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标题: 我出地你盖房这事靠谱不？给点意见。 [打印本页]

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 11:32:01 标题: 我出地你盖房这事靠谱不？给点意见。

是这样，最近发现我家后面的面积够建个minor dwelling的，在东区，咨询过了确实可以，但是费用要20万左右，没钱。。。

如果有人愿意花钱，把房子盖起来，然后租金收益归出钱盖房者，规定个年限后我全额把房子买下来再（比如5年期，这期间所有租金归出钱盖房者，但没有增值贬值毕竟地是我的，只是原价把房子买回来），大家觉得这事靠谱不？可行否？租金大概每周400应该有（60平米2房），一年有2万吧，抛去地税保险还有18000左右？cashflow还可以。想了想如果有20万现金的人可能不愿意，但是如果只能贷20万的人也买不了别的房，没准是个选择？不知我这么想对不对？谢谢

作者: 微苦蓝山 时间: 2016-5-5 11:33:02

真能琢磨，
服、。、。、。、。、。、。、。、。、。、。、。、。、。、。、。

作者: DoubleX 时间: 2016-5-5 11:38:02

100%没人愿意这样做

作者: snowlight 时间: 2016-5-5 11:39:25

你还不如找银行贷这部分钱，top up一下你的贷款，个人没有保证，很难有人愿意的，除非是你的亲戚。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 11:43:28

DoubleX 发表于 2016-5-5 10:38
100%没人愿意这样做

为什么呢？能讲讲吗？风险太大？还是收益太低？

作者: 铜锣烧是什么马 时间: 2016-5-5 11:44:58

mdd6502 发表于 2016-5-5 10:43
为什么呢？能讲讲吗？风险太大？还是收益太低？

毕竟地是你的说不清弄不明

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 11:45:10

snowlight 发表于 2016-5-5 10:39
你还不如找银行贷这部分钱，top up一下你的贷款，个人没有保证，很难有人愿意的，除非是你的亲戚。 ...

我去top up了，贷出来的钱干别的了，现在贷不出来20万了，只有几万而已没必要折腾了，要贷怎么也得明年了至少，可是听说那个新的统一规划下来就取消minor dwelling了，所以说想看看有没有其他的办法。

作者: captain09 时间: 2016-5-5 11:45:52

同样的20w为什么人家不买个公寓呢。。。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 11:48:41

铜锣烧是什么马发表于 2016-5-5 10:44
毕竟地是你的说不清弄不明

可以找律师起草协议啊，比如不能还钱房子做抵押怎样怎样，清清楚楚的，我个人感觉这方面风险很低啊？不像做生意搞金融，钱完全在别人手里看不见，房子又跑不了。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 11:49:30

captain09 发表于 2016-5-5 10:45
同样的20w为什么人家不买个公寓呢。。。

20万只能买leasehold吧？到时不一定能原价出手啊？

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-5-5 11:51:25

本帖最后由陌生的香港人于 2016-5-5 10:56 编辑

這是crosslease 嗎？沒有新 title 你怎麼單獨賣房子？

不用那麼麻煩等幾個月後Unitary Plan生效後你在樓下改造一下就可以加個廚房變獨立的第二個住宅單位了 (當然有設計條件限制例如不能少過40平方米要和主房子連接有足夠採光要能直達花園等 )

作者: 房奴甲 时间: 2016-5-5 11:54:14

别想了，人家没有地权，没法贷这二十万啊，除非是top up，但是能top up出二十万的人，就有很多投资选择了。你的offer不够好。不如你自己去借商业贷款，高利息那种，打这个时间差。

作者: zealot198226 时间: 2016-5-5 11:54:14

法律上所有权能解决的话可能会有人愿意这么干，这不就相当于leasehold吗？不过能解决吗？

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 11:55:24

陌生的香港人发表于 2016-5-5 10:51
這是crosslease 嗎？沒有新 title 你怎麼單獨賣房子？

不用那麼麻煩等幾個月後Unitary Plan生效後你在樓 ...

我不单独卖啊。。。只是盖起来先，以后要卖也是整体卖或者出租而已。没想过单独出来卖。

不用那麼麻煩等幾個月後Unitary Plan生效後你在樓下改造一下就可以變獨立的第二個住宅單位了

这个是什么意思？能否解释下？在楼下改造下？改造什么？还是说您指的楼下就是后院？谢谢

作者: kiwibom 时间: 2016-5-5 12:01:33

法律上土地附着物归地主所有，就算你们约定房子是他的，他的房还是在你的土地上啊。到时租金有个什么毛病，他也没办法卖那个房子啊。20万够个首付了，谁愿意趟这浑水。你还不如买一个可移动房子几万块有时trademe 一块钱就搬进来那种

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 12:02:48

本帖最后由 mdd6502 于 2016-5-5 11:04 编辑

zealot198226 发表于 2016-5-5 10:54
法律上所有权能解决的话可能会有人愿意这么干，这不就相当于leasehold吗？不过能解决吗？ ...

可以理解为leasehold,但个人觉得有本质不同，第一，没有地租，这很关键。所有租金收益归投资人所有。地的使用权可以写在合同里保障投资人利益。第二，可以保证原价回购，没有leasehold烂在手里的风险。盖了房对我来说有capital gain，我的总体资产增值了，反正后院地空着也是空着，目前也没有任何收益（还得花钱除草哈哈），又不能分割总体面积不够。对投资人来说有现金收益。房租我是比较估计的保守的，一般两房新房能租420-450差不多。如果是有20万现金做这个可能没意思，但是如过只能贷20万或者top up出来20万又没有别的钱了，这个没准可以考虑？我是不能top up出来那么多了。。。。。

作者: true_up_up 时间: 2016-5-5 12:03:35

这算是空手套白狼吗

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-5-5 12:03:52

mdd6502 发表于 2016-5-5 10:55
我不单独卖啊。。。只是盖起来先，以后要卖也是整体卖或者出租而已。没想过单独出来卖。

不用那麼麻煩 ...

已經在我帖子寫出相關的資料了你這個是一層還是兩層的房子呢？

不錯 UP 是沒有提到minor unit 了但卻容許在現有房子下建獨立的第二個住宅單位 (2nd dwelling unit) 但方向好像強調房子一定要和主房子連在一起要共用有一面至少3米長的牆）而面積不能過小至少要40平方米（現在的是規定面積不能大於60-65平方米）有一定採光空間能到達戶外花園等

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 12:05:04

陌生的香港人发表于 2016-5-5 11:03
已經在我帖子寫出相關的資料了你這個是一層還是兩層的房子呢？

不錯 UP 是沒有提到minor unit 了但卻 ...

现在已经是两层的了。。。还可以吗？我看了您之前说过的，就是不想连起来啊，还是想独立的更好。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 12:05:32

true_up_up 发表于 2016-5-5 11:03
这算是空手套白狼吗

地是我的这也叫空手？？？

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-5-5 12:07:41

本帖最后由陌生的香港人于 2016-5-5 11:14 编辑

mdd6502 发表于 2016-5-5 11:05
现在已经是两层的了。。。还可以吗？我看了您之前说过的，就是不想连起来啊，还是想独立的更好。 ...

應該不能獨立了其實就現在的規定大部分Council 都不喜歡minor unit 過於”獨立“

就在樓下看看有沒有符合這些規定的空間吧不然就在UP 生效後（可能年底但現在亂七八糟真正什麼時候生效還是天知曉）申請個building consent 按標準來改建到時加個廚房應該就沒有問題了

你還有幾個月時間獨立之後應該就不可以啦但詭異的是這個規定只能適用於2013年9月 (UP 公佈時）就已經存在的房子以後才建的可不能這樣有時真的不知道Council 想出這個規定的這幫 planners 到底是什麼意思

作者: 房奴甲 时间: 2016-5-5 12:07:52

觉得你真不如去借高利贷，不是太高啦，就是那种金融公司的，贷款经纪都知道的。这样就不必把租金的好处让给别人，恐怕是合算的，照你的想法。还省了好多麻烦。不然就是楼上说的，买个现成房子放上去，几万块。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 12:08:38

陌生的香港人发表于 2016-5-5 11:07
應該不能獨立了其實就現在的規定大部分Council 都不喜歡minor unit 過於”獨立“

你還有幾個月時間獨 ...

是啊。所以想抓住这最后的尾巴。。。

是不是只要在UP正式生效前拿到CONSENT就可以了？

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-5-5 12:10:24

mdd6502 发表于 2016-5-5 11:08
是啊。所以想抓住这最后的尾巴。。。

是不是只要在UP正式生效前拿到CONSENT就可以了？ ...

是的要resource consent 和 building consent 一起批了才可以

作者: mimisa 时间: 2016-5-5 12:10:48

leasehold

作者: LYYX 时间: 2016-5-5 12:13:48

灭了这想法！

作者: snowlight 时间: 2016-5-5 12:14:50

mdd6502 发表于 2016-5-5 10:45
我去top up了，贷出来的钱干别的了，现在贷不出来20万了，只有几万而已没必要折腾了，要贷怎么也得明年了 ...

那你也只能找比较好的朋友做个个人的loan，而且可能要有点东西做抵押，不然那么没有保障的事情，很难的

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 12:20:53

kiwibom 发表于 2016-5-5 11:01
法律上土地附着物归地主所有，就算你们约定房子是他的，他的房还是在你的土地上啊。到时租金有个什么毛病， ...

确实，盖这个目的也不是为了单独出售。但是租金这点可以写进合同，我觉得这和所有权不冲突。地是我的，但是可以理解为上面的房子我不要钱租给投资人，然后他去出租收租金。所有权是我，投资人只有使用权（有年限，无地租），但是没有拥有权所以不能单独出售。20万确实够首付了，所以您没看清我原话，我有20万还有贷款能力我肯定不会做这个，想也不用想。但是如果总计只有20万呢？而且这20万只是TOP UP或者是贷款呢？20万买不了房，做生意不是谁都有时间有能力去做。20万贷款不用不产生利息，但是同时也没有收益。如果盖房每年有2万多租金收益，抛去利息等等至少剩1万多块钱吧，确实不多，但是没花自己1分钱都是银行的钱啊。风险呢不是没有，比如空租等等，但是非常小，肯定比去其他城市买个20万的投资房省心。当然每人有不同的考量，我只是提出一个我的想法供大家讨论下，肯定会有人认可有人不认可我这个想法，很正常。

我考虑过买个房子，但是很难买到60平米的，那样当然省钱而且马上能出租，我也就不麻烦各位了，可是实际情况是买不到。。。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 12:22:35

房奴甲发表于 2016-5-5 11:07
觉得你真不如去借高利贷，不是太高啦，就是那种金融公司的，贷款经纪都知道的。这样就不必把租金的好处让给 ...

买不到60平米的压根。。。每天都在TRADEME上看。最小的一般都是66-70的。能买当然可以了。

不过您说的去金融公司这个确实可以考虑，我还从来没考虑过。如果利率在10%以下的话那么和我把租金让给投资人的性质是一样的。去问问，多谢：）

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 12:26:03

陌生的香港人发表于 2016-5-5 11:10
是的要resource consent 和 building consent 一起批了才可以

好的，多谢。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 12:26:45

mimisa 发表于 2016-5-5 11:10
leasehold

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 12:28:00

snowlight 发表于 2016-5-5 11:14
那你也只能找比较好的朋友做个个人的loan，而且可能要有点东西做抵押，不然那么没有保障的事情，很难的 ...

找律师起草合同呗，可以把现有房子作为抵押。只是抵押给银行不行了。但好歹还有30%的首付在里面足够抵押这个小房了。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 12:29:37

LYYX 发表于 2016-5-5 11:13
灭了这想法！

哈哈，我只是提出来一下，看看大家的看法。身边有朋友可能愿意，但是一般不想和好朋友发生什么经济来往。不过如果实在不行也只能考虑下。

作者: 酒管达人 时间: 2016-5-5 12:54:48

mdd6502 发表于 2016-5-5 10:48
可以找律师起草协议啊，比如不能还钱房子做抵押怎样怎样，清清楚楚的，我个人感觉这方面风险很低啊？不像 ...

比如5年后你和对方说你不想要这个房子了难道让对方把房子从你的地上移走？
5年下来房子的折旧率比租金收益高多了对于你来说最后就是5年让一群陌生人在你家的院子里住了一年

作者: zealot198226 时间: 2016-5-5 13:05:42

酒管达人发表于 2016-5-5 11:54
比如5年后你和对方说你不想要这个房子了难道让对方把房子从你的地上移走？
5年下来房子的折旧率比租金收 ...

对的，我觉得就是你改变主意了别人拿你没办法。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 13:16:25

酒管达人发表于 2016-5-5 11:54
比如5年后你和对方说你不想要这个房子了难道让对方把房子从你的地上移走？
5年下来房子的折旧率比租金收 ...

怎么可能不要呢。。。我盖个房我家的地对我总体资产有升值啊。。。肯定都要写在合同里，如果我不要怎么怎么样等等。使用权在投资者手里我又不收地租，我主要目的是为了房产增值要不我家后面这块地就浪费了可能。。。

不太明白最后一句话的意思，但是我说了会 “原价回收”，就是当年投入多少我就多少回收，不算折旧。真有大损坏有保险也不怕。我目的就是为了不错过这机会要不以后可能就盖不了这样的了，但是我又没钱投入所以只能把房租利益分给投资人然后一定时间后我出钱回收。具体时间还是和投资人协商了当然，不可能太短（比如1年，我可能凑不到钱，而且投资人也没有什么收益），也不能太长（比如10年），理想定在3-7年之间。当然这都是我个人想法。谢谢讨论。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 13:23:49

zealot198226 发表于 2016-5-5 12:05
对的，我觉得就是你改变主意了别人拿你没办法。

恩，是的，对投资人来说这是风险之一。但是，咱们有合同啊，得按合同办事啊。你去投资做生意租房都有风险啊。

还有一点，我找人建房的目的不是为了把它变成leasehould收地租，而是为了我房产的升值。所以就凭这点我也不可能把房子不收回来，我还怕到时投资人不愿短期内让我买回来呢说实话，毕竟投入20万能有大概10%的毛回报率在奥克兰除了leasehould还真没有了，但是我这个“leasehold” 一不收地租，二保证原价回收房子。当然具体得要靠合同来约束，细节的东西我现在也说不了太清楚。真要是有人愿意这么做再一起坐下来商谈。谢谢讨论。

作者: moliang 时间: 2016-5-5 13:34:16

LZ, top up出的20万就是手里多20万现金,没区别,有20万现金就可以买另外一栋投资方

作者: 酒管达人 时间: 2016-5-5 14:44:12

mdd6502 发表于 2016-5-5 12:16
怎么可能不要呢。。。我盖个房我家的地对我总体资产有升值啊。。。肯定都要写在合同里，如果我不要怎么怎 ...

我就站在了你合作方的角度阐述了下风险而已

我觉得真有20万情愿自己买投资房了

这种事估计还真只有亲戚或者朋友来帮忙

作者: 迅雷 时间: 2016-5-5 16:19:03

与其费那么大劲找别人投资，不如你在9月之前先把consent批了，等手里有钱了再盖，只要在consent过期之前盖好不就好了

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 16:22:29

moliang 发表于 2016-5-5 12:34
LZ, top up出的20万就是手里多20万现金,没区别,有20万现金就可以买另外一栋投资方 ...

您肯定是没看清我前面说的。

top up出来20万是可以当现金/首付，可是如果没有办法贷更多的款怎么买其他投资房？奥克兰一般点的房现在怎么也得50万了吧？还需要30万哪里来？您看我是否说错？

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 16:23:13

迅雷发表于 2016-5-5 15:19
与其费那么大劲找别人投资，不如你在9月之前先把consent批了，等手里有钱了再盖，只要在consent过期之前盖 ...

consent批下来1年之内要盖啊。。。万一一年内拿不出那么多怎么办？？？

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 16:26:34

酒管达人发表于 2016-5-5 13:44
我就站在了你合作方的角度阐述了下风险而已

我觉得真有20万情愿自己买投资房了

确实是。我也知道

但是请看我前面的说明。

现在买个奥克兰普通点的怎么也得50万左右吧？unit也好烂区破房也好，这点没错吧？如果只有20万（不管现金也好还是top up也好), 怎么买？还需要30万啊。当然如果还有贷款能力的话，比如还能贷40万，那么20万top up做首付可能买一个更好。但是如果只有20万呢？我前面说的都是只有20万的情况，没有贷款能力了。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 16:35:58

zealot198226 发表于 2016-5-5 12:05
对的，我觉得就是你改变主意了别人拿你没办法。

这个。。。您估计不常接触合同的事吧。。。所有事都是有合同约束的，不是靠口述就可以达成的。我改变主意有合同也不行啊。到时去法院肯定输啊。。。其实都是一样的，风险肯定有，但是这好歹也算有抵押啊，比其他投资风险低多了。当然就象前面说的，有20万现金还有贷款能力确实可能看不上这个，但是只有20万有想投资的，如果换我，我可能考虑下。当然20万有很多种项目可投，看风险承担能力。这个风险很低了已经，回报自然不会太高。我钱都压在货上了，回报比这高多了，但是风险当然大很多啊也。。。

作者: zwanything 时间: 2016-5-5 16:39:55

楼主，我觉得换个角度，也许有人愿意。那就是你来管理出租，每年固定给出资方多少钱，比如 8-10%。然后约定几年后一次性付本金。你考虑考虑。。。

作者: 3-zero 时间: 2016-5-5 16:40:57

空手套白狼啊，房子盖了在你地上。。。。以后也还是你的，还给你整体的房子增值，怎么好事都是楼主的呀

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 16:51:39

3-zero 发表于 2016-5-5 15:40
空手套白狼啊，房子盖了在你地上。。。。以后也还是你的，还给你整体的房子增值，怎么好事都是楼主的呀 ...

这个怎么能算空手套白狼呢？没错盖房的增值部分肯定是我的了，但是这些年的租金都是投资者的，我又不收地租，不能算好事都是我的吧？毛回报率至少10%，未来几年如过房租上涨还会更高点。奥克兰找不到这样的没风险的 "leasehold“吧也？当然就象前面说的如果有20万还有贷款能力那当然自己买可能比较好。但是咱们讨论的是只有20万没有贷款能力了，或者这20万也是从银行里套出来的钱而不是自己兜里的现金。每年能有5%左右的净回报呢（抛去利息），或者10%左右的纯回报（不是贷款的话），我不觉得象您说的这样好处都是我的，投资者也是有不错并且稳定回报的。您觉得呢？

作者: love_3_month 时间: 2016-5-5 16:51:43

也就是说，人家借你20万，你每年给别人1.8-2万利息，然后5年之后还20万？

你就直接搞个借贷合同好啦，大家去律师那里签字。涉及了房子反而麻烦。

作者: 3-zero 时间: 2016-5-5 16:55:57

mdd6502 发表于 2016-5-5 15:51
这个怎么能算空手套白狼呢？没错盖房的增值部分肯定是我的了，但是这些年的租金都是投资者的，我又不收地 ...

有20W 干什么不比你这个回报大。。。。

真的是敢想

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 16:58:19

3-zero 发表于 2016-5-5 15:55
有20W 干什么不比你这个回报大。。。。

真的是敢想

对啊，您说的有道理。20万确实能有很多种投资方法，但是不一定每个人都有是不是。每年10%的回报不高不低。20万有人能一年赚百万，有人可能一年都赔光，关键还是看做什么不是。要是想都不敢想那么还真不知道能干什么了哈哈。谢谢讨论。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 17:01:42

love_3_month 发表于 2016-5-5 15:51
也就是说，人家借你20万，你每年给别人1.8-2万利息，然后5年之后还20万？

你就直接搞个借贷合同好啦，大家 ...

也可以理解成为那样吧。但直接弄借贷合同感觉风险更大吧？那不是随时可以骗钱跑路？这个好歹有个房子在这摆着呢，可以不把钱给我，直接按合同支付给承建商啊，钱不过我手。建成后租金直接进投资人账户，到约定时间后我可以回收或者让投资人有优先权续租一段时间继续增加回报，但延期后就必须按合同让我原价回收，觉得可行吗？

作者: Quad 时间: 2016-5-5 17:03:01

真能琢磨，
服、。、

作者: lywxfa 时间: 2016-5-5 17:15:37

我出你地，你假设有 20 万你干嘛？

作者: 酒管达人 时间: 2016-5-5 17:24:11

mdd6502 发表于 2016-5-5 15:26
确实是。我也知道

但是请看我前面的说明。

汗颜啊
我没说你有20万，我一直都是站在你的合作方立场来说话
我意思是你合作方有20万的话肯定是自己去买个投资房了

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 17:28:06

lywxfa 发表于 2016-5-5 16:15
我出你地，你假设有 20 万你干嘛？

这个问题我也问过我自己。个人来说，我不愿意，是因为我有更好的项目，比这个回报高的多，所以我个人是不愿意这么做的。别说10%了，即使和我现在求得的回报一样甚至略高，我可能也不愿意，毕竟自己掌控的更好是不是。但是发这个贴的出发点就是赚钱，金融公司许以高额回报也不是做慈善对吧，都是为了赚钱，我这个也是一样，没什么好隐藏的。但是我不太同意楼上一位朋友的观点叫“好事都让我占了”。是，我确实赚到了潜在的升值好处，但是那是地升值了居多，我只是用他人的钱把这块空地利用了起来。但是这期间的回报都是给了投资者。如果我既拿他人钱盖房又收取地租，那么可能是叫“好处都让我占了” （这个是现在的leasehold的做法）。不知道我说的对不对。多谢讨论。

作者: 无色咖啡 时间: 2016-5-5 17:30:00

其实我瞒欣赏你的建议的，想在新政策之前把房屋隐性升值。但是，以别人出钱的方式。你的比喻是20万作为loan, 每年有租金作为回报，然后，租金会涨，回报每年超过10%， 5-6年后，你买回你现在的房子，价钱也是20万。
如果，相比钱存银行，这个是很好的投资回报。如果，相对投资portfolio，这个投资回报就被underestimate.
第一，房屋出租是有potential cost, as lost rent, maintenance, 等等，而且，房子不在投资人名下，也不能申请投资房退税。
第二，房子的最大 capital gain从根本上都是属于你的
第三，投资股票会有dividend 和 flexiable money moving就是我什么时候用钱，我都可以卖了拿出来，就算是亏的，而你这个是固定20万进去5-6年，相对会失去很多oppoturnity investment.
any way, 希望你找到吧

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 17:38:37

无色咖啡发表于 2016-5-5 16:30
其实我瞒欣赏你的建议的，想在新政策之前把房屋隐性升值。但是，以别人出钱的方式。你的比喻是20万作为loan ...

多谢建议。确实我考虑的也不是那么周全。但是就象您说的，投机的角度有很多种。有人能用20万创造20万，有人可能连2万都创造不了，关键看是做什么。相比放银行，这个可能是个好的方案，但是想比投入其他，可能又不是很好。但是回报是和风险成正比的。opportunity cost终归还是cost而不是稳定收益，我只是把众多投资方式的一种拿出来讨论下可行性，从来也没有说这是最好的，可能适合一部分人。谢谢您的观点，受教了。

作者: angelvan2012 时间: 2016-5-5 17:39:41

love_3_month 发表于 2016-5-5 15:51
也就是说，人家借你20万，你每年给别人1.8-2万利息，然后5年之后还20万？

你就直接搞个借贷合同好啦，大家 ...

每年10%，这生意其实还不错。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 17:46:41

酒管达人发表于 2016-5-5 16:24
汗颜啊
我没说你有20万，我一直都是站在你的合作方立场来说话
我意思是你合作方有20万的话肯定是自己去 ...

那可能是我理解错了抱歉。

您的原话是 “我觉得真有20万情愿自己买投资房了”。

我的理解是，20万在奥克兰买不了投资房，当然leasehold可以，但是我前面也解释了，这个和leasehold的不同之处在于没有地租而且没有脱手风险。您可能指20万做为首付，那可能确实能买房，但是我在原贴中就考虑到了这点，所以排除了有20万首付的情况。

假设，您先在有一个房子，前几年买的，还有大部分贷款，收入一般，现在去银行想问下能贷多少，结果可能只有20万贷款/top up，那么在只有20万没有额外资金注入的情况下，怎么买投资房?

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 17:57:08

angelvan2012 发表于 2016-5-5 16:39
每年10%，这生意其实还不错。

您把这个当成个生意来投，我个人觉得回报是不错的，几乎无风险的被动收入每年10%还有人几年后原价接手。前几天听广播台湾有个庞式骗局许以投资人9%的回报都骗了几个亿的新台币。。。

您把它当成个房子来投，可能不是那么划算是因为没有CAPITAL GAIN。

比存银行强不少，比买房子可能差，当然银行0风险，买房有风险，这个起码不用往里面贴钱，即使全额贷款在利率看涨的前提下还是有回报（1年内涨到10%除非？）

就算考虑CAPITAL GAIN, 就20万的情况下没有其他注资，可以买房吗？显然是不行啊。。。

当然有很多人有能力把20万在一年内获得更高的回报，但总有很多人同样做不到。我只是拿出一种投资可能性和大家讨论下，具体能不能实行还有很多因素制约。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 18:07:08

谢谢大家参与讨论。还是很有收获的。如果有什么观点请不吝发言。谢谢大家

作者: zealot198226 时间: 2016-5-5 20:09:11

mdd6502 发表于 2016-5-5 15:35
这个。。。您估计不常接触合同的事吧。。。所有事都是有合同约束的，不是靠口述就可以达成的。我改变主意 ...

如果奥克兰房价五年以后跌了，你觉得20万不划算，不愿买，别人告你然后告赢了，你也可以说你没钱赔，或者20年之内赔完，别人能拿你怎么办，你的愿意买是建立在奥克兰的房价肯定会上涨的前提下的吧，而且别人还不见得准能赢你，能赢了也不一定能判到他的投资额，这事只能找熟人，找陌生人肯定吧靠谱。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-5 20:28:26

zealot198226 发表于 2016-5-5 19:09
如果奥克兰房价五年以后跌了，你觉得20万不划算，不愿买，别人告你然后告赢了，你也可以说你没钱赔，或者 ...

不一定上涨啊。即使不涨那么也有稳定的租金回报的。除非奥克兰发生重大的自然灾害，那么别说我这个了，买任何房子都要遭殃啊，那相对来说反而20万的损失更小。当然这些都是风险应该考虑的因素。但是您关于违约这些的假设不成立，因为这些可以在合同里设定违约赔偿，不一定是现金，有可能是房子整体包括主房。到时压根不可能出现我赔不起的可能，那么法院会强制拍卖的。您可能是平常看了太多车祸保险理赔赖账的故事了，这个和那个不一样，应该是和欠银行钱最后被法拍的结果一样，不会出现您说的这种赔不起赖账的情况的。

作者: zealot198226 时间: 2016-5-5 20:36:46

本帖最后由 zealot198226 于 2016-5-5 19:37 编辑

mdd6502 发表于 2016-5-5 19:28
不一定上涨啊。即使不涨那么也有稳定的租金回报的。除非奥克兰发生重大的自然灾害，那么别说我这个了，买 ...

你的房子要能做抵押的前提是没有贷款了，有贷款的话怎么押给别人？不过要真能压你自己的房子那还是比较有保障。

作者: guoshengnz 时间: 2016-5-5 21:11:14

多想想是好事情啊，有些事情不想就更加没可能。

作者: dssh 时间: 2016-5-5 23:44:34

陌生的香港人发表于 2016-5-5 11:10
是的要resource consent 和 building consent 一起批了才可以

我也在东区。我家的minor dwelling resource consent已经在3 月份批出了。一般building consent的processing时间是多久呢？如果我的 building consent 在UP实施之前没有批下来，有没有别的办法呢？谢谢

作者: 无名逍遥 时间: 2016-5-5 23:52:04

mdd6502 发表于 2016-5-5 15:22
您肯定是没看清我前面说的。

top up出来20万是可以当现金/首付，可是如果没有办法贷更多的款怎么买其他 ...

想想如果是top up 出来的20W , 其实是要付银行利息的。毛利8%-10%，还有风险。最后扣除银行利息，还不知剩不剩钱，值得折腾吗？

作者: dssh 时间: 2016-5-6 00:14:00

陌生的香港人发表于 2016-5-5 11:10
是的要resource consent 和 building consent 一起批了才可以

我家也在东区。3月份已经拿到minor dwelling resource consent。请问一般 building consent 需要多久才能批出？如果我的building consent 在UP实施之前没有批出，那council会怎么处理我的case呢？我们的resource consent 上是这么写的： Under section 125 of the RMA, this consent lapses five years after the date it is granted unless: a. The consent is given effect to: or b. The council extends the period after which the consent lapses.

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-5-6 01:02:43

这不成leasehold了，地是你的，房是人家的，到时候你不爽叫他把房搬走，擦擦擦

作者: snowlight 时间: 2016-5-6 10:06:10

楼主想的太简单，或者说没有从对方角度去考虑。首先，有20万现金的人，他们一定会有更好的途径去投资，有可能回报率没有你这个高，但是毕竟保障高。假如是银行贷款的，扣除利息那回报率就太低了，投资个房子还可以指望房价涨，你这个除了租金就没有了，风险和回报率不成比例。其次就是合同，就算现在你都写好，可是真有变故，你可以赖，而且合同的条款可以被challenge, 到时官司有的打，律师费就够对方喝一壶的了，这些都是风险。你的房子已经被top up了，所以所剩有效资产也不剩什么，更何况银行的权利是首先被保护的，其他债权人是没有保护的。你这样的情况，那房子再做抵押借钱，其实也就在你房子的title 上加把锁，银行是不可能借的，个人和财务公司可能会，但是利息很可能几乎和信用卡一样，估计29%左右，因为风险和回报必须一致的。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-6 11:28:32

snowlight 发表于 2016-5-6 09:06
楼主想的太简单，或者说没有从对方角度去考虑。首先，有20万现金的人，他们一定会有更好的途径去投资，有可 ...

我只是提出个想法而已. 我从我的利益出发点靠量，当然潜在的投资人得从自身利益靠量风险和收益。发个贴只是想征询下大家意见，没有说逼迫大家投资。回报率是清晰的，至于风险有没有，有多大，值不值得还要看投资人自己的选择。我只是想单纯的咨询下您的意见，20万在现在的前提下有什么更好的投资方式吗？多谢

作者: mdd6502 时间: 2016-5-6 11:32:57

无名逍遥发表于 2016-5-5 22:52
想想如果是top up 出来的20W , 其实是要付银行利息的。毛利8%-10%，还有风险。最后扣除银行利息，还不 ...

大概还有5%。如果是银行的钱不用一分利息也没有。这个风险有点有5%回报，比买房子的收益率略高，没有升值就是。如果是自己的钱有10%的回报。我个人角度出发，我不会投，因为我有更好的项目能每年用20万赚10万，但是有人能用同样钱赚50万或者更多，有人只能放银行拿3%的利息。所以个人觉得10%属于这个风险级别里比较高的回报了。当然每个人看法不同很正常。要不大家才讨论呢不是。多谢参与。

作者: love_3_month 时间: 2016-5-6 11:42:51

关键一个是回报，一个是风险。你有抵押吗，如果赖账了对对方有什么保障。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-6 11:46:16

zealot198226 发表于 2016-5-5 19:36
你的房子要能做抵押的前提是没有贷款了，有贷款的话怎么押给别人？不过要真能压你自己的房子那还是比较有 ...

要没贷款了我不就直接找银行TOP UP了吗，还费这劲干吗啊哈哈。

我贷款有70%不到，反正是接近70%，房子市价100万左右（5房）。如果这个建立起来还能增值，那时就可以把大部分投入套出来了基本上。怎么说呢，在银行的眼里，我这肯定是没有价值了，毕竟他们风险级别比较高，不能超70%（第2个房）。但是如果是人和人打交道的话那么看个人风险承担能力了。我其实的预想是靠律师起草协议来达成私下的抵押（当然和抵押给银行是不同的），我是有意愿把能抵押的东西都抵押的因为我对这个项目的风险是很有把握的而且我通过利用后院空地达到了资产增值最大化，所以我是最大的收益方这点我从不否认，但是确实没有咨询过律师这个抵押的可行性。所以前面关于风险的担忧其实完全不必要，我怎么会放弃这么大的利益而不收回房子呢是不是哈哈。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-6 11:47:20

dssh 发表于 2016-5-5 22:44
我也在东区。我家的minor dwelling resource consent已经在3 月份批出了。一般building consent的process ...

这么慢啊。。。。看来要是真弄还真得抓紧了，要不真来不急了。RESOURCE CONSENT多久下来的啊？谢谢

作者: mdd6502 时间: 2016-5-6 11:48:14

我真不是孙红雷发表于 2016-5-6 00:02
这不成leasehold了，地是你的，房是人家的，到时候你不爽叫他把房搬走，擦擦擦 ...

敢把我之前说的看完不红雷兄。。。

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-5-6 12:13:26

dssh 发表于 2016-5-5 23:14
我家也在东区。3月份已经拿到minor dwelling resource consent。请问一般 building consent 需要多久才能 ...

如果RC 已經批出了這應該就不會是問題了擔心的話去Council 問問吧

作者: mdd6502 时间: 2016-5-6 15:15:15

love_3_month 发表于 2016-5-6 10:42
关键一个是回报，一个是风险。你有抵押吗，如果赖账了对对方有什么保障。 ...

我理想是把现有房子做抵押，但是有70%贷款。还有俩投资房一个是100%贷款也不能抵押了吧？另一个有大概也70%左右的贷款，但问题是我没有那么多还款能力了因为年初刚top up出来了将近30万放在生意里了，这次去问只能再top up 4万了，撑死了把consent拿下来。两个部分贷款的房子目前市价大概保守估计都在95万左右吧。只能通过律师拟定的合同把现有房产抵押进去，只是不知道是否可行毕竟还没到要咨询的那步。或者把手里的货部分或全部抵押，大概也值30万。但是如果现在我自己做只能把房子卖掉一个，那样做还不如保持现状呢是不是。我个人对我自身的换款能力和出发点的真诚程度很有信心哈哈，但是毕竟陌生人不了解我不能光听我说啊是不是。有什么好建议吗3月兄？

作者: romeoxiang 时间: 2016-5-6 17:31:42

RENT TO BUY, to be honest, it will cause a lot of problems.

作者: dssh 时间: 2016-5-6 19:35:16

mdd6502 发表于 2016-5-6 10:47
这么慢啊。。。。看来要是真弄还真得抓紧了，要不真来不急了。RESOURCE CONSENT多久下来的啊？谢谢 ...

我的resource consent花了两个月批出。根据我拿到的RC，有效期是五年。你可以先把RC拿到手，那你有五年的时间去找钱。要不等UP实施了，有钱也做不到了。

作者: ronaldlu 时间: 2016-5-6 23:04:01

mdd6502 发表于 2016-5-5 10:43
为什么呢？能讲讲吗？风险太大？还是收益太低？

没保障，用你房产抵押可能有人肯放高利贷，或碰到傻人。

作者: lijing_0131 时间: 2016-5-7 16:35:33

zwanything 发表于 2016-5-5 15:39
楼主，我觉得换个角度，也许有人愿意。那就是你来管理出租，每年固定给出资方多少钱，比如 8-10%。然后约定 ...

顶一下这个，lz避重就轻没回复这个

作者: lijing_0131 时间: 2016-5-7 17:09:31

其实我觉得这个想法还是可以有的，有可行性具体要看怎么操作，但是按照lz的设计估计没人愿意。对投资方来说主要还是投资风险太高，不仅仅是固有资产投入上潜在风险太多，而且租金回报率也有很大的不确定性。投资者的利益得不到有效保障。但是对于lz来说完全0风险，怎么想这个事情都是百利而无一害啊

作者: 诸葛， 时间: 2016-5-7 17:18:16

true_up_up 发表于 2016-5-5 11:03
这算是空手套白狼吗

人家是在找傻逼啦哈哈。。

作者: 根本英俊 时间: 2016-5-7 20:42:34

mdd6502 发表于 2016-5-5 11:22
买不到60平米的压根。。。每天都在TRADEME上看。最小的一般都是66-70的。能买当然可以了。

不过您说的去 ...

你去drury的KHHome看看吧，它家有个旧小房能卖的，现在作为lunch room。

作者: easyyijie 时间: 2016-5-10 13:01:16

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: mdd6502 时间: 2016-5-11 12:03:25

easyyijie 发表于 2016-5-10 12:01
如果收入可以cover贷款情况下，您可以用您目前的房子top up出钱，做minor dwelling。租金还可以帮您还贷 ...

我已经top up出来投入到生意里了。。。所以没钱盖房了。。

作者: mdd6502 时间: 2016-5-11 12:04:21

根本英俊发表于 2016-5-7 19:42
你去drury的KHHome看看吧，它家有个旧小房能卖的，现在作为lunch room。

好的，非常感谢。我一直在trademe上也关注着其实，但是很难看到这么小的，哪怕别的城市运过来也行

作者: mdd6502 时间: 2016-5-11 12:07:15

dssh 发表于 2016-5-6 18:35
我的resource consent花了两个月批出。根据我拿到的RC，有效期是五年。你可以先把RC拿到手，那你有五年的 ...

RC是5年，但是不也得申请BUILDING CONSENT吗？BC只有1年吧好像？可以延期一年好象是，但是最多2年吧？要是真5年那么我也不纠结了。方便透露下您拿到RC之前的所有费用吗？您是自己找人一步步做的还是外包给那种一条龙设计申报公司了？有什么推荐吗？多谢

作者: mdd6502 时间: 2016-5-11 12:10:15

诸葛，发表于 2016-5-7 16:18
人家是在找傻逼啦哈哈。。

您的回复有辱您的ID啊哈哈

作者: BJ0108 时间: 2016-7-8 00:17:03

zwanything 发表于 2016-5-5 15:39
楼主，我觉得换个角度，也许有人愿意。那就是你来管理出租，每年固定给出资方多少钱，比如 8-10%。然后约定 ...

LZ就不想要这个风险吧。
难怪他也不回复你，可能你说到了点子上。
一切都是他认为的，对他有利的，理想状态。

作者: BJ0108 时间: 2016-7-8 00:20:30

love_3_month 发表于 2016-5-5 15:51
也就是说，人家借你20万，你每年给别人1.8-2万利息，然后5年之后还20万？

你就直接搞个借贷合同好啦，大家 ...

简单明了。
LZ不想担这个风险，想让XXx做大头。
还搞得这么复杂。我不相信有点脑子的会做这种吃力不讨好的“投资”。

作者: captain09 时间: 2016-7-8 01:23:46

本帖最后由 captain09 于 2016-7-8 00:30 编辑

LZ想象力太丰富了，按照LZ的说法，这里可以排除20w现金的情况，以及走其他渠道贷款的情况（如果走私人渠道贷款，估计一毛钱也剩不下来），人家贷20w一年，只能走银行，那么利息，地税，保险，空租，维护，拿房租扣完最多也就剩5%左右了，也就是1w，这已经是最理想的情况了，然而能贷20w的只有两种情况，一种是收入只有2w左右一年（这种情况你可以看看银行会不会贷款给你，因为这么少的年薪，通常工作也不稳定），另一种是TOP UP出来的，第一种人如果能贷20w绝对会去做生意，否则不会冒这么大风险去挣一个比银行利息高1%-2%的高风险收入，第二种人，人家投资的渠道可能比你还多，比如20w用来做首付，继续买房子。。。那么这里可以看到人家花了20w，1年1w块（去做property manager估计也不止这么多），到时间房子还要卖回给LZ（没有capital gain），另一方面，为了1w块钱，后续的风险系数这么高，而且应该非常复杂（看LZ的意思就是，人家花钱建房，自己管理，自己收租，最后房子还卖回给LZ，如果碰到LZ耍赖，人家一点办法没有，同时，按照LZ的这个思维，写合同也绝对是多数保护自己。。。所以，LZ基本可以打消这种念头，除非你让人放贷款给你，但是写清楚每年收益率多少，这还要看别人是否相信你。。。其实LZ绕来绕去，就等于想用5%一年的利息多贷20w，这种好事上哪找。。。那些所谓抵押，你抵押给私人，别人要来收你房子，一个mortgagee sale花的律师费，就能把这些年的几万块全搭进去。。。

作者: zwanything 时间: 2016-7-8 10:13:51

BJ0108 发表于 2016-7-7 23:17
LZ就不想要这个风险吧。
难怪他也不回复你，可能你说到了点子上。
一切都是他认为的，对他有利的，理想状 ...

我只能说呵呵呵呵。。。祝楼主好运。到别人地盘管理出租实在有点好玩的。

作者: xjdn1989 时间: 2016-7-8 10:27:14

这种贴也有人回。。。服

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