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标题: 关于房贷计算，求普及。 [打印本页]

作者: 流浪兔 时间: 2016-8-24 17:14:38 标题: 关于房贷计算，求普及。

大家好：因买房遇房贷计算问题，有点搞不懂求高人指点一下。假如：275000的房贷利率30年是5.85%，每2星期连本带息还贷 746.41。可是为什么Interest 却要付掉 609？这对吗？我以为：275000（本金）+ 308761（利息）=583761 大概应该这样：
352.5（本金）+395.8（利息）=748.3 数字有点不一样，无关紧要，可是为什么是 609 呢？跪拜求解答。

作者: 驴是念来过倒 时间: 2016-8-24 17:44:07

因为刚开始你贷款时比较高的，你每次还款都是固定的金额，这个金额包含还本息和利息，刚开始你等于贷款275000，第一次你利息还肯定最多，绝大部分还的都是利息，随着你贷款越来还越少，你每次还的利息越来越少，还的本金越来越多。30年以后，比如最后一次还，那你那个时候你之欠银行只有748了，这个时候你748都是本金了，利息都是0了。

作者: 流浪兔 时间: 2016-8-25 08:22:51

驴是念来过倒发表于 2016-8-24 16:44
因为刚开始你贷款时比较高的，你每次还款都是固定的金额，这个金额包含还本息和利息，刚开始你等于贷款2750 ...

谢谢你的答复。明白了。理想和现实差距甚远。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-8-25 08:34:49

银行的利润是你的利息，所以他们发明的算法当然是先把利润收回来。。。哈哈

作者: backtolost 时间: 2016-8-25 09:27:03

有两种还款方式，一种是这30年每月还的钱数一定，在这个固定的钱数里，开始的时候利息占的比例大，然后每月逐渐变少。另一种是每月还的总钱数逐渐变少，但是每次还的本金数量不变。第二种最后总的利息比第一种少，但是开始的时候压力大些。

作者: 房奴甲 时间: 2016-8-25 21:26:41

你去搜一下amortization table

作者: KevinNH 时间: 2016-8-26 22:15:48

很多人以为前面会帮后面还利息，其实是错误的，银行的计算公式很复杂，是因为它需要把你每个月的本金+利息做成固定，而本金是逐月减少的，所以产生的利息就要减少，那么每月还的本金就递增，这样保证每月还的本金+利息不变
但是简单来说，你每次换的利息都是你这个阶段（比如2周）剩余本金所产生的：
双周利息=剩余本金275000*年利率5.85%/26=618.75 这是和你的609基本一致的

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