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标题: 說一個投資導師的case (真房真事) [打印本页]

作者: clam 时间: 2016-6-21 19:14:50 标题: 說一個投資導師的case (真房真事)

導師都說要甚麼buy under value, add value 這些技術含量低的東西, 當然還是有很多人願意join這些課程, 只要你去過seminar都看到很多success的case. 現在我說說這個我親眼看見的case吧.

中東區的unit, 675K 拍下的2室磚瓦房, 今年3月settle的, 拍賣當天那個導師也有去的啊
房東是我朋友, 所以我比較了解, 這房按property guru說是有71平米的

估計買家花了不多於20k, 弄了個新的kitchen (在原本laundry的位置), 多加了一個房間 ~ 大約一兩個月前弄好了放租, 想要$670pw.

等了又等....

降到630pw....

再等再等.... 降到期565pw了....

那房真的超小的, 改成3室估計太不好租了...

而且這個return也只能呵呵了...

作者: 商业地产 时间: 2016-6-21 19:46:58

买房这事还是自己拿主意的好，毕竟住房这东西没那么多很深奥的东西，实在不懂可以问身边懂的人，花那么多钱上课雇老师总归成本太高了。

作者: carterdog 时间: 2016-6-21 19:53:00

现在都看cg的，明年800k肯定没问题。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-6-21 20:08:55

人家好像没给房租打包票。。。哈哈

作者: love_3_month 时间: 2016-6-21 20:41:27

本来是朋友的出租房吗，能租多少？

作者: clam 时间: 2016-6-21 20:42:31

love_3_month 发表于 2016-6-21 19:41
本来是朋友的出租房吗，能租多少？

本來是朋友自住的, 按rental appraisal能租530左右

作者: clam 时间: 2016-6-21 20:43:07

NewLynnHse 发表于 2016-6-21 19:08
人家好像没给房租打包票。。。哈哈

好像都說加個房間多租幾十一周

作者: clam 时间: 2016-6-21 21:17:23

carterdog 发表于 2016-6-21 18:53
现在都看cg的，明年800k肯定没问题。

對, 那應該不用教學生畫蛇添足... 多加一個房間變得不倫不類了.

作者: bubugu 时间: 2016-6-21 22:37:49

clam 发表于 2016-6-21 20:17
對, 那應該不用教學生畫蛇添足... 多加一個房間變得不倫不類了.

咁那多加的那一間房有多大。可放下一張king single加side table 加衣櫃嗎? 房子太少只可以叫study.

作者: love_3_month 时间: 2016-6-21 22:43:51

clam 发表于 2016-6-21 19:42
本來是朋友自住的, 按rental appraisal能租530左右

还可以嘛，我一个西区的小三房也租这个价格，卖67万我肯定不干。。。看来导师买的不贵，性价比不错，就是装修改建比较奇怪。。。有条件要上，没有条件也要硬上。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-6-21 23:14:08

love_3_month 发表于 2016-6-21 21:43
还可以嘛，我一个西区的小三房也租这个价格，卖67万我肯定不干。。。看来导师买的不贵，性价比不错，就是 ...

哈哈，就像飞机场硬挤出来的壕沟

作者: BNC2015 时间: 2016-6-21 23:19:48

本帖最后由 BNC2015 于 2016-6-22 15:59 编辑

作者: gege 时间: 2016-6-22 00:49:48

这年月真有人信什么导师，导师这词用在这都糟蹋了。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-22 11:04:54

property address是什么？大家分析下。这么说有点断章取义。67万的两房unit改3房至今没听说能租670 per week的，unit终归是unit，跟正规三房没法比，这个价格那个时候也是边缘中区，怎么可能？这不科学

作者: clam 时间: 2016-6-22 11:18:56

我真不是孙红雷发表于 2016-6-22 10:04
property address是什么？大家分析下。这么说有点断章取义。67万的两房unit改3房至今没听说能租670 per wee ...

4/23 ashwell

現在剛到565pw 還沒租出

作者: clam 时间: 2016-6-22 11:20:06

love_3_month 发表于 2016-6-21 21:43
还可以嘛，我一个西区的小三房也租这个价格，卖67万我肯定不干。。。看来导师买的不贵，性价比不错，就是 ...

買得可以的, 但改得太奇怪

作者: clam 时间: 2016-6-22 11:20:42

bubugu 发表于 2016-6-21 21:37
咁那多加的那一間房有多大。可放下一張king single加side table 加衣櫃嗎? 房子太少只可以叫study. ...

一張普通的single, 加一個side table是可以的, wardrobe就別想了

作者: Tentstar 时间: 2016-6-22 11:27:04

好区啊。不过在这个区租房的恐怕不太在意价格，更在意质量？我看过某导师所说的2房改3房，65平以上就可以改。改了后，房间不说，厅能放下饭桌就不能放沙发。想想后就没有交费做学生。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-22 11:38:00

clam 发表于 2016-6-22 10:18
4/23 ashwell

現在剛到565pw 還沒租出

不奇怪啊，这是投资策略问题，这是个capital gain很高的区，不是很好租，而且这边的年轻白领需要空间，改了三房适得其反。如果你以前买了房子现在都正cashflow了，可以考虑这个吃cashflow但capital 高的地方，买了3个月到现在至少75万，如果三房改的合理现在至少能卖85万，很好的buy，买的便宜。

作者: clam 时间: 2016-6-22 11:43:49

我真不是孙红雷发表于 2016-6-22 10:38
不奇怪啊，这是投资策略问题，这是个capital gain很高的区，不是很好租，而且这边的年轻白领需要空间，改 ...

我從不考慮negative gearing 的房子, 謝謝你的advise, 我的確住在這位置附近, 不錯的地區

作者: masterq 时间: 2016-6-22 11:49:31

小三房租670一周好像有點獅子開大口。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-22 11:54:25

本帖最后由我不是YY帝于 2016-6-22 10:55 编辑

71平米的三房那是小之又小了。

之前还听过Minor Dwelling做成3房的，只能说是佩服。

St Heliers本来不是好租的区。试试南区西区，以及中区北岸的校区。分分钟挤爆你的门，（当然价格要合理）。
另一个问题是，租房中介说真的没有自己上心。自己租真的会好租很多。。。

作者: 阿海 时间: 2016-6-22 11:58:59

本帖最后由阿海于 2016-6-22 11:04 编辑

有几样事情得说清楚：
1）$670/wk当然高，但不试试怎知道租不租的出去呢？毕竟是St Heliers
2）5月20号登的。冬天什么房子都难租
例如：
2房unit才租$465/wk, 已登三周
http://www.trademe.co.nz/1102296621

2房house，$750/wk，还用2007年的照片，呵呵
http://www.trademe.co.nz/1019211149

2房unit，Glendowie，$550/wk无装修，刚登一周
http://www.trademe.co.nz/1106184438
可以留意下这个租怎样

3）Harcourts租的好不好就不知道了，letting agent不认识，我们也一般不建议找卖房公司出租。出租公司给不给力不好说
4）现在奥克兰没有现金流房子，所以别谈return啦。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-6-22 11:59:05

改得不好就是画蛇添足，花钱费力不讨好。不如不改。得看区和潜在的租客群。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-22 12:00:48

clam 发表于 2016-6-22 10:43
我從不考慮negative gearing 的房子, 謝謝你的advise, 我的確住在這位置附近, 不錯的地區 ...

挺得住就好，每个人的策略不一样，如果他565能租出去也是正cashflow啊对应现在利率，565应该可以租出去了。要高yield只有公寓了，风险还高，升值还小，what for? 玩的就是capital gain，租金to房贷even就好了，要什么自行车？你买房的时候算算利率租金也很难cover房贷，时间能解决问题

作者: dangessss 时间: 2016-6-22 12:01:39

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作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-22 12:04:21

时间能解决问题，人口能解决问题，capital再高点大不了卖了再买俩比这个rent-market value yield高的多好

作者: 阿海 时间: 2016-6-22 12:05:48

这个unit如果只是2房，新装修，应该值$70万初到75万了。

三个月不到equity提升还不错。

作者: clam 时间: 2016-6-22 12:05:49

我真不是孙红雷发表于 2016-6-22 11:00
挺得住就好，每个人的策略不一样，如果他565能租出去也是正cashflow啊对应现在利率，565应该可以租出去了 ...

哈哈, 所以我現在都不買residential了. 你說這種玩法我的確不會玩.

這些好東學還是留給學生吧~

我買房都11年了, 都看過一整個cycle, 沒有新來的那麼愛冒險, 但是high risk high return吧

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-22 12:06:28

本帖最后由我真不是孙红雷于 2016-6-22 11:07 编辑

阿海发表于 2016-6-22 10:58
有几样事情得说清楚：
1）$670/wk当然高，但不试试怎知道租不租的出去呢？毕竟是St Heliers
2）5月20号登 ...

那个glendowie不是93万多买的那个......就这么租坑爹了

作者: clam 时间: 2016-6-22 12:07:45

阿海发表于 2016-6-22 10:58
有几样事情得说清楚：
1）$670/wk当然高，但不试试怎知道租不租的出去呢？毕竟是St Heliers
2）5月20号登 ...

5月15號秒租了st johns 的2室... 500pw, 登了兩天吧, 但當然不是用harcourts 啦...

作者: 阿海 时间: 2016-6-22 12:12:40

我真不是孙红雷发表于 2016-6-22 11:06
那个glendowie不是93万多买的那个......就这么租坑爹了

恩，还有周日那个2房的unit，1.24m呢。

作者: 阿海 时间: 2016-6-22 12:13:33

clam 发表于 2016-6-22 11:07
5月15號秒租了st johns 的2室... 500pw, 登了兩天吧, 但當然不是用harcourts 啦...

租客这东西还真得看运气，每个房子不一样，租客心情喜好急不急等因素都很靠运气

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-22 12:13:36

clam 发表于 2016-6-22 11:05
哈哈, 所以我現在都不買residential了. 你說這種玩法我的確不會玩.

這些好東學還是留給學生吧~ {:9_432 ...

一个周期有点少，自己经历不了可以请教前辈，这就是学习的重要性。这次和以前都有区别，什么时候nzd有2.25%利率？nz什么时候净移民有现在这么多record high？？nz什么时候中国人成主力军拿出来说事？？？10年后印度人又何尝不是现在的中国人？？？？

作者: 阿海 时间: 2016-6-22 12:14:16

我真不是孙红雷发表于 2016-6-22 11:13
一个周期有点少，自己经历不了可以请教前辈，这就是学习的重要性。这次和以前都有区别，什么时候nzd有2.2 ...

哥们，不用那么激动嘛

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-22 12:16:25

阿海发表于 2016-6-22 11:14
哥们，不用那么激动嘛

哎，我说过我要做表情帝的......这样竞争还小点，以后利益还大点......

作者: 阿海 时间: 2016-6-22 12:17:55

本帖最后由阿海于 2016-6-22 11:19 编辑

clam 发表于 2016-6-22 11:07
5月15號秒租了st johns 的2室... 500pw, 登了兩天吧, 但當然不是用harcourts 啦...

现在的策略都是equity equity equity啦

今年估计还能升5%，明年10%，就算跌中区还好啦，刚需高嘛。

那些bay区几百万豪宅就不看好了

然后混合Robbi今天说的，要看投资者自己的经济情况，能抗住最重要，抗过这cycle后2018/19年低潮就可以再杀入了

作者: clam 时间: 2016-6-22 12:20:20

我真不是孙红雷发表于 2016-6-22 11:13
一个周期有点少，自己经历不了可以请教前辈，这就是学习的重要性。这次和以前都有区别，什么时候nzd有2.2 ...

所以沒請教你在NZ 投資多久了?

我都沒有提到甚麼中國人? 你的回答太有趣了....

哈哈

作者: clam 时间: 2016-6-22 12:20:46

阿海发表于 2016-6-22 11:14
哥们，不用那么激动嘛

不怕神一樣的對手啊

作者: clam 时间: 2016-6-22 12:22:44

阿海发表于 2016-6-22 11:17
现在的策略都是equity equity equity啦

今年估计还能升5%，明年10%，就算跌中区还好啦，刚需高嘛。

我也是有買進的, 但當然都是good deal, yield 7% 以上
settle了再說.

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-22 12:23:39

本帖最后由我真不是孙红雷于 2016-6-22 11:35 编辑

clam 发表于 2016-6-22 11:20
所以沒請教你在NZ 投資多久了?

我说的中国人呀，不是你说的，那是我的问题。哎，算了算了不说了，倚老卖老没劲，你到是分享分享教教我们呀，我什么都学。

作者: 阿海 时间: 2016-6-22 12:27:43

clam 发表于 2016-6-22 11:22
我也是有買進的, 但當然都是good deal, yield 7% 以上
settle了再說.

商业房是吧？私聊哈

作者: 阿海 时间: 2016-6-22 12:43:22

我真不是孙红雷发表于 2016-6-22 11:23
我说的中国人呀，不是你说的，那是我的问题。哎，算了算了不说了，倚老卖老没劲，你到是分享分享教教我们 ...

我跟Clam妹子很熟的（正在热聊商铺呢），不用那么上火啊，有机会让你们见见面

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-22 12:52:36

阿海发表于 2016-6-22 11:43
我跟Clam妹子很熟的（正在热聊商铺呢），不用那么上火啊，有机会让你们见见面 ...

哎，不是熟人，不给钱，谁愿意分享啊，没白来的午餐，谢谢海哥

作者: Lease 时间: 2016-6-22 14:12:13

阿海发表于 2016-6-22 11:17
现在的策略都是equity equity equity啦

今年估计还能升5%，明年10%，就算跌中区还好啦，刚需高嘛。

只要能挺住， bay区的豪宅根本不是问题。

2009年时， Mission Bay的百万豪宅也下跌了好几万。但熬过几年低谷之后，现在两百万都不止。

作者: mimisa 时间: 2016-6-22 17:20:08

clam 发表于 2016-6-21 20:17
對, 那應該不用教學生畫蛇添足... 多加一個房間變得不倫不類了.

为啥加个厨房？

作者: clam 时间: 2016-6-22 17:36:01

mimisa 发表于 2016-6-22 16:20
为啥加个厨房？

原來廚房的位置變了房間

廚房加了在laundry

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