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标题: 投资房产需要担心的只有利率，绝对不是政府的政策。 [打印本页]

作者: 房奴甲 时间: 2016-5-1 22:20:44 标题: 投资房产需要担心的只有利率，绝对不是政府的政策。

每次政府或者无论什么党出来说要打压房价，其实都是说说而已，为了骗点选票。或者出来说要出台具体政策，出台之前先拼命嚷嚷，让没房的人有点盼头，其实还是为了骗点选票。等到政策实际出台以后仔细一琢磨，其实被打压的还是初次买自住的。这一点是历史证明了的，以后也不可能改变。所以没房的人别惦记政策，投资客别害怕政策。想新西兰政府打压房价那是异想天开，政治这个东西本来就是比谁力气大，在新西兰谁的力气大，难道是没房的？难道是中国人？中国人爱买房子不假，可是咱人数少，买的也不多。白人虽然小一半人没房子，可是大量的人有好多房子，甚至有好多房子闲着。那些度假屋，都没有对应的居住人口。什么时候人类社会也永远是有钱的人说话声音大，想政策让有钱人吃亏？不可能。

唯一要担心的是利率，因为这个不是新西兰政府能左右的了的，受国际形势影响很大，而美国这些年一直折腾在全世界剪羊毛，玩货币游戏，目的就是低价收购世界其他国家的优质资产和资源，席卷全球的财富。在这个行动里，新西兰的富人也是被剪的对象。

我们升斗小民，也就看看热闹，如果跟着有钱人被剪了，那也只是陪斗效果而已，人家的目标从来不是咱。这阵子高喊中国人把房子买走了，不过是人家的障眼法而已。

作者: phlip0813 时间: 2016-5-1 22:22:25

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作者: Amy2007 时间: 2016-5-1 22:27:28

意思是，以现在的利率还是买买买

作者: Venox10111 时间: 2016-5-1 22:28:17

政府的政策永远就是让房子可以继续涨的，这点可以放心。至于利率嘛，全球会大幅度继续疯狂印钱。。。。

作者: winny 时间: 2016-5-1 22:29:51

作者: NewLynnHse 时间: 2016-5-1 22:41:10

还是要稍微关注一下政策，太笨的政府真的能没事把房市搞垮的，这是干预过度的结果。

不过到目前为止，这里的政府还没有出现这种现象，就像你说的，基本只是在演戏而已。。。哈哈

作者: 房奴甲 时间: 2016-5-1 22:41:43

Amy2007 发表于 2016-5-1 21:27
意思是，以现在的利率还是买买买

这个倒未必。如果现在利率很低大家买买买，然后以后利率突然涨上去会有很多人无法继续持有而抛售的，那个时候就是人家剪羊毛的行动时刻。我认为美国是有这种意向的，但是它能不能做成这件事有点悬念，因为现在的美国不比几十年前了。

作者: 我是精英(JY) 时间: 2016-5-1 22:47:57

把lz拉出去毙了居然敢说实话你让新西兰屁民咋活告诉他们真相？你们被zf和国外势力联合洗劫了

作者: adamzhou 时间: 2016-5-2 13:08:34

本帖最后由 adamzhou 于 2016-5-2 13:46 编辑

我的下一步是去买农场，因为感觉三战快来了，哈哈
让房价低下去的政策很多，最明显的就是房产税了。大家看看德国的政策就知道了。德国的房地产政策：http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=638&t=2808863
只不过大部分的国家都没办法像德国人一样用实业做主业，就是中国都不行。中国的实体经济除开建筑相关，基建相关，最近几年都是萎缩的，就只好靠基建，房地产来确保gdp了。在70年代布雷顿森林体系崩溃后，全世界的货币都只是一张纸，而这个面额就是靠信用（大众信心）来支撑的，也就是说必须有一个漂亮的数据（GDP）这样你的钱才是钱才能被人接受而花出去。这就是为什么中国知道在09年后再次大规模投资基建，确保房地产是毒药是暂时的，对长远来说百害而无一利。但是中国不得不喝，饮鸩止渴是也。而德国是用汽车，电子，化工这些来支撑经济，可以有好的数据。新西兰原来是牛奶和旅游来支撑一个门面，在奶价大幅下跌的情况下，只有房地产上涨才能填补奶价的损失（在gdp上的洞，奶价跌三分之一，gdp还有国家收入这一块的数据就少了，就需要有其他的来补。）所以房价不是政府不想抑制，而是不能太过抑制。从另一个方面来说，房价高了，资金更加愿意从萎靡的实体经济转入房地产领域，这样是一个恶性循环，国内现在就是这样。所以这样政府就必须抑制房地产利润。从这两个角度来看从中国前几年出台的各种限价管理办法就可以理解了。中国之前推出的几个条例，有一条是加很高的转让费，然后是限制买房者的身份，限制有身份的买房套数，但就是没有对房地产打击最有效的房产税地产税还有第2套及以上的高额税费。这些转让成本的提高只能进一步的提高房价（相对利润减少）。现在john key的政策和中国如出一辙，2年内卖出加税，海外身份要ird，最近才喊喊要加land tax，我倒是觉得lande tax一年内很难正式施行，正式施行也是看经济情况。就和美联储喊加息一样，看看兜里的钱，这必须得加息啊，不加息没钱用了，美国要关门了，但是再看看家里的人，这不能加息啊，一加息，这大家都得失业啊，所以美联储的第2次加息就是南望王师又一季度。
最后，通常房地产价格的上涨是和通胀同步（趋向同步），但最近2年房地产上涨的直接原因就是市场上的钱多而且没有更好的增值/保值渠道，反而是趋向相反。这句话有2个条件，1：钱太多，从上次08年开始，大家就一直在印钞票，美国qe，还搞了好几次。欧洲也学着qe，日本直接负利率了，中国先是4万亿然后又是多少，谁说得清。大家比赛着印钞票，生怕印少了自己吃亏。而这世界上最大的几个经济体一发飙，其他的就惨了。一起跟着印吧，你那小身板，能打几根钉啊，不怕通货膨胀好几倍吗，看看委内瑞拉看看阿根廷，就是新西兰元的都从14年开始贬值20%以上了。听起来很不科学，滥发钞票的几个大国不是应该贬值吗，相对没滥发的新西兰元反而贬值了。但事实就是这样，大国就像大公司一样，银行更愿意贷款给他们也更愿意承认他们的资产，小公司你就自求多福吧。
2.没有更好的保值/增值渠道，相对于实业的门槛高，股票债券的风险高，之前奥克兰的房地产或者说几个稍微大点的房地产都是优质资产。只是在现在看来，这已经是风险资产了。先不说land tax或其他的一些工具肯定会被施行，只是看政府什么时候施行，这个施行是越来越可能了。实体经济好了，要施行，实体经济进一步恶化，还是要施行，大选换或不换都要提这个意向。根本原因就是奥克兰的房地产价格已经过头，其造成的坏影响超过了填补gdp创造就业的好影响。
对于投资者来说，房产要卖出才能赚钱，当房产增值的速度是工资收入增值的几倍的时候，你能指望把房子卖给谁，或者说谁来接下一棒。对于长期持有的人来说，你现在的租金够还房贷吗，在现在这么低的利率下你如果都不能cover房贷的话你有能力长期持有吗？对于现在的价格，奥克兰有足够的买得起房或者说接下一棒的人吗？
几大经济体都在印钱，但是这钱要放到买房的人手里才能让更多的人买得起房，才能推动房价上涨。也就是说可支配工资上涨或者是更低的首付更高的贷款额度。现在是这样的吗？
具体怎样我就不说了，奥克兰高端房产仍然有投资可能性，但低于200万的中低档已经是风险资产不再具有投资性了，就连惠灵顿的一些地区也不再有投资性了。
去年10月我和几个网友争论，我说当时惠灵顿更具有投资性并说如果这样下去，人力和资源优势会缓慢向其他地方转移。在那之后惠灵顿的房价吹泡泡一样涨。在我出租房子的2个月过程中，有20多组人向我要求看房，全是奥克兰下来的。更多的就是发消息问我情况，价钱不合适没有来看房。这些房客有个非常共同的特点，就是普遍认为租金太高房子状况相对不好。之前有3组人准备整租我的一套3房的房子，400一周，要求我提供全套家具电器，还要粉刷房屋之类的，最后我租给本地洋人了。我发现这3组人都有共同点，就是跟我说你这房子太破了，地点又不好，奥克兰租350的都比你好一倍，起码浴室厨房是新装修吧。我说20几万的房子你还想啥呢，你们说的那些地点好点，新装修的4房都是50万到60万好吗，这边起码租个600到700一周的，你要愿意，我还有套，绝对满足你们的条件，海景，10分学区，新装修大房子，800一周。其中的一对3个月后又联系我，前几天单租了一间。从这里感觉奥克兰房子绝对不短缺，甚至是很多的。
这些事情大家可以自己用自己的亲身体验来推测。有房子的，你的房子好租吗，租多少，要付多少房贷，能cover吗？租房的，你有很多的选择吗，租金多少？就这样，大家心里很容易就能评判。自己做自己的决定，自己对自己负责。

作者: doudou66 时间: 2016-5-2 13:34:08

这位楼主说话毫不偏激让人觉得非常舒服，而且分析的很好

作者: winds78 时间: 2016-5-2 18:57:49

adamzhou 发表于 2016-5-2 12:08
我的下一步是去买农场，因为感觉三战快来了，哈哈
让房价低下去的政策很多，最明显的就是房产税了。大家看 ...

这个分析靠谱，比较理性啊。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2016-5-2 19:16:18

还有税。。。。。。。。。。。。。

作者: 房奴甲 时间: 2016-5-2 23:01:25

winds78 发表于 2016-5-2 17:57
这个分析靠谱，比较理性啊。

Adam是个好同学。

作者: NZBuilder 时间: 2016-5-2 23:39:08

adamzhou 发表于 2016-5-2 12:08
我的下一步是去买农场，因为感觉三战快来了，哈哈
让房价低下去的政策很多，最明显的就是房产税了。大家看 ...

累不累

作者: cliff359 时间: 2016-5-3 02:45:53

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作者: frzheng 时间: 2016-5-3 06:07:14

adamzhou 发表于 2016-5-2 12:08
我的下一步是去买农场，因为感觉三战快来了，哈哈
让房价低下去的政策很多，最明显的就是房产税了。大家看 ...

关键移民是接手者，200万以上的也玩不起。

作者: vodafone2degree 时间: 2016-5-3 09:04:36

利率汇率失业率都能影响。
政策可以订也可以调整，国家党应该不会把钱路堵死，毕竟需要钱。
key 这次去中国明显感觉是去要钱的

作者: penity 时间: 2016-5-3 21:22:46

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作者: 房奴甲 时间: 2016-5-3 22:16:03

cliff359 发表于 2016-5-3 01:45
澳洲政府在宏观调控楼市的过程中在一步一步的完善和调整，不断的新政策出台可以侧面反应澳洲政府一直是在打 ...

我不觉得澳洲控制得好。我觉得它的经济不好了，人们不去了才是房市平稳的主要原因。

作者: 478 时间: 2016-5-4 03:30:04

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作者: Quad 时间: 2016-5-4 09:57:46

adamzhou 发表于 2016-5-2 12:08
我的下一步是去买农场，因为感觉三战快来了，哈哈
让房价低下去的政策很多，最明显的就是房产税了。大家看 ...

en , ,,,

作者: 房奴甲 时间: 2016-5-4 11:24:31

478 发表于 2016-5-4 02:30
全国人口中有出租房的,少过20%.你这么点人怎么可能斗得过大众?出台一个针对房东的地产税是绝对可能的 ...

20%的人掌握了多少财富？世界都是1%或者更少的人在控制的。

作者: love_3_month 时间: 2016-5-4 12:45:57

房奴甲发表于 2016-5-4 10:24
20%的人掌握了多少财富？世界都是1%或者更少的人在控制的。

应该说，有出租房的虽然只是一小部分，还有很多有自住房的啊，他们加起来差不多也一半人口了吧。

作者: 478 时间: 2016-5-5 05:50:57

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作者: 478 时间: 2016-5-5 05:52:17

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作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-5-5 09:43:18

478 发表于 2016-5-5 04:50
错误,因为可以出台专门打压投资房的政策,不影响自住房

政府打击投资？全世界你是第一个。政府要打击的是投机吧？

作者: 房奴甲 时间: 2016-5-5 11:29:24

love_3_month 发表于 2016-5-4 11:45
应该说，有出租房的虽然只是一小部分，还有很多有自住房的啊，他们加起来差不多也一半人口了吧。 ...

你说的对。所有这些人都是不希望房价跌的。

作者: 房奴甲 时间: 2016-5-5 11:30:25

我真不是孙红雷发表于 2016-5-5 08:43
政府打击投资？全世界你是第一个。政府要打击的是投机吧？

笑死。要什么样的蠢政府才会打击投资，把慈禧老太太搬出来也不至于。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2016-5-5 12:14:12

所以我一直觉得澳大利亚政府很蠢，居然不让外国人买二手房，有投资也不要。搞的自己的房价一直起不来！

作者: love_3_month 时间: 2016-5-5 12:49:40

478 发表于 2016-5-5 04:50
错误,因为可以出台专门打压投资房的政策,不影响自住房

打击了投资房，房子便宜了，自住房不也一样下滑吗？市场是一个整体

作者: 478 时间: 2016-5-6 03:28:41

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作者: love_3_month 时间: 2016-5-6 10:32:50

478 发表于 2016-5-6 02:28
那为什么政府要打压海外投资客，影响房价哩？你们这些理论完全自相矛盾，分不清主要矛盾和次要矛盾。现在 ...

正是因为你所说的选票

如果大幅度打击了房产，没房子的开心，有房子的伐开心，你肯定能拉选票？

-- 具体的说，即使两边是50/50，但有房子的以中年老年为主，没房子的相对年轻人多一些，但年轻人投票率低，50/50的比率，到了投票说不定是70/30了。

现在就是想找一个折衷的方式，不要涨太多，让没房子的看到希望，又不让有房子的太失望，所以困难。

如果真的象你说的，大部分人是没房子的，大部分人希望房价跌，这大部分人还占据了选票的大部分，那还讨论个啥。实际上，很多的普通有房一族，立场和投资客基本一致，加起来也差不多有一半了。

- 说到海外投资者的打压，“可能”会有效，开始涨的满或者小副回落，“可能"会无效，还是一样的涨，”可能“会效果太好一下子打趴下了，所以政府只敢慢慢的小幅度的有所动作。

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