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标题: 请问 plaster recladding 之后 [打印本页]

作者: love_3_month 时间: 2016-3-4 12:26:46 标题: 请问 plaster recladding 之后

本帖最后由 love_3_month 于 2016-3-14 14:02 编辑

不知道之前是否漏水，1994-95年造的plaster ，外行看来就很大隐患。。。

2008年recladding了，之后是weatherboard, 有CCC： Reclad - replace existing cladding to timber weatherboards on cavity.

请问高手，reclad的时候，必须要换没有treat 过的frame吗，还是说只要当时没有腐烂的就不用换，所以里面还是当初的框架？如果没有换，我肯定不考虑啦。即使换了，还是会做个详细的湿度检查的，过去10-20年了，有什么问题都应该可以看的出吧。

reclad 的房子，有其他隐患没有？
-----------------------

新问题，
看到一个房子，reclad 是08-09年做的，09年拿到了新的ccc
- - - 请问那时候已经有严格的新的building code了吗，比如reclad过程中必须要treat timber frame之类的？

作者: RB26DET 时间: 2016-3-4 12:32:56

你不是专家吗？

作者: NewLynnHse 时间: 2016-3-4 12:34:52

RB26DET 发表于 2016-3-4 12:32
你不是专家吗？

哇塞，发动机，溜达到这里来了？

作者: 房奴甲 时间: 2016-3-4 12:45:23

08年reclad，那个时候技术成熟吗？要买就买这两年做的。

作者: Calvin_G 时间: 2016-3-4 12:45:58

如果不坏的话一般是不换framing的吧

作者: NewLynnHse 时间: 2016-3-4 12:54:59

虽然我不懂得盖房子，但是我的逻辑告诉我，要换全部是不可能的，工程肯定比推掉重盖还大。所以选择走捷径，几年后再擦屁股。。。哈哈

作者: love_3_month 时间: 2016-3-4 13:01:28

NewLynnHse 发表于 2016-3-4 12:54
虽然我不懂得盖房子，但是我的逻辑告诉我，要换全部是不可能的，工程肯定比推掉重盖还大。所以选择走捷径， ...

这几年看到的都是全换的，但不知道是因为烂的不得不换，还是规定要全换

作者: flamestar 时间: 2016-3-4 13:15:52

love_3_month 发表于 2016-3-4 13:01
这几年看到的都是全换的，但不知道是因为烂的不得不换，还是规定要全换 ...

要看具体情况，一般只会换烂掉的。全部换和推到盖新的没什么大区别了。。。。。

作者: flamestar 时间: 2016-3-4 13:17:22

房奴甲发表于 2016-3-4 12:45
08年reclad，那个时候技术成熟吗？要买就买这两年做的。

plaster上面直接钉weatherboard 也都是这两年做出来的事儿。。。。主要是干活的人。。。

作者: bobby 时间: 2016-3-4 13:18:22

一般是在木架子涂上一层防腐水

不知道这几年council啥规定

作者: nz大猫 时间: 2016-3-4 13:25:27

当时没有腐烂的话，肯定不换。所以框架一般来说绝大部分还是当初的框架。但是原先untreated timber要按现在的规定用防腐药水刷2遍。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-3-4 13:40:44

love_3_month 发表于 2016-3-4 13:01
这几年看到的都是全换的，但不知道是因为烂的不得不换，还是规定要全换 ...

怎么可能全换呢？我觉得太难了，不过我不懂啦

作者: love_3_month 时间: 2016-3-4 13:41:09

nz大猫发表于 2016-3-4 13:25
当时没有腐烂的话，肯定不换。所以框架一般来说绝大部分还是当初的框架。但是原先untreated timber要按现在 ...

所以，就外墙来说，换了weather board 漏水的几率比其他 plaster 强了不少（相对的，其他因素另外考虑）

而frame的话，比 94-04年untreated的框架靠谱多了。

不能算很完美，但也就是过的去了，对吧。

市场上的恐慌肯定还没过去，所以，还是相对低估的，你说呢。。。。

作者: nz大猫 时间: 2016-3-4 13:49:48

love_3_month 发表于 2016-3-4 13:41
所以，就外墙来说，换了weather board 漏水的几率比其他 plaster 强了不少（相对的，其他因素另外考虑）
...

我甚至都没觉得市场上有低估recladded过的房子。加装了cavity的weatherboard，配上新做了防腐处理的木框架，跟新房差不多。

作者: love_3_month 时间: 2016-3-4 13:53:57

nz大猫发表于 2016-3-4 13:49
我甚至都没觉得市场上有低估recladded过的房子。加装了cavity的weatherboard，配上新做了防腐处理的木框 ...

我看的这个毕竟reclad好多年了，和新房不好比，内部还是90年代的感觉啊。拍卖也不知道怎样，中介估计cv上浮10%但愿靠谱哈哈

作者: pc1 时间: 2016-3-4 14:08:43

love_3_month 发表于 2016-3-4 13:53
我看的这个毕竟reclad好多年了，和新房不好比，内部还是90年代的感觉啊。拍卖也不知道怎样，中介估计cv上 ...

中介估计cv上浮10%不靠谱哈哈

作者: 呼啸寒风 时间: 2016-3-4 14:09:09

nz大猫发表于 2016-3-4 12:49
我甚至都没觉得市场上有低估recladded过的房子。加装了cavity的weatherboard，配上新做了防腐处理的木框 ...

是的，都tm当新房卖呢~~~~~还有人买

作者: nz大猫 时间: 2016-3-4 14:15:03

呼啸寒风发表于 2016-3-4 14:09
是的，都tm当新房卖呢~~~~~还有人买

要是跟新房价格相差不多，我肯定直接去买个新房。值钱的无非是老plaster那个地段还不错。

作者: 房奴甲 时间: 2016-3-4 14:40:36

nz大猫发表于 2016-3-4 12:49
我甚至都没觉得市场上有低估recladded过的房子。加装了cavity的weatherboard，配上新做了防腐处理的木框 ...

同意。我刚买了换成铝外墙的一个。我感觉比同样那些年盖的，原始就是weatherboard得好多了，起码都翻开看了一遍，该修的都修了，因为历史原因，拿CCC面对的监管监察特别严格了，格外可靠呢。我买那个我觉得施工质量很好。

作者: 房奴甲 时间: 2016-3-4 14:41:02

呼啸寒风发表于 2016-3-4 13:09
是的，都tm当新房卖呢~~~~~还有人买

我觉得，一定程度上，比新房好。

作者: 房奴甲 时间: 2016-3-4 14:42:16

pc1 发表于 2016-3-4 13:08
中介估计cv上浮10%不靠谱哈哈

我买那个上浮了将近30%。还是觉得买得值，正现金流。关键是cv够低哈哈。

作者: nz大猫 时间: 2016-3-4 15:04:44

房奴甲发表于 2016-3-4 14:40
同意。我刚买了换成铝外墙的一个。我感觉比同样那些年盖的，原始就是weatherboard得好多了，起码都翻开看 ...

你没好奇的问问出于什么考虑外墙换成了铝板的外墙？

作者: txty 时间: 2016-3-4 15:22:21

nz大猫发表于 2016-3-4 15:04
你没好奇的问问出于什么考虑外墙换成了铝板的外墙？

铝板的外墙比weatherboard得好多了。。。俺是第一次听说。。。

作者: 呼啸寒风 时间: 2016-3-4 15:23:08

nz大猫发表于 2016-3-4 14:04
你没好奇的问问出于什么考虑外墙换成了铝板的外墙？

现在有些都用砖外墙，还挺好看

作者: 房奴甲 时间: 2016-3-4 15:30:22

txty 发表于 2016-3-4 14:22
铝板的外墙比weatherboard得好多了。。。俺是第一次听说。。。

用铝板是很常见的，因为原来是石膏板的设计，结构就只能承受像石膏板那么轻的外墙，直接挂weatherboard是不行的，除非用cedar。我看见有的reclad是用人造的weatherboard，看起来一条一条的，实际不是木头，就是为了轻。用铝板不是很便宜，但是够轻，而且几乎免维护。近几年的reclad用的比较多。

那些连里面结构都换了的，当然换什么外墙都好啦，所以你要是看见换了砖的，那还不扑上去，那就是重新给你盖了一个啊！！！

作者: 房奴甲 时间: 2016-3-4 15:33:59

txty 发表于 2016-3-4 14:22
铝板的外墙比weatherboard得好多了。。。俺是第一次听说。。。

亲，咱别断章取义行不。原来那些weatherboard的，因为不是plaster的，就不会reclad呀，可是那个年代盖的，结构都是没处理过的，但凡漏水里面就会烂的，可是你又不知道；而且虫子咬也是有的。反倒不如那些打开来，换过得。我不是说weatherboard不如铝板，我是说没换过的不如换过的啊！！！！！那个年代的房子。。。。哎。反正我也有一个。叹气啊。

作者: love_3_month 时间: 2016-3-4 15:34:11

房奴甲发表于 2016-3-4 15:30
用铝板是很常见的，因为原来是石膏板的设计，结构就只能承受像石膏板那么轻的外墙，直接挂weatherboard是 ...

有照片吗

一般都是weather board啊，不过有的是原木样子的，有的是平的那种（可能就是你说的人造的）

作者: love_3_month 时间: 2016-3-4 15:35:55

房奴甲发表于 2016-3-4 15:30
用铝板是很常见的，因为原来是石膏板的设计，结构就只能承受像石膏板那么轻的外墙，直接挂weatherboard是 ...

另外，不觉得挂不住啊，不大可能吧。

作者: 房奴甲 时间: 2016-3-4 15:36:13

love_3_month 发表于 2016-3-4 14:34
有照片吗

一般都是weather board啊，不过有的是原木样子的，有的是平的那种（可能就是你说的人造的） ...

我是在现场问的中介，因为我看上去觉得不对头才问的。得到了这样的答案。粗看以为是weatherboard，细看，挺廉价的。那堆房子还卖的很火呢，我想买来着还没有买到呢，气死我了。这么廉价的破东西，老娘有特殊原因才买呢，结果还不让我买到！！！！

作者: love_3_month 时间: 2016-3-4 15:37:09

房奴甲发表于 2016-3-4 15:33
亲，咱别断章取义行不。原来那些weatherboard的，因为不是plaster的，就不会reclad呀，可是那个年代盖的 ...

哈哈，你确实没说清楚

“我刚买了换成铝外墙的一个。我感觉比同样那些年盖的，原始就是weatherboard得好多了”，感觉就是在比较外墙啊。我明白你说的，关键不是外面，里面大不一样了

作者: 房奴甲 时间: 2016-3-4 15:45:23

love_3_month 发表于 2016-3-4 14:35
另外，不觉得挂不住啊，不大可能吧。

我是问过专家了。那个年代的房子，结构也有不一样的，的确有这种称重有限的设计。

作者: Bearonrun 时间: 2016-3-4 15:48:35

我做过这类项目，没有腐烂的木头不需要换，只上药水。不可能全换，不然还不如拆了重做。

作者: love_3_month 时间: 2016-3-4 15:51:12

Bearonrun 发表于 2016-3-4 15:48
我做过这类项目，没有腐烂的木头不需要换，只上药水。不可能全换，不然还不如拆了重做。 ...

上了药水，在理论上可以达到treated 的效果了吧

作者: 房奴甲 时间: 2016-3-4 15:56:52

love_3_month 发表于 2016-3-4 14:35
另外，不觉得挂不住啊，不大可能吧。

我是问过人了。。。。

作者: Bearonrun 时间: 2016-3-4 15:58:06

love_3_month 发表于 2016-3-4 15:51
上了药水，在理论上可以达到treated 的效果了吧

理论上可以。但上Frame Saver药水，有些位置上不了，可能会是Loose end.

而且房顶，地基也大多要改动，门窗要拆了重做，房子的结构变化很大。相比下，比它老但没改动过的房子一般更为牢固可靠。出现问题返工的，也很常见。

而且Recladding 把原来外观设计全改，所以施工后，有的房子会变得不论不类。

作者: love_3_month 时间: 2016-3-4 16:10:44

Bearonrun 发表于 2016-3-4 15:58
理论上可以。但上Frame Saver药水，有些位置上不了，可能会是Loose end.

而且房顶，地基也大多要改动， ...

不论不类很确实，有的房子一看就觉得奇怪，对我这个外行都是这样。。。

作者: txty 时间: 2016-3-8 14:31:22

房奴甲发表于 2016-3-4 15:30
用铝板是很常见的，因为原来是石膏板的设计，结构就只能承受像石膏板那么轻的外墙，直接挂weatherboard是 ...

原来是特指re-cladding的情况啊，居然还有个外墙承重的考量，学到了。

作者: zealot198226 时间: 2016-3-8 15:24:03

现在看到好多关于漏水房时段的说法，有94到04的，有97到02的，不知道到底哪个时间覆盖的比较准？

作者: txty 时间: 2016-3-8 15:51:24

本帖最后由 txty 于 2016-3-8 15:54 编辑

zealot198226 发表于 2016-3-8 15:24
现在看到好多关于漏水房时段的说法，有94到04的，有97到02的，不知道到底哪个时间覆盖的比较准？ ...

60-70年代全weatherboard较多，质量最牛x，不漏水

70-80年代开始用各种非叠加式廉价的weatherboard。质量过的去，不漏水

80-90年代开始用各种非木质的廉价的weatherboard替代品，质量差，不好维修，但一般不漏水。这时段好的房子多是用cedar weatherboard，维护麻烦，不漏水。

90-02年代plaster的时代开始了，就不用我说了，漏就一个字。

02-05，比较有意思的时期，部分有经验的builder开始给plaster加cavity, 有眼光的顾客开始用回weatherboard甚至liner board,多数用在豪宅。但因为新的code还没出来，大部分房子还是按旧的code在建，所以漏不漏就要看顾客的人品和builder的心情了。

06-16, 新code出来，除非偷工减料，房屋大面积的漏水应该不多见了，但新建的plaster的房子还是卖不上价。

作者: zealot198226 时间: 2016-3-8 17:27:19

txty 发表于 2016-3-8 14:51
60-70年代全weatherboard较多，质量最牛x，不漏水

70-80年代开始用各种非叠加式廉价的weatherboard。质量 ...

Thanks,太详细了，我还想问问90到02年代是指1990年到2002的房子都是这样的质量吗？是不是这个时段不管什么外立面的房子都不能碰还是只有plaster的房子不能碰？

作者: mnstar 时间: 2016-3-8 19:15:49

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: flamestar 时间: 2016-3-8 20:34:02

mnstar 发表于 2016-3-8 19:15
“plaster上面直接钉weatherboard” 你在逗逼吗？这么弄窗户门怎么解决？你别告诉我全换，这么换下来还不 ...

逗不逗逼自己看吧～～

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... p;extra=&page=1

作者: songinator 时间: 2016-3-8 20:44:25

zealot198226 发表于 2016-3-8 16:27
Thanks,太详细了，我还想问问90到02年代是指1990年到2002的房子都是这样的质量吗？是不是这个时段不管什 ...

05 06年开始treated timber是关键没听说过这之后的房子漏水烂木头的十年了已经

作者: mnstar 时间: 2016-3-8 21:04:47

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: txty 时间: 2016-3-9 09:34:57

songinator 发表于 2016-3-8 20:44
05 06年开始treated timber是关键没听说过这之后的房子漏水烂木头的十年了已经 ...

就是这个道理，到这个时候builder已经从“取巧”的年代回到正轨，除了用cavity和treated timber同时开始建有屋檐的房子，开始放弃内排水系统，开始给每个窗户加flash，开始注意屋檐和外墙连接的走水问题，开始避免使用角窗等等。

作者: txty 时间: 2016-3-9 09:35:52

zealot198226 发表于 2016-3-8 17:27
Thanks,太详细了，我还想问问90到02年代是指1990年到2002的房子都是这样的质量吗？是不是这个时段不管什 ...

这个时段你要是能找到weatherboard的房子就可以考虑，其他pass

作者: Myminimuffin 时间: 2016-3-9 09:39:11

反正我是不会碰PLASTER的，即使已经RECLAD过也不会考虑。太多其他选择了啊，干嘛要去惹哪个麻烦？除非价格就是地价，那还可以考虑。

作者: songinator 时间: 2016-3-9 11:03:15

txty 发表于 2016-3-9 08:34
就是这个道理，到这个时候builder已经从“取巧”的年代回到正轨，除了用cavity和treated timber同时开始 ...

不过总有一些人出于某些目的鼓吹只要是带P就不碰呵呵

作者: flamestar 时间: 2016-3-9 11:25:54

mnstar 发表于 2016-3-8 21:04
停工了不是吗，这样的房子不可能拿到CCC，除非房主永远不拿出来卖。

对的。我说这个例子只是想说，plaster还是别的建筑材料只要不是特殊年代建造的，还是要看做工的人，和后期维护的。

只要是treated timber 加上cavity，plaster还是别的漏水机会都不大，但是plaster可能需要更小心一点的后期维护。

作者: love_3_month 时间: 2016-3-14 14:01:54

看到一个房子，reclad 是08-09年做的，09年拿到了新的ccc
- - - 请问那时候已经有严格的新的building code了吗，比如reclad过程中必须要treat timber frame之类的？

作者: NewLynnHse 时间: 2016-3-14 14:05:56

love_3_month 发表于 2016-3-14 14:01
看到一个房子，reclad 是08-09年做的，09年拿到了新的ccc
- - - 请问那时候已经有严格的新的building cod ...

还没放弃啊？

作者: txty 时间: 2016-3-14 14:12:25

love_3_month 发表于 2016-3-14 14:01
看到一个房子，reclad 是08-09年做的，09年拿到了新的ccc
- - - 请问那时候已经有严格的新的building cod ...

09那时的code基本没问题了，除了没有强制按risk rate加装cavity和plywood内墙的要 (plaster是一定要cavity的)。

reclading 的ccc原本就很难拿的，要求极其繁琐。

唯一问题是任何房屋大改造都会有这样那样的磨合问题，比如屋檐结合不好，排水系统不完美，新旧材料不吻合

作者: love_3_month 时间: 2016-3-14 14:19:51

NewLynnHse 发表于 2016-3-14 14:05
还没放弃啊？

人穷志短，各种瑕疵房

作者: love_3_month 时间: 2016-3-14 14:20:15

txty 发表于 2016-3-14 14:12
09那时的code基本没问题了，除了没有强制按risk rate加装cavity和plywood内墙的要 (plaster是一定要cavity ...

谢谢啊！！！！

作者: 小粘糕维尼 时间: 2016-5-27 16:49:06

刚买了一个90年代的去年刚做过reclad成weatherboard的房子

CCC应该已经拿到了还没问律师 reclad的活做的挺细致的我觉得好像换之前也没有漏过水

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