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标题: 奧克兰房市崩盘的前提条件 [打印本页]

作者: kiwiwinner 时间: 2016-6-15 22:10:47 标题: 奧克兰房市崩盘的前提条件

本帖最后由 kiwiwinner 于 2016-6-15 21:39 编辑

看了大家的讨论，也来凑个热闹，谈谈我的看法。
奥克兰房价会不会崩盘，答案是会。但是什么时候会崩盘，其实没人知道。就像从一个人生下来你就可以说，他肯定会死。但他什么时候死，只有天晓得。
但计算租金收入以证明贷款压力不大的，往往忽略贷款利率急剧上涨的风险。新西兰历史利率有非常惊人的，有兴趣的可以去查查，我印象里有20%的
还有说通货膨胀率高的说明经济好的，忽略了新西兰通货膨胀往往是输入性的，比如油价上涨。而且通货膨胀率高会引发加息，反而对房价有压力。
房价下跌应该是利率急升配合各种房价控制措施的合力作用下才会发生，可能会有一定滞后。如果同时有失业率上升，kiwi出走，净移民为负数就更糟了。

作者: pategao 时间: 2016-6-15 22:16:13

不对啊,会不会崩盘和人会不会死是两个完全不同的概念。
死是一定的,难道崩盘是一定的?

作者: yangauk 时间: 2016-6-15 22:24:17

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作者: nznets 时间: 2016-6-15 22:34:25

3个月后缓慢下调，再持平一段时间。再反弹！

作者: alvinrun 时间: 2016-6-15 22:40:50

谈论这个问题其实也没有意思跌是必然的时间是问题
就像讨论人会不会死一样

作者: kiwiwinner 时间: 2016-6-15 22:44:28

yangauk 发表于 2016-6-15 21:24
楼市本来就跟随金融政策措施会出现波动，那些一味喊暴跌崩盘和永涨的都是有各自利益立场来搅局的。应了那句 ...

是啊，这里有很多人有预设立场的

作者: newcomer1 时间: 2016-6-15 22:52:46

pategao 发表于 2016-6-15 21:16
不对啊,会不会崩盘和人会不会死是两个完全不同的概念。
死是一定的,难道崩盘是一定的? ...

不能吃太多。。。

作者: newcomer1 时间: 2016-6-15 22:53:55

kiwiwinner 发表于 2016-6-15 21:44
是啊，这里有很多人有预设立场的

对，没办法，有些手拿几十套能给跌吗

作者: cliang 时间: 2016-6-15 22:57:12

就想知道现在市场上的买家是哪来的，钱从哪里来，动则100万，十几年前买20万房子都犹豫怕还不上，现在100万反抢起来了。家庭净收入10万也不算低了吧，也要20年才能还上，工资10几年也就番倍而已，以前干活拿四万，现在同样的活拿八万，还是多说，三房一厅以前租金三百，现在最多六百，可现在100万的房子十几年前最多20万，翻了五倍。工资和租金只涨了一倍，利息也就跌了一倍，从这点来看腰斩才正常：）

作者: 蓝色吉祥物 时间: 2016-6-15 22:58:20

可是这个社会就是不太正常啊

作者: seakiwi 时间: 2016-6-15 23:39:39

不太会崩吧还要看看央行还有什么招儿要用啊
咱这才猜来猜去也没啥意思有能力的还是继续买呗

其实我也想知道现在的买家钱都是哪来的？现在动辄100多万，200万的。都是海外的银子吗？

作者: xtia004 时间: 2016-6-16 00:46:03

主要是流动性充裕，主要经济体都零利息负利息，加之非美货币对美元贬值30%以上，这些资金出来到利率稍高的纽澳，既赚汇差又赚息差，或者又赚资产价差，等纽澳货币汇率对美元反弹，就是他们收割的时候。中国的资金也趁机而来，若不明白这个道理就不仅为虎作伥，还会成为最后的接盘者。

作者: GoToNorthAKL 时间: 2016-6-16 02:57:52

下跌20-30%也不能叫崩盘，崩盘要下跌50%以上，并且交易量大缩水，也就是没多少人买房了。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2016-6-16 09:19:14

利率和政策，如此而已！

作者: love_3_month 时间: 2016-6-16 09:21:10

单独的说，利息涨到8，成交量会萎缩，涨到10，会有mortgagee sale.

但是，从目前的4涨到10，价格估计还要翻一番。

作者: yangauk 时间: 2016-6-16 09:43:36

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作者: 阿海 时间: 2016-6-16 09:55:38

本帖最后由阿海于 2016-6-16 09:06 编辑

整天说利息升利息升

怎升？

通货膨胀？哪来的inflation？

别只是找Symptoms而不去找underlying cause。

通货膨胀如果那么高，那房价还要翻一倍。

作者: sasok 时间: 2016-6-16 10:05:02

看看房价历史不就知道了么？房价不是一直在跌吗？跌了100年了

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 10:34:45

要知道新西兰的银行都是澳资，并不是国有银行。OCR保持在低水平<>商业利率会一直保持在低水平。美国经济复苏，大量资金回国，各国央行都已经应接不暇了。

另一个可以看到的败象是，奥克兰下跌，但是全国其它地区猛涨。这也是投资人（房东）对于奥克兰高价高风险的认识。

等Taupo, Tauranga房价停涨的时候，过山车就到顶了。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 10:35:19

pategao 发表于 2016-6-15 21:16
不对啊,会不会崩盘和人会不会死是两个完全不同的概念。
死是一定的,难道崩盘是一定的? ...

对的，崩盘是一定的。价格就是弹簧，脱离实际价格越远，反弹力度越大。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 10:38:02

cliang 发表于 2016-6-15 21:57
就想知道现在市场上的买家是哪来的，钱从哪里来，动则100万，十几年前买20万房子都犹豫怕还不上，现在100万 ...

很简单，低利率水平，左手卖右手。大家都想着，我们每套房每年除了租金，再补上个一万两万就可以了。拿个几年价格再翻一倍。最后的结果就是我卖你，你卖我，炒来炒去还是那帮人。你看看论坛上叫涨最凶的，还是炒房客。

另一贴有个人说PAKURANGA HEIGHTS房价下跌，马上有人跳出来说“你妈死了”。就知道炒房这些人都啥文化了。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 10:39:16

xtia004 发表于 2016-6-15 23:46
主要是流动性充裕，主要经济体都零利息负利息，加之非美货币对美元贬值30%以上，这些资金出来到利率稍高的 ...

我认为NZ最开始的时候，也就是跟着OZ吃肉而已。

现在OZ要垮了，倾覆之下，岂有完卵。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 10:39:45

GoToNorthAKL 发表于 2016-6-16 01:57
下跌20-30%也不能叫崩盘，崩盘要下跌50%以上，并且交易量大缩水，也就是没多少人买房了。 ...

20%-30%就已经很多了！

作者: not419 时间: 2016-6-16 10:51:35

cliang 发表于 2016-6-15 21:57
就想知道现在市场上的买家是哪来的，钱从哪里来，动则100万，十几年前买20万房子都犹豫怕还不上，现在100万 ...

只能说是财富再分配。。。。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 11:01:17

本帖最后由我不是YY帝于 2016-6-16 10:05 编辑

love_3_month 发表于 2016-6-16 08:21
单独的说，利息涨到8，成交量会萎缩，涨到10，会有mortgagee sale.

但是，从目前的4涨到10，价格估计还要 ...

我给你做个简单的算数。

2007年的时候，一年期MORTGAGE RATE 8.5，这时房屋开始量价齐跌。金融危机几乎也是同时席卷全球。那时的全国MEDIAN PRICE才345，000。按20%首付计算，也就是276，000。

现在全国MEDIAN PRICE是506，000。按20%首付计算，也就是404，800。

为了计算简单，假设每一个家庭只有1套房，当年引起量价齐跌的数额仅仅为利率从5%到8%，也就是8280每年。

从2006年到现在的2016年，假设工资，收入，房租每年上涨3%，也就是9年复合增长30%，投资者的抗压能力界限也仅仅提高到了10764而已。

对于现在的房价，10764是每年多少利息增长呢？2.6%。

也就是说，当利率为4.2 + 2.6% = 6.8%时，灾难已经在发生了吧。

等到10%，估计银行都倒闭了。
----------------------

上面的数字全部都为保守估计。

同一套房，在没有装修的情况下，有多少这9年房租上涨了30%的？（全国范围内）
同一个人，在没有升职跳槽的情况下，有多少这9年工资上涨了30%的？（全国范围内，各个职业）

当年引起崩盘的，事实上也没有3%利率那么多，仅仅是一年间利率上涨了1.5%到2%而已。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 11:03:10

阿海发表于 2016-6-16 08:55
整天说利息升利息升

怎升？

商业银行升息还要看通货膨胀的脸色？要知道，有最终定价权的是商业银行，而不是央行！

美帝升息，海外融资成本变高，它不能提高新西兰本地的边际利润？你这导师说话要负责！

作者: yangauk 时间: 2016-6-16 11:30:55

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作者: love_3_month 时间: 2016-6-16 11:38:14

我不是YY帝发表于 2016-6-16 10:01
我给你做个简单的算数。

2007年的时候，一年期MORTGAGE RATE 8.5，这时房屋开始量价齐跌。金融危机几乎也 ...

你还是纯粹的以房价 - 收入在比较。那就先说说。

首先，9年里面，如果是当年大学刚毕业，到现在，工资上涨50%很普遍（4万到6万），大多数翻番了（8万上下）。身边朋友大多如此啊。学IT的工作10年至少6位数吧。

当然，全国中位数没有上涨这么多，因为每年都有刚毕业的在进入职场啊。但是房子也不是卖给他们是不是。

房租，07年350元的，现在500元应该有吧。不需要大装修，但至少正常的维护不可少，几年油漆一下还是要的。当然具体多少，我也没做调查。跑赢通胀没问题。

好了不说收入。

---------------------------------------------------------

我的意思是，4%升到6% -8 % - 10%，背后有什么原因呢？这些原因（而不是利息本身），对房价是推动还是打压呢？

- 如果市场上其他国家利息都上升，那也可能会生利息
- 如果NZ经济强劲，通胀上升，那就很可能会升利息

反过来，如果经济萧条，公司倒闭，纷纷下岗，这时候会提高还是降低利息呢？

当然还有更多其他因素。我没那本事一个个的分析。

商业银行的利息，当然不是通胀 / 央行来决定的。但是，也逃不过市场的经济影响吧？也要考虑银行自身的盈利吧。贷款利息升高，存款利息也会升高，还是市场决定。

所以我认为，利息上升会打压房价，但利息上升的背后的经济发展的因素又会促进房价。在利息上升到泡沫破裂的时候，房价又上了个新台阶。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-16 11:39:07

我不是YY帝发表于 2016-6-16 10:03
商业银行升息还要看通货膨胀的脸色？要知道，有最终定价权的是商业银行，而不是央行！

美帝升息，海外融 ...

美帝升息 - 原因是什么呢，是美国经济变好还是变差呢？

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 11:39:44

love_3_month 发表于 2016-6-16 10:39
美帝升息 - 原因是什么呢，是美国经济变好还是变差呢？

美国经济变好，进一步打压通胀需要升息。

作者: keepower 时间: 2016-6-16 11:39:48

我不是YY帝发表于 2016-6-16 09:34
要知道新西兰的银行都是澳资，并不是国有银行。OCR保持在低水平商业利率会一直保持在低水平。美国经济复苏 ...

上一轮周期结束前一个明显的信号就是Tauranga补涨

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 11:43:12

love_3_month 发表于 2016-6-16 10:38
你还是纯粹的以房价 - 收入在比较。那就先说说。

首先，9年里面，如果是当年大学刚毕业，到现在，工资 ...

你还是纯粹的以房价 - 收入在比较。那就先说说。

首先，9年里面，如果是当年大学刚毕业，到现在，工资上涨50%很普遍（4万到6万），大多数翻番了（8万上下）。身边朋友大多如此啊。学IT的工作10年至少6位数吧。

当然，全国中位数没有上涨这么多，因为每年都有刚毕业的在进入职场啊。但是房子也不是卖给他们是不是。

房租，07年350元的，现在500元应该有吧。不需要大装修，但至少正常的维护不可少，几年油漆一下还是要的。当然具体多少，我也没做调查。跑赢通胀没问题。

好了不说收入。

只说升薪和职场新人不说退休就是在耍流氓。那么多人以前在工作，现在退休了怎么不说呢？学IT的以前就6位数，现在还是6位数，薪水有上涨30%？
房租，07年350的，现在确实是有500。但只是在奥克兰。全国有很多地方在07-15年之间房租是不升反降的。

---------------------------------------------------------

我的意思是，4%升到6% -8 % - 10%，背后有什么原因呢？这些原因（而不是利息本身），对房价是推动还是打压呢？

- 如果市场上其他国家利息都上升，那也可能会生利息
- 如果NZ经济强劲，通胀上升，那就很可能会升利息

反过来，如果经济萧条，公司倒闭，纷纷下岗，这时候会提高还是降低利息呢？

当然还有更多其他因素。我没那本事一个个的分析。

商业银行的利息，当然不是通胀 / 央行来决定的。但是，也逃不过市场的经济影响吧？也要考虑银行自身的盈利吧。贷款利息升高，存款利息也会升高，还是市场决定。

所以我认为，利息上升会打压房价，但利息上升的背后的经济发展的因素又会促进房价。在利息上升到泡沫破裂的时候，房价又上了个新台阶。

利息上升唯一的原因就是银行融资成本上升。但OCR只是融资成本上升的原因之一，真正的大原因，还是欧美市场的复苏以及资金的回流。

记得07年NZ市场崩盘起因也是美国连续12个月升息。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-16 11:47:16

我不是YY帝发表于 2016-6-16 10:43
你还是纯粹的以房价 - 收入在比较。那就先说说。

首先，9年里面，如果是当年大学刚毕业，到现在，工资 ...

“只说升薪和职场新人不说退休就是在耍流氓。那么多人以前在工作，现在退休了怎么不说呢？学IT的以前就6位数，现在还是6位数，薪水有上涨30%？”

因为我说的这些是目前的主流华人投资者啊。那么多人退休，收入降低，就不买房子啊。现在不是讨论买了房子的人如何如何吗。

“房租，07年350的，现在确实是有500。但只是在奥克兰。全国有很多地方在07-15年之间房租是不升反降的。”

所以那些地方房价也没怎么升啊。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-16 11:48:14

我不是YY帝发表于 2016-6-16 10:39
美国经济变好，进一步打压通胀需要升息。

美国经济变好，新西兰会沾光，还是会衰退？

作者: 微苦蓝山 时间: 2016-6-16 11:48:21

我不是YY帝发表于 2016-6-16 10:03
商业银行升息还要看通货膨胀的脸色？要知道，有最终定价权的是商业银行，而不是央行！

美帝升息，海外融 ...

估计导师这会正在google什么是边际利润

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 11:49:39

love_3_month 发表于 2016-6-16 10:47
“只说升薪和职场新人不说退休就是在耍流氓。那么多人以前在工作，现在退休了怎么不说呢？学IT的以前就6 ...

退休之后怎么贷款？再说华人占全NZ才多少人口？

刚刚新闻，HAMILTON房价一年升了28%。。。。房租一年涨了28%？

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 11:54:25

keepower 发表于 2016-6-16 10:39
上一轮周期结束前一个明显的信号就是Tauranga补涨

同意。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-6-16 11:55:13

微苦蓝山发表于 2016-6-16 10:48
估计导师这会正在google什么是边际利润

我的coffee喷出来了......

作者: love_3_month 时间: 2016-6-16 11:55:34

我不是YY帝发表于 2016-6-16 10:49
退休之后怎么贷款？再说华人占全NZ才多少人口？

刚刚新闻，HAMILTON房价一年升了28%。。。。房租一年涨 ...

hamilton 一年涨28%

之前7年涨了多少。。。

一共8年涨了多少。。。

只看1年有用么。。。。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 11:56:36

ThinkOutLoud 发表于 2016-6-16 10:55
我的coffee喷出来了......

导师正在翻《穷爸爸富爸爸》。。。

唉？里面没提到什么叫边际利润啊？等会给罗伯特轻骑写个EMAIL问一下。要不然问问藤原豆腐店老板也成？

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 12:02:19

love_3_month 发表于 2016-6-16 10:55
hamilton 一年涨28%

之前7年涨了多少。。。

算了，纠结这个也没啥用。我也说了就按9年30%复合增长来计算就行了。

当年的8%相当于目前的6%多一点。

作者: 无色咖啡 时间: 2016-6-16 12:05:06

对，如果，南极冰融化，新西兰水位上升，不在宜居，房价一定崩盘。
估计也就200-400年左右。

作者: aniceguy 时间: 2016-6-16 14:37:45

我不是YY帝发表于 2016-6-16 10:43
你还是纯粹的以房价 - 收入在比较。那就先说说。

首先，9年里面，如果是当年大学刚毕业，到现在，工资 ...

记得07年NZ市场崩盘起因也是美国连续12个月升息。

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如果07年那样的下跌，就算是崩盘的话，那有什么可怕的？我们这里大多数都经历过了，部分人可能还经历过两三次了。毕竟一个周期（10年左右？）有几年加起来跌个10-15%，是房市玩家大家都知道的，值得这样费口水吗？

作者: johnz79 时间: 2016-6-16 14:47:36

关键是崩盘的时候的价格还是比现在高，你买的起吗？你那个时候还有稳定的工作吗，银行还贷款给你吗？

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 14:47:36

aniceguy 发表于 2016-6-16 13:37
记得07年NZ市场崩盘起因也是美国连续12个月升息。

-------------------------------------------------- ...

呵呵，对于手上只有一套自住房，或者加一套投资房的，最后的结果是：

一年期6%的利息突然上升，最后到9.3%，浮动达到10%以上。满街OPEN HOME,降价也卖不出。

对于手上大把房，有地花，楼花，等着开工的人，对于西南区有大把房子的人，可以参考的人太多。见过两三年那块地还是出不了手的。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 14:48:27

无色咖啡发表于 2016-6-16 11:05
对，如果，南极冰融化，新西兰水位上升，不在宜居，房价一定崩盘。
估计也就200-400年左右。 ...

需要吗？

我举一个极端一点的例子，只要新西兰经济状态变成冰岛或爱尔兰，房价就会崩盘。

作者: GoToNorthAKL 时间: 2016-6-16 18:44:46

我不是YY帝发表于 2016-6-16 09:39
20%-30%就已经很多了！

多和少每个人的感受都不同，即使多也不能叫崩盘。

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