新西兰天维网社区

标题: crosselease 邻居加建纠纷，求一个给力的律师，洋人邻居请了个洋人律师 [打印本页]

作者: maomao968 时间: 2016-3-19 19:40:36 标题: crosselease 邻居加建纠纷，求一个给力的律师，洋人邻居请了个洋人律师

crosselease 邻居加建纠纷，刚刚收到一个律师信，请教大家有没有有房屋纠纷给力的律师。

谢谢

作者: nznets 时间: 2016-3-19 22:16:29

能否说下是你加建，还是你邻居要加建呢？

作者: NewLynnHse 时间: 2016-3-19 23:03:00

哇，还有律师信？这么严重？

作者: maomao968 时间: 2016-3-19 23:19:24

nznets 发表于 2016-3-19 22:16
能否说下是你加建，还是你邻居要加建呢？

洋人邻居加建

作者: maomao968 时间: 2016-3-19 23:20:19

NewLynnHse 发表于 2016-3-19 23:03
哇，还有律师信？这么严重？

嗯那人要卖了房子，买家要求他把加建的paperwork搞定才成交

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-3-20 00:12:58

本帖最后由陌生的香港人于 2016-3-20 00:14 编辑

樓主之前不是好像已經發過帖啦？還沒搞定？

(P.S. 如果不是樓主這個怪物頭像我可不一定記得樓主呵呵)

作者: maomao968 时间: 2016-3-20 00:35:22

陌生的香港人发表于 2016-3-20 00:12
樓主之前不是好像已經發過帖啦？還沒搞定？

(P.S. 如果不是樓主這個怪物頭像我可不一定記得樓主呵呵)

呵呵好记性啊，大师。上次我跟那个洋人提出了，要求赔偿我的损失，他偃旗息鼓了好久，突然又抽风了。加建不经过我同意就不说了。然后加建后，第一因为他改造后的garage里我的卧室只有两米，而且中间没有任何fence什么的，他改造的garage他那一边全部做的木头的cladding，我这边全是用那种deck的塑料遮阳板钉的，这个质量不敢保证。大风一吹，掉下来直接就能砸到我房子。第二现在他经常把garage当作木工work shop用，没有隔音措施，这两点我想跟律师说，作为我property value lost的直接证据。不知大师有什么看法？？

作者: fszt 时间: 2016-3-20 07:08:05

建议找做过多年的洋人律师。

作者: mimisa 时间: 2016-3-20 10:47:15

LZ如果不同意，这邻居建好也得拆的。。。。不是吗？

作者: bondbunny 时间: 2016-3-20 11:02:32

我有个C/L的投资房一直想加建，就是不好意思向邻居开口。真希望邻居有一天也想加建，这样就可以坐下来谈谈了。

作者: maomao968 时间: 2016-3-20 12:11:58

bondbunny 发表于 2016-3-20 11:02
我有个C/L的投资房一直想加建，就是不好意思向邻居开口。真希望邻居有一天也想加建，这样就可以坐下来谈谈 ...

这个还是礼貌的问问。

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-3-20 12:42:13

本帖最后由陌生的香港人于 2016-3-20 12:46 编辑

maomao968 发表于 2016-3-20 00:35
呵呵好记性啊，大师。上次我跟那个洋人提出了，要求赔偿我的损失，他偃旗息鼓了好久，突然又抽风了。加建 ...

crosslease 鄰居和鄰居之間沒有什麼距離限制的唯一就是看covenant 怎麼說（或者防火的規定這個要問council building officer）到加建如果真的砸到你房子你自然就可以大條道理要他賠償了

至於workshop 這個倒可以想想如果真的很吵噪音可以投訴叫Council來測分貝（但要在他們在開工時才可以要人突擊來檢查）另外他的木工是興趣還是作為商業/生意用的？如果你懷疑他們是商業用有幾個人在裡面工作很多車輛出入可以要求Council調查看看他們符合不符合home occupation 的規定 - 這些Council 就會管了

作者: truckdriver 时间: 2016-3-20 12:44:48

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: donglin517 时间: 2016-3-20 14:01:06

找皇家律师事务所汪君尊

作者: maomao968 时间: 2016-3-20 15:48:49

truckdriver 发表于 2016-3-20 12:44
我知道一洋人律师，是这方面的专长，费用也合理。不过他的公司没有任何中国人可以帮翻译，你的英语可以的 ...

好的，请你私信给我吧，

作者: maomao968 时间: 2016-3-20 15:52:24

陌生的香港人发表于 2016-3-20 12:42
crosslease 鄰居和鄰居之間沒有什麼距離限制的唯一就是看covenant 怎麼說（或者防火的規定這個要問cou ...

那对方做一个car port到garage的改建，也不需要concil的concent吗？建造结果也没有一个标准来判断吗？我觉得他改造的garage质量非常不过关，在我这边看到对我的房子安全有很大隐患，我就没有办法要求他改正吗？

作者: 478 时间: 2016-3-20 16:49:06

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-3-20 18:23:09

本帖最后由陌生的香港人于 2016-3-20 18:28 编辑

maomao968 发表于 2016-3-20 15:52
那对方做一个car port到garage的改建，也不需要concil的concent吗？建造结果也没有一个标准来判断吗？我 ...

如果你覺得他們的改建不符合標準甚至懷疑他們有沒有building consent 當然可以投訴到Council 但如果你想這樣的話又何須花錢找律師呢？直接打電話不就可以嗎？

我說的 Council 不管是指他們的加建沒有徵求你同意和和你說房子距離這兩方面老實說就算是freehold 的房子很多區也沒有要房子和邊界/鄰居房子間要有兩米距離的規定

作者: Calvin_G 时间: 2016-3-22 13:07:54

http://www.building.govt.nz/user ... nce-3rd-edition.pdf

看他改的大小。但是crosslease应该得要所有人都同意了才能搞吧

作者: NewLynnHse 时间: 2016-3-22 13:11:05

Calvin_G 发表于 2016-3-22 13:07
http://www.building.govt.nz/userfiles/file/publications/building/guidance-information/pdf/building-w ...

这里有灰色地带和漏洞啦，只有council能叫他拆，可是council可以在没有全部人同意的情况下给报批，最后只是变成defective title，房子不卖也没人去管。我的理解是这样

作者: maomao968 时间: 2016-3-22 14:57:54

Calvin_G 发表于 2016-3-22 13:07
http://www.building.govt.nz/userfiles/file/publications/building/guidance-information/pdf/building-w ...

你好，链接好像打不开啊，对方改建的车棚是15平米，又加建了一个车棚15平米。需要ccc吗？这个做完city concil要查吗？

作者: Calvin_G 时间: 2016-3-23 09:55:52

NewLynnHse 发表于 2016-3-22 12:11
这里有灰色地带和漏洞啦，只有council能叫他拆，可是council可以在没有全部人同意的情况下给报批，最后只 ...

那这样他可以去告council不?

作者: Calvin_G 时间: 2016-3-23 09:57:34

maomao968 发表于 2016-3-22 13:57
你好，链接好像打不开啊，对方改建的车棚是15平米，又加建了一个车棚15平米。需要ccc吗？这个做完city co ...

搜 building act schedule 1 exemptions

作者: cityone 时间: 2016-3-23 10:18:37

加建好像不需要通知邻居吧？city Council有这条款吗？求普法。

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-3-23 10:30:14

本帖最后由陌生的香港人于 2016-3-23 12:07 编辑

cityone 发表于 2016-3-23 10:18
加建好像不需要通知邻居吧？city Council有这条款吗？求普法。

Crosslease 加建是需要crosslease 鄰居同意的但這不是Council 的規定和條款是civil matter 不在市政府權力範圍內

作者: NewLynnHse 时间: 2016-3-23 10:32:12

Calvin_G 发表于 2016-3-23 09:55
那这样他可以去告council不?

哈哈，你可以去试试。。。估计不管用

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-3-23 12:06:40

本帖最后由陌生的香港人于 2016-3-23 12:47 编辑

NewLynnHse 发表于 2016-3-23 10:32
哈哈，你可以去试试。。。估计不管用

可以試試他們一定會左一句civil matter 右一句civil matter 推搪過去以前聽得多

但如果樓主懷疑的是加建沒有拿building consent 不安全可能會塌下來等還是可以投訴的他們會來調查 - 不知道樓主做了沒有

作者: NewLynnHse 时间: 2016-3-23 12:08:54

陌生的香港人发表于 2016-3-23 12:06
可以試試他們一定會左一句civil matter 右一句civil matter 推搪過去以前聽得多 ...

当然是不管用的嘛，他们这么干也不是一天两天的事了。。。哈哈

作者: Rain73 时间: 2016-3-23 12:50:14

房子加建或改建只要改动到房屋外围的形状肯定需要邻居的同意
我可以给LZ推荐律师洋人所不过有会说中文的律师也是我常用的律师

作者: cityone 时间: 2016-3-23 19:32:46

陌生的香港人发表于 2016-3-23 10:30
Crosslease 加建是需要crosslease 鄰居同意的但這不是Council 的規定和條款是civil matter 不在市政 ...

多谢高人指点。

作者: Gumboots 时间: 2016-9-7 21:15:35

truckdriver 发表于 2016-3-20 11:44
我知道一洋人律师，是这方面的专长，费用也合理。不过他的公司没有任何中国人可以帮翻译，你的英语可以的 ...

请问能给我下这个律师的联系方式吗，，最近也有麻烦了。。。谢谢

作者: talkaboutvision 时间: 2016-9-8 13:01:08

陌生的香港人发表于 2016-3-23 09:30
Crosslease 加建是需要crosslease 鄰居同意的但這不是Council 的規定和條款是civil matter 不在市政 ...

我怎么现在感觉

crosslease照样可以随便建啊，说是不能，但是最后市政府管不了

作者: adsl2 时间: 2016-9-8 13:24:10

talkaboutvision 发表于 2016-9-8 12:01
我怎么现在感觉

crosslease照样可以随便建啊，说是不能，但是最后市政府管不了 ...

只要council批了人为没问题 crosslease在你自己的范围内照建 lz的这个好像有点毗邻边界；

作者: adsl2 时间: 2016-9-8 13:29:37

15平的车棚是新加的还是改造后从原来garage里分出来的？ lz无非是想和邻居谈一下赔偿的问题，如果这些加建的东西都在你邻居的范围没有侵占你的地方，那你怎么向他寻求补偿呢？只要council批了，crosslease加建是不需要邻居的同意的，这是肯定的

作者: talkaboutvision 时间: 2016-9-8 14:27:43

adsl2 发表于 2016-9-8 12:29
15平的车棚是新加的还是改造后从原来garage里分出来的？ lz无非是想和邻居谈一下赔偿的问题，如果这些加建 ...

只要council批了，crosslease加建是不需要邻居的同意的，这是肯定的

问题是council也不会要什么邻居同意的书面证据啊，那这个“crosslease”岂不是没意义了

作者: hotice98 时间: 2016-9-8 16:53:57

陌生的香港人发表于 2016-3-19 23:12
樓主之前不是好像已經發過帖啦？還沒搞定？

(P.S. 如果不是樓主這個怪物頭像我可不一定記得樓主呵呵)

请问survey plan和title 上面的diagram 是一个东西吗？我们现在和邻居boundary有点纠纷，tile 上面的和survey 上面的boundary and exclusive area of use有一块地方不一样。。怎么解。。。。。谢谢

作者: mangoyu 时间: 2016-9-8 18:47:32

cityone 发表于 2016-3-23 09:18
加建好像不需要通知邻居吧？city Council有这条款吗？求普法。

要的，crosslease就是你房子的地是邻居的，邻居房子用的地是你的，你们互用，所以你在人家地上建东西不需要人家同意吗？以前的中介跟我说的，求普法

作者: 77only 时间: 2016-9-8 23:01:48

这个时候fee simple的好处就显现出来了

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-9-8 23:12:34

talkaboutvision 发表于 2016-9-8 12:01
我怎么现在感觉

crosslease照样可以随便建啊，说是不能，但是最后市政府管不了 ...

你好像還是不明白我之前的意思民事就是市政府管不了兩家人之間的糾紛只能靠法庭解決邊界糾紛一樣是這樣這和“隨便可以建”好像是兩回事 - 當然如果人家不告你你或者可以這樣理解的

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-9-8 23:13:44

hotice98 发表于 2016-9-8 15:53
请问survey plan和title 上面的diagram 是一个东西吗？我们现在和邻居boundary有点纠纷，tile 上面的和s ...

是的一樣的東西那就只能再找surveyor 來再測量了

作者: 1q2a 时间: 2016-9-8 23:16:18

具体别人信里面写什么呢？邀请你去arbitration吗？也不是所有律师信都有实用的，有些只是吓唬人

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-9-8 23:19:22

本帖最后由陌生的香港人于 2016-9-8 22:53 编辑

mangoyu 发表于 2016-9-8 17:47
要的，crosslease就是你房子的地是邻居的，邻居房子用的地是你的，你们互用，所以你在人家地上建东西不需 ...

crosslease 的地是兩家以沒有分開產權的形式 (undivided share) 共同擁有一塊土地就是因為這樣所以土地的房子改動都需要鄰居互相同意可同時土地的使用權則是互相對等如果前面是common area 你的房子在後面理論上可以跑到前面花園BBQ - 這是當年我在市政府時當時管土地分割經理在一個subdivision training 時說的一個非常生動的說法

你中介說的話好像相反吧

作者: maomao968 时间: 2016-9-9 00:47:13

陌生的香港人发表于 2016-9-8 22:19
crosslease 的地是兩家以沒有分開產權的形式 (undivided share) 共同擁有一塊土地就是因為這樣所以土地 ...

我看了lim report 其中原来屋主在分割成cross lease的时候想在一边建garage，可以concil 在approve resource plan 后又reject了，结论是必须要remove garage。理由是因为另一边crosslease 面积小于350平，请问下这是concil 的什么条规啊？

作者: maomao968 时间: 2016-9-9 00:51:00

1q2a 发表于 2016-9-8 22:16
具体别人信里面写什么呢？邀请你去arbitration吗？也不是所有律师信都有实用的，有些只是吓唬人 ...

对啊，就是要挟，说不签就走法律程序，所有耽误的cost要对方承担

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-9-9 01:26:58

本帖最后由陌生的香港人于 2016-9-9 00:28 编辑

maomao968 发表于 2016-9-8 23:47
我看了lim report 其中原来屋主在分割成cross lease的时候想在一边建garage，可以concil 在approve resou ...

通常不外乎下列原因：

（1）車庫可能超了最高建築覆蓋率尤其是crosslease 是整塊地兩家人的建築面積一起看的所以後面房子面積一般不能太大
（2）可能車庫影響後面車道進出或者造成倒車困難
（3）防火問題

最近情況怎麼樣了

作者: hotice98 时间: 2016-9-9 08:50:38

陌生的香港人发表于 2016-9-8 22:13
是的一樣的東西那就只能再找surveyor 來再測量了

那请问site plan是什么？我从来没见过surveyor来测量。。

作者: talkaboutvision 时间: 2016-9-9 10:44:32

陌生的香港人发表于 2016-9-8 22:12
你好像還是不明白我之前的意思民事就是市政府管不了兩家人之間的糾紛只能靠法庭解決邊界糾紛一樣是這 ...

是，我说随便建的意思是

市政处在给building consent的时候根本不考虑是不是crosslease啊

然后建起来了打官司他们也不负责，这样不太好吧

作者: mangoyu 时间: 2016-9-9 12:43:36

陌生的香港人发表于 2016-9-8 22:19
crosslease 的地是兩家以沒有分開產權的形式 (undivided share) 共同擁有一塊土地就是因為這樣所以土地 ...

他当时给我们讲的大概是这个意思，我听了后怕以后麻烦所以就没买这种的

http://www.kannz.com/realestate-cross-lease/引用：下面贴子来自网络
在新西兰买带有地契的房产，会有很多种类，例如永久产权Freehold、租借产权Leasehold等等，还会有一种，叫做Cross Lease Title(相互租借)的产权。这个“相互租借”的地契是什么意思呢？实际上，它是一种在一块土地上，有两家或更多的产权拥有人，对地皮产权的拥有方式；从字面上看，就是大家对这块土地拥有同等的权利，互相对其他拥有者保留权利和义务的一种土地归属形式。
简单的来说，Cross Lease是一种简化了的对土地和房屋的所有权形式。一处Cross Lease的物业，土地是由业主们共同拥有。打比方说，一个占地1000平米的土地上有2处房子，那么这2个房子的业主就共同拥有这1000平米的土地，就是大家在Cross Lease Title上经常看到的Undivided half share of 1000 sqm（拥有对1000平方米土地一半的权利）。对于在这块土地上的房屋，则是2个业主互相“租用”，当然这里的“租用”是不产生任何租赁费用的，因为大家一半一半，你借我的我借你的，互相借到的部分是完全相等的。

Cross Lease的优点

相比单块独立地皮上拥有独立产权的房子来说，相互租借地皮上的房产更加便宜，但是居住起来和Free Hold的房子一样，不需要像Lease Hold那样需要每年交土地租金，共同拥有这块地皮的业主平摊这块地皮每年所需要缴纳的地税；而且，业主们都有共同的一个心中的“分割线”，平时大家不会侵犯他人的地产权益；如果是自住，而且独立Driveway的话，和永久产权的房子没有太大差别，况且有的独立产权的房子也存在共享Driveway的问题。

还有，就是如果某个业主在这块土地上的权利受到了侵害，其他业主也会一同站出来帮助这位业主，因为，这块土地是大家共同拥有的，损害了某个人的利益就等同于损害了每个人的利益。

Cross Lease的缺点

1、你对自己的房子没有100%的决定权。比如你想给自己的房子进行改造：加阳台、加车库、改动房子的结构，是需要经过其他拥有者的同意的。如果没有邻居的同意(Neighbour Consent)，市政府是不会发放建筑许可证的(Building Consent)。如果是Free Hold的房屋，改造只需要满足当地市政府的规定即可（如果是很大的改建，还是需要与邻居协商，尤其是阳光的问题，是不可侵犯他人享有阳光的权利的）。不涉及建筑许可的地方，比如刷油漆、清洁屋顶、整理花园等等是不需要经过共同业主同意的。

2、土地上可以盖多大的房子，政府是有规定的。比如一个1000平米的土地，政府规定房屋的占地面积(site cover)是35%，那么这块地上的建筑物的占地面积不可以超过350平米。如果你邻居的屋子占地150平米，你的屋子占地200平米，这个时候无论你还是你的邻居想在这块土地上加建任何建筑物，都是不会通过市议会的批准的。

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-9-9 19:40:43

hotice98 发表于 2016-9-9 07:50
那请问site plan是什么？我从来没见过surveyor来测量。。

Site Plan 是房子在設計時設計師顯示房子位置車道等的圖紙和title上面的survey plan 不同

你如果從來沒有分割過也沒有找測量師來看當然沒見過surveyor 來測量了

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-9-9 19:42:07

talkaboutvision 发表于 2016-9-9 09:44
是，我说随便建的意思是

市政处在给building consent的时候根本不考虑是不是crosslease啊

應該差不多就是這樣了但可能某些council或者現在會提醒申請人要拿鄰居同意可沒聽過building act 會要求市政府在沒有拿到crosslease 鄰居同意前不能批BC

作者: 陌生的香港人 时间: 2016-9-9 19:45:52

本帖最后由陌生的香港人于 2016-9-9 21:55 编辑

mangoyu 发表于 2016-9-9 11:43
他当时给我们讲的大概是这个意思，我听了后怕以后麻烦所以就没买这种的

http://www.kannz.com/realesta ...

嗯這些華人弄出來的所謂新西蘭資訊網站你看過就算了裡面不一定全準確很多也是一知半解就亂說例如說市政府會因為沒有鄰居同意就不會發building consent 大概就不太對了這些neighbour approval 跟我下面說的因為超了建築覆蓋率而需要的 neighbour approval 是不同的兩種東西

另外說兩家人超了35% 市政府不批準也不一定如果只是超了一點點 (可能是1-2%左右) 如果加建council 不覺得好visually dominant ("視覺霸道") 甚至拿到外面(不是crosslease裡面那幾戶) 鄰居的同意申請resource consent 容許這個發展通過還是可以的只是如果一家超了另外一家再想申請貌似就好難了

作者: 1q2a 时间: 2016-9-10 20:23:10

maomao968 发表于 2016-9-8 23:51
对啊，就是要挟，说不签就走法律程序，所有耽误的cost要对方承担

你先看看你title里面的lease agreement具体写了什么。不外乎就是不同意的话去arbitration。错也是估计他在先，很有可能违反了lease agreement里面的条款，比如需要先征求你意见什么的。不用怕他。

他找的律师是谁？你自己准备在这上面花多少钱呢？

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)