子弟小学 发表于 2016-1-8 22:29
这个他是算不过来的.... 每个银行不一样....
12/01/2016 更新.
贴子里鼠版的一个提问, 提得非常好, 这点也是大家在转贷款过程中需要注意的地方.
版主提到的一个就是, 比如现在定期两年, 两年后转, 是赚是亏.
这里涉及到的,是一个 loan term 的问题. 通常银行本来给你批的是30年内, 把贷款还清. 这个是 loan term.
我们现在举个例子,
30万贷款, 连本带利还的情况下, 2016 年开始. 2046年结束. 定期两年后, 你还欠银行 28.8万.
现在时间来到 2018年, 28.8万 贷款, 转银行, 又开始 30 年的loan term, 2048 年结束. (注意, 在这里, 你已经把原来30万的贷款多还了两年了.)
如此类推, 很简单的一个结论, 如果每次转银行, 都是做30年 loan term 的话, 其实长远来说, 你是多给了银行利息的. 因为你一直把还款时间拉长. 如果你看每次还款数额, 很可能是便宜了, 但实际情况是, 你多付了几年, 所以到头来还是多给了. (不知道大家明不明白我说什么)
当然, 上面说的仅仅对打算在房子里长住, 而且是连本带利还的有影响. 如果是光换利息,或者打算两三年就卖房换的话,其实没问题.
解决办法:
如果大家是这里说到的那种受影响的人的话, 下次在你转贷款的时候, 还是可以保留30年 loan term, 因为这样你每个月的还款压力小. 但是, 要在转之前和银行说, 把repayment minimum amount 调到和原有 term loan 一样就好了.
如果大家有问题,欢迎加我微信讨论
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趁着大家都还没全部上班，有些时间， 上来随便说几句， 希望多多少少能帮到大家。 事先声明，一下内容纯属个人观点，和银行无关。我尽力站在中立角度描述。
很多时候，有客人问，究竟应不应该refinance(注，这里指的refinance，是把现有贷款转到其他银行）。那我通常会问，为什么想转。除了有其他特殊原因的客人，很大一部分都是说想拿低点的利息，高一点的cash，赚一笔钱。在这种情况下，我会先和客人说，咱们别急，先坐下来算笔账，看看究竟从财务角度上，值不值得转。
下面，我会用以个例子和大家探讨一下。 大家先看看下面这些数字：
[attach]1291978[/attach]
假设这个客人， 有两个房子。现在的利率是 5.7%， 还有两年到期。贷款1百万。当时拿的cashback 是1万。
现在有另外一个银行offer, 两年fixed， 4.25%, cash $7,500。
折腾一趟下来， 根据算法，接下来两年总共省了 将近3000.
但是，由于现在利息是5.7%， 所以客人投资房一年大概退税也有2-3千。转了之后，退税也会相应减少。
这样的情况下，如果是你，你的决定会是什么呢？
下面在来一个例子。
[attach]1291991[/attach]
这次，客人现有利率是5.2%，大概还有两年多几个月到期。经过计算在通过一番折腾下，到头来还亏钱。这种情况下，除非有特殊情况，不然绝对是留在原有银行划算的。其他的选择就是可以试试break掉，在同一银行refix, 因为这样的话，break fee 是$3300, 不用律师费， 两年下来的ｓａｖｉｎｇ也大概有个小几百。
说了这么多，我的意思是，大家在想转银行之前，一定要先把尽量多的因素考虑在内。有时即使便宜１％，也不一定会省钱。
除了上面给的数字，大家在转银行的过程中，也要注意下面的因素：
１. 新银行要你留多久。各大银行从以前的没要求，大家可以年年跳，到现在，要求留２－４年不等。这些大家需要考虑。
２. ｂｒｅａｋ ｆｅｅ，每个银行算法不一样，但是一点可以肯定的是，ｂｒｅａｋ ｆｅｅ 现在的有效期越来越短。不少银行当天给的报价，当天有效。所以在ｂｒｅａｋ 之前，一定要确认好。有的客人甚至在决定要ｂｒｅａｋ的时候，觉得当天报价可以接受，直接ｂｒｅａｋ了，先放浮动，然后再ｒｅｆｉｎａｎｃｅ．
３．这点尤为重要！如果现有贷款是只还利息不还本金，那在你转银行的时候，ｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔ ｂａｌａｎｃｅ极其有可能比你的贷款额度要大。这是因为 ｍｏｎｔｈ－ｔｏ－ｄａｔｅ ｉｎｔｅｒｅｓｔ ｐａｙｍｅｎｔ所致。所以一定要确保现有银行账户里有钱结账，不然影响ｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔ．
４．ｒｅｆｉｎａｎｃｅ 不是保证都能批了。如果收入情况有变，例如，以前有工作，现在没工作。这样的话新银行未必会批，所以在上面第２点提到先ｂｒｅａｋ再ｒｅｆｉｎａｎｃｅ的做法，前提是先有预批和满意的报价。
想到的就这么多，其他的欢迎大家补充和讨论。
如果有需要我用图中的计算器帮你算算现在情况的话，可以ｐｍ我你的联系方式。就算你不来找我做生意，我也希望能帮到大家。
子弟小学 发表于 2016-1-8 22:29
这个他是算不过来的.... 每个银行不一样....
NewLynnHse 发表于 2016-1-8 22:23
麻烦再来个没有break cost的看看。比如100万30年，定两年，两周还一次。两年后如果转，还是30年两周，是不 ...
love_3_month 发表于 2016-1-9 08:23
两年后期满了，就是两边的利率cash back比较就好了，更简单吧
狂风暴雨 发表于 2016-1-10 19:48
还没待满两年的如果换银行还要退还当初的cashback,是不是直接就别折腾算了?
NewLynnHse 发表于 2016-1-8 22:23
麻烦再来个没有break cost的看看。比如100万30年，定两年，两周还一次。两年后如果转，还是30年两周，是不 ...
NewLynnHse 发表于 2016-1-8 22:23
麻烦再来个没有break cost的看看。比如100万30年，定两年，两周还一次。两年后如果转，还是30年两周，是不 ...
Robbi 发表于 2016-1-12 15:09
break cost 算不了, 每个银行公式不同, 而且也不是象你想象这么简单哈..
我们的公式我问过, 有两页a4纸, ...
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