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标题: 为什么奥克兰的公寓不可能成为主流 [打印本页]

作者: winds78 时间: 2016-6-14 15:42:43 标题: 为什么奥克兰的公寓不可能成为主流

这几天兴致好，再分析下为什么奥克兰的公寓为什么不可能成为主流。

奥克兰人口大致有150万。绝大部分都居住在house里。
平均每个House占地大致是500平米，居住人口平均算4人。
每个公寓的占地大致是50平米，居住人口平均算2人。
那如果有10%的house用地改变成公寓，或者说新推出的公寓用地达到现有house用地的10%。
那么这10%占地的公寓的居住人口容量将会达到75万，减掉原来是house时15万的居住容量。
净增加居住容量为60万人口。
奥克兰人口增加60万需要多少年呢？
这还只是算新增公寓占地占到house用地的10%。这10%加上原来的公寓份额，应该总占比不会超过20%吧。
而即使有20%的公寓，应该也算不上主流吧。

感觉这个算数不难，但还是有很多人说公寓会是未来的主流。
或许我的计算方法有错误？

作者: Jack1010 时间: 2016-6-14 16:36:40

有点道理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 阿海 时间: 2016-6-14 16:53:47

等人口变成2百50万时就不一定了哦

作者: NZBuilder 时间: 2016-6-14 17:20:01

奥村村民拒绝上楼

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 17:22:57

我都不知道怎么说了

从500一下子就到了50，300-400的小地，100-200的联排，很多变化的啊，肯定是各种户型的混合，但可以看到以前的那种独立大地越来越少

作者: harryrei 时间: 2016-6-14 17:28:59

公寓成为主流是一个很缓慢的过程，几年时间没法看出区别。

你的算法考虑的是一层的公寓，实际上CBD公寓都是10几层，小区公寓是4层。

假如以后真有20%的地都是公寓，那么估计奥克兰至少50%以上的人，都住在这占地仅20%的公寓里。你说这是不是主流呢？

作者: winds78 时间: 2016-6-14 18:05:00

本帖最后由 winds78 于 2016-6-14 18:17 编辑

阿海发表于 2016-6-14 16:53
等人口变成2百50万时就不一定了哦

等奥克兰人口250万，那是很多少年后的事情了。
基本失去了预测的可能性。而且即使250万人口，住公寓的人口也会少于住house的。

作者: winds78 时间: 2016-6-14 18:09:38

本帖最后由 winds78 于 2016-6-14 18:16 编辑

harryrei 发表于 2016-6-14 17:28
公寓成为主流是一个很缓慢的过程，几年时间没法看出区别。

你的算法考虑的是一层的公寓，实际上CBD公寓都 ...

我计算的还真不是一层公寓。
是按你说的小区公寓计算的。
户型面积60-120，加上各项公用的道路，花园，车位，平均每户占地50平米左右。
你的想法倒过来想下。
即使将来20%的公寓用地，那还有80%的house用地，而这么多house用地的人口容量能到120万左右，再加上逐渐出来的分割小地，联排别墅，估计这80%的用地能到达150万左右的人口容量。
如果需要达到你说的50%的人口住公寓，那奥克兰就得有300万人口左右。
按近20年的人口增速，这个时间很遥远。

作者: 阿海 时间: 2016-6-14 18:21:15

winds78 发表于 2016-6-14 18:05
等奥克兰人口250万，那是很多少年后的事情了。
基本失去了预测的可能性。而且即使250万人口，住公寓的人口 ...

投资房产眼光要放远点。

作者: winds78 时间: 2016-6-14 19:14:26

阿海发表于 2016-6-14 18:21
投资房产眼光要放远点。

投资房产要考虑机会成本。

作者: 阿海 时间: 2016-6-14 19:50:11

winds78 发表于 2016-6-14 19:14
投资房产要考虑机会成本。

更需要胆量和行动

作者: winny 时间: 2016-6-14 22:37:59

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-15 23:31:27

一个公寓就算floor面积80，占地也不到50吧？从上到下有多少户人家？

作者: winds78 时间: 2016-6-16 12:01:49

我真不是孙红雷发表于 2016-6-15 23:31
一个公寓就算floor面积80，占地也不到50吧？从上到下有多少户人家？

得考虑配套的路，花园，停车场等公共设施啊。
而且这是发大余量算的。
即使占了50平米，公寓的单位平方人口容量也达到了house的5倍了。
所以要是奥克兰有一半的地是公寓的话，奥克兰人口容量能达到400多万了。
当然，真要400多万人，那配套的商业也得多出来，同样的新地也会被开发出来。
所以还是只要奥克兰有一半的住宅用地开发成公寓，那就可以容纳整个新西兰现在的人口了。

作者: beck@ 时间: 2016-6-16 22:00:24

腿脚不方便楼上楼下的

作者: kittylover 时间: 2016-6-18 15:59:57

感觉目前KIWI的接受程度和银行的贷款，排房是个更容易被接受的产物。看过一个带楼顶花园的排房很不错。但是土地这么贵，排房做出来也不便宜，要想有廉价房，市中心就是公寓房了。其实如果不是Kiwi和银行贷款，公寓是解决他们说的住房危机的最好解决方法。我也觉得很可笑的是，奥克兰的人口都达不到中国三级市的人口，却没有政府可以解决住房问题。

作者: 繁小城 时间: 2017-7-19 23:57:25

新西兰从1993年至今的四次人口预测最后都证明为过于保守。

人口增长比之前预测的快不少。

作者: kaiser2006 时间: 2017-7-20 00:20:48

Alexander Park的公寓全卖光了。唐朝公寓1、2期也都卖光了。怎么解释？

作者: LJHookerRobin 时间: 2017-7-20 09:45:56

kaiser2006 发表于 2017-7-20 00:20
Alexander Park的公寓全卖光了。唐朝公寓1、2期也都卖光了。怎么解释？

唐朝1卖了多久？还不算拖延交房和其他事情（据说一期没很赚）

唐朝2是口碑出来了。

Alexander Park是牛。 full domestic purchase

作者: lsj5031 时间: 2017-7-20 09:50:01

kittylover 发表于 2016-6-18 15:59
感觉目前KIWI的接受程度和银行的贷款，排房是个更容易被接受的产物。看过一个带楼顶花园的排房很不错。但是 ...

给中国来个 RMA，很多房子根本没可能盖

作者: 房奴甲 时间: 2017-7-20 09:57:17

说实在的，对于明天为衣食住行奔波劳碌的人，那些买一个独立房子自住都有困难的挣扎着活着的人，给他一个院子负担多于好处。如果公寓位置靠近工作地点，能节省时间休息也是很重要的，打工仔的生活在将来会越来越难。

作者: keepower 时间: 2017-7-20 10:08:24

从基建的角度讲，城市往高盖比像外盖要便宜。不过现在刚进入disruptive era,有些习以为常的习惯会慢慢被打破。尤其是对新西兰这种地广人稀的国家。

作者: rzrljb 时间: 2017-7-20 10:09:23

我觉得公寓和house中间还有个折中的townhouse，未来应该是逐步变化的，公寓投资来说有一个风险就是供应量，因为公寓不是一套一套建好的，是一次性几十套几百套，有可能出现短期内供大于求，说白了就是供求关系不线性容易出现大波动

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