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标题: 做做数学题-投资房产时必须的功课 [打印本页]
作者: Lease    时间: 2016-6-9 19:07:43     标题: 做做数学题-投资房产时必须的功课

本帖最后由 Lease 于 2016-6-9 21:11 编辑

如果一对年轻的夫妇，现在已经有一套自住房，有贷款50万。在这样的情况下， 夫妇俩想再买一个全额贷款80万的投资房。我们来算一下。

投资房自住房
目前贷款利率4%的情况
Rent(500 p.w)

26000

Loan Interest

32000

20000

Rates

2500

3000

Insurance

1000

1000

Mgnt Fees

1794

R & M

1000

1000

Total Cost

38294

25000

Net Loss

-12294

Tax Benefit

2581.74

Net Deficit

-9712.26

-25000

Total Cost p.a

34712.26

Total Cost  p.w if interest rate is at 4%

667.54

当贷款利率升到8%的情况
Rent($550 p.w)

28600

Loan Interest

64000

40000

Rates

3000

3500

Insurance

1200

1200

Mgnt Fees

1973.4

R & M

1000

1000

Total Cost

71173.4

45700

Net Loss

-42573.4

Tax Benefit

8940.41

Net Deficit

-33633

-45700

Total Cost p.a

79332.99

Total Cost  p.w if interest rate is at 8%

1525.634



所以可以按照这个方法算一下， 看看利率上升之后，家庭收入能否抗住。然后再决定是否现在要买投资房， 买怎样的投资房。

我的这个例子中假设这对夫妇的个人平均税率为21%。
作者: love_3_month    时间: 2016-6-9 19:40:00

关键是利率从4到8要几年

如果是一年，完蛋
如果是五年，没问题
作者: Lease    时间: 2016-6-9 19:43:51

love_3_month 发表于 2016-6-9 18:40
关键是利率从4到8要几年

如果是一年，完蛋

这当然没人会知道。一年之内涨到8%是不太可能了。

不过，为什么5年内涨到8%就没问题了呢？
作者: 湮没    时间: 2016-6-9 19:45:22

如果利率升到8%就抗不住了，那说明他现在的日子过得也不算轻松，还买什么房子啊。
作者: love_3_month    时间: 2016-6-9 21:05:47

Lease 发表于 2016-6-9 18:43
这当然没人会知道。一年之内涨到8%是不太可能了。

不过，为什么5年内涨到8%就没问题了呢？ ...

五年的话，工资和房租会涨，至少和通胀持平吧，所以扛贷款的能力会加强，即使扛不住，到时候卖了，至少也赚了几年的 capitalgain
作者: Lease    时间: 2016-6-9 21:11:22

love_3_month 发表于 2016-6-9 20:05
五年的话，工资和房租会涨，至少和通胀持平吧，所以扛贷款的能力会加强，即使扛不住，到时候卖了，至少也 ...

我在计算里面已经把房租上涨了10%。

至于工资， 新西兰80%都是small business, 是否加工资都老板一人说了算， 几年不涨工资是常有的事。

卖掉当然是没问题的。
作者: wfsr    时间: 2016-6-9 21:29:27

现在这么高的价位买投资房，风险很大。
作者: park45    时间: 2016-6-9 21:34:09

做做数学题-投资房产时必须的功课 是个好贴。
作者: love_3_month    时间: 2016-6-9 21:35:13

Lease 发表于 2016-6-9 18:43
这当然没人会知道。一年之内涨到8%是不太可能了。

不过，为什么5年内涨到8%就没问题了呢？ ...

对的，利率增大，扛不住，是风险，房子升值，赚一票，是收益，两边都要看，不过谁都猜不准，只能看自己的预测了。。。
作者: Lease    时间: 2016-6-9 21:36:29

wfsr 发表于 2016-6-9 20:29
现在这么高的价位买投资房，风险很大。

做功课就是为了做出理智的决定。

做完功课就知道自己能不能投资， 以及投资怎样的房子， 而不是纯粹凭感觉。
作者: Venox10111    时间: 2016-6-9 22:03:08

好精细的帐！不发达也难
作者: Venox10111    时间: 2016-6-9 22:05:05

Lease 发表于 2016-6-9 20:36
做功课就是为了做出理智的决定。

做完功课就知道自己能不能投资， 以及投资怎样的房子， 而不是纯粹凭 ...

银行肯定也是做了帐后怕了。。。
作者: sylon    时间: 2016-6-9 22:19:26

看到上面这些条说只对海外买家适用。。。
ANZ's home loan restrictions to foreign buyers include:
估计是看到中国经济快垮了 提前预防
作者: Lease    时间: 2016-6-9 22:20:19

sylon 发表于 2016-6-9 21:19
看到上面这些条说只对海外买家适用。。。
ANZ's home loan restrictions to foreign buyers include:
估计 ...

发错地方了， 呵呵。
作者: BJ0108    时间: 2016-6-9 22:50:44

这些数额还都算是理想状态下的。interest only. 加上本金，很多家庭6%的利率都扛不住。

很多人都跟风的炒炒炒，到时候天就真的塌了。那时候想要卖房，你得卖的出去再说了。
我去年就说，现在的房产投资，风险很大。周围很多人，包括朋友跟打了鸡血似的。
作者: talor    时间: 2016-6-9 23:15:56

BJ0108 发表于 2016-6-9 21:50
这些数额还都算是理想状态下的。interest only. 加上本金，很多家庭6%的利率都扛不住。

很多人都跟风的炒 ...

如果是去年上半年买了房子，问题还不算太大。否则的话，真是悬了。
作者: lzh520bmw    时间: 2016-6-9 23:39:35

你好，什么是Tax Benefit
作者: Lease    时间: 2016-6-9 23:43:15

lzh520bmw 发表于 2016-6-9 22:39
你好，什么是Tax Benefit

投资房帐面亏损可以offset你的其他收入（比如：工资），从而达到少交税的目的，即tax benefit.
作者: Annie911    时间: 2016-6-9 23:44:59

lzh520bmw 发表于 2016-6-9 22:39
你好，什么是Tax Benefit

我估计是指退税吧
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2016-6-10 00:00:15

这个太表面化了，用银行的钱增加自己财富，用银行的钱还银行不好吗？一年不才多花个4万多？只要能挺过低潮，一个月1万的capital gain又回来了，不死就不是王道
作者: Lease    时间: 2016-6-10 00:04:59

我真不是孙红雷 发表于 2016-6-9 23:00
这个太表面化了，用银行的钱增加自己财富，用银行的钱还银行不好吗？一年不才多花个4万多？只要能挺过低潮 ...

确实是十分表面的，只是我在与人接触中，发现如此浅显的道理居然有很多很多的人都不知道。所以才有发此贴的冲动。
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2016-6-10 00:35:11

本帖最后由 我真不是孙红雷 于 2016-6-10 00:31 编辑
Lease 发表于 2016-6-9 23:04
确实是十分表面的，只是我在与人接触中，发现如此浅显的道理居然有很多很多的人都不知道。所以才有发此贴 ...

有足够的rc在，想死都难。除非都资不抵债负资产了，那整个新西兰就破产好了，连工党，尤先党，老皮抱着little一起跳海，john key悬梁自尽，我们持枪圈地来个kiwi弄死一个，变成中华land国，哈哈
作者: Annie911    时间: 2016-6-10 00:51:19

本帖最后由 Annie911 于 2016-6-10 13:22 编辑

算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均年涨幅8%算，平均每年资产增值大概6万4。假设利息已经涨到8%，按Lease兄的算法，每年Net Loss 42573，那么理论上每年依然有2万1千多的收益，只要能够挺得住，做长线理论上还是一笔合算的生意。

正如爱三月所言，关键是利息从4%涨到8%有多少时间。一两年之内好像不太可能，如果有5年，对一个正常的有两个劳动力的家庭来说，五年的时间家庭收入还是原地踏步，那也太不思进取太悲催了点，既然不能或者不愿更勤奋工作提高收入为社会多纳点税，5年时间内裤也不多备两条，到时候裸泳也没什么值得可怜的。再笨的玩家至少也可以在利率60年新低的当下，把80万房贷全部固定5年4.xx的利率，立马秒杀Lease兄的数学题，屌丝成功逆袭，一下至少锁定了20多万的净收益，至少5年之内不用担心裸泳或者活命问题。

多数玩家未必有耐心Hold住5年，这两年每年百分之15左右的涨幅节奏，两年以后出手，25%的收益大概20万还是可以期待的。想一下，2年，20万，用银行的钱白手套空狼，就管一个房客，或者付点小钱使唤一个租房中介，其他啥也不用做，该吃吃，该睡睡，该下崽继续下崽，对年薪几万的打工仔，还是相当诱惑的哦。

现实世界里的投资客大都猴精得很，估计没几个会眼铮铮看着利息从4%涨到8%啥也不做等死吧。即使舍不得拿点小钱去跟阿海或者豆腐教头学几招降龙十八掌，再不济也会利用两个房子几年积累的增值把Revolving Credit往上拱一拱，用几年的时间拱出几十万的RC应该不难吧，只要不天天沉迷天空城赌场棕楠海马杀猪，那还是可以留点来过冬或者退潮的时候挡一下隐私部位的，说不定还可以拿来当子弹抄个底，等腰斩的时候在takapuna买个海景豪宅。

再者说了，这世上木有无缘无故的爱，也木有无缘无故的恨，利息也不会无缘无故从4%涨到8%，这背后隐含多少深刻的经济政治因素，多少可供操作的投资机会，连梅西大学的经济砖家著名的租房先生都看瞎了眼，我就不敢恣意展开。以前坛子里为这个话题吵得沸沸扬扬，不可开交，我就不再捅这个蚂蜂窝。我只晓得多年过去，魂归庙，鬼归坟，有人抓住机会迅速地累积了资本，人家做得合法合理，合乎道德，这个过程高调还是低调并不重要；有人很是快意地吃了个鱼中断，卖房交割时还跟买家闹了点不愉快，几年下来接盘的买家收获了沉甸甸的CP，相信早已释然不再纠结；当然也有人光看别人吃肉自己连汤也没喝着一口，如今还租着房子苦哈哈地巴望着房价腰斩。

最大的风险是不敢承担任何风险，眼铮铮看着奥克兰的均价突破100万，眼铮铮看着经济从目前相对萧条Booming到另一个顶峰，眼睁睁让利息从4%白白涨到8%而无所作为，眼铮铮看着NZ台面上这些政治人物白天信誓旦旦要打压房价，晚上偷偷在被窝里数钞票

废话说了一堆，有用的就三个字：买买买

免责声明：以上仅属个人观点，不构成投资建议。
作者: NewLynnHse    时间: 2016-6-10 00:52:05

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

菜鸟
作者: love_3_month    时间: 2016-6-10 01:05:42

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

童鞋你解释的太透彻了。。。
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2016-6-10 01:33:10

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

这样不好，说的含糊点就行了，这么说成免费上课了，增加了我们竞争对手
作者: Lease    时间: 2016-6-10 01:33:40

本帖最后由 Lease 于 2016-6-10 09:11 编辑
Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

你解释得相当出色，不过我有两点想说：

1. 这一轮奥克兰地产牛市可能已经透支了未来几年奥市房价的上涨。假设（仅仅是假设）今年奥市房价见顶， 那么未来5年房价有可能是滞涨， 这样现在买投资房的话， 就无法实现今后几年内每年8%的capital gain.


2. 我不知道你是怎么向银行要RC的， 我每次申请RC结果都不理想。 虽然银行认可我是他们的优质客户，但每次申请RC的理由他们总觉得牵强。比如， 2014年我说我要买一艘游艇（瞎吹的， 根本不会买， 只是想拿点RC）， 申请30万RC，可银行觉得我账户上有好几十万存着， 为什么一点不用？最后只批了10万。

作者: park45    时间: 2016-6-10 10:21:26

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

"80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均年涨幅8%算，平均每年资产增值大概6万4。。。。。"
关键是后5年能否年涨幅8%？能达到这个水平，才有平均每年资产可增值6万4这一说。

总而言之，看多的看23楼的，越看越有信心；看空的看楼主的越看越谨慎。
作者: 狂奔的蜗牛!!!    时间: 2016-6-10 10:38:35

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

你才真的应该被赞一个！
作者: IBCIEMATH    时间: 2016-6-10 10:42:14

算了半天也不及政府出台一个新政。所以根本没用
作者: love_3_month    时间: 2016-6-10 10:50:27

翻页。。。。。。
作者: pkill    时间: 2016-6-10 11:03:19

本帖最后由 pkill 于 2016-6-10 10:05 编辑

理想情况下，贷20年，按照第一种算法，每年还4万本金(5%)，抵房租后贴1万到利息和开销，房子就算每年升值8%(which is impossible for 20 years)，那么20年后房款刚好还清，房屋价值250万。

但是你每年要投5万进去。如果这5万做基金定投，以anz的kiwisaver为例，因为在基金中，房产属于高风险高回报的投资，所以你这个风险相当于基金的Active Growth档，按照历史表现，这个档的平均收益是：正常年份10%税后, 遇到2008那种情况，3%。因为你假设房子每年涨8%，所以就实际上假设了没有经济危机，所以按照10%算，20年后你的资产是215万左右。

看起来你可以多赚35万，但是只要利息稍微高点，或者房产不景气几年，就死翘翘了，风险太大。你还得去费工夫招租和维护。
作者: love_3_month    时间: 2016-6-10 11:14:09

pkill 发表于 2016-6-10 10:03
理想情况下，贷20年，按照第一种算法，每年还4万本金(5%)，抵房租后贴1万到利息和开销，房子就算每年升值8% ...

明白你的说法：
假设不用interest only
假设房租永远不涨，利息也不变，一直要贴5万

那也不对啊，现在80万，8%一年，20年后只有250万？372万吧。
作者: pkill    时间: 2016-6-10 11:17:19

本帖最后由 pkill 于 2016-6-10 10:23 编辑
love_3_month 发表于 2016-6-10 10:14
明白你的说法：
假设不用interest only
假设房租永远不涨，利息也不变，一直要贴5万

好像这个计算器就算错了，可能是这个计算器加了税
http://www.fisherfunds.co.nz/savings-calculator/
我换一个计算器算
房子方案
Results SummaryStarting amount:$800,000.00
Years to invest:20
Additional contributions:$0.00 per year
Hypothetical annual rate of return:8.00% compounded annually
Total amount invested:$800,000.00
Ending investment balance:$3,728,765.73
基金方案
Starting amount:$50,000.00
Years to invest:20
Additional contributions:$50,000.00 per year
Hypothetical annual rate of return:10.00% compounded annually
Total amount invested:$1,050,000.00
Ending investment balance:$3,486,499.97

差25万



作者: dangessss    时间: 2016-6-10 11:17:47

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 狂奔的蜗牛!!!    时间: 2016-6-10 11:19:29

本帖最后由 狂奔的蜗牛!!! 于 2016-6-10 10:21 编辑
pkill 发表于 2016-6-10 10:03
理想情况下，贷20年，按照第一种算法，每年还4万本金(5%)，抵房租后贴1万到利息和开销，房子就算每年升值8% ...


[attach]1398445[/attach]

成立以来的回报并不高啊，3-4％而已
还没有去除管理费，而且不到65不能取。流动性是大问题啊！
作者: love_3_month    时间: 2016-6-10 11:24:41

pkill 发表于 2016-6-10 10:17
http://www.fisherfunds.co.nz/savings-calculator/

如果用这个网站的话，投资基金（8%）20年大概可以有150万  （in today's dollars)

总之你是算错了，不多，100万
作者: pkill    时间: 2016-6-10 11:26:51

本帖最后由 pkill 于 2016-6-10 10:39 编辑
狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-10 10:19
成立以来的回报并不高啊，3-4％而已
还没有去除管理费，而且不到65不能取。流动性是大问题啊！ ...

他这个房产，风险相当于Growth Funds(实际上还要大很多，因为基金会投各种资产不会把鸡蛋放一个篮子), 你看到表上都是10%的收益。这个是扣除管理费后的，税按照PIE收，大概只有1个点左右。ASB的收益不算最好的，成立以来的表现不好是因为2008金融危机。但如果发生一样的金融危机危机，我估计你的房子直接就腰斩了，楼主假设8%,这本来就是很乐观的假设，反正都不考虑风险，所以我按照基金最近几年的表现算，没有任何问题。[attach]1398446[/attach]
你买基金可以用kiwisaver身份买，也可以直接买，本质都是一个东西。只是前者政府每年要贴你500块钱，但你不能随便取，你直接买就无任何限制。不说了，我又不是来安利基金的。反正我个人意见，不觉得买房子值，考虑到风险的话。


作者: xpd2000    时间: 2016-6-10 11:37:36

每年房价涨15%就木有任何问题了
作者: love_3_month    时间: 2016-6-10 11:38:48

pkill 发表于 2016-6-10 10:17
好像这个计算器就算错了，可能是这个计算器加了税
http://www.fisherfunds.co.nz/savings-calculator/
我 ...

明白了，你是说假设房子一年8%，基金一年10%，然后20年后比较。。。。我以为你都用8%。

作者: love_3_month    时间: 2016-6-10 11:42:42

pkill 发表于 2016-6-10 10:03
理想情况下，贷20年，按照第一种算法，每年还4万本金(5%)，抵房租后贴1万到利息和开销，房子就算每年升值8% ...

但你没有算过，如果我能在20年里面一直只付利息，20年后可以250-80 = 170万白赚。

基金的话，貌似没有人愿意送钱给我。。。。
作者: Annie911    时间: 2016-6-10 12:05:17

love_3_month 发表于 2016-6-10 10:42
但你没有算过，如果我能在20年里面一直只付利息，20年后可以250-80 = 170万白赚。

基金的话，貌似没有人 ...


弱弱地问一句：买基金，股票，黄金，期货啥的，有银行肯贷款给偶买么？还有，基金，股票，黄金，期货这些东西，拿油漆刷两下，拿地毯包一下，拿刀切一下，能让我自己Add出新的Value，新的租金收益么？
作者: 皇家骑士    时间: 2016-6-10 12:06:58

love_3_month 发表于 2016-6-9 20:05
五年的话，工资和房租会涨，至少和通胀持平吧，所以扛贷款的能力会加强，即使扛不住，到时候卖了，至少也 ...

妹妹，你有没有见过在新西兰房子8年都不涨的情况。。。
作者: Lease    时间: 2016-6-10 12:08:39

皇家骑士 发表于 2016-6-10 11:06
妹妹，你有没有见过在新西兰房子8年都不涨的情况。。。

在奥克兰应该是没见过这么长时间不涨的， 所以大家依然信心满满， 呵呵。
作者: love_3_month    时间: 2016-6-10 12:08:54

皇家骑士 发表于 2016-6-10 11:06
妹妹，你有没有见过在新西兰房子8年都不涨的情况。。。

我是男的！！！！！！妹妹你妹
作者: 皇家骑士    时间: 2016-6-10 12:11:47

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

你说的那是平均，怎么算出来我不知道。不过既然是平均就有高低的时候。万一这5年房价一直不动呢？每年好几万的亏损直接要用现金填进去的 —— 很多人填不起这个坑。

在新西兰我见过房价8年不涨的情况。每年8%，想得美。。。有时候一年涨一大截，有时候几年不动。关键看时机。你HOLD住的时候涨了，就赚了。HOLD 不住卖了，就亏了。

炒房并非永不败。关键是要抗住。抗住了，10年，我觉得总归赚得回来。扛不住啥都别说。

我之前没抗住，所以亏了。如今一定要抗住。
作者: 皇家骑士    时间: 2016-6-10 12:13:49

love_3_month 发表于 2016-6-10 11:08
我是男的！！！！！！妹妹你妹

兄弟对不住啊 我一直以为你是女的。抱歉抱歉。不是故意的。
作者: koto8855    时间: 2016-6-10 13:24:36

NewLynnHse 发表于 2016-6-9 23:52
菜鸟

Your homework is amazing, that enhance my confidence.  thank you very much
作者: 狂奔的蜗牛!!!    时间: 2016-6-10 13:28:56

pkill 发表于 2016-6-10 10:26
他这个房产，风险相当于Growth Funds(实际上还要大很多，因为基金会投各种资产不会把鸡蛋放一个篮子), 你 ...

只是讨论一下，没有其他意思。
作者: Annie911    时间: 2016-6-10 13:44:01

皇家骑士 发表于 2016-6-10 11:11
你说的那是平均，怎么算出来我不知道。不过既然是平均就有高低的时候。万一这5年房价一直不动呢？每年好 ...

你说的是新西兰其他城市吧，奥克兰没见过8年没涨的奇迹吧。记得阿海师傅有一堂课叫“why not hamilton?"......抱歉，不能再多嘴了，免得豆腐教头派一个弟子半夜来扎我汽车轮胎，麻烦就大了......
作者: truett    时间: 2016-6-10 14:05:48

皇家骑士 发表于 2016-6-10 11:11
你说的那是平均，怎么算出来我不知道。不过既然是平均就有高低的时候。万一这5年房价一直不动呢？每年好 ...

哥们 你那年来的nz啊 ，能见过8年不涨的 ，梦境吧。 涨幅就没停过，只不过是多或者少，金融风暴那段时间甚至可以低过cv价一点成交。
不过你说对，只要能hold，最终会赢，要自住的就随便吧、
作者: 0222999999    时间: 2016-6-10 14:12:58

世界上没有东西可以持续年涨8%的. 除非通货膨胀也是差不多的范围.

收入与房价之间的比例必定会有一个临界点, 现在这个皮筋一直在拉在拉,我不知道还会拉多久,但临界点必然存在.

假设, 许多年后工资涨到普遍10万一年,但房价升到1亿一套, 这样的比例还能继续下去吗?

所以8%的增长率是不可能一直存在的.可能还能继续5年,10年,甚至20年. 但也有可能是明年. 皮筋总有绷断的一天.
作者: zaclee    时间: 2016-6-10 14:20:12

每年亏1w 的话一般家庭都能扛，但是亏4w的话貌似就要影响生活质量了。有多少人愿意降低未来5-10年的生活质量来换取多年后的增值呢？
作者: DrRoad    时间: 2016-6-10 14:28:06

本帖最后由 DrRoad 于 2016-6-10 13:29 编辑

一句话：想赚钱先要有承担相应风险的能力。
作者: love_3_month    时间: 2016-6-10 14:29:49

0222999999 发表于 2016-6-10 13:12
世界上没有东西可以持续年涨8%的. 除非通货膨胀也是差不多的范围.

收入与房价之间的比例必定会有一个临界 ...

"所以8%的增长率是不可能一直存在的.可能还能继续5年,10年,甚至20年. 但也有可能是明年. 皮筋总有绷断的一天."

确实，都有可能性，但可能性的大小不一样，你这样说，就好像说买彩票，可能赢500万，可能赢1元，貌似正确，但不准确。

比如我认为，还能涨这么多年（然后跌或者平）的概率是

5年 50%
10年 10%
20年 1%
明年 0。1%
作者: DrRoad    时间: 2016-6-10 14:34:22

房子租金的收入每年也会有小幅的增长，虽然比不上房价的增长
作者: 狂奔的蜗牛!!!    时间: 2016-6-10 14:41:10

不能光做数学题啊，还要考虑政策因素。
房地产现在明显是政策扶持的产业，即推动了GDP，又扩大了就业。光税收优惠这一块就甩其他投资方式几条街！
作者: 0222999999    时间: 2016-6-10 15:36:58

love_3_month 发表于 2016-6-10 13:29
"所以8%的增长率是不可能一直存在的.可能还能继续5年,10年,甚至20年. 但也有可能是明年. 皮筋总有绷断的 ...

只要发生了，就是100%。
0.1%的几率，谁敢1赔1000赌明年房价不会跌？TAB敢开这个盘不？

如果投资房子像买彩票，那就过分了 ---- 大多是一辈子的积蓄，谁敢清家当产地买彩票？
作者: love_3_month    时间: 2016-6-10 16:08:48

0222999999 发表于 2016-6-10 14:36
只要发生了，就是100%。
0.1%的几率，谁敢1赔1000赌明年房价不会跌？TAB敢开这个盘不？

你这个就太感性了。

开车出门，有可能会有大车祸，难道就不开了？发生了就是全家的100%的灾难啊

还是

开车出门，只有几千分之一的有可能会有大车祸，所以风险很小，还是可以开

作者: love_3_month    时间: 2016-6-10 16:12:12

0222999999 发表于 2016-6-10 14:36
只要发生了，就是100%。
0.1%的几率，谁敢1赔1000赌明年房价不会跌？TAB敢开这个盘不？

任何投资，都有收益和风险

是否要操作，就是根据收益 + 风险综合评估。

上马一个项目，都可能是赢/亏/平，等于是废话。但是，如果能列出大概的比例，就很有参考型了。

所以，“可能还能继续5年,10年,甚至20年. 但也有可能是明年” - 这个“可能”说的没错，但也永远没有谈到点子上。
作者: 维斯    时间: 2016-6-10 16:45:00

意思就是穷人不要买，有钱扛得住的就买买买，然后穷的还是穷，富的更加富。
作者: Lease    时间: 2016-6-10 16:49:40

维斯 发表于 2016-6-10 15:45
意思就是穷人不要买，有钱扛得住的就买买买，然后穷的还是穷，富的更加富。 ...

如果你真的一定要这样理解， 那我是很无语也很无奈。
作者: love_3_month    时间: 2016-6-10 16:51:14

Lease 发表于 2016-6-10 15:49
如果你真的一定要这样理解， 那我是很无语也很无奈。

“穷的还是穷，富的更加富” 也没错

更准确的应该说

“因为不肯学习而变穷只会更穷，因为学习而变富的会更富”
作者: enningtang    时间: 2016-6-10 17:29:30

银行发放贷款的时候通常都会在内部先给客人用7%利息算一算你的抗压性，能发出来的贷款也是基于客人能抗过7%才给的。不过，除非客人做假收入，例如自己给自己发工资，信用卡透支，国内假工资来源等等。那能不能抗就只有自己明白了。
作者: madashuainz    时间: 2016-6-10 17:54:40

澳洲的市场一夸   前面的勇士  血流成河   看你们这些   抄家。。。
作者: chendalim    时间: 2016-6-10 20:14:13

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 皇家骑士    时间: 2016-6-10 21:06:32

truett 发表于 2016-6-10 13:05
哥们 你那年来的nz啊 ，能见过8年不涨的 ，梦境吧。 涨幅就没停过，只不过是多或者少，金融风暴那段时间 ...

我来了不久，2004年来的。我07年买的房子，到2015年初，仍旧是2007年原价。这不是8年么？

我不在奥克兰。
作者: love_3_month    时间: 2016-6-10 21:18:48

皇家骑士 发表于 2016-6-10 20:06
我来了不久，2004年来的。我07年买的房子，到2015年初，仍旧是2007年原价。这不是8年么？

我不在奥克兰 ...

确实，你那是历史高位，全国都是，有一部分地区到现在才刚刚回到当时的水平。
作者: NewLynnHse    时间: 2016-6-10 23:10:08

维斯 发表于 2016-6-10 15:45
意思就是穷人不要买，有钱扛得住的就买买买，然后穷的还是穷，富的更加富。 ...

确实是the rich get richer，我们这些捡面包渣的随时变炮灰
作者: roxanne_21    时间: 2016-6-10 23:30:58

2019年房价会降
作者: truett    时间: 2016-6-11 02:25:31

皇家骑士 发表于 2016-6-10 20:06
我来了不久，2004年来的。我07年买的房子，到2015年初，仍旧是2007年原价。这不是8年么？

我不在奥克兰 ...

07是高峰,但那时入手的房子,在14,15已经去到另一个高峰了.cv都改了几次，这8年，你的房子cv没有任何变化？ 房价没升？ 这肯定不会发生在akl，不过你说不在，不清楚你在那，但就算小镇也不会啊，你在那
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2016-6-11 02:47:56

皇家骑士 发表于 2016-6-10 20:06
我来了不久，2004年来的。我07年买的房子，到2015年初，仍旧是2007年原价。这不是8年么？

我不在奥克兰 ...

所以说投资不要出奥克兰              
作者: park45    时间: 2016-6-11 09:15:34

本帖最后由 park45 于 2016-6-11 08:21 编辑
truett 发表于 2016-6-11 01:25
07是高峰,但那时入手的房子,在14,15已经去到另一个高峰了.cv都改了几次，这8年，你的房子cv没有任何变化 ...

哈。。。。哈。。。2015年初，除了AUCKLAND外，什么tauranga,Hawk's bay等等的房价基本07，08年的水平。去年初，全国除了christchurch,wellington这样的地域中心，估计NZ的其他地方房价基本都是07，08年的水平，甚至还不如07、08年。
作者: zhang168    时间: 2016-6-11 12:21:11

炒房的不比做代购的少，高风险高回报。还有很多海外炒家，银行已注意到这方面的风险，楼花，买地，崩盘，银行很难收回钱，更保况还得境外追债。现金买家什么时候都不怕，租到啥时候还是有的。
作者: truett    时间: 2016-6-11 14:56:04

park45 发表于 2016-6-11 08:15
哈。。。。哈。。。2015年初，除了AUCKLAND外，什么tauranga,Hawk's bay等等的房价基本07，08年的水平。去 ...

是吗 好吧 其他地方不知道 屯里，和隔壁的剑桥 是涨不少，这2地方是akl 以外的了，
作者: 0222999999    时间: 2016-6-12 00:57:03

love_3_month 发表于 2016-6-10 15:12
任何投资，都有收益和风险

是否要操作，就是根据收益 + 风险综合评估。

你没有理解我的意思。我是说，0.1%和50%，都不是计算出来的，并且也无法验证。只要发生了，就是100%，不发生就是0%。你就算说明天跌的可能是99%，也没有人能说你错，如果不跌，你可以说就是刚好那1%就是了。

投资，一般风险和收益都是可计算的。但如果以投资为目的，看数据，怎么都算不出这个投资的恰当性。

今日的房市多是为了房子升值的投机，就我看来，更像赌博。去年我买了（换了）2个物业，今年我根本就不敢动了。投机嘛，总是撑死胆大的，饿死胆小的。而赌博来说，有赌不算输。我个人的观点是，真的有需要，且能够顶得住最坏情况的，那就去买。如果自己就是走钢丝，就没有必要把身价性命给堵上去。
作者: kirikiri    时间: 2016-6-12 23:37:49

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

凭什么奥克兰可以按历史平均年涨幅8%算，你这是哪来的傲慢和偏见，你到过.........哦，不不，你投资过奥克兰的房产吗 ？
作者: hkw516    时间: 2016-6-13 13:38:03

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 阿海    时间: 2016-6-13 13:54:27

kirikiri 发表于 2016-6-12 22:37
凭什么奥克兰可以按历史平均年涨幅8%算，你这是哪来的傲慢和偏见，你到过.........哦，不不，你投资过奥 ...

Annie911贷款都还比我多，你说他有没有投资奥克兰房产
作者: pkill    时间: 2016-6-13 15:59:40

加拿大现在已经和中国签署协定，加拿大买房，信息要双边税务机关共享(你懂的)，然后讨论是否征收空置税。

希望新西兰跟进。
作者: adamzhou    时间: 2016-6-13 20:51:58

现在的akl房价大家都知道已经到了工资负担的极限，如果还要继续增长，特别还是要8%的增长，那就只有2种可能1：全世界的钱都来奥克兰买房子（前提条件，政府没有任何作为，奥克兰房价在全世界最具性价比）2：本地工资收入和房价上涨幅度相符。
除此之外，你可以想象奥克兰全部房子200万以上而奥克兰人80%低于10万收入吗，20年不吃不喝才能买房。你以为是中国有各种隐性收入啊。这种情况下靠省吃俭用已经是肯定买不起的了。现在房价继续上涨的推动力在哪里？谁来买？谁付钱？移民很多，但是除非是假收入，真的有那么多的人负担得起100万以上的房子吗？就不说首付了，首付就算啃老，你也要还得起贷款吧。
作者: allench    时间: 2016-6-13 21:40:03

本帖最后由 allench 于 2016-6-13 20:41 编辑

相对来讲，利润越高，风险就越大。

如果投资完全不需要动脑子，就知道买买买就能赚钱，那这风险肯定很大（除非被你垄断了）。。。

真正赚钱的是那帮投机的人，他们就是不停的倒卖，赚到钱了还把房价炒高了，我相信最终的接盘侠会死得很惨。
作者: yoursqueenb    时间: 2016-6-14 02:20:31

love_3_month 发表于 2016-6-9 20:05
五年的话，工资和房租会涨，至少和通胀持平吧，所以扛贷款的能力会加强，即使扛不住，到时候卖了，至少也 ...

主要看买的早晚 有可能大家都卖 房市大跌
作者: 紫鹤    时间: 2016-6-14 11:45:25

allench 发表于 2016-6-13 20:40
相对来讲，利润越高，风险就越大。

如果投资完全不需要动脑子，就知道买买买就能赚钱，那这风险肯定很大（ ...

同意这个观点。。。
作者: kittylover    时间: 2016-6-18 17:19:21

这次有一个和历史不同的数据就是利息低，通缩风险大于通胀，所以政府无法用加息的方法控制市场，也许最后是收入和贷款比可以控制住市场。我最希望的经济软着陆，没有突然的腰斩。没有破产。但是就是因为这里的房地产市场虽然有规律，但是每一次都不完全相同。所以才让人琢磨不透，有意思。谢谢分享，可以看到你对那些看不到这部分风险的人的关心。也许这种风险不在现在，但是未来也很难说。作为一个好的投资人，需要的就是做足功课，做好准备，给自己留一条后路吧。



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