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标题: 这几天银行新政对土地和公寓的影响 [打印本页]

作者: winds78 时间: 2016-6-11 20:07:15 标题: 这几天银行新政对土地和公寓的影响

这几天各大银行新政接踵而来。
针对海外人士的方面，由于实际海外买家的占比一直在争议中，也就不去讨论了。

但针对间建地和公寓的政策好像是对所有人的吧？怎么这影响好像也没人讨论呢？
几大银行都对建地和公寓开始停止贷款。
首先，今后建地和公寓的杠杆投资买家可能就由于无法利用银行资金就退出了。

其次，已经拿了银行预批，付了建地或者公寓定金的买家，会不会在交割时银行重新审核贷款。
那将有一批买家会无法顺利拿到贷款，当然也就买不成了，对市场会带来什么冲击呢？
最后，建地和公寓市场的影响会不会传导到house市场呢？
地产市场投资的就是个预期，信心可比黄金重要啊。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2016-6-11 20:18:32

本帖最后由狂奔的蜗牛!!! 于 2016-6-11 19:21 编辑

这是一个比演技的时代！各国央行争相降息，放水！各国政府靠房价来拉升GDP！
发布一些不痛不痒的新政，告诉选民可以降低房价，不要搞笑了！

作者: love_3_month 时间: 2016-6-11 20:32:50

对土地不贷款

对建造还是可以贷款的

对期房不贷款，但期房只要付10%，一般都不需要贷款来付这个10%吧？

等期房造好，那就不是期房，是现房啦，正常贷款

所以，

也就是卡住买地的人而已，买地请付全款。。。。。。我感觉如果是大中型开发公司没有问题，如果是私人小打小闹的估计就不能操作了，资金占用太大。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-11 20:33:51

我觉得这是小因素，大的比如取消intetest only贷款，影响大部分投资者的还款能力，比较狠

作者: yangauk 时间: 2016-6-11 20:35:51

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作者: heaven_gao 时间: 2016-6-11 20:53:07

上有政策下有对策都是做给民众看的

作者: winds78 时间: 2016-6-11 20:56:37

love_3_month 发表于 2016-6-11 19:32
对土地不贷款

对建造还是可以贷款的

好像只对自住房的建地贷款了吧？

买公寓一般都是楼花，但你买楼花时候应该先要拿个银行预批吧？没有预批楼花都不敢买吧？那楼花不就卖不掉了？那新的建地和公寓是减少了买家。

对已经卖了地花和楼花的，要是在交割时出现大量付定金的买家在银行的预批被否掉，贷不出款，那不就造成大量建地和公寓买家不能正常交割，再导致地和公寓开发商不能按计划回收资金，然后…………。
可怕不？

作者: love_3_month 时间: 2016-6-11 21:07:01

winds78 发表于 2016-6-11 19:56
好像只对自住房的建地贷款了吧？

买公寓一般都是楼花，但你买楼花时候应该先要拿个银行预批吧？没有预批 ...

对的，区别就是以前能有个预批，心里有点底。但其实预批没有用的，有效期三个月而已，造房子本来就要1-2年的。

比如1月份买楼花，付了定金，说明年6月交房

没有人能办这么久的预批。。。。到明年收入会变，政策会变，利率会变，只能自己估计到时候能不能交割，银行不会打包票的。所以我觉得这个政策和没说一样。

区别要说有，那就是到了4月份的时候，快造完啦，按照以前政策，可以去预批啦，搞定贷款啦。按照新的政策，还得等，等到几乎拿到ccc了，才能办贷款。我的理解。我的broker旅游去了，等回来我要仔细问问是不是这个意思。

作者: FCA北岸 时间: 2016-6-11 21:11:45

这几年接盘的很多是外来的，接的很多都是要退休的老KIWI的房。解决了一大批退休的老人的养老问题。
现在出政策，让房价跌，好让本地的年轻人有房。

作者: winds78 时间: 2016-6-11 21:25:51

FCA北岸发表于 2016-6-11 20:11
这几年接盘的很多是外来的，接的很多都是要退休的老KIWI的房。解决了一大批退休的老人的养老问题。
现在出 ...

这就估计你想多了，目前为止世界上没有一个政府希望房价大跌的，都不要说暴跌到年轻人能买得起房的幅度。
曾经的日本，香港，希腊，爱尔兰，美国房价暴跌没有一次是政府希望的，政府都只会拯救房价。
新西兰也这样，政府绝对不会希望房价大跌，毕竟兹事体大。所以目前为止，政府的所有压制房价的政策都是不痛不痒的，最多希望房价不要暴涨，最好小幅稳步上升，主要还是为了民意做做样子的。

但这次出政策是商业银行，而且是外资的商业银行挑头，好像不是政府主导的。
商业银行只有盈利和规避风险的需要，没有稳房价的需要。出的政策可不会顾全大局。
而起因很可能是墨尔本房地产市场的风险。

政府和央行的出政策不可怕，这次的银行的可说不准了。

作者: FCA北岸 时间: 2016-6-11 21:32:40

winds78 发表于 2016-6-11 20:25
这就估计你想多了，目前为止世界上没有一个政府希望房价大跌的，都不要说暴跌到年轻人能买得起房的幅度。 ...

这样啊.
那就是银行自己觉得有风险了.

作者: 雾中原野 时间: 2016-6-11 21:46:17

才剛出來的政策。等等再看看什麼情況吧。

作者: winny 时间: 2016-6-11 22:02:25

作者: winds78 时间: 2016-6-11 22:29:51

yangauk 发表于 2016-6-11 19:35
新西兰金额界集体去杠杆的背后到底是什么原因希望有人分析。按理说你们造假也好乱来也罢银行有钱賺就当 ...

ANZ, WSP, BNZ好像都是澳洲银行吧。
所以不是掐自己脖子。

这些银行不是央行，可没有为新西兰人民做贡献的冲动。澳洲房地产市场让他们看到了风险。
ASB是本地银行，政府对他的控制力大。如果ASB近期不跟进的话，就说明政府完全不希望银行去杠杆影响房地产。
如果近期ASB跟进，则可能是政府无视这种行为或者是政府没管得住，毕竟人家银行要为股东负责。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-11 22:43:25

winds78 发表于 2016-6-11 21:29
ANZ, WSP, BNZ好像都是澳洲银行吧。
所以不是掐自己脖子。

asb是本地银行的话，总部是不是在惠灵顿

作者: keepower 时间: 2016-6-11 22:57:29

winds78 发表于 2016-6-11 21:29
ANZ, WSP, BNZ好像都是澳洲银行吧。
所以不是掐自己脖子。

ASB也是澳洲银行。它的拥有者是澳洲The Commonwealth Bank。ASB在选择放贷对象方面一直很谨慎。你回想下这个论坛有几个人说在ASB拿到过好deal，又有几个人说在ANZ和Westpac拿到过？ ANZ这些政策ASB很久以前就悄悄地执行了。能说是NZ银行的只有Kiwi Bank和TSB。

作者: cliang 时间: 2016-6-11 23:06:25

ASB 也是澳洲的，本地只有KIWI bank，不给土地和工寓贷款是降低银行风险，一旦还不起贷款，这两个的套现率都很差，还有海外人士贷款的风险也很差，说明从银行角度判断房价已见顶了，投资的不要再买了。

作者: winds78 时间: 2016-6-11 23:06:26

keepower 发表于 2016-6-11 21:57
ASB也是澳洲银行。它的拥有者是澳洲The Commonwealth Bank。ASB在选择放贷对象方面一直很谨慎。你回想下 ...

那ASB这个风向标也没得看了。
就看下周市场反应了，不过群体心理无法预测，估计也没什么大反应。
精明的土地开发商和公寓开发商可能会开始着急。

作者: yangauk 时间: 2016-6-11 23:09:09

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作者: 风继续吹 时间: 2016-6-12 10:30:56

开发商买地的贷款和银行不给投资者买地贷款是两码事，一个是property finance (commercial) 一个是personal finance. 就算银行把这个商业融资的口子封了，也有一大部分中小开发商需要从小型金融公司贷款买地，毕竟节约资金，增大资金利用率。假如小型金融公司也关闭了买地贷款，开发商才去考虑全款买地，抵押后建房的模式。毕竟政府推出很大一片地以供开发并要解决住房问题，没有开发商你如何解决房屋供给问题？难道要靠政府自己干嘛？

作者: winds78 时间: 2016-6-12 17:04:48

风继续吹发表于 2016-6-12 09:30
开发商买地的贷款和银行不给投资者买地贷款是两码事，一个是property finance (commercial) 一个是personal ...

开发商贷款买的地搞开发，要是原来付定金的客户在交割时贷不了款买不成了，会怎么样？
不管开发商从银行或金融公司贷款，总得卖了地或房子还贷款吧？

作者: 一曰方茗 时间: 2016-6-12 17:42:04

政府这边说要大量增加房屋供应量, 银行那边却控制贷款给楼花、建地，新建，开发商卖不出去只能减少或停止开发，房屋供应减少，恶性循环

作者: yangauk 时间: 2016-6-12 17:57:52

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作者: 远景土建 时间: 2016-6-12 23:11:23

商业银行新政只会令脆弱的奥克兰房屋供应雪上加霜！新政

作者: 风继续吹 时间: 2016-6-13 18:26:21

winds78 发表于 2016-6-12 16:04
开发商贷款买的地搞开发，要是原来付定金的客户在交割时贷不了款买不成了，会怎么样？
不管开发商从银行 ...

一般不会发生这种状况的，因为开发商需要有定金和银行预批的建筑贷款才肯开工建造。

作者: 风继续吹 时间: 2016-6-13 18:27:57

一曰方茗发表于 2016-6-12 16:42
政府这边说要大量增加房屋供应量, 银行那边却控制贷款给楼花、建地，新建，开发商卖不出去只能减少或停止开 ...

这个放心，政府怎么可能自己打自己的脸呢。关了海外人的门，相当于把国内人的门开得更大了。对于政府来说税收会再增加的。

作者: 风继续吹 时间: 2016-6-13 18:30:00

远景土建发表于 2016-6-12 22:11
商业银行新政只会令脆弱的奥克兰房屋供应雪上加霜！新政

有可能会对小开发商产生影响，但对中大型开发商没有影响。解决房屋供应还要靠中大型开发商才行，一来经济实力做后盾，质量有保障。也不会出现房屋质量参差不齐的现象了。

作者: 风继续吹 时间: 2016-6-13 18:32:07

yangauk 发表于 2016-6-12 16:57
开发商建太慢，被投机客钻空子囤货造成供应更紧张。去杠杆能降低投机需求，开发商的对象有自住需求并不 ...

是的，对于这样的投机者也坚决反对。扰乱市场，过分开采市场资源，迅速饱和，使得开发商在购买土地价格上难以降低成本。

作者: winds78 时间: 2016-6-13 22:01:30

风继续吹发表于 2016-6-13 17:26
一般不会发生这种状况的，因为开发商需要有定金和银行预批的建筑贷款才肯开工建造。 ...

开发商贷了款开发了地和房子，而个人拿不到贷款去买，开发商回收不了资金会怎么样?
09年大量开发商倒闭是什么原因?

作者: harryrei 时间: 2016-6-13 23:48:24

winds78 发表于 2016-6-11 19:56
好像只对自住房的建地贷款了吧？

买公寓一般都是楼花，但你买楼花时候应该先要拿个银行预批吧？没有预批 ...

买楼花的没有几个去做预批，预批就几个月的有效期，有什么用呢？

现在的楼花都是大户型，不再是筒子楼了，最小的房间都符合银行贷款要求的。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 01:33:07

lz连着两天开新话题啊，高手。。。

作者: winds78 时间: 2016-6-14 15:18:08

love_3_month 发表于 2016-6-14 00:33
lz连着两天开新话题啊，高手。。。

只是对新政比较疑惑，自己感觉影响较大，但看论坛没什么反应，所以发帖上了讨论下。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 15:52:07

winds78 发表于 2016-6-12 16:04
开发商贷款买的地搞开发，要是原来付定金的客户在交割时贷不了款买不成了，会怎么样？
不管开发商从银行 ...

"开发商贷款买的地搞开发，要是原来付定金的客户在交割时贷不了款买不成了，会怎么样？
不管开发商从银行或金融公司贷款，总得卖了地或房子还贷款吧？"

等房子造出来，看当时有没有人买。这个情况和现在一样，新政策老政策没有大的区别。

小的区别就是，以前不开工，或者刚开工造一半就可以卖，买家可以搞定贷款。现在要全部造好才行，因为不能贷款买off plan.

作者: winds78 时间: 2016-6-14 16:01:42

love_3_month 发表于 2016-6-14 14:52
"开发商贷款买的地搞开发，要是原来付定金的客户在交割时贷不了款买不成了，会怎么样？
不管开发商从银行 ...

问题是小builder不能贷款买地了。
以前他们能从大开发商那里拿个team，或者贷款，开工后卖了回款。
现在只能全款拿地了，应该会有不少资金链紧的人拿不了地，或交割时资金不足。

作者: love_3_month 时间: 2016-6-14 16:10:38

winds78 发表于 2016-6-14 15:01
问题是小builder不能贷款买地了。
以前他们能从大开发商那里拿个team，或者贷款，开工后卖了回款。
现在 ...

“小builder不能贷款买地了” 完全同意。他们有实力，就全款，没有资金，就不继续做，那就买不了地，有什么风险呢？

有部分已经签约拿地的，没有做预批，现在无法交割。 --- 也不会啊，只有ANZ有这个政策。当然其他银行以后也可能会跟进，但不是现在还可以去其他银行办吗。

当然，最最坏的结果，买期地的，无法交割，各个银行无法预批，损失定金。不觉得这个能造成多大的风波。

作者: winds78 时间: 2016-6-14 16:29:14

love_3_month 发表于 2016-6-14 15:10
“小builder不能贷款买地了” 完全同意。他们有实力，就全款，没有资金，就不继续做，那就买不了地，有什 ...

没必要分析那么细吧。
往下再想下呢。
有个开发商自己有1000万，贷款2000万拿了个大地，要分割开发成100块小地。
原来只要卖掉80块地，本就回来了，就可以还掉银行贷款了。
现在小builder由于贷不到款，买不了来。
开发商在2000万贷款的还款期快到了，只交割了50块地，还差500万。
你觉得这时开发商会不会降价处理剩下的50块地回笼资金后还银行贷款？

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