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标题: 请问阿海关于你的问题 [打印本页]

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 14:35:27 标题: 请问阿海关于你的问题

本帖最后由 edwardyd 于 2016-4-13 07:00 编辑

真心请教阿海一个问题，你是如何解决你１１套房的ＣＡＳＨ　ＦＬＯＷ　问题的，每年１１套房的开支数字非常惊人，　有投资房的算一下就知道了．另外奥克兰生活费用很高．　

如果玩的是TOP UP的GAME，就是按现在的市价在银行套钱出来再投资，早期买入的优势已经没有意义，
按照阿海你公布的信息，１１间房的市场估价约650万，　保守按70% 贷款也就是共455万贷款（假设收入不是问题），　
组合贷款算４.５％利息，一年利息20.5万，　
加上11间房的保险地税维修费起码４万元，１１间房年度光开支就24.5万（光付息不能还本）
也就是平均每套房必须租到428元／周以上才能基本保本，这是在３６５天都有租金收入的情况下。如果还本加付息，每套租金需在510元以上才能盖得住，
不能有万一！就是事故等等，
不能涨利息，每涨1%利息就是4.55万元，相当于每间房要加租80元／周，现在租金还可以加多少大家心中有数啊

Unit能租这么高吗？如果贷款多一点这个CASH FLOW 会很紧张，怎么玩？求真实答案，所有投资人将受益匪浅，　谢谢

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 14:36:48

所有想追加投资的人，这是第一大问题，请教

作者: clam 时间: 2016-4-12 14:36:54

阿海買得早啊...

買得好不如買得早

哈哈

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 14:37:56

clam 发表于 2016-4-12 13:36
阿海買得早啊...

買得好不如買得早

我理解他ＴＯＰ　ＵＰ后就和现在买一样了

作者: clam 时间: 2016-4-12 14:42:37

edwardyd 发表于 2016-4-12 13:37
我理解他ＴＯＰ　ＵＰ后就和现在买一样了

當然啦, 一直top up 一直買, 剛好利率也低, 可以這樣玩.

作者: aniceguy 时间: 2016-4-12 14:43:20

我猜是因为unit回报高，在top up以后，也是正现金流的

作者: lionel 时间: 2016-4-12 14:51:29

现在利息低，所以租金可以COVER住大部分，如果一旦涨成了 9% 10%, 会死很多人。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-4-12 14:57:12

我个人认为，其实不用担心这么多，只要银行肯给你贷款，就代表你贷得起，也还的起。。。哈哈

作者: winstown 时间: 2016-4-12 15:01:03

会不会觉的手头拿得有点多，想出掉几套？

作者: 4143920 时间: 2016-4-12 15:01:46

11套房的汇报数字还非常惊人你平均按一套500每周收入一年就将近三十万。如果贷款四百万每年还贷只需17万。

所以

回报率高于利率就行了啦

更何况他买的早

一年能赚不老少

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 15:38:23

clam 发表于 2016-4-12 13:36
阿海買得早啊...

買得好不如買得早

買得好不如買得早。

买的早又买的好的就像我这样的咯

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 15:38:56

winstown 发表于 2016-4-12 14:01
会不会觉的手头拿得有点多，想出掉几套？

还要买，为啥卖？

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 15:39:26

4143920 发表于 2016-4-12 14:01
11套房的汇报数字还非常惊人你平均按一套500每周收入一年就将近三十万。如果贷款四百万每年还贷只需17万 ...

对的。

道理很简单。

但玩得好的少。

作者: 房奴甲 时间: 2016-4-12 15:40:20

他买的早，就是利率涨到9%他恐怕也是正现金流。我就是不明白他怎么能贷到这么多款。房子增殖了不假，但是还有收入限制着呢，他有多少收入？正现金流也没有很多钱吧，除非他现在开班收徒收入很多也缴税了，银行按照那个给他批贷款。他是个做技术工作的收入能有多少，光工资二十万了不得了吧。总之这是个最大的迷惑。他的broker有意思。

洋人是有几年买很多的，人家很多都是买在外地，一个房子十几万，讲起来很多，实际不值什么钱。全部算下来欠银行一两百万，奥克兰的华人简直家家借这么多。其实只有10个以下的投资房不应该算投资客，10个以上算小投资客，因为这样算吧，买20个投资房，假设10年翻番，10年后把房子卖掉一半，剩10个没贷款的房子，以目前奥克兰房产假设，就是有1千万的市值，租金收入大概是5000块一周，20000多一个月，差不多相当于美国一个程序员（还不是高级的）的收入。还得交地税保险，维护房子。其实不是什么大财了。大家用不着激动。

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 15:45:52

房奴甲发表于 2016-4-12 14:40
他买的早，就是利率涨到9%他恐怕也是正现金流。我就是不明白他怎么能贷到这么多款。房子增殖了不假，但是还 ...

最近很多人（包裹比我成功的）都问我怎么能贷那么多

我觉得很重要的是有好的broker，和自己知道怎样合理在每个银行里分配贷款。

需要好broker的请看我签名里链接。

作者: 芥茉2014 时间: 2016-4-12 15:52:34

房奴甲发表于 2016-4-12 14:40
他买的早，就是利率涨到9%他恐怕也是正现金流。我就是不明白他怎么能贷到这么多款。房子增殖了不假，但是还 ...

他自己去年在property talk上说现金流刚刚持平，要等今年OCR降利率重新refix到4点几才能有些正现金流。你如何知道涨到9%也可以正现金流？

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 15:59:42

本帖最后由 edwardyd 于 2016-4-12 15:02 编辑

阿海发表于 2016-4-12 14:38
買得好不如買得早。

买的早又买的好的就像我这样的咯

TOP UP 就是按现在的市价在银行套钱出来再投资，所以买的早已经没有意义，
１１间房的市场估价算５５０万，　８０％贷款也就４４０万贷款，　
组合贷款算４。５％利息，一年利息１９.８万，　
加上11间房的保险地税维修费起码４万元，１１间房年度光开支就23.8万（不能还本）
也就是每间房必须租到４１６元以上才能基本保本，这是在３６５天都有租金收入的情况下。如果还本，每间租金需在５００元以上才能盖得住，
如何玩？

作者: ronaldlu 时间: 2016-4-12 16:00:54

很多人买房是感情用事，也就是说站在自己的角度看，例如：不喜欢这个区，不喜欢型，不喜欢材料等，从太多的不喜欢，从太多的感觉中跳你喜欢的。因为太多的喜欢买来的是top price，意思是这房很多时候是大的负现金流和没有改造(2变3）的潜力。
真正的投资是看数字说话，正现金流，或把负现金流改成正现金流。例如2变3，minor unit等。看房是看一般人看不到的东西。
一栋每周$10正现金流，拥有一栋和100栋，和一栋每周－$10现金流，拥有一栋和100栋，有差别吗？
又放钱进你口袋啦，发了别忘了我。
Number games 吧了。

作者: csamzhou 时间: 2016-4-12 16:03:18

房奴甲发表于 2016-4-12 14:40
他买的早，就是利率涨到9%他恐怕也是正现金流。我就是不明白他怎么能贷到这么多款。房子增殖了不假，但是还 ...

20000多一个月，差不多相当于美国一个程序员（还不是高级的）的收入

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:05:03

芥茉2014 发表于 2016-4-12 14:52
他自己去年在property talk上说现金流刚刚持平，要等今年OCR降利率重新refix到4点几才能有些正现金流。你 ...

现金流还得问我会计。

我只知道这6年我从来没自己钱给过支出

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:06:19

edwardyd 发表于 2016-4-12 14:59
TOP UP 就是按现在的市价在银行套钱出来再投资，所以买的早已经没有意义，
１１间房的市场估价算５５０万 ...

每10年有一个opportunity机会的window时段。

掌握时段了自然就能短期致富。

例如2000-2003，2009-2012。

收入高的这个window时间更长，例如2009-2014。

作者: pwnzyq123 时间: 2016-4-12 16:07:41

我很想知道如果经济危机来了，这些买很多投资房的怎么死？
宣布破产，银行Mortgage sale, 然后你就从头再来？

作者: pwnzyq123 时间: 2016-4-12 16:10:16

房奴甲发表于 2016-4-12 14:40
他买的早，就是利率涨到9%他恐怕也是正现金流。我就是不明白他怎么能贷到这么多款。房子增殖了不假，但是还 ...

工资20W？呵呵，我笑了。

作者: 房奴甲 时间: 2016-4-12 16:10:25

芥茉2014 发表于 2016-4-12 14:52
他自己去年在property talk上说现金流刚刚持平，要等今年OCR降利率重新refix到4点几才能有些正现金流。你 ...

我觉得他必须这样说的，持平我可不信。但是否则他要交税了。

作者: 房奴甲 时间: 2016-4-12 16:11:38

edwardyd 发表于 2016-4-12 14:59
TOP UP 就是按现在的市价在银行套钱出来再投资，所以买的早已经没有意义，
１１间房的市场估价算５５０万 ...

建议你回家温习一下小学算术。

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 16:13:59

房奴甲发表于 2016-4-12 15:11
建议你回家温习一下小学算术。

你帮我算算，哪儿错了？

作者: love_3_month 时间: 2016-4-12 16:16:07

房奴甲发表于 2016-4-12 14:40
他买的早，就是利率涨到9%他恐怕也是正现金流。我就是不明白他怎么能贷到这么多款。房子增殖了不假，但是还 ...

如果他两人工资25万，

房租收入，11套*2万=22万

https://tools.anz.co.nz/home-loans/borrowing-calculator/

计算下来可以贷款3.5m 左右。。。。

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:16:07

pwnzyq123 发表于 2016-4-12 15:07
我很想知道如果经济危机来了，这些买很多投资房的怎么死？
宣布破产，银行Mortgage sale, 然后你就从头再 ...

经济危机来了我会买更多啊

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:16:51

房奴甲发表于 2016-4-12 15:10
我觉得他必须这样说的，持平我可不信。但是否则他要交税了。

前年缴了，今年估计也要了

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 16:17:31

阿海发表于 2016-4-12 15:06
每10年有一个opportunity机会的window时段。

掌握时段了自然就能短期致富。

这个完全同意，前提是不玩top up game, 适时套现，可以发财。
但是如果一直追加投资，世事难料。

作者: pwnzyq123 时间: 2016-4-12 16:18:33

阿海发表于 2016-4-12 15:16
经济危机来了我会买更多啊

经济危机来了，银行贷款你怎么还？

作者: 房奴甲 时间: 2016-4-12 16:19:28

pwnzyq123 发表于 2016-4-12 15:07
我很想知道如果经济危机来了，这些买很多投资房的怎么死？
宣布破产，银行Mortgage sale, 然后你就从头再 ...

帮帮忙，这些人死不了的。地点好的房子不空租，只要不空租这些人死不了的。你不用为他们担心的。楼上那个算的，一会儿说他贷款top up以后买的早就不算数了，一会儿又拿房子市值算贷款数额，你还是替这样的同学担心去把，哪天上街买菜都能被人拐走吧。

他十几万买的unit，就算全部是贷款，现在的利率锁定几年，每周还一百块出头，房租400-500，你说他怕啥？怕啥？他后来买的比方说40万买的也租同样的钱，只要还能租出去，他就能挺住啊因为利率低的时候他锁了。就怕房子地点偏远，比方说那些买了大地小三房，又无限远的同学们，他们到那个时候有危险了，房子跌价，没人租。破产的是那批人。当然了赚大钱的也是那些人，阿海跟他们比，属于小打小闹，四平八稳。

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:20:38

pwnzyq123 发表于 2016-4-12 15:18
经济危机来了，银行贷款你怎么还？

估计他们比我还怕。

为啥要还good debt？

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:21:14

love_3_month 发表于 2016-4-12 15:16
如果他两人工资25万，

房租收入，11套*2万=22万

我们工资没那么高，少一个1吧。

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:22:08

edwardyd 发表于 2016-4-12 15:17
这个完全同意，前提是不玩top up game, 适时套现，可以发财。
但是如果一直追加投资，世事难料。 ...

房子多了，经验多了，自然看到的和平衡风险跟初学者就不一样。

作者: cliff359 时间: 2016-4-12 16:24:24

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作者: love_3_month 时间: 2016-4-12 16:24:45

阿海发表于 2016-4-12 15:21
我们工资没那么高，少一个1吧。

嘿嘿，别谦虚，就顺着她的话头说一下而已。

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 16:25:23

房奴甲发表于 2016-4-12 15:19
帮帮忙，这些人死不了的。地点好的房子不空租，只要不空租这些人死不了的。你不用为他们担心的。楼上那个 ...

请同学把概论搞清楚再嚷嚷，着急！　
１５万早期买的ＵＮＩＴ，如果按现在市价ＴＯＰ　ＵＰ，　银行已经按５０万市价的８０％贷款给他，也就是贷了４０万，所以早期买的房子这个优势已经没用了。
所有本金不够的投资人，必须这样玩。累积风险。

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:25:40

love_3_month 发表于 2016-4-12 15:24
嘿嘿，别谦虚，就顺着她的话头说一下而已。

我说的是事实啊。。。

作者: love_3_month 时间: 2016-4-12 16:26:13

哈哈，泡沫破裂 + 利息升高。。。。。

等这两个来的时候，房子估计比现在又翻番了。。。。

作者: Ruby@PN 时间: 2016-4-12 16:27:18

阿海发表于 2016-4-12 15:06
每10年有一个opportunity机会的window时段。

掌握时段了自然就能短期致富。

似乎你说的这个window期有个大约9年的时间，照你说的这么算，下个window期大约在2018年开始。都说买的好不如买的早，那你说，是现在买房划算呢还是等到你说下个window期买才划算呢？

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:30:03

Ruby@PN 发表于 2016-4-12 15:27
似乎你说的这个window期有个大约9年的时间，照你说的这么算，下个window期大约在2018年开始。都说买的好 ...

现在在奥克兰+好区买划算。因为下一个金融危机，奥克兰的好区不会跌太多，而且价格会比现在高。

你看2007年当时价格够高了吧？现在已经比那时翻倍了。

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:31:20

love_3_month 发表于 2016-4-12 15:26
哈哈，泡沫破裂 + 利息升高。。。。。

等这两个来的时候，房子估计比现在又翻番了。。。。 ...

奥克兰还不算泡沫啊。

韩国泡沫刚破不久。

中国/香港的还没破。

奥克兰比不上啊。

到时利息估计就2%了，怎上升？

到时利息那么低，房价一定又翻的

作者: 芥茉2014 时间: 2016-4-12 16:32:27

edwardyd 发表于 2016-4-12 15:25
请同学把概论搞清楚再嚷嚷，着急！　
１５万早期买的ＵＮＩＴ，如果按现在市价ＴＯＰ　ＵＰ，　银行已经 ...

早起买的赚点赚点现金流，后期买的贴点现金流，看哪个时期买的多了

作者: 房奴甲 时间: 2016-4-12 16:33:22

edwardyd 发表于 2016-4-12 15:25
请同学把概论搞清楚再嚷嚷，着急！　
１５万早期买的ＵＮＩＴ，如果按现在市价ＴＯＰ　ＵＰ，　银行已经 ...

麻烦您补一下小学数学。建议语文也一起补。

作者: cliff359 时间: 2016-4-12 16:34:16

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作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:35:22

edwardyd 发表于 2016-4-12 15:25
请同学把概论搞清楚再嚷嚷，着急！　
１５万早期买的ＵＮＩＴ，如果按现在市价ＴＯＰ　ＵＰ，　银行已经 ...

现在本金收入少的现在玩当然没以前玩的快。

但眼光要放远一点。

如果5年后看今天，大家包括我都会后悔为什么没买多点

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:36:30

cliff359 发表于 2016-4-12 15:34
奥克兰还不算泡沫？可负担率多少现在？

今天去ASB开个商业账户，韩国的银行经理跟我聊天说韩国贷款不超过现有房房价的70%随便贷，没收入要求。

你说奥克兰有泡沫吗？

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 16:36:54

本帖最后由 edwardyd 于 2016-4-12 15:38 编辑

阿海发表于 2016-4-12 15:22
房子多了，经验多了，自然看到的和平衡风险跟初学者就不一样。

哈哈，我的一个朋友，买的房子因为邻居原因给火烧了，必须租房子住，保险公司只负责３个月租金，而那个房子起码要一年以上才修的好，而他欠的银行贷款利息必须按时还，一夜之间双倍开支。悲惨！那个引起火灾的家伙已经破产，几乎不可能要回钱　。
我在想，万一奥克兰哪天震一下，出租屋租金没了，每天还得还利息，奥克兰得多少人睡不着。
当然我不想地震火灾，因为我也有物业，但risk management必须这样做，就是在最坏的情况下，你挺得住吗？毕竟是一辈子的财产啊，
大家还是小心为上。

作者: love_3_month 时间: 2016-4-12 16:38:09

edwardyd 发表于 2016-4-12 15:25
请同学把概论搞清楚再嚷嚷，着急！　
１５万早期买的ＵＮＩＴ，如果按现在市价ＴＯＰ　ＵＰ，　银行已经 ...

..............

topup 出来可以放在银行不用啊。。。。

或者直接再买个40万的，过一年又是50万啦。。。。。

你算算一样的贷款额，但是两个房子，还是80%吗

作者: cliff359 时间: 2016-4-12 16:41:29

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作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:42:00

edwardyd 发表于 2016-4-12 15:36
哈哈，我的一个朋友，买的房子因为邻居原因给火烧了，必须租房子住，保险公司只负责３个月租金，而那个房 ...

很多人都担心这些所以买的少啊

这些风险都可以控制的啊，天灾人祸买够保险啊

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:42:51

cliff359 发表于 2016-4-12 15:41
奥克兰房价可负担率全世界倒数第五！你说没泡沫？

问题是现在还很多人买得起啊。

等没人买得起时才是泡沫。

作者: Ruby@PN 时间: 2016-4-12 16:43:09

房奴甲发表于 2016-4-12 15:19
帮帮忙，这些人死不了的。地点好的房子不空租，只要不空租这些人死不了的。你不用为他们担心的。楼上那个 ...

等到经济危机的时候，原先市中心400-500一周的房租租不起的时候，大家自然就会去找便宜的，哪里便宜呢，那就只能是地段没有那么好，离市区远的房子了。所以真正经济危机的时候，那些租金价格贵得房子的空置率应该要比地段没有那么好，离市区远的房子的高吧

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 16:44:07

love_3_month 发表于 2016-4-12 15:38
..............

topup 出来可以放在银行不用啊。。。。

我有Top up，完全明白，不过不会去的尽。
不过那个嚷嚷的兄弟不知道在吵什么。着急

作者: cliff359 时间: 2016-4-12 16:47:30

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Ruby@PN 时间: 2016-4-12 16:52:47

cliff359 发表于 2016-4-12 15:34
奥克兰还不算泡沫？可负担率多少现在？

之前看了一篇维信上讲奥克兰房产跟中国和其他国家的一线城市比较，说道，上海北京工薪阶层的年收入和当地的房价比差距非常大，具体数据不记得了。但是在奥克兰这个比例和上海北京比也就是个零头。所以奥克兰房产泡沫不大~~

总结下来，那文里的意思，就大家赶紧买买买

！！不买你就落后了~~

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 16:52:52

阿海发表于 2016-4-12 15:42
很多人都担心这些所以买的少啊

这些风险都可以控制的啊，天灾人祸买够保险啊 ...

按照基督城的经验，一年能拿到保险公司的赔偿已经是非常幸运，也就是要填一年的租金空缺坑，20多万现金啊！这才１１套，如果是３０几套的，怎么搞？

作者: 房奴甲 时间: 2016-4-12 16:54:05

edwardyd 发表于 2016-4-12 15:44
我有Top up，完全明白，不过不会去的尽。
不过那个嚷嚷的兄弟不知道在吵什么。着急 ...

天！三月不是告诉你怎么算了么？不急，慢慢算哈。

报税的时候不是一个一个投资房算的么，你如果把每个房子相关的贷款都和房子本身对应起来，应该能清楚贷款的比例。难道每个房子贷款都是70%的时候，全加在一起就超过80%啦？就是最晚买的房子，现在都要70%的贷款比例了。top up也不能超过比例。他所9有的都是投资房，都得按照这个比例来。何况他总是有还没有top up过的房子，总体的lvr我记得他说过是什么比例反正比较低的，有没有60%我记不清了又不是我自己的物业。这种情况下就算房价大跌也不会要求他pay lump sum的，而且他也不会断供。估计经济危机的时候他高兴还来不及呢。我在投行的同学金融危机时说，他们同事大家都在买房。

作者: Ruby@PN 时间: 2016-4-12 16:54:19

edwardyd 发表于 2016-4-12 15:36
哈哈，我的一个朋友，买的房子因为邻居原因给火烧了，必须租房子住，保险公司只负责３个月租金，而那个房 ...

哎呀，今天早上5点多masterton那边不地震了嘛~~

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 16:54:34

edwardyd 发表于 2016-4-12 15:52
按照基督城的经验，一年能拿到保险公司的赔偿已经是非常幸运，也就是要填一年的租金空缺坑，20多万现金啊 ...

用好的insurance broker，和买够保险。

作者: love_3_month 时间: 2016-4-12 16:55:49

Ruby@PN 发表于 2016-4-12 15:43
等到经济危机的时候，原先市中心400-500一周的房租租不起的时候，大家自然就会去找便宜的，哪里便宜呢， ...

贵的房子，或者地段差的，租的慢，不管是否经济危机都一样。

所以，即使到了经济危机，也是地段+价格决定是否租的掉。小地方更容易公司关门员工失业，租客稳定性更差。

作者: 房奴甲 时间: 2016-4-12 16:57:52

Ruby@PN 发表于 2016-4-12 15:43
等到经济危机的时候，原先市中心400-500一周的房租租不起的时候，大家自然就会去找便宜的，哪里便宜呢， ...

经济危机的时候，大家会去外面找便宜的房子住，你确定？

反正历史不是这样说的，历史说，经济危机的时候失业的以低收入的蓝领为主，而这些人正好原来是在外面租便宜房子的，现在连便宜的房子也租不起了。至于中心地区的小房子，是不会受什么影响的，小白领们可能收入缩水，但是还能有工作，重要的是中心地区的房子交通成本低，中心地区即使在经济危机期间也能维持一些工作机会，所以最多是住更小的房子或者更多人share。

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 17:01:14

love_3_month 发表于 2016-4-12 15:55
贵的房子，或者地段差的，租的慢，不管是否经济危机都一样。

所以，即使到了经济危机，也是地段+价格决 ...

恩对啊，所以我师傅一直建议买中区开始。

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 17:01:55

阿海发表于 2016-4-12 15:54
用好的insurance broker，和买够保险。

求推荐，貌似市面上的保险公司条款都差不多，难道可以ＣＯＶＥＲ天灾人祸引起的一年到几年的租金损失？那个保费得多高？问题是一场基督城地震把保险公司教的贼精。

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 17:03:00

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作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 17:04:03

Ruby@PN 发表于 2016-4-12 15:54
哎呀，今天早上5点多masterton那边不地震了嘛~~

god bless new Zealand !!! 千万别到奥克兰

作者: 房奴甲 时间: 2016-4-12 17:04:12

阿海发表于 2016-4-12 15:54
用好的insurance broker，和买够保险。

那是基督城。奥克兰不会大地震的。小灾赔得不是那么慢。

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 17:05:45

阿海发表于 2016-4-12 16:03
Dave Lim

2Insure Limited

谢谢了，我目前用了３家。里面学问太大！

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 17:09:20

edwardyd 发表于 2016-4-12 16:05
谢谢了，我目前用了３家。里面学问太大！

我的policy一共加起来有20个了，所以找一个人管理方便多了。

作者: cliff359 时间: 2016-4-12 17:11:04

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 17:29:21

阿海发表于 2016-4-12 16:09
我的policy一共加起来有20个了，所以找一个人管理方便多了。

再谢推荐。
全世界的大企业或者富豪倒下，几乎都是现金流问题，所谓一文钱难倒英雄汉。没有万无一失的cash flow做支撑，熬不到天亮翻身。
所以发帖专门请教这个问题。
其实养房子的开支是很惊人的，但凡有出租屋一切按合法要求来并正常报税的都清楚。

作者: peer 时间: 2016-4-12 17:30:30

潮水退了就知道谁没有穿内裤，等着吧。赌场不怕你赢钱，就怕你不来，炒房子也一样。

作者: GETAGATE 时间: 2016-4-12 17:39:58

cliff359 发表于 2016-4-12 16:11
现在能在奥克兰买自住房或者投资房的华人，几乎都靠卖了国内的天价房后才能在这里买到中意的。只要国内房 ...

也不能那么绝对。不过不靠家里支持能自己买房的华人确实很少。。。华人购买力强主要是有家里支持。单靠自身收入的也有，比较少。

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 17:50:38

edwardyd 发表于 2016-4-12 16:29
再谢推荐。
全世界的大企业或者富豪倒下，几乎都是现金流问题，所谓一文钱难倒英雄汉。没有万无一失的ca ...

别忘了个人收入也是现金流，还有revolving credit也可以防一防特发事件。

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 17:51:11

peer 发表于 2016-4-12 16:30
潮水退了就知道谁没有穿内裤，等着吧。赌场不怕你赢钱，就怕你不来，炒房子也一样。 ...

不推荐炒房。

长线投资才是王道。

作者: Lease 时间: 2016-4-12 18:00:44

Top Up 只是有money available，并非一定要完全用完。

阿海说他的总资产有8百万，但我估计他的LVR应该不到70%。

作者: edwardyd 时间: 2016-4-12 18:10:33

阿海发表于 2016-4-12 16:50
别忘了个人收入也是现金流，还有revolving credit也可以防一防特发事件。

revolving credit用起来也是要付息的。
上周大概算了一下，两个人自住房无房贷，在奥克兰净开支6万/年算可以维持普通生活。
屋漏偏逢连天雨，假如基督城这样的大麻烦来到，开支不会减。房租收入大减或者没有，卖房没人要或者亏钱。这个时候要么扛要么损手断指或破产。
所以一年的干粮是必需的。
阿海你若有20-30万自有现金，什么都不怕了。

作者: 清蒸龙虾 时间: 2016-4-12 18:15:27

问题是，阿海贷款比例没有那么高。银行也会规避风险。如果你有工资，每次持有的房产的rental算收入。我相信阿海也就前面2-3套有花过自己的本金，其余的都是花top up.加上他买的房子并不是高价房。所以整体贷款比例也就50%吧。这样银行很hapoy。加上银行对于信誉良好的客人，也会格外开恩

作者: 阿海 时间: 2016-4-12 18:45:35

edwardyd 发表于 2016-4-12 17:10
revolving credit用起来也是要付息的。
上周大概算了一下，两个人自住房无房贷，在奥克兰净开支6万/年算 ...

救急时候还在乎那利息吗？

作者: clam 时间: 2016-4-12 18:52:47

從和阿海會面後我也佩服他能貸款那麼多.

cashflow的話, 不是negative就行吧, 他還年輕呢

作者: love_3_month 时间: 2016-4-12 18:53:52

clam 发表于 2016-4-12 17:52
從和阿海會面後我也佩服他能貸款那麼多.

cashflow的話, 不是negative就行吧, 他還年輕呢 ...

大姐你也是很多人的偶像啊！

作者: clam 时间: 2016-4-12 18:55:41

love_3_month 发表于 2016-4-12 17:53
大姐你也是很多人的偶像啊！

我沒他的膽量啊, 這樣多mortgage的話我應該會睡不着

只能說每人都有他個人之處

作者: love_3_month 时间: 2016-4-12 19:02:40

clam 发表于 2016-4-12 17:55
我沒他的膽量啊, 這樣多mortgage的話我應該會睡不着

只能說每人都有他個人之處

。。。你都是现金买？

作者: clam 时间: 2016-4-12 19:14:28

love_3_month 发表于 2016-4-12 18:02
。。。你都是现金买？

當然不是~ 我是有買有賣

作者: worldcup 时间: 2016-4-12 19:20:08

cliff359 发表于 2016-4-12 16:11
现在能在奥克兰买自住房或者投资房的华人，几乎都靠卖了国内的天价房后才能在这里买到中意的。只要国内房 ...

问题就在这里，国内最新数据，上个月北上广深一线城市交易量下跌超过30%，深圳七成业主下调要价，有的小区400多套在售二手房。先是量跌，然后价跌，最后量价齐跌，再加上外储占M2比率下降到2003年水平，逼近国际货币基金组织红线，外管局刚刚公开声明加大对地下钱庄打击力度，从国内往外输血的日子不知道还会坚持多久，很担心未来走势

作者: Lease 时间: 2016-4-12 19:25:03

worldcup 发表于 2016-4-12 18:20
问题就在这里，国内最新数据，上个月北上广深一线城市交易量下跌超过30%，深圳七成业主下调要价，有的小 ...

是的，中国的资金现在要过来不容易。 http://finance.ce.cn/rolling/201604/12/t20160412_10364484.shtml

不过，从近两个月的情况来看，中国资金对奥克兰房市的影响没有想象中的大。

作者: 房奴甲 时间: 2016-4-12 19:31:45

Lease 发表于 2016-4-12 18:25
是的，中国的资金现在要过来不容易。 http://finance.ce.cn/rolling/201604/12/t20160412_10364484.shtm ...

是，近几个月北岸的拍卖都是洋人在high.几个月了。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-4-12 19:43:12

Lease 发表于 2016-4-12 18:25
是的，中国的资金现在要过来不容易。 http://finance.ce.cn/rolling/201604/12/t20160412_10364484.shtm ...

这对空军来说是坏消息，估计有些会以为中国管制可以影响这里的房价。。。嘿嘿

作者: Lease 时间: 2016-4-12 19:48:06

NewLynnHse 发表于 2016-4-12 18:43
这对空军来说是坏消息，估计有些会以为中国管制可以影响这里的房价。。。嘿嘿 ...

影响不会完全没有，但看来影响不大。

作者: love_3_month 时间: 2016-4-12 21:07:04

NewLynnHse 发表于 2016-4-12 18:43
这对空军来说是坏消息，估计有些会以为中国管制可以影响这里的房价。。。嘿嘿 ...

上次被其貌不扬的印度人给秒杀了。。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-4-12 21:11:27

love_3_month 发表于 2016-4-12 20:07
上次被其貌不扬的印度人给秒杀了。。。。

这个我也碰到过，一对穿着像农村人的印度夫妇，直接把我可怜的预算秒杀了，嘿嘿

不过后来我把洋人的pre-auction抢走了，估计他们也挺不爽chinese的。。。哈哈哈哈

作者: cliff359 时间: 2016-4-12 22:35:51

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作者: 狂风暴雨 时间: 2016-4-12 22:45:35

阿海这个过程是一个持续性的,而且基于房屋销售市场以及租房市场均良性增长的情况下，并非短期内连续投资11套房.买得早这个优势是不可逆转的.

作者: beawesome 时间: 2016-4-12 23:28:34

把所有投资放到单一投资产品里就是赌博。
当然赌博也有赚很多的。

作者: peer 时间: 2016-4-12 23:49:45

阿海发表于 2016-4-12 16:51
不推荐炒房。

长线投资才是王道。

小心政策风险，共党上台，穷人毛毛又要翻身做主人了。还是要低调点。
现在有点眼界的人都看出来，未来日子越来越难过，大环境所致，并不是靠个人努力可以改变的。如果失业率上升，那些租客付不起高房租怎么办。各种问题都会出现，现在政府放纵炒房，只不过要留住资金，时候一到就开始剃羊毛了。你一个人有10几套房子，但对于政府来说也就1张选票，你11套房子的租客有多少选票。华人现在全世界炒房赚钱，早晚要还的。该收手就收手，说难听的，白人国家还是白人的，我们只不过是外人，肥水不流外人田，全世界都一样。

作者: 来自北京 时间: 2016-4-12 23:55:41

love_3_month 发表于 2016-4-12 15:55
贵的房子，或者地段差的，租的慢，不管是否经济危机都一样。

所以，即使到了经济危机，也是地段+价格决 ...

X 999999

硬道理！

作者: nasi_chilli 时间: 2016-4-13 00:00:04

peer 发表于 2016-4-12 22:49
小心政策风险，共党上台，穷人毛毛又要翻身做主人了。还是要低调点。
现在有点眼界的人都看出来，未 ...

ehhhh dead wrong

作者: cliff359 时间: 2016-4-13 00:16:52

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作者: cliff359 时间: 2016-4-13 00:30:09

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