新西兰天维网社区

标题: 经历过2002到2007年的朋友上来回忆一下 [打印本页]

作者: GoToNorthAKL 时间: 2016-6-14 04:20:31 标题: 经历过2002到2007年的朋友上来回忆一下

本帖最后由 GoToNorthAKL 于 2016-6-14 03:22 编辑

上一轮的房地产是2001年鼓泡，2002年正式确定了房地产市场向上的趋势，2005年我买第一套房时候抢了。2006年我买第二套房时没有碰到其它买家，处于交易冷淡期。好像想买的买得起的都买完了。
2006和2007年也是涨价潮从奥克兰往北面海滨度假屋蔓延，好像整整压在手7-8年才解套。

汉密尔顿，托让噶也有人入市，当年大S就是那个时候入市又很快被套牢最后破产的。

今天的情况和当年非常相近。

1 银行开始控制海外收入贷款，因为银行判断中国新兴经济体会爆发巨大经济危机，很多人会无钱还贷。
2 中国经济一直在与美国博弈，种种现象表明，明显不堪美国一击，据说国内形势非常严峻，印钞票已经解决不了问题了，其他办法疗效甚微。

如果中国人手里钱少了，留学生就会大幅减少，移民也会减少，移民所带来的资产也会减少。

所以判定：未来一两年房市价格多数在个位数增长，少数时候会有微量下跌，一直到1-2年后会爆发大的世界性经融危机，房市会进入低谷。部分房型（公寓）和部分地区像南区和西区，最大降幅可能达到下跌20%，瞬间会跌破30%。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-14 04:41:00

亮点是大S投资汉密尔顿和陶朗加破产了

投资不存在套不套牢，反正都是长期持有，你现在不买，危机的时候也没银行贷你买，该买就买放在那，能挺住就好。

至于房事还可以苟延残喘1年多，然后收拾被子捂住了过冬，冬眠过后又是一条好汉，开始向阿海的数量进发

作者: pategao 时间: 2016-6-14 05:34:58

楼主勇敢啊,敢举例说。谁都知道能挺住就好,但是想停住需要底气,当时消失在奥克兰的还有不少啊

作者: GoToNorthAKL 时间: 2016-6-14 06:46:21

房地产市场是有窗口期的。如果成功摆脱2007年买在高位上，抄底2010年2011，哪怕是2012，那又是一番景象。

裹被子过冬，那一个冬天就是5年，2000个日日夜夜的辛苦工作，赚的钱转手就交给银行了。

所以，选择好窗口期还是很重要的。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-6-14 08:05:23

没经历过的期待看好戏

不知道多少人会从论坛里消失，我自己也可能消失

作者: 阿海 时间: 2016-6-14 08:18:49

我师父最早一些学生07年才开始买投资房的，只要买的好，增值多的，现金流控制好扛过冬天了，根本不用等什么11年，直接下滑开始时就大力砍价低于cv 30-40%砍。很多非常好的deal都是09年买到的。

问题是，寒天暴雪的时候，你们敢买吗？你们有这个勇气吗？哈哈哈哈哈哈

作者: 阿海 时间: 2016-6-14 08:28:15

比如今年买入，买好买便宜的，首先省个10%，接着装修加个房间，马上又升值$10到$20万，也就是总体价格就升了20%了。

这样再等今年下半年随着市场升，又来5%。

明年继续升，奥克兰房源短缺，人口增长太快，这怎治？又升个10%。

这样到顶峰前就已经比买的时候升了30-35%甚至更高。

而且只要买的是好区像中区或北岸或东区，等经济不行时也就像以前金融风暴时平均跌个10%。

这样也赚个20-30% equity，怕啥？

而且这次跟上次不一样的是利息涨不起来啊，利息这么低怎样破目前好的经济情况？美国都还没像上次那样的房产或股市泡沫呢，没泡沫怎破？

很多人担心中国经济，都担心多少年了？别太小看咱们国人好不？

anyways，到冬天真正到来，我和我师父会带着学生闷声大量买入。

你们外人就自己看着办吧嘿嘿

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 08:51:48

但是现在还贷其实不需要国内的资金啊，利息这么低，房租几乎就cover了，最多再贴一点点而已

作者: LYYX 时间: 2016-6-14 09:20:05

本帖最后由 LYYX 于 2016-6-14 08:48 编辑

这命题是否成立：房市好时，投机/短期投资比例高；反之，长期投资/持有（含自住）比例高；

不管什么时候，量力而行的投资（不论长短期），风险就会控制好。在动荡的市场下，这些人就会依然在市场里活跃，成长。而在市场变化时消失的大鳄，就是摊子铺太大了，当前可能就有属于这部分的？
2002-2007年的买家（这里指华人）同如今SKYKIWI上如今的买家（或说2007年后）结构发生很大的变化。那时的买家，可能首期实实在在是自己积攒的，买投资房的比例不高（有，大多是早期有成就的移民，或带资金的移民）而且房价低（2002年房价=1/4或更低目前房价，2007年房价=1/2或更低目前房价），风险也低。

2001年我卖第一栋crosslease 三房的自住房子（持有三年）时，扣完中介费等是亏的；同期买入（自住），还是半幅地（全围栏），2006年卖掉（持有5年），卖价升值正好一倍；2003年，买进全幅地的合法Home and Income首套投资房，2014年卖掉（持有11年），增值1.8倍（=2.8*买价）；2007年再买进自住房，如今还住着。。。

如今房市很诡异，千万量力而行，投资需谨慎！

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 10:08:19

LYYX 发表于 2016-6-14 08:20
这命题是否成立：房市好时，投机/短期投资比例高；反之，长期投资/持有（含自住）比例高；

不管什么时候， ...

你的意思是

98-2001 - 持平(x1)
2001-2006，翻番（x2)
2003-2014， x2.8

我归纳的对吧

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-14 10:10:50

阿海发表于 2016-6-14 07:28
比如今年买入，买好买便宜的，首先省个10%，接着装修加个房间，马上又升值$10到$20万，也就是总体价格就升 ...

需不需要解释这么清楚？

作者: 剑客浪心 时间: 2016-6-14 10:13:31

DEBT TO INCOME RATION 出台后，到了底部也没有钱买，何来抄底一说。

大S上轮破产绝对是亮点。上个月听他去BRISBANE买房的，又可以破产了。

作者: LYYX 时间: 2016-6-14 10:14:15

本帖最后由 LYYX 于 2016-6-14 09:18 编辑

love_3_month 发表于 2016-6-14 09:08
你的意思是

98-2001 - 持平(x1)

只是我的case。但2010-2012年买的投资房，到2016年很多也已X2，以后就没这么幸运了。

作者: 阿海 时间: 2016-6-14 10:14:20

我真不是孙红雷发表于 2016-6-14 09:10
需不需要解释这么清楚？

空军比较傻，不解释清楚怕更多人被空军误导

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-14 10:19:39

GoToNorthAKL 发表于 2016-6-14 05:46
房地产市场是有窗口期的。如果成功摆脱2007年买在高位上，抄底2010年2011，哪怕是2012，那又是一番景象。

...

你没固定资产到向好的时候哪来的topup和equity？你找爸爸要钱另算。你现在有俩过冬，人家现在买4个过冬，到时候你俩也就翻4个出来，人家翻8个。别说你有现金，不跟有现金的比，你不见得比别人工作好赚得多，赚的多的有的是，问题他们懂不懂投资？

作者: 0222999999 时间: 2016-6-14 10:25:47

阿海发表于 2016-6-14 07:18
我师父最早一些学生07年才开始买投资房的，只要买的好，增值多的，现金流控制好扛过冬天了，根本不用等什么 ...

这句话说得挺实在。跌的时候敢买吗？

比如美国，跌了，许多人去抄底了，结果是抄底了，还是当了接盘侠谁知道？

我个人的浅见是，房产投机就是赌博，谁都说不准什么时候升什么跌，可总的趋势肯定是升，关键是不能贪心。只要能够抗得过寒冬的，都会赚钱。

见过许多见挣了点儿钱就放，结果再也买不回来的。
也见过太多一个浪打来，输得底都没有的。

第一种情况是，沉不住气，档不住贪心想赚快钱的冲动；
第二种情况是，还是贪心，超出自己的承受能力下注。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 10:25:59

剑客浪心发表于 2016-6-14 09:13
DEBT TO INCOME RATION 出台后，到了底部也没有钱买，何来抄底一说。

大S上轮破产绝对是亮点。上个月听他 ...

........................

作者: 阿海 时间: 2016-6-14 10:29:48

0222999999 发表于 2016-6-14 09:25
这句话说得挺实在。跌的时候敢买吗？

比如美国，跌了，许多人去抄底了，结果是抄底了，还是当了接盘侠谁 ...

大部分投资者不专业，信息面也少，身边也都是半桶水的多，甚至房子比自己还少，反而这些人偏偏就是要听这些拖后腿的朋友和家人，而做出错误的决定。

要不沉不住气，等大家都买了他们才买入，结果买贵了也买高峰了

要不就高峰时贪心，好时候good times就买太多而不知道经济时钟在转动

没事，多交点学费才会变聪明的。

作者: dangessss 时间: 2016-6-14 10:31:45

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-14 12:09:17

阿海发表于 2016-6-14 09:14
空军比较傻，不解释清楚怕更多人被空军误导

空军平均半年一次性高潮，从概率上讲总有一天会赌对的，看看那时候他们穿着裤头在大街上摇旗呐喊victory的时候吧，我会深深的鞠一躬来表示我对他们坚持不懈的敬佩

作者: tianzhi11 时间: 2016-6-14 12:16:40

啊对。

中国又是最大输家是吧。

呵呵了

作者: monday410 时间: 2016-6-14 12:17:12

大s破产过吗？？消息准确？

作者: 0222999999 时间: 2016-6-14 12:24:42

阿海发表于 2016-6-14 09:29
大部分投资者不专业，信息面也少，身边也都是半桶水的多，甚至房子比自己还少，反而这些人偏偏就是要听这 ...

是的,大部分人都是半桶水,包括我. 其实半桶水不怕, 就怕贪. 就我来说, 只秉承2个原则. 1) 打着长期吃后的计划不着急卖; 2) 确保万一利率升到10%以上自己也顶得住.

我是经历过10%以上利率的, 也见过许多资金链断掉被人收房子的, 所以特别胆小... 呵呵...

作者: 小二儿 时间: 2016-6-14 12:34:31

记得当时是在john key 颁布新的房产税收政策之后，就是投资者需要交特别房产税，房地产一下没有人看房了。每次房地产下跌都是在新的房产政策下。

作者: 忠轩步 时间: 2016-6-14 12:35:22

很久没看到这样有营养的贴了:)

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 12:35:36

小二儿发表于 2016-6-14 11:34
记得当时是在john key 颁布新的房产税收政策之后，就是投资者需要交特别房产税，房地产一下没有人看房了。 ...

你说的是去年的政策，还是别的政策？

作者: FM811 时间: 2016-6-14 12:48:38

dangessss 发表于 2016-6-14 09:31
其实还挺想房价大降的这样可以买到好房子

大降时，好房子是比较少的

作者: Tentstar 时间: 2016-6-14 13:00:09

就奥克兰市场来说，只看一个数据就让人非常担心：46%的房子是投资者买的。对于这个数据有没有可以参考的数据可以分析？会不会投机气氛太浓？？？

作者: Lease 时间: 2016-6-14 13:00:39

有三点与上一地产牛市明显不同。

1. 上次房价见顶时，利率也见顶（高得出奇，浮动利率达10%以上）。而这次利率则低得出奇。所以现在的房价是否已经见顶，或者接近见顶，值得怀疑。

2. 上次银行批贷款很松，几乎每个人都可以很容易的得到贷款。而现在银行发放贷款严得出奇。如果全球的银行都如此严谨，则几乎可以肯定，短期内爆发金融危机的可能性几乎没有。

3. 上一次政府几乎没有采用任何政策来打压房地产，除了央行加息以外，而这次政府采取了多种政策来冷却房产市场。

作者: 小熊加油 时间: 2016-6-14 13:25:37

我真不是孙红雷发表于 2016-6-14 03:41
亮点是大S投资汉密尔顿和陶朗加破产了

投资不存在套不套牢，反正都是长期持有，你现在不买，危机的时 ...

能挺住就好，这句话是关键。

作者: Lease 时间: 2016-6-14 13:35:08

现在投资者应该尽量利用目前的低利率，将贷款固定时间长一点, 比如， Westpac 5年才4.89%。

这样的利率，可以帮助你挺过难关（如果有难关的话）。

作者: penity 时间: 2016-6-14 13:40:31

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-6-14 13:41:07

Lease 发表于 2016-6-14 12:00
有三点与上一地产牛市明显不同。

1. 上次房价见顶时，利率也见顶（高得出奇，浮动利率达10%以上）。而这次 ...

同意lease的。
不过......
大跌是需要一个黑天鹅事件的，黑天鹅是无法准确预测的，也是无法规避的，政府和银行严防死守也没用
人的贪婪逐利本性决定了不大跌是不可能
2007年底的lehman brothers事件出来的时候，都没觉得会和NZ有什么关系，这边失业房价开跌什么的都是2008年中末才开始的......
所以，大跌是一定会大跌的，什么时候都说不准...... 哈哈

作者: truett 时间: 2016-6-14 13:43:07

太多人都是07高峰进的手，完事后开始后悔，一直到09 开始哭。再后来重新迈入另一个高峰，开始得瑟当初怎么怎么。然后开始充当专家。房价永远不会跌。理解太片面了。

作者: mrlotusbun 时间: 2016-6-14 13:52:08

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 一曰方茗 时间: 2016-6-14 13:52:17

本帖最后由一曰方茗于 2016-6-20 19:07 编辑

..........................................

作者: 剑客浪心 时间: 2016-6-14 14:15:10

Lease 发表于 2016-6-14 12:00
有三点与上一地产牛市明显不同。

1. 上次房价见顶时，利率也见顶（高得出奇，浮动利率达10%以上）。而这次 ...

总结的非常好啊，历史惊人的在复制，但是每次又不同。

作者: Lease 时间: 2016-6-14 14:18:50

剑客浪心发表于 2016-6-14 13:15
总结的非常好啊，历史惊人的在复制，但是每次又不同。

有一点是永远相同的：人的贪婪与恐惧。

现在依然有不少人贪婪，但也有很多人恐惧，所以。。。。。。

作者: bondbunny 时间: 2016-6-14 14:23:40

2001年个人感觉是个干载难逢的底，亚洲金融风暴，纽帀跌到3.2，澳洲关门前的移民潮。街上到处插的卖房广告，统统价格可议。我父母的老朋友全家去澳洲，他家BHB中心全幅地4房开价22W，对我母亲说你儿子如要好商量，我嫌那房内装修不如我国内的公寓就拒绝了，哈哈。。。
2002年开始涨，2003又比2002涨了10万，一路涨到08年。。。都说09年是个底，但除了烂房，好房还是有人抢的。2012年开始，房价一直疯到现在。

作者: anzac_corp 时间: 2016-6-14 15:03:52

接下来的两年，黄金为王啊

作者: 阿海 时间: 2016-6-14 15:45:38

0222999999 发表于 2016-6-14 11:24
是的,大部分人都是半桶水,包括我. 其实半桶水不怕, 就怕贪. 就我来说, 只秉承2个原则. 1) 打着长期吃后的 ...

哈哈，只要hold住长期投资就行，人生漫长嘛，机会大把！

作者: 阿海 时间: 2016-6-14 15:47:53

Lease 发表于 2016-6-14 12:00
有三点与上一地产牛市明显不同。

1. 上次房价见顶时，利率也见顶（高得出奇，浮动利率达10%以上）。而这次 ...

恩同意，市场不升都难啊。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 15:49:03

一曰方茗发表于 2016-6-14 12:52
2004年大学毕业后才开始买房的，所以上一波只经历了2005-2007这段。

感觉这波涨幅更大

可是人们只看到了现在房价相对收入高，看不到其他的因素。。。

作者: yyzfk 时间: 2016-6-15 01:22:11

09年的确能捡到便宜 11年以后好房都是用抢的房子就是12年买的看了6个都被抢了最后高于cv10%买的

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-6-15 01:25:20

yyzfk 发表于 2016-6-15 00:22
09年的确能捡到便宜 11年以后好房都是用抢的房子就是12年买的看了6个都被抢了最后高于cv10%买的 ...

4242,12年底高于老cv15%买的

作者: nzrover 时间: 2016-6-15 02:06:17

银行收紧贷款是对中国经济下行风险的预判或者是对前阶段海外收入造假的反制。新西兰的银行都是有限公司，都是商业银行。银行觉得有风险，当然就要降低风险，以确资金安全。但银行和政府都明白，真正投资房产的除了本地kiwi以外就是在这里生活有PR或者公民的中国人。 6-7年前结婚买房的那拨人现在是不是也都卖第二套房了吧。以前是结婚时的刚需，现在仍然是对自身财富增值的一种刚需。很多人都是随大流的，因为周围的朋友都买房了。自己也不能落后吧。另外北上广深的人在国内卖一套房，拿钱过来买个房子是不是一点压力都没有吧。空军无非是钱少的人。如果家里不能帮忙买房，那能不能改行去做收入高的行业呢？天天喊腰斩，不如去学个电工水工，再不济去铺地板刷油漆。收入高了，不就能买房了么？

作者: mdd6502 时间: 2016-6-16 00:57:37

阿海发表于 2016-6-14 07:28
比如今年买入，买好买便宜的，首先省个10%，接着装修加个房间，马上又升值$10到$20万，也就是总体价格就升 ...

海哥，如果条件允许的话，是加个单独的sleepout好还是在原有基础上加个房间好？还是没什么差别？谢谢

作者: GoToNorthAKL 时间: 2016-6-16 02:50:40

bondbunny 发表于 2016-6-14 13:23
2001年个人感觉是个干载难逢的底，亚洲金融风暴，纽帀跌到3.2，澳洲关门前的移民潮。街上到处插的卖房广告 ...

2001确实是个极好的机会，可惜那时候还没来新西兰......即使来了也未必敢出手......不对，是绝对不敢出手，很可能也跑去澳洲了。

作者: bungyjumping999 时间: 2016-6-16 08:46:27

the different between this round and 2008 :-

2008 round - bank money is expensive hence house price is not diluted. minimal government intervention.

2015 round - bank money is cheap, house price is diluted with cheap money. we will see a lot of domestic government interventions.

From investor's point of view, due to a low-interest regime, most mortgages are slowly been pay off, more money is now in reserved from existing equity, any downturns will be a good bang for your money.

i don't foresee crash, but minimal gain due to government actions ( intervention).

作者: yangauk 时间: 2016-6-16 09:53:35

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 阿海 时间: 2016-6-16 09:56:12

mdd6502 发表于 2016-6-15 23:57
海哥，如果条件允许的话，是加个单独的sleepout好还是在原有基础上加个房间好？还是没什么差别？谢谢 ...

加房间。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-6-16 11:52:14

bungyjumping999 发表于 2016-6-16 07:46
the different between this round and 2008 :-

2008 round - bank money is expensive hence house price ...

ie. The government will only slow the growth but will not reverse it. "Empty Army" will have to continue waiting...

作者: love_3_month 时间: 2016-6-16 12:18:32

NewLynnHse 发表于 2016-6-16 10:52
ie. The government will only slow the growth but will not reverse it. "Empty Army" will have to co ...

it is called Air Force, not Empty Army. show your respect........

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 13:07:23

love_3_month 发表于 2016-6-14 07:51
但是现在还贷其实不需要国内的资金啊，利息这么低，房租几乎就cover了，最多再贴一点点而已 ...

4.3% Yielding的房子现在很少吧

举个例子，500的三房不算差了吧,假如按4.3%来计算的话，房屋价格必须要低于60万。

现在上哪里找60万租500的房去啊。。。而且利息不会涨的么？

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 13:09:18

0222999999 发表于 2016-6-14 09:25
这句话说得挺实在。跌的时候敢买吗？

比如美国，跌了，许多人去抄底了，结果是抄底了，还是当了接盘侠谁 ...

Yielding是一个很好的Indication

作者: 微苦蓝山 时间: 2016-6-16 13:09:52

我不是YY帝发表于 2016-6-16 12:07
4.3% Yielding的房子现在很少吧

举个例子，500的三房不算差了吧,假如按4.3%来计算的话，房屋价格必须要 ...

：）
我4月份找到一套，62万四房租580
可以吧。。。。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-16 13:11:50

我不是YY帝发表于 2016-6-16 12:07
4.3% Yielding的房子现在很少吧

举个例子，500的三房不算差了吧,假如按4.3%来计算的话，房屋价格必须要 ...

恩，我的意思是，60万买不到，100万能买到吧。

自己要支付30万首付，不用支付利息。（损失了资金成本，但体现在cap gain里面了）
70万贷款，60万可以租金cover。10万的利息，一年4000左右。

所以，看不到必须要降价出售的必要啊。

利息可以涨，但固定2年，那就可以挺过两年啊。这是以目前的情况说。

另外，你肯定，利息一定不会跌？1000%的肯定？

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 13:12:24

Lease 发表于 2016-6-14 12:00
有三点与上一地产牛市明显不同。

1. 上次房价见顶时，利率也见顶（高得出奇，浮动利率达10%以上）。而这次 ...

第一点也是我最不能理解的一点。

我个人是经历过9%以上的利率的，也试过捂被子取暖，所以投资手段偏保守。如此低的利率之下，又蕴含如此大的房产泡沫，我还是太年轻，找不到一个国际上相似的案例进行分析。

银行贷款就算了吧，已经比2011.2012松太多了。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 13:14:52

love_3_month 发表于 2016-6-16 12:11
恩，我的意思是，60万买不到，100万能买到吧。

自己要支付30万首付，不用支付利息。（损失了资金成本， ...

房子要租到500需要不需要小小装修？

每年出租没有空窗期？

没有租客赖账的经历？

房子坏了不需要维修？

利息不会涨？

----------------------------------------

假如两年之后，利息还在继续上涨会如何？

-----------------------------------------

利息会不会跌？短期之内有可能，长期没可能。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 13:15:22

微苦蓝山发表于 2016-6-16 12:09
：）
我4月份找到一套，62万四房租580
可以吧。。。。

除非一地双房，或者分租，不然是不可能的。
AKL outerskirts 除外(papakura以南)。

作者: Lease 时间: 2016-6-16 13:20:20

我不是YY帝发表于 2016-6-16 12:12
第一点也是我最不能理解的一点。

我个人是经历过9%以上的利率的，也试过捂被子取暖，所以投资手段偏保守 ...

你2009年才来，不知道2002-2007那一波牛市中银行房贷有多么松。

作者: winds78 时间: 2016-6-16 13:20:51

阿海发表于 2016-6-14 07:28
比如今年买入，买好买便宜的，首先省个10%，接着装修加个房间，马上又升值$10到$20万，也就是总体价格就升 ...

照你这个算法。
你师傅做了这么多年，应该早就财富超过巴菲特了吧。

作者: 微苦蓝山 时间: 2016-6-16 13:25:37

我不是YY帝发表于 2016-6-16 12:15
除非一地双房，或者分租，不然是不可能的。
AKL outerskirts 除外(papakura以南)。
...

的确找到了，哇哈哈，papakura以北。。。。
所以尽管看空，还是下手了。。。。。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-16 13:27:08

我不是YY帝发表于 2016-6-16 12:14
房子要租到500需要不需要小小装修？

每年出租没有空窗期？

对啊，这就是保守与激进的区别了。

这些都有可能，但同时，也有可能，租金500的涨个20-30，利息跌一点，还有，退税退一点。

作者: aniceguy 时间: 2016-6-16 13:29:06

我不是YY帝发表于 2016-6-16 12:14
房子要租到500需要不需要小小装修？

每年出租没有空窗期？

利息会不会跌？短期之内有可能，长期没可能。

--------------------------------------------
人们通常对短期的预测比较有把握，对长期预测就比较谨慎，因为时间久了不确定的因素就更加复杂了。不知道你怎么就对长期预测那么自信呢？

作者: love_3_month 时间: 2016-6-16 13:33:59

我不是YY帝发表于 2016-6-16 12:14
房子要租到500需要不需要小小装修？

每年出租没有空窗期？

要出租，怕抗不起，就挑地小的房子好的。

出租其次，升值更重要，资金足够，就挑地大的房子可以稍微破一点的。

不是笼统的500元 vs xxx万。100万可以买破地小房，租500，可以买分割地的新房，租700。

这些都要考虑，当然还有利息万一上升怎么办。。。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 14:44:32

Lease 发表于 2016-6-16 12:20
你2009年才来，不知道2002-2007那一波牛市中银行房贷有多么松。

我说我2009年才买的投资房。那时松我是知道的，很多100%贷款。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 14:45:16

aniceguy 发表于 2016-6-16 12:29
利息会不会跌？短期之内有可能，长期没可能。

--------------------------------------------

因为否极泰来。

作者: Lease 时间: 2016-6-16 14:47:00

我不是YY帝发表于 2016-6-16 13:44
我说我2009年才买的投资房。那时松我是知道的，很多100%贷款。

是的，这一轮牛市我能做到全部100% 贷款是得益于我在2001-2005那5年买的房子。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 14:49:50

Lease 发表于 2016-6-16 13:47
是的，这一轮牛市我能做到全部100% 贷款是得益于我在2001-2005那5年买的房子。 ...

给力。。。。。。

作者: aniceguy 时间: 2016-6-16 14:52:12

我不是YY帝发表于 2016-6-16 13:45
因为否极泰来。

因为你知道这样一句成语，就可以对远期的事情下一个那么肯定的预测？？
呵呵

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 14:54:24

aniceguy 发表于 2016-6-16 13:52
因为你知道这样一句成语，就可以对远期的事情下一个那么肯定的预测？？
呵呵 ...

是的，你说对了。

作者: 我不是YY帝 时间: 2016-6-16 15:00:51

微苦蓝山发表于 2016-6-16 12:25
的确找到了，哇哈哈，papakura以北。。。。
所以尽管看空，还是下手了。。。。。 ...

恭喜恭喜。。。。。。。

作者: enningtang 时间: 2016-6-16 16:47:38

我是经历过2008那次的。见过周围一些人破产。说一个例子吧，某友亲戚短线炒房，由于自己有做点小生意，所以伪造现金流，同时抵押店铺，不断地提高杠杆同时买入几套房子，一直想着放几个月再卖掉赚点快钱。结果08年手头的房子都卖不出去。店铺生意也一般，入不敷出，最后破产清算，输得一干二净。这个案例里面两个重点，一是伪造现金流，现在很多人干这事，所以这些人最怕政策变动，当时我自己也有工厂，但我从不做这种事情，朋友来让我帮忙打税伪造收入我也都拒绝。二是贪，一口气吃太多，撑死自己。这些特点和香港和美国的金融危机里面的输家都是一样的。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-6-16 19:25:26

enningtang 发表于 2016-6-16 15:47
我是经历过2008那次的。见过周围一些人破产。说一个例子吧，某友亲戚短线炒房，由于自己有做点小生意，所以 ...

这个应该不算撑死，是咽不下去被噎死了。。。哈哈

作者: soso0113 时间: 2016-6-16 19:25:35

很多地和楼花年底要settle，银行最近接到很多类似问询都贷不了款，转手套现而买家也很难贷款。

作者: 渭城朝雨 时间: 2016-6-16 19:57:42

enningtang 发表于 2016-6-16 15:47
我是经历过2008那次的。见过周围一些人破产。说一个例子吧，某友亲戚短线炒房，由于自己有做点小生意，所以 ...

中肯的表述，虽然很多人很客观，包括我，但投资有风险，入市需谨慎总是对的

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-6-16 20:52:59

soso0113 发表于 2016-6-16 18:25
很多地和楼花年底要settle，银行最近接到很多类似问询都贷不了款，转手套现而买家也很难贷款。 ...

很好，果真这样的话，大家很快就能看到who is swimming naked啦

作者: yangauk 时间: 2016-6-16 21:28:56

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 请PM名字 时间: 2016-6-16 22:45:52

soso0113 发表于 2016-6-16 18:25
很多地和楼花年底要settle，银行最近接到很多类似问询都贷不了款，转手套现而买家也很难贷款。 ...

前面那帮人讨论那么多，只有你这句才是重点。

作者: tong1jie 时间: 2016-6-19 14:41:08

Lease 发表于 2016-6-14 13:18
有一点是永远相同的：人的贪婪与恐惧。

现在依然有不少人贪婪，但也有很多人恐惧，所以。。。。。。 ...

所以怎么了？您老别老是讲一半啊！！！急死俺了

作者: 77only 时间: 2016-6-19 16:26:13

风险控制真的很重要，裸泳不可怕，关键退潮前要把裤衩穿上.

作者: bungyjumping999 时间: 2016-6-19 18:38:18

本帖最后由 bungyjumping999 于 2016-6-19 17:41 编辑

bankruptcy is part of the game.

1)most investors put properties in the trust and excluded them from the risk, most use professional trustees.

2) The current portfolio is subject to risk. High risk high Gain.

Bankruptcy is not scary, 3 years later, one can be discharged.
So as swimming naked, provided you don't swim with the sharks !!!! haha..

作者: sylon 时间: 2016-6-19 19:50:59

LZ分析的很有道理估计2年后会有一个很大的破产潮

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-6-19 21:36:36

bungyjumping999 发表于 2016-6-19 17:38
bankruptcy is part of the game.

1)most investors put properties in the trust and excluded them from ...

但银行在贷款时会把trust下面的property一并算进来。trust只在法律纠纷情况下有保护作用，对于银行来说是没用的

作者: soso0113 时间: 2016-6-19 23:50:04

本帖最后由 soso0113 于 2016-6-19 22:52 编辑

银行有强大的法务团队，不会有这种明显漏洞的。settle前签的loan document中肯定有借款人放弃trust等一切避债手段的条款，不签就只能不贷。

作者: asdj1998 时间: 2016-6-20 10:10:05

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: yangauk 时间: 2016-6-20 10:22:48

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: asdj1998 时间: 2016-6-20 10:31:02

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: asdj1998 时间: 2016-6-20 11:05:04

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: yangauk 时间: 2016-6-20 11:06:17

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 房奴甲 时间: 2016-6-20 12:20:36

Lease 发表于 2016-6-16 12:20
你2009年才来，不知道2002-2007那一波牛市中银行房贷有多么松。

是的，基本都不用deposit，随便什么人都能贷到款。我那个期间当过broker，有个客户拿lease hold的unit房子去top up了钱出来做生意。我经手的最经典case.我当时绝对是菜鸟.

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)