖儿带女的，市场也不小

好处，日租金高，1-200一天
坏处，费时，等于是每天要查邮件回复别人的咨询

总体租金还是高于长期租客的。

我同事，我上网看了，目前9-10月基本租掉，11月租掉一周，12-3月都租掉2-3周，再过几周肯定更多

平均下来，他说一年出租70%左右

南岛的好处是有两个旺季，夏天和滑雪。北岛很多就只有一个旺季了

作者: 阿海 时间: 2016-9-16 13:54:32

奥克兰那么大，每个区投几个房就可以分散风险啦

南岛房特别是度假胜地很依赖旅游业的呢。

而且度假，还是租房轻松简单便宜方便啊。

作者: love_3_month 时间: 2016-9-16 13:57:05

其他开销，因为他自己邮件管理，没什么管理费，只请了一个cleaner（租客需要再用，租客出钱）和一个维修工有事才去。他也不需要常常去那里，和普通租房差不多

对我们普通人来说，麻烦的就是买的时候要飞下去，那也是钱啊。。。但和每年几千的额外收益来说，一次性投入还算值得吧，何况可以借着机会旅游考察一下，就当时犒劳自己了，以后也可以每年去一趟嘛。。。

作者: 董董 时间: 2016-9-16 13:58:06

未来的老板你好。。。。。

作者: love_3_month 时间: 2016-9-16 13:59:23

阿海发表于 2016-9-16 12:54
奥克兰那么大，每个区投几个房就可以分散风险啦

南岛房特别是度假胜地很依赖旅游业的呢。

对的，但奥克兰也依赖移民（包括回流的，其他城市过来的）

移民政策可能会调整，和旅游市场锐减相比，哪个可能大，还真不好说。。。目前两者都很好。。。

作者: love_3_month 时间: 2016-9-16 14:01:16

阿海发表于 2016-9-16 12:54
奥克兰那么大，每个区投几个房就可以分散风险啦

南岛房特别是度假胜地很依赖旅游业的呢。

奥克兰60万的房子，能租3万左右？那里可以租四万啊，而且一样增值，关键是带动的因素还不一样，这挺有意思的

作者: 阿海 时间: 2016-9-16 14:06:32

love_3_month 发表于 2016-9-16 13:01
奥克兰60万的房子，能租3万左右？那里可以租四万啊，而且一样增值，关键是带动的因素还不一样，这挺有意 ...

那边可是大起大落的吧

作者: NewLynnHse 时间: 2016-9-16 14:07:42

我还是把全部的鸡蛋放在residential这个篮子里，感觉其他的风险会大点。现在只是新西兰的旅游业特别旺，这些跟旅游业有密切关系的东西才会涨。弄个residential的，在这个时候也可以搞airbnb，你买了度假屋如果旅游业变淡，估计度假屋就要变摆设了。

前几天新闻才刚说的现在旅店房间严重的供不应求

作者: love_3_month 时间: 2016-9-16 14:18:43

NewLynnHse 发表于 2016-9-16 13:07
我还是把全部的鸡蛋放在residential这个篮子里，感觉其他的风险会大点。现在只是新西兰的旅游业特别旺，这 ...

明白，但现在50-60万的预算什么都买不起。。。

奥克兰的涨幅是因为，经济，移民，供需矛盾主要是政策（土地）

皇后镇那里的涨幅是因为，经济，旅游，供需矛盾主要是没有工人

现在都留在奥克兰就是赌移民情况不变。去南岛就是判断旅游趋势不变。各有千秋。

作者: clam 时间: 2016-9-16 15:43:31

i could retire there and manage your property haha

作者: yax 时间: 2016-9-16 15:48:13

Wanaka 好地方啊。

作者: 房奴甲 时间: 2016-9-16 15:54:08

love_3_month 发表于 2016-9-16 13:18
明白，但现在50-60万的预算什么都买不起。。。

奥克兰的涨幅是因为，经济，移民，供需矛盾主要是政策（ ...

你认为移民更可靠还是旅游更可靠呢？我认为从长远上看，旅游更可靠。移民的波动很大，而且要看国策。然而任何国策都不可能放弃旅游的。

作者: wphl27 时间: 2016-9-16 18:20:24

love_3_month 发表于 2016-9-16 13:18
明白，但现在50-60万的预算什么都买不起。。。

奥克兰的涨幅是因为，经济，移民，供需矛盾主要是政策（ ...

我特别想知道，他是如何管理的，
房子钥匙放在哪里，如何给租客呢

还有被子换洗之类的，家具用具维护等

谢谢

作者: love_3_month 时间: 2016-9-16 18:37:14

wphl27 发表于 2016-9-16 17:20
我特别想知道，他是如何管理的，
房子钥匙放在哪里，如何给租客呢

钥匙，放在门口，有个密码盒子。估计几个月改一次

床单被套，不免费提供，可以租用或者自带。租用的话，估计那个cleaner会负责收取

家电如果坏了，租客会和他说，他会负责叫人去修

我的疑虑是，如果租给烂人，付了两百元，结果住进来把房子全砸了，家电偷了，怎么办？我想motel也会有类似的问题，不知道是提供信用卡以防止额外破坏，还是保险会包括。我下次问他

作者: love_3_month 时间: 2016-9-16 18:49:03

长期租客可以查信用查背景，短期呢不知道怎么控制风险。。。

作者: feio 时间: 2016-9-16 18:58:56

阿海发表于 2016-9-16 12:54
奥克兰那么大，每个区投几个房就可以分散风险啦

南岛房特别是度假胜地很依赖旅游业的呢。

每个区投几个房就可以分散分险
能说出这种荒谬论点的人居然还敢教人投资买房
实在令人汗颜

作者: 房奴甲 时间: 2016-9-16 22:50:06

love_3_month 发表于 2016-9-16 17:37
钥匙，放在门口，有个密码盒子。估计几个月改一次

床单被套，不免费提供，可以租用或者自带。租用的话， ...

可以收bond。可以用会员制，交易结束互相给feedback。

作者: 房奴甲 时间: 2016-9-16 22:54:57

我去年险些就买了个roto的湖景房干这种用场。我们华人是时候了解这个旅游短租市场了。新西兰是个世界级的旅游大国，这个市场不小，经营方法也有套路了。皇后镇这方面的管理还比较齐全成熟。市场大起大落，掌握好timing就可以入手。我13年曾经打算入市，但是没有说服家人而未果。那个时候皇后镇房价明显低于奥克兰。从长期看皇后镇是新西兰唯一房价可以压过奥克兰的城市，那个时点就是好的timing。至于现金流则一直是好的。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-9-17 08:57:44

十多年前就有和朋友研究过度假屋，也有朋友买了黄金海岸的度假公寓。结论是不合算。
为了自己度假的话，还不如直接去租，就算租很豪华的也比常年hold一间普通的开销小，而且选择多
为了投资的话，那些地方房价大起大落，租金一年空半年
自己退休养老的话不错，那就好好地在auckland投资，等待临近退休时兑现买到那边去
还有就是认识不少kiwi家庭人近中年时有三几个娃，school holiday 时必去，一年至少呆三几个月，还挺快乐的也挺划算的，平时不出租

其实这个度假屋和房市一样，每一波都有新人，规律一直在那儿，但新人都要自己从新发现尝试

当然规律也可能改变，那个bxz的银行家不就说现在房市上涨刚刚开始么。。。哈哈

作者: clam 时间: 2016-9-17 09:46:44

ThinkOutLoud 发表于 2016-9-17 07:57
十多年前就有和朋友研究过度假屋，也有朋友买了黄金海岸的度假公寓。结论是不合算。
为了自己度假的话，还 ...

Cannot compare 10 years ago and present ... No airbnb back then

One of my friend rented her City apartment with airbnb and getting 200 per night, the same apartment would get 450pw long term

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-9-17 10:03:18

clam 发表于 2016-9-17 08:46
Cannot compare 10 years ago and present ... No airbnb back then

One of my friend rented her City ...

airbnb 的running cost 怎样？要让agent管理么？要雇 agent fee 和清洁工吧？

作者: clam 时间: 2016-9-17 10:13:59

ThinkOutLoud 发表于 2016-9-17 09:03
airbnb 的running cost 怎样？要让agent管理么？要雇 agent fee 和清洁工吧？

住在同一個樓，自己管的

短住不會弄得很髒、自己搞清潔，公寓28w 買的，2014年。。。回報你可以計計。。

作者: 房奴甲 时间: 2016-9-17 11:16:26

clam 发表于 2016-9-17 08:46
Cannot compare 10 years ago and present ... No airbnb back then

One of my friend rented her City ...

新西兰本土有个bookabatch，我们一直用那个，价钱比airbnb便宜，但是会员制比较严格，对房子的损坏几率也低。

作者: 房奴甲 时间: 2016-9-17 11:17:36

ThinkOutLoud 发表于 2016-9-17 09:03
airbnb 的running cost 怎样？要让agent管理么？要雇 agent fee 和清洁工吧？

你可以用agent也可以不用，多数人不用，自己管理，另外请清洁工和提供干净床单的公司就是，其实中介帮不了你什么。

我最近有朋友做了这个，盈利不错的。

作者: shixiawg 时间: 2016-9-17 11:30:13

房奴甲发表于 2016-9-17 10:17
你可以用agent也可以不用，多数人不用，自己管理，另外请清洁工和提供干净床单的公司就是，其实中介帮不 ...

请问Queens town那边的话，一年大概能租出去多久啊？bookabatch的收费怎么样啊

作者: love_3_month 时间: 2016-9-17 11:36:06

shixiawg 发表于 2016-9-17 10:30
请问Queens town那边的话，一年大概能租出去多久啊？bookabatch的收费怎么样啊 ...

70%左右，价格中等

作者: love_3_month 时间: 2016-9-17 11:37:31

ThinkOutLoud 发表于 2016-9-17 07:57
十多年前就有和朋友研究过度假屋，也有朋友买了黄金海岸的度假公寓。结论是不合算。
为了自己度假的话，还 ...

黄金海岸供应量大，不像新西兰，供不应求

作者: love_3_month 时间: 2016-9-17 11:45:19

clam 发表于 2016-9-17 09:13
住在同一個樓，自己管的

短住不會弄得很髒、自己搞清潔，公寓28w 買的，2014年。。。回報你可以計計。。 ...

多这么多啊，如果入住率80%也有五六万，多了几万啊，几乎一份全职工作的收入了

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-9-17 11:57:23

clam 发表于 2016-9-17 09:13
住在同一個樓，自己管的

短住不會弄得很髒、自己搞清潔，公寓28w 買的，2014年。。。回報你可以計計。。 ...

自己不住公寓，也不想天天去换床单吸地板。。。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-9-17 12:00:28

房奴甲发表于 2016-9-17 10:17
你可以用agent也可以不用，多数人不用，自己管理，另外请清洁工和提供干净床单的公司就是，其实中介帮不 ...

请清洁工和床单公司就行，那还可以

是不是自己老得在网上接单回答问题feedback之类的？跟网上代购似的？

作者: love_3_month 时间: 2016-9-17 12:30:21

ThinkOutLoud 发表于 2016-9-17 11:00
请清洁工和床单公司就行，那还可以

是不是自己老得在网上接单回答问题feedback之类的？跟网上代购似的？ ...

那肯定的，相当于自己找房客了。。。每天15分钟回复email，一年100小时。。。假设100一个小时，那就是一万(⊙…⊙)

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-9-17 12:38:21

love_3_month 发表于 2016-9-17 10:37
黄金海岸供应量大，不像新西兰，供不应求

事实是当年买黄金海岸的都亏了

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-9-17 12:44:12

love_3_month 发表于 2016-9-17 11:30
那肯定的，相当于自己找房客了。。。每天15分钟回复email，一年100小时。。。假设100一个小时，那就是一 ...

没开玩笑吧，每15分钟回email，每年100hr 都不止啊。。。没life了。。。

作者: love_3_month 时间: 2016-9-17 12:56:35

ThinkOutLoud 发表于 2016-9-17 11:44
没开玩笑吧，每15分钟回email，每年100hr 都不止啊。。。没life了。。。

每天0.25小时，一年365天，91.25天嘛。。。。

或者，你想，一年365天，出租300天，平均3晚，那就是100个客户，每人2-3个email，就这么多了。。。。

作者: Lease 时间: 2016-9-17 13:48:54

没有研究过。

不过以我的理解：每一个人或家庭，都需要一个住的地方，因此Residential Rental提供给人的是基本需求。而度假屋，是提供给旅游者的。旅游，并非是每一个人的基本需求。

目前，新西兰的旅游业极为旺盛，所以目前度假屋的投资回报很好。但是高投资回报必然吸引更多的人来购买度假屋，当市场供应量一旦上升时，回报率是否依然那么高则需要打一个问号。而且度假屋与Residential Rental不同， Residential Rental确实要靠着builder一幢一幢去造的，这样供应量不会很快上升。

而南岛的度假屋，你就买一个三房一厅，就可以当作度假屋，不必另外建造，因此如果大量的人觉得这是一个投资良机，则市场供应会一下子就上去。

如果度假屋的回报一旦下降，你可能想把它作为一般的Residential Rental来出租，但南岛的人口增长与奥克兰没法比，那里的Residential Rental恐怕没有奥克兰那么紧缺。

作者: 房奴甲 时间: 2016-9-17 13:59:22

Lease 发表于 2016-9-17 12:48
没有研究过。

不过以我的理解：每一个人或家庭，都需要一个住的地方，因此Residential Rental提供给人的 ...

Lease大神不是很喜欢境内游吧？新西兰的旅游住宿基本上是不够用的。而且旅游增长还会持续一定时间。回报虽然高，但是也很有些麻烦，不认为短期内会有很多人扑上去。这种投资只适合特定人群，而且需要一定规模才赚钱，只买一个是不行的。

作者: Lease 时间: 2016-9-17 14:03:48

房奴甲发表于 2016-9-17 12:59
Lease大神不是很喜欢境内游吧？新西兰的旅游住宿基本上是不够用的。而且旅游增长还会持续一定时间。回报 ...

适合哪些特定人群？

作者: Hondan 时间: 2016-9-17 14:11:50

Lease 发表于 2016-9-17 12:48
没有研究过。

不过以我的理解：每一个人或家庭，都需要一个住的地方，因此Residential Rental提供给人的 ...

有道理。。。。。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-9-17 14:30:37

love_3_month 发表于 2016-9-17 11:56
每天0.25小时，一年365天，91.25天嘛。。。。

或者，你想，一年365天，出租300天，平均3晚，那就是100个 ...

虽然typing email可能只花15分钟，但老要去check 或被 alert 呀，其实时间和精力不止那15分钟吧
multi threading 或 multi task的overhead 很高，和一个时间做一件事效率不同

btw 你的算法好像有问题 91.25天？不吃不喝的三月？

作者: love_3_month 时间: 2016-9-17 14:35:07

ThinkOutLoud 发表于 2016-9-17 13:30
虽然typing email可能只花15分钟，但老要去check 或被 alert 呀，其实时间和精力不止那15分钟吧
multi th ...

91.25小时@_@。。。

作者: love_3_month 时间: 2016-9-17 14:39:49

Lease 发表于 2016-9-17 12:48
没有研究过。

不过以我的理解：每一个人或家庭，都需要一个住的地方，因此Residential Rental提供给人的 ...

是的，一个是面包店或者包子铺，吃饱肚子必需品，一个是饮品店，小资消费。但关键是现在面包店利润太低，小资消费有利可图嘛。。。

作为旅游大国，背靠旅游业，沾边房地产，看着似乎有点意思哈哈

作者: Lease 时间: 2016-9-17 14:44:43

love_3_month 发表于 2016-9-17 13:39
是的，一个是面包店或者包子铺，吃饱肚子必需品，一个是饮品店，小资消费。但关键是现在面包店利润太低， ...

有利可图是否会吸引很多人来搞饮品店呢？因为饮品店的入门门槛也不高啊。

作者: Yunhe 时间: 2016-9-17 14:46:55

Lease 发表于 2016-9-17 12:48
没有研究过。

不过以我的理解：每一个人或家庭，都需要一个住的地方，因此Residential Rental提供给人的 ...

大神毕竟是大神，一下子就抓住了问题的要点。

作者: love_3_month 时间: 2016-9-17 14:52:35

Lease 发表于 2016-9-17 13:44
有利可图是否会吸引很多人来搞饮品店呢？因为饮品店的入门门槛也不高啊。 ...

会的，早入市肯定赚的多

奥克兰涨的前提是移民涨，而且来不及建造
南岛涨的前提是旅游涨，也来不及建造

这两个目前看来都是国策，那从分散风险的角度来说，似乎都投一点比较好。。。

另外，如果不造房子，而是简单的房子从民居换成度假屋，那民居又会有上涨压力，然后有人退出度假屋市场，周而复始。。。

而且这都是理想状态，就是每个投资人都很客观全面的分析，然后投资，如果真的这样各行各业的投资回报都会变得接近了。但每个人都会有偏好，或者说不客观的地方，所以市场永远有高收益和低收益。。。

作者: 房奴甲 时间: 2016-9-17 15:02:36

Lease 发表于 2016-9-17 13:03
适合哪些特定人群？

得有时间去管理。得了解旅游市场。得有旅游地维护的人脉。最好有相当财力，在一个城市有多个类似的房子。不是所有人都能玩。比较类似于经营小motel。

作者: Lease 时间: 2016-9-17 15:04:51

love_3_month 发表于 2016-9-17 13:52
会的，早入市肯定赚的多

奥克兰涨的前提是移民涨，而且来不及建造

嗯，说得在理。

作为旅游胜地，若真的要投资，需要做更多的功课。前面有人说去黄金海岸投资度假屋的人都有亏损，这个需要好好了解一下，按理说那里也是旅游胜地，我每次去那儿都感觉Surfers Paradise是人山人海，不明白在那里投资度假屋为何会亏？

不过不管投资什么，一旦研究后觉得可行，需要果断行动，只要你买的价格足够低，几乎任何投资项目都会有丰厚利润。就像我2010年买奥克兰公寓，买的时候几乎无人看好，但我确信该投资必然会有厚报。

作者: clam 时间: 2016-9-17 22:22:45

剛從queenstown回來, 有興趣應該去看看, 做做homework... investment這回事, 當大部份人都覺得是好的投資項目時, 反而不一定是最好... 例如現在的中區unit, 哈哈哈哈

作者: clam 时间: 2016-9-17 22:23:27

Lease 发表于 2016-9-17 14:04
嗯，说得在理。

作为旅游胜地，若真的要投资，需要做更多的功课。前面有人说去黄金海岸投资度假屋的人 ...

要是真的hold得住就不虧, GFC 時太多人拋售了.

作者: love_3_month 时间: 2016-9-17 22:34:08

clam 发表于 2016-9-17 21:22
剛從queenstown回來, 有興趣應該去看看, 做做homework... investment這回事, 當大部份人都覺得是好的投資項 ...

中区unit买不起，才考虑去风景区买的⊙︿⊙

作者: Lease 时间: 2016-9-17 22:46:50

clam 发表于 2016-9-17 21:23
要是真的hold得住就不虧, GFC 時太多人拋售了.

要能hold住，就得看投资时机啊。

只有买入价足够低，才能最大限度地hold得住。

作者: clam 时间: 2016-9-17 22:59:12

Lease 发表于 2016-9-17 21:46
要能hold住，就得看投资时机啊。

只有买入价足够低，才能最大限度地hold得住。

一般虧錢的都是人云亦云, 買貴了, 認識一個2005年買goldcoast的apartment要50W AUD, bodycorp 一年1W AUD....

就像我剛移民過來時, 流行買一片在coromandel 還是whangarei 的森林, 說木頭將來能賣....

作者: love_3_month 时间: 2016-9-28 12:27:25

Up................

作者: 房奴甲 时间: 2016-9-28 14:30:02

clam 发表于 2016-9-17 21:59
一般虧錢的都是人云亦云, 買貴了, 認識一個2005年買goldcoast的apartment要50W AUD, bodycorp 一年1W AUD ...

你哪年来的？2000年的时候我听说羊肉不卖钱了，很多农场主把羊卖掉种上树。那个时候我来旅游，到处都在种树。

作者: clam 时间: 2016-9-28 14:30:48

房奴甲发表于 2016-9-28 13:30
你哪年来的？2000年的时候我听说羊肉不卖钱了，很多农场主把羊卖掉种上树。那个时候我来旅游，到处都在种 ...

1990........................................

作者: 房奴甲 时间: 2016-9-28 14:36:52

就在一年以前，还是有很多很多旅游度假地的海景大地房子非常便宜的，比方说Coppers Bay的一块无遮拦海景大地10万以下。这些地方我相信长期以后一定增值，虽然新西兰这种资源有的是，但是从全世界看，这种土地是稀缺的，来新西兰旅游的人多了，就会发现，新西兰好看的不只是那些有名的景点，随便什么地方都有度假的价值。道路修的也挺好，旅游的住宿可以摊开很大范围。世界上有多少国家是有如此好的景色，同时又有如此好的气候，而基建又如此到位现代，治安又如此好的？大自然创造的福地啊。

作者: auckland.clark 时间: 2016-9-28 15:29:07

认识一个买房在旅游度假地出租的，70万左右的房子，1年大概5万多的收入。是交给专业公司管理的，收15%的费用。

作者: love_3_month 时间: 2016-9-29 14:13:57

auckland.clark 发表于 2016-9-28 14:29
认识一个买房在旅游度假地出租的，70万左右的房子，1年大概5万多的收入。是交给专业公司管理的，收15%的费 ...

哇，五万扣掉15%还有6%左右的收益，不错了。

作者: love_3_month 时间: 2016-9-29 14:19:02

房奴甲发表于 2016-9-28 13:36
就在一年以前，还是有很多很多旅游度假地的海景大地房子非常便宜的，比方说Coppers Bay的一块无遮拦海景大 ...

这个真不一定，还要看交通，人口，流动，周边的开发。。。

不过，如果才10万，扔了也不心疼的话，可以分散投资，毕竟收益金额可能很大，损失的话也就10万

作者: auckland.clark 时间: 2016-9-29 17:40:20

love_3_month 发表于 2016-9-29 13:13
哇，五万扣掉15%还有6%左右的收益，不错了。

是扣掉15%以后，1年还有5万多。但是房子增值的比较慢。

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