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标题: 单开一贴，也谈房市的崩盘【更新】 [打印本页]

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 11:35:22 标题: 单开一贴，也谈房市的崩盘【更新】

本帖最后由我不是YY帝于 2016-6-16 11:39 编辑

先用BILL ENGLISH的一篇STATEMENT开篇吧

http://www.interest.co.nz/news/81970/english-warns-highly-indebted-home-buyers-about-risks-higher-interest-rates-and-lower-net

1. 从价值投资的角度来看，现在NZ和AUS的房价，早已背离了本地人民收入。这也就是所谓的泡沫。

我们比较一下上一轮房产泡沫破裂时的数据：

2007年NZ的中数家庭税前收入为61，932NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为350,000.00(来自REINZ), 房价收入比为5.65。

而后到2008年底NZ的中数家庭税前收入为65，312NZD(来自NZ Stats), 房屋中位价为325，000.00(来自REINZ), 房价收入比为4.97。

2015年NZ的中数家庭税前收入为75，920NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为495,000.00(来自REINZ), 房价收入比为6.52。

延伸阅读：http://www.interest.co.nz/bonds/ ... ows-no-sign-abating

数据不会骗人。

2. NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂。

先看一下新西兰的支柱产业：牛奶价格

2011-12 $6.08
2012-13 $5.84
2013-14 $8.40
2014-15 $4.40
2015-16 $4.25

再看一下通胀指数

顺便提醒一下大家，房子价格也是计算在通胀里的。

例子太多，举不胜举。

中国出口和消费都在大幅下降，大靠山快要靠不住了。

3. 贷款从何而来。

和世界上大多数国家一样，新西兰各商业银行只需要在储备银行中有一定量的储备，就可以开始玩左手借给右手的游戏了。例如，A在ANZ贷款买下一个100万的房子，一年之后120万卖给B，B还是在ANZ贷款，ANZ只需在Reserve Bank加上一小笔储备（远远低于20万），即可完成这个左手转到右手的游戏。这笔钱，通常的来源是欧美。

如LZ所说，欧美在QE时印刷了大量货纸。因为新西兰和澳洲的利息收源更高，这些纸有很大一部分都流向了这两个国家，并直接通过商业贷款进入了房市。

可随着欧美经济的复苏，以及NZ和AUS的经济进一步泡沫化，这些纸又形成了回流。阿根廷，巴西，印度以及俄罗斯现在几近破产，中国经济苦苦挣扎都与这一金融回流有很大关系。

对本地来说，ANZ，WESTPAC等行同时关闭了在新西兰和澳洲的对海外收入贷款，并提高LVR，情况危急可见一斑。

延伸阅读：http://www.nzherald.co.nz/busine ... 3&objectid=11654018

4. 政策风险
央行行长Wheeler预备推出新的LVR政策，他暗示将首先针对房产投资者。

延伸阅读：http://www.stuff.co.nz/business/ ... zs-ocr-review-today

新西兰全国贷款总额为5000亿美元。贷款在过去5年里，除去投资部分，已经上升了23%。收入仅仅上升了11.5%。

贷款收入比已比金融海啸时更严重。

延伸阅读：http://m.nzherald.co.nz/personal-finance/news/article.cfm?c_id=12&objectid=11651648

央行行长Wheeler认为投资市场已经失控。奥克兰房市中有46%的交易都是投资（机）行为。他保证央行会进一步收紧银根，控制房产中的投资（机）。

延价阅读：

http://www.radionz.co.nz/news/business/306011/rbnz-considers-property-investor-crackdown

Debt-to-income政策的时代有可能会到来。

The central bank last month said it was "seriously considering" debt-to-income ratios, which stop people from borrowing too much relative to their income.

延价阅读：

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11649529

5. 汇率风险

我们的邻居澳洲的澳币汇率中期有暴跌风险（最多可能跌到40 cents）

http://www.news.com.au/finance/superannuation/australian-dollar-could-drop-to-40-us-cents-if-we-dont-stop-our-lavish-spending/news-story/431ffffa9eab5c1fe27cc2b3cf6f89b8

这个对于纽币的影响不言而喻。

假设纽币下跌20%，即使房产市场上的资本收入20%，最后的海外净收入仍然为零。
假设纽币下跌30%，即使房产市场上的资本收入20%，最后的海外净收入为-10%。

再加上四大行收紧海外投资者的贷款，海外投资者在几个月内必将出现出逃潮。

6. 与世界其它一线城市的横行比较
旧金山目前成交价中数为$1,179,175,家庭税前收入为$83,222，房价收入比为14.169
洛杉矶目前成交中数为$609,200, 家庭税前收入为$55988.00, 房价收入比为10.88
奥克兰2016年4月成交价中数为$820,000, 家庭税前收入为$78600.00,房价收入比为10.432
纽约目前成交价中数为$535,125, 家庭税前收入为$58,878.00,房价收入比为9.088
墨尔本目前的房价中位数为713,000.00，家庭中位收入为$80,704,房价收入比为8.83
伦敦2016年4月成交价中数为£446,261, 家庭税前收入为£62,508.00,房价收入比为7.139

奥克兰与这些国际一线城市相比，房价如何呢？未来三年的竞争力和经济活力相比如何呢？

数据来源：
http://www.interest.co.nz/charts/real-estate/median-price-reinz
http://www.scoop.co.nz/stories/PA1507/S00124/auckland-house-prices-now-10-times-incomes.htm
http://www.bloomberg.com/graphics/uk-property/
http://www.zillow.com/new-york-ny/home-values/
http://www.zillow.com/los-angeles-ca/home-values/

有人可能会问，旧金山价值这么高，不也没有崩盘吗？毕竟硅谷在旧金山，这些年出了这么多独角兽公司，房市也同样充斥了大量泡沫。只是因为对信息产业的预期，短期之内崩盘风险较小而已。

--------------------

读完这些，不用说应该大家对于房市的下一步走向都有自己的判断了吧。任何背离价值的东西，除非有极硬的需求，不然都逃脱不了打回原形的本质。
例子？日本，爱尔兰，苏格兰，冰岛，挪威。

欢迎大家对这个话题进行讨论

---------------------

楼下有人认为是“极穷者极坏，极穷者极贪”。第一，我不光有房，而且是短时间的打算是卖房而不是买房。第二，我根本不在乎NZ的房市崩不崩盘。

上面全篇都是基于数据的理性分析。假如您认为我是“极穷”，以及“极坏”，或者“极贪”，请拿出真凭实据来。不然我只能说你只是房市的另一个不愿盛宴结束的受益者而已。

再另外，来了NZ才十年就不要说了。这里大把14，15年的居民。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 11:42:19

沙发。。。。。。。。

作者: 巴依老爷 时间: 2016-6-14 11:43:49

没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？
北京的房子高，而且不崩，很简单，因为那个钱根本就不是正道儿来的，是全国的富商和贪官的钱在北京一层一层的买堆上去的
全球各大华人聚集区的房子一直在涨，什么背离当地人的收入，说白了就不是让你当地人买的，本来就是中国的红色资金堆起来
这种情况下，只有有一个强有力的政府，为有钱人代言，就绝对不会发生打土豪分田地的情况，政党也是要赚钱的。嘿嘿
所以不要从什么数据去分析房市
政党在，华人在，房价再涨现在5倍，依然不会崩盘
除非现在出来一个强有力的政党敢为穷人代言，打土豪分田地，但估计不会发生，因为打跑了土豪，经济会更糟糕，就业更差，工资会更低

作者: DrRoad 时间: 2016-6-14 11:44:16

图文并茂，有理有据，好！

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 11:47:52

巴依老爷发表于 2016-6-14 10:43
没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？

没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？
没崩，但是其它城市崩盘的不少。
中国的城市化进程是新西兰能比的吗？新西兰的净移数和北京上海能比吗？新西兰的校区能和天朝比吗？

北京的房子高，而且不崩，很简单，因为那个钱根本就不是正道儿来的，是全国的富商和贪官的钱在北京一层一层的买堆上去的
全球各大华人聚集区的房子一直在涨，什么背离当地人的收入，说白了就不是让你当地人买的，本来就是中国的红色资金堆起来
这种情况下，只有有一个强有力的政府，为有钱人代言，就绝对不会发生打土豪分田地的情况，政党也是要赚钱的。嘿嘿

除了红色收入，还有拆来的

所以不要从什么数据去分析房市
政党在，华人在，房价再涨现在5倍，依然不会崩盘

喷了，2008年的时候华人不在？政党不在？

除非现在出来一个强有力的政党敢为穷人代言，打土豪分田地，但估计不会发生，因为打跑了土豪，经济会更糟糕，就业更差，工资会更低

这个我就不说了，这话扔这，房市必崩。

作者: Quad 时间: 2016-6-14 11:48:22

打土豪

作者: DrRoad 时间: 2016-6-14 11:49:00

可以不同意“NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂”的判断。这几年新西兰是发达国家经济发展比较稳健的，保持相对较高的增长率和低失业率，牛奶价格波动是正常的，而且有其他产业的发展为补充。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 11:49:45

收入 vs 房价
租金 vs 房价
国际水平的房价 vs 本地房价
经济vs 房价
国际经济vs 房价
人口增长vs 房价
建造数量vs 房价

很多因素互相影响，互相促进或者制约。都分析一遍比较好。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 11:51:20

DrRoad 发表于 2016-6-14 10:49
可以不同意“NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂”的判断。这几年新西兰是发达国家经济发展比较稳健的，保持 ...

同意新西兰是发达国家经济发展比较稳健的。但是从2012年开始一直在走下坡路。

澳洲咱就不说了。经济如何明眼人都知道。现在澳元都快跌穿了。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 11:54:51

我不是YY帝发表于 2016-6-14 10:47
没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？

“中国的城市化进程是新西兰能比的吗？新西兰的净移数和北京上海能比吗？新西兰的校区能和天朝比吗？”

正是因为不可比，所以新西兰的房价在他们看来是白菜价。

这年头，国际化，世界扁平化，资金人员流动很频繁，所以很多时候不是自己和自己比，而是自己和其他国家比。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 11:56:03

love_3_month 发表于 2016-6-14 10:49
收入 vs 房价
租金 vs 房价
国际水平的房价 vs 本地房价

我倒是觉得中国人民对房价坚定不倒的信心才是真正的制约因素，其它都是浮云。

作者: 紫鹤 时间: 2016-6-14 11:58:06

好帖先留名

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 11:58:59

本帖最后由我不是YY帝于 2016-6-14 11:02 编辑

love_3_month 发表于 2016-6-14 10:54
“中国的城市化进程是新西兰能比的吗？新西兰的净移数和北京上海能比吗？新西兰的校区能和天朝比吗？”

...

但是为什么是新西兰？除了温哥华和悉尼，世界上还有哪里的房价比AKL贵？

不要拿所谓移民国家说事，全世界大多数国家都有投资移民，为什么单单要投AKL？真因为气候宜人啊？
从生活习惯来看，日本和韩国是不是会更好呢？澳大利亚是不是更高端洋气上档次？读书来说，是不是该去英国爱尔兰瑞士呢？

举个不恰当的例子，墨尔本市郊30公里处70万就可以买到大地4房的新房。汉密尔顿新区新房已经到90万。这就是泡沫。

告诉你为什么新西兰这么受欢迎，无非因为经济小，人少，锅小好炒菜。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 12:04:15

本帖最后由 love_3_month 于 2016-6-14 11:06 编辑

我不是YY帝发表于 2016-6-14 10:58
但是为什么是新西兰？除了温哥华和悉尼，世界上还有哪里的房价比AKL贵？

不要拿所谓移民国家说事，全世 ...

那你说，为什么墨尔本会比悉尼便宜这么多呢？

还有，墨尔本市区旁边的新房（不是公寓连排）多少钱？

为什么上海会比苏州贵这么多呢？（平方单价）半小时高铁而已。

作者: DrRoad 时间: 2016-6-14 12:06:11

为什么楼主要把通胀看成经济发展的主要指标？据我的理解通胀是要控制在一个合理的范围内就好。每次储备银行的货币政策都把控制通胀作为主要目标。我个人喜欢在低通胀的时代生活，物价便宜，生活稳定。

作者: Olga 时间: 2016-6-14 12:08:36

"告诉你为什么新西兰这么受欢迎，无非因为经济小，人少，锅小好炒菜"

同意. 一锅端.

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 12:09:08

我的判断是，交易房产的中间价格，平均价格，都会趋向平稳，甚至往下，但主要的原因是小地/没地的小房子会越来越多。

另外，以后大家都接受那种事先定做的房子，工厂出来组装就可以了，新房子价格还会下来。

如果剔除unit / apt, house 的价格会继续走高。

作者: DrRoad 时间: 2016-6-14 12:10:39

"•2007年NZ的中数家庭税前收入为61，932NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为350,000.00(来自REINZ), 房价收入比为5.65。

•而后到2008年底NZ的中数家庭税前收入为65，312NZD(来自NZ Stats), 房屋中位价为325，000.00(来自REINZ), 房价收入比为4.97。

•2015年NZ的中数家庭税前收入为75，920NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为495,000.00(来自REINZ), 房价收入比为6.52。"

从全国来看，房价收入比还不算离谱，还有空间往上涨，怎么也得涨到8，再调整调整。所以最近发现很多奥克兰的买家开始在外地买房了。

作者: DrRoad 时间: 2016-6-14 12:13:33

我的预测是接下来收入增长会加快，房租也会补涨。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:15:07

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:04
那你说，为什么墨尔本会比悉尼便宜这么多呢？

还有，墨尔本市区旁边的新房（不是公寓连排）多少钱？

墨尔本的发展没有AKL这么集中，就业机会满地都是，不会像AKL一样需要到CITY工作才有就业机会。自然房价相对平衡。

唯一发展失衡的区域是东南区（像REMEURA一样的，所谓传统好区）。

为什么比悉尼便宜这么多？

因为悉尼是全世界承认的国际大都市，和北京，上海，纽约，东京，巴黎以及伦敦属于同一级别城市。

墨尔本虽然人口与悉尼相差不多，但没有举办过奥运会，没有被承认为国际一线城市，只是澳洲一线城市。

广州和北京上海的房价不能比，道理是一样的。

奥克兰呢？我就呵呵了。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:15:29

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:04
那你说，为什么墨尔本会比悉尼便宜这么多呢？

还有，墨尔本市区旁边的新房（不是公寓连排）多少钱？

半个小时的高铁可是150公里开外。。。比HAMILTON还要远了

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 12:16:07

10年的gdp表现，NZ / AU / CA. 看不处谁明显比较好或者差？

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:16:15

DrRoad 发表于 2016-6-14 11:06
为什么楼主要把通胀看成经济发展的主要指标？据我的理解通胀是要控制在一个合理的范围内就好。每次储备银 ...

因为这是国际惯例。

合理的通胀（3%）是经济发展合格的硬指标之一。

其它的指标还有非农指数等等。

作者: o0Jerry0o 时间: 2016-6-14 12:16:53

别的我不评论，但就货币来讲跟10年前差别很大，拿中国为例，很多石油贸易已经开始使用人民币结算，这在很大程度上降低了对美元的依赖，美国的货币政策对于世界的影响在减弱，未来50年人民币在世界货币体系的比重会越来越高，甚至超越美元。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:17:50

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:09
我的判断是，交易房产的中间价格，平均价格，都会趋向平稳，甚至往下，但主要的原因是小地/没地的小房子会 ...

我的判断是，价格早已背离价值。

不管价格快速向上还是向下，超过其真正价值之后都会有一个继续的势能，直到波峰或谷底，然后反弹。

作者: monday410 时间: 2016-6-14 12:18:16

巴依老爷发表于 2016-6-14 10:43
没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？

老爷说话一向很有道理。。。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 12:20:15

我不是YY帝发表于 2016-6-14 11:15
墨尔本的发展没有AKL这么集中，就业机会满地都是，不会像AKL一样需要到CITY工作才有就业机会。自然房价相 ...

恩，其实，伦家melbourne 老早就举办过奥运会了。。。。。。

为什么悉尼比上海北京人口少了几个档次，可以算国际大城市，奥克兰比悉尼少一个档次，就只能呵呵了呢。也可以算国际不大城市嘛。。。。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:20:32

DrRoad 发表于 2016-6-14 11:10
"•2007年NZ的中数家庭税前收入为61，932NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为350,000.00(来自REINZ), 房价收 ...

外地的房更加没有购买价值。只会让价值与价格背离的更远。

另外8这个数字怎么来的？

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:21:30

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:16
10年的gdp表现，NZ / AU / CA. 看不处谁明显比较好或者差？

因为房价也是GDP的很大一部分。。。。

假如看经济发展，CPI是一个很好的办法

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:22:47

o0Jerry0o 发表于 2016-6-14 11:16
别的我不评论，但就货币来讲跟10年前差别很大，拿中国为例，很多石油贸易已经开始使用人民币结算，这在很大 ...

就中国央行的印钱速度，我对这个暂时不抱期待。

不过澳元对美元暴跌时也同样会对人民币暴跌。

作者: DrRoad 时间: 2016-6-14 12:24:41

8倍的房价收入比一般被认为是合理房价的上限

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:26:51

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:20
恩，其实，伦家melbourne 老早就举办过奥运会了。。。。。。

为什么悉尼比上海北京人口少了几个档次，可 ...

我孤陋寡闻了。原来是1956年。。。

为什么悉尼比上海北京人口少了几个档次，可以算国际大城市，奥克兰比悉尼少一个档次，就只能呵呵了呢。也可以算国际不大城市嘛。。。。
悉尼是国际一线城市不是我说的，悉尼的房价腾飞也是2000年奥运会之后才开始的。

AKL不是国际一线城市这也是世界公认的吧。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 12:27:18

行吧，还是讨论什么情况下行或者平稳吧，或者是时间，几月或者几年后？或者价格，平均价格达到什么水平？

这是一个说法，涨到2019。关键低利息还能保证几年？

Prices keep rising but two to three years from now some regions will have seen excess construction compared with population growth (or shrinkage) and some developers and investors will suffer losses.
Auckland will plateau through the combined effects of prices simply being really, really high, mildly easing migration, higher annual supply growth, and possibly slightly higher interest rates from 2019.

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:27:58

DrRoad 发表于 2016-6-14 11:24
8倍的房价收入比一般被认为是合理房价的上限

是发达国家，还是发展中国家？是税前收入还是可支配收入？

请注意我文中的值都是税前收入，假如可支配收入早已超8！

而且中国的隐性收入，灰色收入，拆迁收入很多，这都是不计入统计的！

作者: DrRoad 时间: 2016-6-14 12:30:14

我不是YY帝发表于 2016-6-14 11:27
是发达国家，还是发展中国家？是税前收入还是可支配收入？

请注意我文中的值都是税前收入，假如可支配收 ...

税前收入，其他收入的统计起来一般不准确

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 12:31:32

要跌价的话，必须要大批量的贱卖，在目前的利息状况下，除非是买的太多，2-3个房子的，找到房客，没有贱卖的必要啊。（失业，离婚，移民去其他国家除外）

100万的房子，一年利息4万，加其他4万5。如果80贷款，那就3万多

找房客5-600，那就三万了。贴的不算多啊。

到时候市场不好了，要么便宜5-10万卖，要么继续掏几千撑着。自己选择了。

作者: Danger_Decibels 时间: 2016-6-14 12:32:49

巴依老爷发表于 2016-6-14 10:43
没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？

+1..................

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 12:33:05

我不是YY帝发表于 2016-6-14 11:26
我孤陋寡闻了。原来是1956年。。。

为什么悉尼比上海北京人口少了几个档次，可以算国际大城市，奥克兰比 ...

不是一线城市，如果是一线城市那还了得。。。。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:35:03

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:27
行吧，还是讨论什么情况下行或者平稳吧，或者是时间，几月或者几年后？或者价格，平均价格达到什么水平？

...

Tony Alexander的看法一向都是非常激进的。

对于政府保持低OCR我是看好的，但我不认为银行会一直保持低的商业利率。

毕竟，货币市场的供应就这么多。后面需要保持利润率只好提高边际利润。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:35:46

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:31
要跌价的话，必须要大批量的贱卖，在目前的利息状况下，除非是买的太多，2-3个房子的，找到房客，没有贱卖 ...

我说了，海外买家会成为抛售的第一波人。

汇率风险一直都在。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2016-6-14 12:36:26

我不是YY帝发表于 2016-6-14 10:47
没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？

奥克兰也是一枝独秀，其他小城市10万左右的房子大把。

不能光从经济的角度来看，政府需要房价来支持GDP，刺激消费。政府通过控制土地发放，吸引人口到奥克兰，奥克兰房价10年都不会崩！

所以如果政府不换，均价破百万指日可待！

好几个以前崩盘的帖子都被翻出来了，你确定你不是YY帝？

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 12:39:03

我不是YY帝发表于 2016-6-14 11:35
我说了，海外买家会成为抛售的第一波人。

汇率风险一直都在。

海外买家到底有多少，我很存疑。

大部分的移民或者留学生买房，用到海外资金，这个是肯定的。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:39:11

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-14 11:36
奥克兰也是一枝独秀，其他小城市10万左右的房子大把。

不能光从经济的角度来看，政府需要房价来支持GDP ...

我反正一直都支持2016年崩盘的。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:42:12

本帖最后由我不是YY帝于 2016-6-14 11:43 编辑

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:39
海外买家到底有多少，我很存疑。

大部分的移民或者留学生买房，用到海外资金，这个是肯定的。 ...

目前的数字是大约3-5%。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 12:45:05

我不是YY帝发表于 2016-6-14 11:39
我反正一直都支持2016年崩盘的。

希望崩，还是认为会崩？

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:45:47

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:45
希望崩，还是认为会崩？

认为会崩啊

我也有投资房，但不理智的房价只会坑了这个国家。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2016-6-14 12:46:33

我不是YY帝发表于 2016-6-14 11:39
我反正一直都支持2016年崩盘的。

我不会挺你的，在你和John Key之间我选了John Key！
你虽败犹荣

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:48:15

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-14 11:46
我不会挺你的，在你和John Key之间我选了John Key！
你虽败犹荣

我不需要人挺，无非就是表达一下自己的看法而已。

大选年要到啦，KEY也会有所作为的。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2016-6-14 12:48:44

我不是YY帝发表于 2016-6-14 11:45
认为会崩啊

我也有投资房，但不理智的房价只会坑了这个国家。

这个国家的政府都不关心，你关心那么多干什么，静静的数钱不好么？
真想房价跌，明年选工党

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 12:54:26

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-14 11:48
这个国家的政府都不关心，你关心那么多干什么，静静的数钱不好么？
真想房价跌，明年选工党 ...

房价会不会跌与我想与不想是无关的。

作者: kirikiri 时间: 2016-6-14 12:55:01

先MARK下。。。。

作者: jayqinjie 时间: 2016-6-14 12:56:27

MarkMarkMarkMarkMark

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2016-6-14 12:57:16

我不是YY帝发表于 2016-6-14 11:54
房价会不会跌与我想与不想是无关的。

这句话说的很对！

作者: true_up_up 时间: 2016-6-14 12:58:36

mark一下，年底再看

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 12:59:28

我不是YY帝发表于 2016-6-14 11:45
认为会崩啊

我也有投资房，但不理智的房价只会坑了这个国家。

我明白你的判断，但过程很模糊。可能需要一个事件或者政策来引发骨牌效应，纷纷抛售？

作者: zealot198226 时间: 2016-6-14 13:02:27

大家都在讨论房价的时候我觉得离跌已经不远了，不过今年应该还是不会，明年后年去了，净移民少了需求降低了自然就不会有那么多买盘。不过说崩也有点严重了。

作者: 小熊加油 时间: 2016-6-14 13:12:54

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:31
要跌价的话，必须要大批量的贱卖，在目前的利息状况下，除非是买的太多，2-3个房子的，找到房客，没有贱卖 ...

人家跟你谈基本面和技术面分析，你跟人家谈个案。

作者: 小熊加油 时间: 2016-6-14 13:21:47

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-14 11:48
这个国家的政府都不关心，你关心那么多干什么，静静的数钱不好么？
真想房价跌，明年选工党 ...

人渣啊！！！！！！！！

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2016-6-14 14:27:47

小熊加油发表于 2016-6-14 12:21
人渣啊！！！！！！！！

人渣啊！！！！！！！！

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 14:28:54

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:59
我明白你的判断，但过程很模糊。可能需要一个事件或者政策来引发骨牌效应，纷纷抛售？ ...

南美的蝴蝶振翅，可以引发德州的龙卷风。

月盈则亏，水满则溢，自古的道理。

谁能想得到，2008年两房一美的次级贷现金帐，会引发持续5年，席卷全球的金融海啸呢？难道真的是这次贷的问题吗？其实问题难道不还是出在基本面吗？

作者: adazxc 时间: 2016-6-14 14:35:00

MRAK。。。。。
明年再来。。。。。

不能再打字了，老板也喊我搬砖了。。。。。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 15:54:09

小熊加油发表于 2016-6-14 12:12
人家跟你谈基本面和技术面分析，你跟人家谈个案。

不是个案的问题，是整个趋势的问题。

作者: DAHUA仔 时间: 2016-6-14 16:06:06

我不是YY帝发表于 2016-6-14 11:22
就中国央行的印钱速度，我对这个暂时不抱期待。

不过澳元对美元暴跌时也同样会对人民币暴跌。 ...

我倒是觉得是人民币暴跌或跳贬带动纽澳下跌，空纽币在一定时间点可能会有所收获

作者: DAHUA仔 时间: 2016-6-14 16:09:05

o0Jerry0o 发表于 2016-6-14 11:16
别的我不评论，但就货币来讲跟10年前差别很大，拿中国为例，很多石油贸易已经开始使用人民币结算，这在很大 ...

兄弟，你要看数据，人民币在清算方面重新下跌到第六的位置，15年底，16年初，在岸和离岸的背离，央行大规模回收境外人民币支撑汇率，人民币国际化在几个月以前就成了笑话了

作者: winds78 时间: 2016-6-14 16:21:52

所见略同！
从基本面分析，奥克兰的高房价已经支撑点越来越少。
而房价越高需要的稳定力量越大，现在这个价格平衡点很脆弱，一个小小的需求减少，都会引起价格平衡点失衡。
而价格平衡点失衡很可能造成人们失去对房价的上涨预期。这可就是现在房价的唯一一个支撑点了。

作者: qing_song 时间: 2016-6-14 16:27:33

我也凑个热闹说下我的观点吧：
1. 从价值投资的角度来看，可能是有点泡沫，但是一样东西的价格取决于供需关系，而不是他的价值，供不应求的话价格肯定会涨的。洛阳纸贵的成语故事听过吧，不值钱的白纸需要的人多了价格也会飞涨的。还有论价值的话，中国股市的股票有什么价值？但还是有人花真金白银的买不是。所以虽然你的数据有参考性，但不足以说明房价会下跌。

2. NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂，是的，我同意，两国的支柱产业，牛奶，矿业什么的很糟糕，但我认为这正是房价高涨的一个重要原因。因为：
  首先，经济不景气，势必造成失业率上升，社会动荡，而房地产业即可以拉动众多的其他产业，比如木材，家具，运输等等，又可以解决就业问题。
  其次，大量的资金从支柱产业退出，如果流入消费品市场，很有可能造成物价飞涨，和严重的通货膨胀，这是政府不愿看到的，而房地产可以起蓄水池的作用，高房价可以吸收游资稳定物价。
  最后，支柱产业不景气，国家税收怎么办呢，在高房价下，国家就名正言顺的可以提高地税。

3. 贷款从何而来
  这点我同意，收紧贷款会打压需求。但能打压到什么程度呢，看接下来2个月的成交量吧。

4. 政策风险
  基于第2点，我认为政府也许会出政策打压，但不会太狠的，除非能找到更好的方法解决经济，就业，通货膨胀等问题。

5. 汇率风险
  汇率其实已经暴跌过了，前些年纽币对人民币5.5吧，去年4.0，现在4.7了，房价也没崩盘。

综上所述，我认为房价的根本还是在供求关系上，到现在为止供应方面一直没有什么改善，所以关键就在于需求上了，我觉得可以从两方面分析，首先，虽然新西兰每年的净移民大概6万人，但是这些大多数是澳洲回流的kiwi，其中不少肯定在新西兰有房，而且回流的基本上是因为澳洲经济差混不下去的，购房指不上他们。然后就是新西兰本地的需求了，新闻说投资需求占46%，个人认为贷款的收紧和未知的政策风险对这部分需求的影响最大，因为不管是炒股，炒房子，炒期货都炒的是预期，要是明知道明天房价会跌，正常的投资者肯定不会今天买的，所以投资需求会被政府打压一部分。总的需求下降了，房价涨速就会放缓，所以最近几年不会大涨了，大概率横盘或小涨。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 16:46:40

DAHUA仔发表于 2016-6-14 15:06
我倒是觉得是人民币暴跌或跳贬带动纽澳下跌，空纽币在一定时间点可能会有所收获 ...

我也看空纽币

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 17:03:37

qing_song 发表于 2016-6-14 15:27
我也凑个热闹说下我的观点吧：
1. 从价值投资的角度来看，可能是有点泡沫，但是一样东西的价格取决于供需关 ...

我也凑个热闹说下我的观点吧：

1. 从价值投资的角度来看，可能是有点泡沫，但是一样东西的价格取决于供需关系，而不是他的价值，供不应求的话价格

肯定会涨的。洛阳纸贵的成语故事听过吧，不值钱的白纸需要的人多了价格也会飞涨的。还有论价值的话，中国股市的股票有什么价值？但还是有人花真金白银的买不是。所以虽然你的数据有参考性，但不足以说明房价会下跌。

你说的不错，但是RBNZ已经证实目前的AKL所有房产交易中有46%是基于投资（机）交易。投资者最讲究的就是避险，而不是硬扛。真理总是掌握在少数人手里，大多数人都有羊群效应，从众心理。因此只要市场连续出现两到三个非利好消息，或者是价格持续下跌，就会带来雪崩效应。

2. NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂，是的，我同意，两国的支柱产业，牛奶，矿业什么的很糟糕，但我认为这正是房价高涨的一个重要原因。因为：

首先，经济不景气，势必造成失业率上升，社会动荡，而房地产业即可以拉动众多的其他产业，比如木材，家具，运输等等，又可以解决就业问题。

其次，大量的资金从支柱产业退出，如果流入消费品市场，很有可能造成物价飞涨，和严重的通货膨胀，这是政府不愿看到的，而房地产可以起蓄水池的作用，高房价可以吸收游资稳定物价。

最后，支柱产业不景气，国家税收怎么办呢，在高房价下，国家就名正言顺的可以提高地税。

在房地产市场健康发展的情况下，您上面所说的都没有问题。但是在高房价所支持的社会中，这些是不成立的。您看到的现在经济不景气，是在房地产已经红火了4-5年的同时发生的，这就可以说明，房产在社会经济中并没有起到积极正面的作用，而是一直都是社会中的负能量。

我斗胆解释一下为什么现在经济不景气。现在大多数人的钱都贷到嗓子眼，恨不得多撑两个月，把自己的房子卖个天价。几乎所有钱都在银行里作首付，以及月付和利息，哪里还有钱消费？经济流速放缓皆因于此。

3. 贷款从何而来

这点我同意，收紧贷款会打压需求。但能打压到什么程度呢，看接下来2个月的成交量吧。

即使是在房产泡沫更加严重，人民对房价信仰更加疯狂的中国，去年银行收紧银根也让大多数二三线城市的房价猛降了一阵。

4. 政策风险

基于第2点，我认为政府也许会出政策打压，但不会太狠的，除非能找到更好的方法解决经济，就业，通货膨胀等问题。

政府应该不会打压自住房, 但是近期肯定会出政策限制投资房的。我感觉最狠的还是Income-debt-ratio。我奇怪的是，早干嘛去了

5. 汇率风险

汇率其实已经暴跌过了，前些年纽币对人民币5.5吧，去年4.0，现在4.7了，房价也没崩盘。

这是因为去年房产价格的上涨与汇率下跌实现了对冲。试试房价停涨，汇率暴跌的时候会如何？

综上所述，我认为房价的根本还是在供求关系上，到现在为止供应方面一直没有什么改善，所以关键就在于需求上了，我觉得可以从两方面分析，首先，虽然新西兰每年的净移民大概6万人，但是这些大多数是澳洲回流的kiwi，其中不少肯定在新西兰有房，而且回流的基本上是因为澳洲经济差混不下去的，购房指不上他们。然后就是新西兰本地的需求了，新闻说投资需求占46%，个人认为贷款的收紧和未知的政策风险对这部分需求的影响最大，因为不管是炒股，炒房子，炒期货都炒的是预期，要是明知道明天房价会跌，正常的投资者肯定不会今天买的，所以投资需求会被政府打压一部分。总的需求下降了，房价涨速就会放缓，所以最近几年不会大涨了，大概率横盘或小涨。

既然46%都是投资，所谓的需求都是左手卖给右手的假象。当交易活跃的时候，人们会认为需求很强；当房价上涨成为镜像水月，谁会认为房产有需求？40%的出售房产现在都是卖给了华人。希望华人投资者小心谨慎，尤其要注意不要被套牢。

作者: enningtang 时间: 2016-6-14 17:19:39

本帖最后由 enningtang 于 2016-6-14 16:24 编辑

楼主这些以外汇来和房市的联系的看法是我去年的看法，在去年已经证明不是直接的联系了。我是搞外汇的，去年新西兰的确经过了一些比较严峻的外汇波动导致在一个短期内资金大量出逃，但过后已经稳定下来。其实纽元作为商品货币它波动的主导性是国际市场的变化，本国的经济数据，央行政策，房市的走势都不能百分百对纽元走势造成绝对影响，尤其央行的政策对纽元的影响只有可怜的20%。澳元的走势更容易被中国的经济变化绑架，因为澳洲的矿产对GDP贡献占比很大，而新西兰和澳洲不同。很多人还一直以为新西兰是农业出口国，其实早已经变了。新西兰现在对GDP贡献最大的其实是与金融相关的各种服务行业，占比超65%。新西兰本质已经是一个以服务为主导的国家，其中金融更是占大比重。换句话说，就算新西兰让恒天然破产了，不卖牛奶了，新西兰的经济体系还是能支撑下去的，但房市要是崩盘，那整个国家经济就完蛋了。政府和央行不可能让房市垮的，John Key本身搞金融的，这道理他比其他人更明白。所以，新西兰央行做那么多手段，都是在保护自身的金融系统的安全。房价和房贷现在威胁到这个系统，自然就会去挤压掉那些不可控的风险。而且，我觉得这些政策出台其实是不看好中国经济，要把中国那方面的风险排除出去。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 17:22:39

enningtang 发表于 2016-6-14 16:19
楼主这些以外汇来和房市的联系的看法是我去年的看法，在去年已经证明不是直接的联系了。我是搞外汇的，去年 ...

可以详细讲一下金融服务系统对GDP的贡献有多大吗？

假如没记错，金融危机前爱尔兰和冰岛也完成了传统农渔业到金融业为支柱产业的转型。最后被爆出翔

作者: iamsunshine 时间: 2016-6-14 17:35:20

本帖最后由 iamsunshine 于 2016-6-14 16:38 编辑

这个贴这么火？  其实都该好好看看历史！！！

1. 哪个国家的历史也好，家庭中最大的交易需求是房产吗？
任何一个国家的房产有一直下跌的吗？钱有越来越值钱的吗？
  国家是选择通胀还是通缩（看看通缩的例子，没有任何一个领导人看到穷人饿死，买不起食物。这就是为什么2008年以后全球选择  用通胀的方式解决危机，因为通缩会死人，并且会产生人为灾难。看看之前的历史就知道了）

2.房产调控这是第一次了吗？有没有房产调控20年不许变？  为什么地产会有周期，因为经济会有周期。不同的周期会产生的作用不同。如果是流动性通缩，大家的钱就会更难赚，因为市面上没钱。如果是通胀，市面上钱越来越多。你指望在通胀政策下减少钱流入地产就只能靠调控。也就是政府现在在做的。

而可能未来一段时间，当调控不符合经济环境的时候。就会有批评的声音不断地施压。政府也会随之更改为鼓励。再看看历史，一直在重复。惊人的相似。你以为你活在21世纪。而历史就是个滚筒不断地周而复始。只是时间刻度变化了。。。

所以上也好下也好，通胀要借钱花，买保值产品（股市？期货？胆子小的只能买地产），通缩经济要存实物金或者货物，实在不行就只能囤粮。放银行里银行倒了一毛也没有了。

作者: enningtang 时间: 2016-6-14 17:36:46

我不是YY帝发表于 2016-6-14 16:22
可以详细讲一下金融服务系统对GDP的贡献有多大吗？

假如没记错，金融危机前爱尔兰和冰岛也完成了传统农 ...

你自己去查新西兰央行网站，上面数字可以看看，服务业占比超65%. 爱尔兰和冰岛和新西兰的国家经济结构都不一样，不能直接就套过来说。现在央行出台政策来遏制房价规避是好事。

作者: cwei 时间: 2016-6-14 17:49:04

自住总是要买的，在国内呆久的都怕房价上涨啊。你不买，如果涨了，房子就越买不起，你买了然后跌了别人也跌的，至少你还住着。有人会说崩盘，嗯，要崩一起崩，如果不买，可能只有自己崩，那就是真的悲催了。对于老百姓，买了房子占资产比重多的一定是唱多的，反之唱空，很正常。谢国忠唱衰国内房价也快10年了，听专家的早就生活水准降低N个档次了。

作者: enningtang 时间: 2016-6-14 17:56:53

我不是YY帝发表于 2016-6-14 16:22
可以详细讲一下金融服务系统对GDP的贡献有多大吗？

假如没记错，金融危机前爱尔兰和冰岛也完成了传统农 ...

我找到一个老新闻关于转型的了，还有一个最新的趋势是很明显的。所以新西兰央行宁可让汇率飞也不肯让房市爆，相对于房市来说，他们不是很care 出口业的挣扎。http://www.stats.govt.nz/browse_ ... ibution-to-gdp.aspx

这个是新的。
http://www.stats.govt.nz/datavisualisation/gdp.html

作者: 一曰方茗 时间: 2016-6-14 18:02:15

enningtang 发表于 2016-6-14 16:19
楼主这些以外汇来和房市的联系的看法是我去年的看法，在去年已经证明不是直接的联系了。我是搞外汇的，去年 ...

水个贴哈，，，

有空分析下汇率吗？如果brexit成功纽币和人民币汇率走势会如何？

作者: enningtang 时间: 2016-6-14 18:23:58

一曰方茗发表于 2016-6-14 17:02
水个贴哈，，，

有空分析下汇率吗？如果brexit成功纽币和人民币汇率走势会如何？ ...

英国退欧更多的是对欧“盟”和欧元心理上的打击，但个人感觉英国应该不会退的，现在国际避险情绪加重，日元黄金这些可能会走高。美元基于现在的疲软数据和下来的美联储会议不好说，但美国加息是在重演去年的节奏。人民币一直都在偷偷地贬值，纽元已经过了高点现在下行趋势，我认为8月是必须降息的。相对于退欧和美国加息，日本现在负利率是最大的一颗定时炸蛋。这些纯粹是我个人的意见，可能都是错的。哈哈

作者: lkt 时间: 2016-6-14 18:32:50

本帖最后由 lkt 于 2016-6-14 17:34 编辑

等到论坛里没人敢说房子要下跌了，才会真的走向下跌。宏观分析数据分析都没用。

作者: wellsman 时间: 2016-6-14 19:03:37

澳洲和加拿大政府对房地产的限制政策比新西兰不知道要强硬多少？而且这两个国家的经济也不如新西兰，澳洲和加拿大的房价跌了吗？

作者: 一曰方茗 时间: 2016-6-14 19:05:59

enningtang 发表于 2016-6-14 17:23
英国退欧更多的是对欧“盟”和欧元心理上的打击，但个人感觉英国应该不会退的，现在国际避险情绪加重，日 ...

最近要汇笔钱来新西兰对走势好迷茫纽币刚涨了一大截现在回落了些想着是否索性多等一段时间看看brexit的结果

谢谢分析~~~

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-14 19:11:10

wellsman 发表于 2016-6-14 18:03
澳洲和加拿大政府对房地产的限制政策比新西兰不知道要强硬多少？而且这两个国家的经济也不如新西兰，澳洲和 ...

别急，等着看澳洲房市断崖式下跌。。。

另外除了印花税我怎么不知道什么叫“不知道要强硬多少”？明明之前贷款就很好批。

作者: chendalim1314 时间: 2016-6-14 19:21:56

本帖最后由 chendalim1314 于 2016-6-14 18:54 编辑

数据只供去参考，
房市看数据，那就叫纸上谈兵。
经济学家年年说租房，，现在也要买自住，，，，，他懂的数据比你多很多啊。Lz
你说明白2007年，房市崩盘。。。。。。。，，，真的崩了？？？？？
2002年的时候房价多少请问你知道嘛〉或是你记得吗？？？南区那时候才12W1个3房全幅地。
2007年的时候你去问问20W，你买的到吗？？？？
真的崩了吗？？？？？
老说中国有钱的，都不是好出路。。。。
你是不是小道消息看多了？？？？
北上广你说奥克兰比不上，，，，，，你也知道那是你说，，，，？？？人要看清现实的。。
奥克兰居住要是不要绿卡，，早就爆满了，，，
你看看全世界国际城市调查和排名，，，奥克兰哪一项排名出了10以外的。。。
楼主想买房了吧？？？？？不用太急，，慢慢来。
你说新西兰经济不好，列了很多数据，，，但是现在新西兰在2012年开始财政有盈余？？那是什么情况呢？
中国不买新西兰农产品？？？你没睡醒的。。。你看看中国企业来这边投了多少钱？？？买农场，建酒店
这么多资金进来怎么崩？？？？这么多企业来这边做农产品？？是卖给谁呢？？？
多少人想住进来这大城市？？？你知道吗？
为什么那么多自住房变成投资房??那是一大堆就像你这样想崩盘了以后，再买回来的。。。。。
纽币。。。。。。。要不是央行一直减息，，早升到5以上了。。数据，，，数据，，数据，，看看就行，那是那些发数据的公司忽悠你呢。央行出的政策主要不是针对海外投资者，
这政策明显的是拉海外投资者投现金进来，和澳洲政策差别太大了。。。。。
出的政策是控制市场，健康成长。不是打压市场。要不是欧洲杯，，天天都来个补时进球。。搞得小心脏受不了。。。
我也懒得跳出来打一大堆字

作者: 阿海 时间: 2016-6-14 19:22:15

lkt 发表于 2016-6-14 17:32
等到论坛里没人敢说房子要下跌了，才会真的走向下跌。宏观分析数据分析都没用。 ...

那就看这些没房的空军们什么时候买房了哈哈

作者: Lease 时间: 2016-6-14 19:44:19

同意楼主目前新西兰（尤其是奥克兰）房价已经严重偏离其本身价值的说法。

但不同意2016年会崩盘的说法。

作者: 风继续吹 时间: 2016-6-14 20:09:25

房市垮了都别想好过，无论买房的还是租房的，都一样。

作者: danson 时间: 2016-6-14 20:33:33

打算长期持有还可以谨慎购买；投机者就持币待购吧。

话说回来了，在奥克兰，有现金不买房，还能做什么呢？

作者: pategao 时间: 2016-6-14 20:48:51

可以做保健品,哈哈

作者: danson 时间: 2016-6-14 21:41:22

pategao 发表于 2016-6-14 19:48
可以做保健品,哈哈

真淘气~~字数字数

作者: Venox10111 时间: 2016-6-14 21:48:32

长篇大论带数据很佩服，但是没有说跌多少，买卖策略等，几乎等同于纸上谈兵了。。。

作者: cliang 时间: 2016-6-14 21:51:43

qing_song 发表于 2016-6-14 15:27
我也凑个热闹说下我的观点吧：
1. 从价值投资的角度来看，可能是有点泡沫，但是一样东西的价格取决于供需关 ...

分析的很透彻，但将近一半投资者停止的话市场是会跌的，而且一旦跌了，自住的也会观望一段，跌的可能性大。

作者: qqhao 时间: 2016-6-14 22:21:00

分析的很专业，论坛里难得的好帖，纯理性的声音，不带任何多空的情感色彩

作者: qing_song 时间: 2016-6-14 22:32:29

cliang 发表于 2016-6-14 20:51
分析的很透彻，但将近一半投资者停止的话市场是会跌的，而且一旦跌了，自住的也会观望一段，跌的可能性大 ...

一千个人心中有一个个哈姆雷特，投资者也有激进和保守的，而且每个人对政策的解读也不同，就是sky上也有看多看空和看平的呢，就目前的政策力度来看，我认为不可能有一半投资者停止的。

作者: grey_goth 时间: 2016-6-14 22:39:34

本帖最后由 grey_goth 于 2016-6-14 21:43 编辑

http://www.domain.com.au/news/ho ... ay-20160612-gpha5n/
http://www.dailymail.co.uk/news/article-3640200/Australia-falls-five-countries-fastest-growing-property-market-prices-risen-nearly-9-cent-past-year.html

http://www.domain.com.au/news/cracks-emerging-in-sydneys-apartment-rental-markets-report-20160609-gpfdyu/

作者: qqhao 时间: 2016-6-14 22:44:35

enningtang 发表于 2016-6-14 16:36
你自己去查新西兰央行网站，上面数字可以看看，服务业占比超65%. 爱尔兰和冰岛和新西兰的国家经济结构都 ...

你说的服务业是单指金融服务业吗？还是指所有的服务业，那其中金融业到底占比多少？服务业创造的经济用量是很大一部分是体内循环经济，都是因为其他方便的经济好，本国居民收入增加，导致服务业数据好看，只要其他部门数据下降，比如出口，投资下降，服务业的数据必然下降，所以服务业的总体比重高，不代表新西兰农牧业已经不是支柱产业了。如果新西兰没有农牧业，请问他还能考什么参与国际贸易？金融？轮的上新西兰吗？有谁听说过新西兰是世界金融中心？新西兰的金融可以说都是为本地服务的。没有本国的支柱产业，新西兰的金融也不复存在。

作者: qqhao 时间: 2016-6-14 22:56:40

DAHUA仔发表于 2016-6-14 15:09
兄弟，你要看数据，人民币在清算方面重新下跌到第六的位置，15年底，16年初，在岸和离岸的背离，央行大规 ...

作为中国人，我是希望人民币能最终完成国际化，并顺利替代美元的。因为美国作为世界第一强国，美元的全球地位是其基础。人民币国际化的开始，就是对美元霸权的挑战。有朝一日，人民币完成国际化，就意味着中国成为世界第一大国。在海外的我们，不管是华裔还是华侨，从个人层面，只有好处没有坏处。至于你说的人民币国际化因为几个月的数据，就变成笑话，我看下断过早，因为短期数据不能充分显示结果，毕竟人民币国际化还在路上，加上美国的围追堵截，难免会有起落，其次真正的国际化不是数据，而是在实际的贸易过程中有多少认可和使用量，在世界各国的货币储备中有多少国家认可和储备，这是一个长期和渐进过程，只要没出现人民币被世界各国抛出储备体系，被各国贸易停止接受，就不能说人民币国际化失败。

作者: qqhao 时间: 2016-6-14 23:00:05

pategao 发表于 2016-6-14 19:48
可以做保健品,哈哈

做保健品要钱吗？

作者: winny 时间: 2016-6-14 23:36:38

突然发现房版开始多人看跌了哦...........

作者: enningtang 时间: 2016-6-14 23:50:20

qqhao 发表于 2016-6-14 21:44
你说的服务业是单指金融服务业吗？还是指所有的服务业，那其中金融业到底占比多少？服务业创造的经济用量 ...

你问那么多，我建议你还是看看states new zealand的数据吧，都有你要的答案。

作者: qqhao 时间: 2016-6-14 23:56:12

enningtang 发表于 2016-6-14 22:50
你问那么多，我建议你还是看看states new zealand的数据吧，都有你要的答案。 ...

我并不是要数据，是就你的提出观点“新西兰现在对GDP贡献最大的其实是与金融相关的各种服务行业，占比超65%。新西兰本质已经是一个以服务为主导的国家，其中金融更是占大比重。换句话说，就算新西兰让恒天然破产了，不卖牛奶了，新西兰的经济体系还是能支撑下去的“进行讨论

作者: 4143920 时间: 2016-6-15 00:15:46

qing_song 发表于 2016-6-14 15:27
我也凑个热闹说下我的观点吧：
1. 从价值投资的角度来看，可能是有点泡沫，但是一样东西的价格取决于供需关 ...

非常赞同！

作者: enningtang 时间: 2016-6-15 01:05:00

qqhao 发表于 2016-6-14 22:56
我并不是要数据，是就你的提出观点“新西兰现在对GDP贡献最大的其实是与金融相关的各种服务行业，占比超6 ...

我还是那句话，数据里面就有答案。你连数据都不看那没啥可以讨论的。

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