新西兰天维网社区

标题: 虐心的卖房过程：强烈抱怨一下律师，讨论一下中介，知识面一定要全面 [打印本页]
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 15:40:42     标题: 虐心的卖房过程：强烈抱怨一下律师，讨论一下中介，知识面一定要全面

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 00:37 编辑

前几个月卖了一套房子，以前光买房，没有卖过，没想到卖房过程这么虐心。新年没事打算写下来抱怨一下，另外知道这里很多中介在，想和中介交流一下。

先强烈谴责一下这位律师！太！差！了！

我们大概2005年就通过同事介绍找到的她做family trust，洋人，工作在parnell老式英国古典装饰的办公楼，60多岁，身着高级定制精心搭配的服装，带着精心挑选，夸张的配饰，脸上浓妆艳抹，又高又细的高跟鞋走在古老打磨的木地板上咔哒咔哒，无形中就给人一种强势的压力，我这个中国封闭的北方小城出来的，天天球鞋素面朝天的人，虽然比她年轻不少，一见到她，立刻相形见拙。完全不是同一个世界的人。

当时据推荐人说她做family trust很专业，价格也不贵。后来买房，都要放在fmaily trust里，也一直找的她，无所谓好坏，就是给看看文件而已，买房收费1300左右。后来华人律师多了，据说华人律师收费800，我们也没有换，只要她做好就行。

这个房子是我们自己买地建的，本来打算是建好自住的，所以买地直接就放在fmaily trust里面了，后来建的过程中发现条件不允许搬家，所以建好就卖了。

买家很快就找到了，买卖双方签了合同，律师也是trustee，也需要她签名，以为很简单，但是没想到她拒绝签名，发了封枯涩难懂的邮件给中介，中介也稀里糊涂，直接pass给我们，我们英文半文盲，而且她说的都是法律术语，没看懂，只知道与我们给出的warranty有关。按照我们猜的意思，让builder又出了份warranty，她还是不签。买家也着急了，派了他们那边的律师和我们的律师讨论，两边的律师你来我往，互相挑刺，吵的不可开交，对方律师据说是专门精通building law的，居然添乱，质疑我们没有建房许可。怎么可能我们没有许可就建房，不是找死吗！

我们买卖双方和中介，反而被晾在一边不知道他们到底吵什么，律师也不和我们解释。我们说要是不满意builder给的warranty，那我们付钱请律师您自己写一份，我们的builder同意照着抄一份，她也不理，总之不签不签就是不签！

很快一周就这么过去了！那个时候已经是10月底了，新的政府法令已经开始导致市场冷却很明显了，第二周open home卖掉的房子签的合同。拖到第三周的open home, 一个看房的人都没有了，我们急坏了，周一又到了，给律师打电话问她到底要我们怎样做她才肯签名，她就反反复复很关心我们的样子说她不签是为了保护我们的利益不受损害-我想骂她的心都有了，我们辛辛苦苦建的房，背着上百万的房贷，卖自己的房子，凭什么你一个外人卡在这里，你究竟是害我们还是保护我们，真后悔当初把这个房子放在family trust里面。自己找麻烦。

另外一位中介告诉我，一些洋人老区的洋人家庭，很多房子都是放在family  trust里面，律师做trustee的，辛辛苦苦卖房却被律师搞黄的事情时有发生。

总之新的一周，还是两边律师你来我往吵，说着枯涩难懂的术语，好像是在打擂台看谁比谁强，主要是他们还不说人话，我们都不知道他们吵什么。我们和买家都很着急，两边律师吵架，发的每封邮件，打的每个电话，花的每一分钟，都是要我们付钱的！付给他们钱来害我们自己，我们就象待宰的羔羊。

这时候我问了几位相识的开发商朋友和中介，其中一位很有经验的中介提醒我们，律师这样做是为了保护她自己，因为她是trustee，所以卖掉房子，如果房子有什么问题，她也是要承担责任的。所以她一直拖着不签。她为了她自私的利益，不管客户的死活。同时又道貌岸然，拿些枯涩难懂的法律术语搪塞我们，真够虚伪的。

我们卖掉这个房子是因为我们现在住的房子有很大问题不能卖也不能租，马上圣诞假期了，如果新房也砸在手里，我们经济压力，只有我们自己承担。她拿到收费，不会管我们的死活。

明白这些，又一周过去了，另外两位想出back offer的买家都跑掉了。好在签约的买家特别想要这个房子，比我们还着急。合同没有正式签好，居然把定金给中介交上了。

周末立刻给我们这位律师写了封邮件，解释了这个房子，builder只是大包到jibbing，后面都是我们自己做的，所以我们愿意出warranty，一切后果我们自己承担，与律师无关。新的一周，周一中午给她打电话，她还是那一套不签是为了保护我们的利益的大道理，问她看过我们发的邮件没有，她承认没有看。直接电话里和她解释，还没有说完，她居然很不耐烦的直接byebye就挂我们电话了！

后来拖了3个多星期，她终于签了，她惹了这么多麻烦，绕了这么大圈，最后又回到起点。而且写到这里，我才发现，她究诘的warranty问题，我们的warranty里面有保护我们的一些内容，最后她签的时候，好像忘记把warranty放进去了。现在我们好像没有保护了。

她的故事还没有讲完，后面她又犯了很大的错误，她口口声声所谓的保护我们的最大利益，证明完全是胡扯！这个我放在后面和中介的一起说。

现在想想，这位律师，到底要多么有身份的高贵客人，才能得到你真诚的服务啊，我们真是高攀不起！

后面的虐心旅程可以直接看31楼。

作者: 119900    时间: 2016-1-2 15:44:20

换吧。。。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 15:52:26

119900 发表于 2016-1-2 15:44
换吧。。。

后面的建房，准备换了，就是纠结，我们的三个trust，都是她建的管理的，要是换律师，不知道她会配合交接吗？还是只是把trust留在她那里。
作者: 不要离别    时间: 2016-1-2 15:53:01

                          然后呢？
作者: 9000x9900    时间: 2016-1-2 15:53:43

为什么把外人放在里面做trustee!
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 16:01:18

9000x9900 发表于 2016-1-2 15:53
为什么把外人放在里面做trustee!


在trust里面，可以选择找律师做 professional party做trustee，律师在这个trust里面只做专业的指导之类的，并不占股份，但是也要承担风险责任。

也可以夫妻/家庭成员自己作trust的trustee，但是每年好像要开会之类的必须有record证明你们的trust有自己按照professioanl 的程序管理过。--现在看来，一定要自己管理，不受置于人。
作者: 119900    时间: 2016-1-2 16:03:21

新马甸甸 发表于 2016-1-2 14:52
后面的建房，准备换了，就是纠结，我们的三个trust，都是她建的管理的，要是换律师，不知道她会配合交接 ...

配不配合不由她吧。。。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 16:03:28

不要离别 发表于 2016-1-2 15:53
然后呢？

别急，还有几个坎，玩的都是心跳。好在最后交割了。
作者: pategao    时间: 2016-1-2 16:04:21

经历,真的不能指望律师做什么,除了当天的过户手续之外
作者: bondbunny    时间: 2016-1-2 16:19:11

找律师做trustee这一点我也没搞懂，这不自找麻烦吗。律师的惯招就是把简单的事情复杂化好混水摸魚
作者: milfil    时间: 2016-1-2 16:22:30

后来呢，后来呢。 楼主快更新啊....
作者: jarod_2003    时间: 2016-1-2 16:24:37

新鲜, 第一次听说, 但是到底怎么回事我觉得搂住讲的也是不清不白的.
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 16:40:13

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-2 23:17 编辑

打个岔先讨论一下中介吧。首先我本人工作原因热爱销售，下功夫钻研过销售，也拿到sales 的文凭。另外我比较敏感心细，小肚鸡肠，又是玻璃心，追求完美。有时候别人一句话做的事我都放在心里琢摸一番，所以我想讨论一下我见过的中介，不喜欢的请跳过13，14，15楼。因为我们打算以后每年都建一套两套房卖，还会和中介打交道，有几个问题想和论坛里中介讨论一下。

好多年开始我们就喜欢看open home，前年买了块地开始每周末专门就去看新房open home。期间见识了各种中介。看open home的时候不光看设计用料等idea，也是挑我们卖房中介的机会，我把中介分成几个类型讨论一下吧。

a类型是华人中介最常看到的，沉闷型-见面打个招呼，有时候会夸下孩子长的机灵可爱，简单介绍一下房子情况。然后看的人看房，不问就不说话，不是很主动，很少找到话题聊一下，比较沉闷，无功无过。买家无所谓。

b类型是pushy型的，太想卖掉这个房子了，不停的夸房子多好多好，看了房就必须买，都指出有些地方做的不是特别好了，中介很轻松的就说，’没事，你哪里不满意可以改，很容易改的‘  怎么可能这么容易改，而且建房细节上这么不上心，质量上面买家也不信了，客客气气委婉的拒绝中介，中介立刻黑脸不理人了，要么直接挂电话...这种的中介房市好的时候是个房子就能卖掉，房市不好的时候摊上这种中介，对房子的印象也立刻大打折扣了。

c,对房子知识了解不多和不上心型的，自己感觉卖的房子很好，各种夸，看不到天花板上pop out的钉子头，刷漆刷的不好，墙面有明显的crack，沥青顶愣说成瓦顶...这种中介我不会感觉不舒服，因为他们是真的不懂，但是既然做卖房这一行了，最好就下功夫研究一下卖房的各种知识，包括建筑知识。遇到个对质量比较挑剔的，看到这些不完善的细节，可能就直接pass掉了, 如果是个懂行的中介，知道怎么应对买家的回答，心细的，open home之前提醒开发商完善一下，把crack的地方重新补一下...好上更好，更完美。

还有些新房open home，可能开放太久了有些脏，崭新的马桶里面粘着恶心的便便，这样就open home，中介的心该有多大啊，的确房子的清洁不是中介的责任，提醒一下房东，或者自己多出点力，在open home之前检查一下，收拾一下，（相比高额的中介费）不会费很大的力气的。这种中介，作为卖房房主我也不会选。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 16:40:42

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 00:50 编辑

d 型是不会说话型的，

1）一次去看别人的open home，一个附近的洋人跑去看房，给中介小女孩说'I saw a local working on this house'， 小女孩不知道是英文听不大懂还是不会说话，回了句‘builder is a Chinese’, 那个洋人以为她听不懂，又重复了他之前说的，小女孩也跟着重复了一遍她的回答。执拗的洋人再一次重复了他的话，小姑娘，哎，第三次重复了她的回答。两个人都够执著的，我在旁边听的很替这个小姑娘着急，何必反驳他呢，他都看到了。而且看房时间很短，交流的机会不多，一定要争取把每句话都说成‘有用功'，哪怕对方是看热闹的，走的时候最大程度给自己还有这个房子留个好印象多好。

2）我们自从open home，很多中介也来看，因为是新区的第一个卖房，地区的优点缺点都很突出，没有参考价格。其中一位中介看过，把她的名片留下，然后告诉我她在附近买了投资房，买的很便宜，但是房租收入很高。她摇头晃脑的夸了半天她的好投资，最后很肯定的给我下了个结论：没有学区，你这个房子卖不上高价的。扬长而去。MD，你这种中介，我才不会找你。后来我们这个房子的卖价，比她预估的，多了快20万！--这还是10月中旬，房市降温的情况下。

3）最塞心的中介 - 我们这个房子处在一个比较火的区的边缘，紧邻差区，最大的缺点是没有校区。优势是地高有景，房子之间不挤。将来潜力很高，已经计划附近建学校了。

我有个朋友，也在那条街上买地建房，自住的，他自己是中介。因为我们之前已经找好中介，所以答应他他可以带人看房。第二次open home结束后有个洋人来看房，房子已经锁了，准备给listing中介打电话看房，这个中介朋友迎出来提出可以开门带他进去看。

进门之前，这个洋人大概问这位中介，房子学区如何，你们自己的孩子在哪里上学。然后这位中介朋友答：这个地方没有好学校（区），我的两个孩子在xxx区（很远的地方）上私校，每年每人花我$5000的费用呢。---话音落下，看房的洋人连门都没有进，开车扬长而去...

巧不巧我老公就在旁边干活，他听到了，心里一顿乱马奔腾。这个扬长而去的洋人事后不死心，打电话问我们的listing中介，描述了这位中介朋友的话。我老公和中介都不是留声机，所以我说的不可能是完整的原话。但是听到这个，真的很堵心！

首先，连门都没有进就把人说跑的中介不是好中介！

其次，他自己不做好功课，这个地方虽然不在学区里，但是附近距离很近的一所学校是所很好并且不算太贵的私校，价钱比他们上的$5000一年的便宜，很多好学区的家长都送孩子来这所学校。我们本来买地建房打算住在这里就是打谱让孩子去这所学校的。

再次他刚刚搬到这边一个月不到，他们之前住的区没有好学校，所以才送孩子去的那个很远的私校，大孩子已经上了好几年了，马上毕业了，小的也在，所以因为搬家就转学校其实也不是很方便。

这些他都没有说，而是把回答说成了 ：（因为）这个地方没有好学校，（所以）我的两个孩子在xxx区上私校，（代价是天天跑很远，又贵）-- 这种因果关系，从一个中介口中说出这种话，要比从普通人口中说出来，杀伤力大很多。

怕得罪他，可他又近水楼台，只能好好和他说，最后还是吵起来，他反驳我：这里就是没有好学区，你让我怎么说！


我自己的想法，首先，我不是让你骗人，这是违背道德的，其实你只要做好功课，客观的描述给看房的人，这个地方不在校区，（然后把话题转移到）但是附近有...几个不错的学校可以选择。在讨论缺点的时候，不要给出’好‘’坏‘这种负面的个人主观评价。 买房是大事，买家听了客观事实的介绍，会自己做足功课决定买还是不买的。事实上我们的listing中介就是这么做的。

其次，我知道这位中介朋友很自豪送他的孩子去贵的私校，平时和别人讲话的时候也经常提到（炫耀）。但是当你approach看房的人, 提出提供看房服务的时候，就需要立刻中介的职责’上身‘，代表卖方的利益，而不是被自己的能耐/炫耀点 too much carried away。这是你自己的生活，跟卖房无关。哪怕看房人问，你客观的解释一下也好。

最后，缺点可以转化成优点，不在校区，所以比校区房便宜多了啊，新房，质量配置都很好，房价不算太高，又能上不错的私校，多么好的投资啊。看房的人特意来这么个hidden的地方看房，就是价格范围帮他锁定的啊。

我们的两个offer，包括最终买家，都是有学龄孩子的家庭。


我知道这位中介也上天维，可能会看到帖子，希望其他看这个帖字的的中介，给出你们专业的建议，讨论一下，如果房子有很大的缺点，该怎样说？



作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 16:41:06

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-2 23:27 编辑

还有一种，算是e类型吧。礼貌上稍微注意一下。

1）一位中介是朋友，一直想卖我的房子，因为我已经答应其他中介，所以他建议他和我们找的那位中介一起合作。我同意了，但是自从买地后已经有一年多没有联系我们找的中介，所以电话里也不方便给这位中介说这个朋友想合作的事情。想等准备卖房了见面介绍情况的时候再说，他要是同意了，就安排这个朋友和这位中介见面。这个安排，我也给这位朋友说过。

在那天和我们的listing 中介见面的时候我给这位中介朋友说了，中介朋友就一直等在那里（我是想让她退避一下，等我说明情况后再引见的），listing中介来的时候，因为买地后就没有见过了，他很正式伸手和我握手打招呼寒暄，刚刚开了个口，手伸出一半，就被等在旁边的这位朋友很无理的打断，开始介绍起她自己来，我们的listing 中介一脸的诧异，不知道到底发生了什么情况，就被这位朋友告之要和他一起卖房。随后我在带这位listing 中介进房间里介绍房子情况的时候，每一句话都被这位紧跟在旁的朋友打断，光顾发表他的评论意见了。基本上我和这位listing中介没办法沟通。走了一趟，listing 中介愣是什么都没有了解到。 这位listing中介越来越不耐烦的表情。我自己也有些火，如果他不是我朋友，我真的想冲这位朋友吼一句：‘get out of my house!' , 卖房对我来说是大事，而这位朋友表现的真的很心急，鲁莽没有礼貌，只是一心想着可以卖我们的房子拿佣金了，急功近利！ 完全忽略了我们房东，不尊重人的感觉。

我们的listing agent直接提出来拒绝和这位朋友合作，这位朋友只责怪我们的listing agent心地不好，全然没有意识到她自己的问题。我作为朋友也不好说什么，如果她能看到这个帖子 ，希望能改进一下。

2）还有一位，他做的很大，手下几位助手，我看了几次他的房子，卖房感觉还行，最起码没有捅到我的玻璃心。在考虑用他做中介的时候。一次open home快结束，他可能有些着急，命令他的助手给他做什么事情，语气很粗鲁强硬，助手有些胖动作慢，被他真的很粗鲁的说。我一个旁人看在眼里，立刻否定了他。他对客人很好，但是会不会人前人后不一样？
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 16:45:43

bondbunny 发表于 2016-1-2 16:19
找律师做trustee这一点我也没搞懂，这不自找麻烦吗。律师的惯招就是把简单的事情复杂化好混水摸魚 ...

具体我也不是特别明白，当时她提出来了我们就接受了她做trustee，很多传统的洋人家庭这样做。就比方说trust就是一个公司，做trustee的律师是起一个专业的指导trust运行的作用.

可以不请律师做trustee，自己的家庭成员也可以，但是每年都要做些事情并且有记录你们开过‘股东大会’来安排trust的运行...

这些需要咨询一下专业人士。
作者: bondbunny    时间: 2016-1-2 16:56:12

新马甸甸 发表于 2016-1-2 15:45
具体我也不是特别明白，当时她提出来了我们就接受了她做trustee，很多传统的洋人家庭这样做。就比方说tru ...

我们的投资房也是放在trust里的，每年要开股东会还要做记录啥的没听说啊?每年会计师给我们做账也没提过这些要求，今年做账问一下，，，，，
作者: bruceyeh    时间: 2016-1-2 16:58:09

换吧，华人也有很垃圾的律师，自己小心就好
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 16:58:53

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-2 23:31 编辑
jarod_2003 发表于 2016-1-2 16:24
新鲜, 第一次听说, 但是到底怎么回事我觉得搂住讲的也是不清不白的.


因为我们自己也是稀里糊涂的。的确有交代的不清楚的地方，builder在建我们的房子的时候，建到一半的时候成为master builder，因此不能提供master builder warranty。所以中介包括我们一开始不知道，广告上放的是master builder warranty的，后来发现不对，就改成 10 year warranty。 我有一位开发商朋友把他律师帮他写的很完善的开发商卖房 warranty给我们用。title写的是我们的trust的名字，但是律师就是不签，后来builder很好，用他的名义写了份结构和房间里面所有东西(包括fittings的)10年warranty，(其实他不应该写这些的，因为他只做到jibbing后面我们自己接手了.) 这样了律师还是不签，让她自己写一份她满意的，她也不写。

后来我们真的急了，找她大老板谈了次，又找她谈了次，两次被她挂电话拒绝听我们解释，最后我们的语气也不很好，也给她解释卖房后，房子就不在这个trust里面，和她一点关系都没有。也写了书面保证，拖了三个多星期最后终于签的。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 17:01:42

bondbunny 发表于 2016-1-2 16:56
我们的投资房也是放在trust里的，每年要开股东会还要做记录啥的没听说啊?每年会计师给我们做账也没提过这 ...

做记录这些我也是听别的中介说的，不知道啊，要是自己做trustee这么简单我也自己做了，何必花钱找罪受啊。
作者: MSSA    时间: 2016-1-2 19:17:24

想问一下， 你提到的建的过程中发现有条件不允许搬家？？？？

能解释一下这是什么意思吗？
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 19:31:48

MSSA 发表于 2016-1-2 19:17
想问一下， 你提到的建的过程中发现有条件不允许搬家？？？？

能解释一下这是什么意思吗？ ...

我们自住房的问题，2012年开始申请扩建厅的一部分，consent一直不给批，主要是结构工程师做了一半撂挑子跑了，其他工程师没有人敢接。前年年中买的地，当时找到给我们设计加建部分做结构设计的工程师了，问题解决了。所以当时我们想前年年底自住房consent会批，如果去年加建完工，这边新房建成，我们可以卖掉旧房搬进新房。但是没想到设计师太差劲了，他自己接新房设计太忙了，把我们的加建（就剩下一点设计）放在一边不管，各种承诺我们，现在还没有交去council。

现在我们住的房子外墙因为漏水已经拆了一部分了。所以也不能卖也不能出租，只能卖新房。
作者: bondbunny    时间: 2016-1-2 20:02:12

LZ坦诚地和网友分享自己的经验教训，赞一个!期待下文，，，
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 20:04:17

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-2 20:25 编辑

最后谈谈我们找的中介吧。比来比去，他是我们见过的中介里卖房技巧最好的一个。但是售后很多都不懂，知识面不全，搞的我们也很虐心。

一次我们路过看到有open home，就进去看，他当时不忙，立刻就出来很有礼貌的迎接我们。那个房子门口设计的稍微有些不同，我就很无意的问了他一句，然后他就很风趣的卖了个关子，立刻就把气氛活跃起来。整个销售过程他很有礼貌，尊重我们的种族习俗（看的出来是特意练过的），和我们互动的恰到好处，作为中介他也会极力赞美这个房子的优点，说的话不夸张不过火，恰到好处。微信上有帖子提到的，做销售最重要的是会聊天懂聊天。这方面他真的是练到炉火纯青了。另外卖房过程中他还会有意无意的提出帮我们卖房，因为看房就是有买就有卖，比较有selling motivated。

后来我们确定买地后，找了几位不认识的但是感觉比较不错的中介，请他们来帮我们看一下地，给我们提一下建议要建什么样的好，毕竟将来还是要卖的。有中介看了下地图，直接就拒绝我们，因为他觉得地点不好，直接就没有兴趣了--生意太好了，所以挑挑捡捡。有的就直接说：好啊，你们来我们办公室我们细谈，我们没有去也就不了了之。只有这位中介，立刻和我们约了时间在建地那里见面。

他首先根据整个地区的人口结构，给我们提出一些的设计上的建议。其次根据地区位置特点(没有校区), 根据自己的经验，极力劝我们缩小建筑面积，我们当时设计初稿已经完成，听了他的建议，我们缩小了20平方米。设计师当时很不认同我们。当时包括现在新房设计上，都是建越大越好，很少有缩小的。我们建房的时候越来越兴奋，还有些后悔听他的意见缩小面积。后来到了卖房的时候，市场反馈，才真的体会到他是对的，多20平米少20平米，卖价是差不多一样的，但是建筑费用上却可以省不少。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 20:08:26

bondbunny 发表于 2016-1-2 20:02
LZ坦诚地和网友分享自己的经验教训，赞一个!期待下文，，，

我还怕，有人说我斤斤计较玻璃心呢，一点小事都拿上来说   
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 20:14:52

当时他在工地和我们聊了1个多小时，拿着图纸抠细节抠了很久。虽然口音问题大部分听不懂，但是很感激他。很赞同他的销售技巧和用心，而且那个地方人口种族组成结构，我们也偏向用他。当即就口头承诺房子建好，如果准备卖就找他。一年后我们信守承诺，直接联系的他。虽然当时很多中介承诺给我们big discount各种deal。我们还是坚持用的他。所以很多中介，卖房的时候，自己的一言一行，都很重要，可能小小的细节，也会被客人关注。有时候好运气是用心和对细节的完美的态度带来的。累了，这里就不抒情了。希望各位中介都是好中介！
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 20:20:41

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-2 23:37 编辑

先大概说一下我们这个建房的地点吧，老区里的新开的一条路，藏在最里面，很多人都不知道，地图上也找不到。但是因为附近的房子都是老房子，还有很多批灰的漏水房，卖价都不高。所以我们这个第一套房卖房，没有可以比较的价格，这条街上，建房的也大部分是自住房。前面也提到了，没有校区。但是又高地有很不错的景色，密度也不高。我们是第一套，卖起来比较 tricky，所有的中介都不知道大概可以卖多少，也可能很高，也可能卖不上价。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 20:54:44

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 12:30 编辑

开卖的时候，之前那几个月auction屡创奇迹，一浪高过一浪，所以很多开发商和中介建议我们走auction，只有这位中介建议我们议价，主要原因是没有参考价格，地区的优缺点造成的可以卖高也有可能卖低，一旦auction叫价不高，房子就真的要上不去价格了。我们听从他的建议，做的议价。

果然第一个星期来看的人，出价都不高，来的一半人群都是些 出租车司机, 超市收银员...先自己夸一下我们建房质量很好，中介接offer接到手软，但是大家都不知道到底该出价多少。第一个open home反映不错，但是最高offer比我们想要的低5万。当然当时后院deck没有做好，乱糟糟的，也影响了。

第二个星期deck做好，open home之前中介果断放上我们的要价，当天就签了。因为受上面那位不会说话的中介影响，心急了，没有等一等。买家出了offer，就是我们的要价，但是有条件，中介open home结束不久立刻来我们家，给我们说这个offer很好，再等可能也找不到更好的了，所以我们立刻就签了。

这里有些后悔，签了这份有合同的offer半个小时不到，立刻又有其他中介交offer，晚上又有一份更高价钱，更好的无条件offer，但是太晚了。这里我其实不是很满意我们的中介，也是自己没有卖房经验。据后面给offer的中介说，他的客人很想买我们的房子，中介带他们进去看房的时候，却被我们的listing 中介挡在外面不让进，所以晚了点，耽误了半个小时。因为我们的listing中介想自己独拿佣金，催我们尽快签，否则有3个offer，会是很好的multi offer，最后那个offer的客人就是想加价出offer的现金买家。

这里我想问各位中介，一般都会建议买家多等一段时间吗？第二周第一次open home就急着要签了。是不是我们太急了？

为了客户争取最大的利益，愿意和其他中介共享佣金的中介有吗？


作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 20:57:00

希望各位中介上来指导一下啊
作者: MSSA    时间: 2016-1-2 21:18:09

新马甸甸 发表于 2016-1-2 18:31
我们自住房的问题，2012年开始申请扩建厅的一部分，consent一直不给批，主要是结构工程师做了一半撂挑子 ...

哦 是这样，这个工程师也太不负责任了吧，再说不是设计出来之后才开始施工的吗？
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 21:21:17

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 12:31 编辑

现在接一楼继续讲虐心的售后。完全是中介的知识面不够多造成的。

买家原价出的offer，没有砍价，但是条件是 - 按照中介给我们说的，要求我们安装全屋大部分窗户的wooden blind，这个要大概$5000，还是很合适的，我们也赞同，就签了，签了后发现卖家漏签字，合同立刻被中介拿走去找买家，我们也没有仔细看。后来经历了律师的折腾，加上银行valuation，差不多5周过去了，安排做blind的时候，才被买家提醒，他们要的，也是写在合同里的，是安装大部分的wooden shutters！

不知道论坛里有多少人知道什么是shutters，反正我不懂，我老公对shutter的印象是挂在室外窗户两边的那种假窗。中介也傻眼，当时他很自信的给我们说的是blinds，还给我们说几个窗户要竖条的。 这个是文化造成的误解，我们外来移民，对欧洲的一些文化不了解，我问了其他几位中介，他们也都不知道shutters为何物。

何况是全木的，做下来要几个万了，如果我们当初知道要这种东西，无论如何是不会签这份合同的。

2个sleepless night，后来买家发现纯手工做下来这么一套，要等小半年，他们自己着急搬进去，自己放弃了。就要我们做blinds，但是又心理不平衡，各种花样百出要我们再出钱，中介不想承担责任，也尽数把买家的各种要求pass给我们 - 比如要我们再出钱给他们买个双开门冰箱，又或者要我们拆掉很贵的木地板，改成地毯...

我们真是被这个中介烦的精疲力尽，就给中介说，这种误解是他自己造成的，所以买家提出的各种要求造成的各种额外支出都由中介他自己承担。中介很精明的人，又能说会道，不知道怎么讲的，买家最后放弃了这些要求。

作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 21:24:29

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-2 21:26 编辑
MSSA 发表于 2016-1-2 21:18
哦 是这样，这个工程师也太不负责任了吧，再说不是设计出来之后才开始施工的吗？ ...


是的，我们设计之前就付他钱让他来看过，二楼加建，怕地基和框架不行。他看过认为可行后我们才正式找设计师设计的，但是后来发现有些复杂，他自己怕承担责任，就跑掉了。设计师也特别不负责任。
作者: occc    时间: 2016-1-2 21:35:07

新马甸甸 发表于 2016-1-2 21:24
是的，我们设计之前就付他钱让他来看过，二楼加建，怕地基和框架不行。他看过认为可行后我们才正式找设计 ...

是注册工程师吗？是的话建议Lz去ipenz.nz告他

知道他的名字直接搜索就好了
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 21:46:53

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-2 21:53 编辑

房市都已经很安静了，好在这一劫终于有惊无险的过去了，刚刚轻松了一周，想着不会再出什么问题了，就等ccc下来了。

买家租住的房子租约到期，通过中介问我们是否可以让他们搬进去租住在这个新房里，就等ccc下来立刻过户。我想都卖给他们了，先租给他们有何不可？建房之前贷款，评估的租房租金750左右，我们就收500吧。中介还说太便宜了多要点吧。。。

我们想网上下载个租赁合同双方签一下就好了，没想到买家通过他们的律师联系我们的律师，让我们的律师起草出租合同，我们的律师先问律师费谁出，我说当然是对方出，两边律师又各种argue，到了周末了律师的出租合同也没有写出来，我们又着急了，coming Monday买家就要搬了，周末律师又不上班...到时候我们让他们搬还是不搬？bond也没有。

老天爷可怜我们，晚上和一位开发商朋友聊天的时候，无意中提到这个事情，她大惊失色，告诉我千万不可以出租的，因为这是break contract的！

首先卖房合同上，我们卖的是brand new的房子，所以房子在交割的时候，必须是brand new交给买家的，哪怕是买家自己租住，有时候心地不好的买家，交割后也会告我们违反和约给他们second hand的房子。即便真的为了他们方便，也不可以收租金以‘出租’的形式给他们住。

其次ccc没有下来，房子的保险，还是在建筑保险下，任何因为出租造成的人为损害，建筑保险是不承保的。

这些知识，每一位中介和律师都应该懂的。对于中介来说，当买家提出这个租房要求的时候，就应该立刻否决买家，而不是pass给我们这些对卖房一无所知没有经验的人这里来决定。

对于律师，口口声声保护我们的利益，居然这么大的问题都没有看出来，就想着她起草租房文件的300多收费了，我真的对她‘厌恶’ 到极点了。对方所谓的building law专家律师，也够屎的!

我特意发了封邮件给两边的律师，告诉他们我们已经reject了租房请求，因为breach contract, breach law，具体原因也写下来。两边律师没有发声，不知道会不会感到羞愧！
作者: winny    时间: 2016-1-2 21:49:16

哇，这么多折腾？真不容易   
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 21:49:55

occc 发表于 2016-1-2 21:35
是注册工程师吗？是的话建议Lz去ipenz.nz告他

知道他的名字直接搜索就好了 ...

没有告，后来听说他被吊销执照了，不知道为什么原因。可执照这种，据说换个名字又可以取得。

但是真的想告那个设计师啊，拖了我们这么久，给我们承诺这么多次，就是不做，打电话都不接，只能靠发短信。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 21:51:07

winny 发表于 2016-1-2 21:49
哇，这么多折腾？真不容易

还没完呢！
作者: rockfield    时间: 2016-1-2 22:03:50

真是够虐心的, 我看着都头大。不过在这帖里学到了好多知识, 辛苦楼主码这么多字了。楼主好人!
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 22:09:33

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 12:38 编辑

接着再来，估计买家心情也糟糕到极点，行李都打包了，再一天就搬进来了又黄了，租约也到期了，对中介screaming hard，洋人，不会吃亏的，威胁要投诉到中介branch，好像小气又精明的中介这次真的破费了些，承担了后面的房租费用。

买家真的是很挑剔的，难怪看了这么多这么久的房也没有挑到满意的，终于我们的房子他们看上眼了，也是各种挑剔，被他们挑的无一是处，不管是在理的还是没有理的，中介是一概pass给我们，他作为professional的也不知道在中间挡一下。

比如final inspection，他们带着还是carpentry学徒工的20岁不到的儿子来检查的，指出一些问题，他们儿子半懂不懂，说一处外墙砖的cavity有问题，传给我们，我们让他们四下看看，所有的房子都是这样的，council 外墙的 inspection也都过了。然后他们心里还是没底，又给中介传话，准备带一位master builder再来一次final inspection。

晚上10点多了中介给我说的，我真的烦的抓狂了，什么是final，final不就是最后一次吗？为什么我这个没有经验的人都懂，你作为中介就不懂，为什么不能直接拒绝买家？

后来买家进去看上次挑毛病的我们改善的地方，比如有些painting做的不好，weed mat没有做。我们做好后买家进来视察这些问题，这是必须的。但是中介的不作为真的给我们太多的压力。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 22:13:23

嘿嘿，被精华了，看来说自己的不开心总会给别人开心开心啊！
作者: NewLynnHse    时间: 2016-1-2 22:18:56

新马甸甸 发表于 2016-1-2 22:13
嘿嘿，被精华了，看来说自己的不开心总会给别人开心开心啊！

呃，别这样说，你这个帖子可以让很多人学到东西。而且是你的经验分享，也是原创的，所以给你加精了。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 22:27:13

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 00:00 编辑

再来一虐！

终于ccc下来了，ccc的申请过程也是各种被买家和他们的律师催催催，被council和water care各种拖拖拖。我们已经被虐的没有感觉了。

终于可以settle了，定的是coming周二，周四下午我们律师发来表让我们填，根据新政，要交税之类的，这个我们有心理准备，建房也都有交gst，想着按法律规规矩矩办事，不怕！

没想到周四下午三点了，律师阴阴的问我，trust的ird number有吗？

房子是在trust下面，我都不知道trust还要有ird number!

问我们两个人的行吗？这位高贵的律师不紧不慢不冷不淡：不行！没有就申请一个吧。

这都周四下午快5点了，联系了会计，告诉我一般申请ird number, 要五个工作日！

问了另外一个中介：周二settle双方都同意了，如果因为ird不到位不能settle，按照和约，我们是要交违约金的，按天算！

我都气的不行了，卖房拖了这么久了，中介和律师都没有提醒我们一下。中介也许没有经历过新政trust税号问题，律师难道就没有考虑到吗！

周四晚上填表申请，周五申请加急。

周一告诉中介可能面临的问题，他估计也被一波又一波的波折搞的疲惫不堪，都无力回我了。

老天又一次保佑我们，ird最给力，周一下午把ird号码给我们，又有惊无险的帮我们渡过难关。

房子顺利交割。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 22:31:01

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 11:38 编辑

我们的中介 ，本来就是销售记录很高的中介了，通过这次卖房，更加打响了名声，这么难卖的房子，买了个很高的价钱，他的知名度在那里很高了。中介费也没打折。又通过卖这个房子，知道这么多知识下次可以规避。毕竟象我们这种情况也有些特别，平时很少碰到。他算最win的那个。没有多少人知道后面的波折。总的来说，他卖房还算很有水平。我们自己挑的中介，也不能不说好。

我们也还可以，第一套，没有赔，超出我们的预期，主要是卖房的时候太累心。



不知道我们经历的这些波折，有多少中介同样也不知道。

反正我们这位中介嘴硬，每次事后都说：下次你们（指的我们）再卖房就知道了。

这些其实是中介最应该知道了。

回到原题，中介不光卖房技巧好，知识面一定要广啊，不要什么都不懂，什么都pass给我们卖家，那我们卖家付这么高的中介费干什么？如果懂的多，就会少很多波折！
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 22:35:02

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 11:38 编辑

全文完，我也累的够呛，吐槽完了，明天开始继续工作。

最后，天灵灵地灵灵，土地公公快显灵，希望再也没有波折了。过了这个圣诞假期，希望那个房子不要有任何问题，不要让买家再来找我们了，大家都保佑我们吧。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 22:37:00

也希望我前面提到的问题，中介帮忙解答啊，打算不考虑搬家了，但是想每年建一套两套，还是要找中介的。
作者: 陌生的香港人    时间: 2016-1-2 22:46:57

本帖最后由 陌生的香港人 于 2016-1-2 22:54 编辑
新马甸甸 发表于 2016-1-2 22:31
不知道我们经历的这些波折，有多少中介同样也不知道。反正我们中介嘴硬，每次事后都说：下次你们（指的我们 ...




其實有時我懷疑這裡的中介到底那個培訓課程是讀什麼的 覺得他們除了會說 會賣廣告 很多時其實什麼都不會 （有些不會還要亂說）然後就收錢 然後就吹噓自己賣了多少個房子了 好像自己多厲害似的

至於這裡的律師 （不論是哪一門的都一樣） 做了工作 不管到底對整體事情有沒有幫助  二話不說都定期按時間先收你錢再說 不給錢就不再給你辦  讓你半天吊  真是欲罷不能 （或甚至可以說 求生不得 求死不能）  好像也已經是常識了
作者: NewLynnHse    时间: 2016-1-2 22:52:09

新马甸甸 发表于 2016-1-2 22:37
也希望我前面提到的问题，中介帮忙解答啊，打算不考虑搬家了，但是想每年建一套两套，还是要找中介的。 ...

不要太依赖中介，在这里凡事都要自己懂一些。很多所谓的专业人士就是专门坑那些不懂，以为花钱就能解决问题的人。问题是他们赚了你的钱，还未必能帮你解决问题，更夸张的是，有些现在帮你猫盖屎一下，以后可能还会有更大的麻烦。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-2 23:09:22

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 00:23 编辑
NewLynnHse 发表于 2016-1-2 22:52
不要太依赖中介，在这里凡事都要自己懂一些。很多所谓的专业人士就是专门坑那些不懂，以为花钱就能解决问 ...


是的，我们也是心太大，太粗心了，懒的了解情况，觉得付中介全款，他是专家，可以一切都搞定的。这方面的知识自己真的要多学一些。

这些知识面方面中介不懂我还不是太纠结，估计很多中介都不知道。我纠结的是他出而反而。他第一次见面的时候给我说的，如果他帮我们卖房，可以给我们收的commission cheap，但是签和约的时候他只字没提，按照他们定的比例收费的。我知道很多中介给cash back或者flat rate，他也没给，我们也脸皮太薄，没好意思问他，想着我们这个第一幢，比较难卖，只要他用心就好。包括建房，找的施工方，也是大部分都是有口碑的，只要他们能做好，要多少我们从来没有砍价。

最最纠结他的（我的玻璃心啊），是当初他给我们说广告，全套做下来trademe, property express（首页大封面）, 广告牌，拍专业照片，他们公司网站（这个好像不要钱）总共下来1400左右，我们同意做这些并且同意付这些钱。后来别人说我们这个中介不好，连最起码的广告费都不包。我就问这个中介能不能免掉广告费。他回我说感谢我们对他的信任和给他这次机会，所以广告费他全包了。事后发现，他只是在trademe登广告，property express没有登广告。广告牌没有做（这个广告牌其实我也不想让他做）。

虽然他答应我的时候并没有明确说明包哪些，但是我就有种被骗的感觉，其他问题我可以不介意----就这个广告问题，虽然放盘两周就卖掉了，并没有对卖房造成影响，但是感觉他辜负了我对他的信任，所以我以后是再也不会找他卖房了。
作者: bondbunny    时间: 2016-1-2 23:25:46

很精彩，，，LZ不是玻璃心而是有一颗强大的心脏。
  中介貌似印度人?
作者: PartTimeJobsOK    时间: 2016-1-2 23:29:08

好帖，必须要顶，顶，顶
作者: T--    时间: 2016-1-2 23:44:12

好久没有这么精彩的了。
作者: jarod_2003    时间: 2016-1-2 23:55:09

求中介名字。　
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-3 00:09:19

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 00:15 编辑
陌生的香港人 发表于 2016-1-2 22:46
其實有時我懷疑這裡的中介到底那個培訓課程是讀什麼的 覺得他們除了會說 會賣廣告 很多時其實什麼都不 ...


是的，所以现在感觉中介的能力，不光是这个中介，还有前面提到的那些中介，相比付给他们的巨额中介费，根本就不值这些钱。我以后肯定会砍价了。

至于律师，她不签字的时候我们真有种叫天天不应的感觉，她估计也很讨厌我。只求以后小心生活，除了买卖房子，千万不要和律师沾边。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-3 00:18:39

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 11:41 编辑
jarod_2003 发表于 2016-1-2 23:55
求中介名字。　


各位问中介身份名字的，我就不说了。目前为止没有十全十美的中介，我找的这位，算是很不错的了，毕竟他的主业卖房做的还是很不错的，是我看这么多中介最好的一位，这是最最主要的（自己挑的不能不说好）。

大家要小心的，是几种会有负面影响的中介比如pushy的那种，不会说话的，不诚实的...这些中介是需要小心的。

希望我发帖，不会给任何人造成不好的影响。
作者: MonicaGao    时间: 2016-1-3 00:45:29

学习了！这篇文章真是让我受益匪浅。楼主悄悄的把你的律师和中介pm给我可以吗
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-3 00:56:47

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 01:01 编辑
MonicaGao 发表于 2016-1-3 00:45
学习了！这篇文章真是让我受益匪浅。楼主悄悄的把你的律师和中介pm给我可以吗 ...


律师太差了，只能告诉你是在parnell的洋人女律师，60多岁。

中介真的不会说的，因为他和其他中介相比，还是很不错的，特别是他特意跑来指导我们建房，没有任何收费，给我们的建议，帮我们省了很多钱，卖房技巧也是我碰到的最好的。只不过我们的情况有些特殊，很少发生，对于我们的情况，他知识面不够广，可能大部分中介碰到这些也都不懂这些。


如果有人找了洋人年纪大的女律师，可以来问我是不是我们碰到的这位。我会告诉大家。但是中介我不会再多说了。



关于律师和中介，我就说这么多啦，不会悄悄的pm给任何人他们的信息的。
作者: nanjingwy    时间: 2016-1-3 08:04:25

议价的就是麻烦，还是auction的省事。

中文律师还是有一定好处的，没洋人这么事，你律师后来按时间收的吗，那郁闷了，华人一般还是按case收，交流也方便。

中介费放台面提前讲的好，很多都是你不讲就装傻的。我们几年前卖房子，1/4版的property press,1/8的中文报纸，还1200多，那时TM还没涨价呢，都是自己出。

不过final inspection感觉有问题，应该可以再看看的，毕竟谁也不想买有问题的房子。

没有ccc，放盘太急了。看出来主要是资金压力大，可以理解。
这房子其实等新校区盖好或者选址动工再卖，就没有学区问题了。
作者: hello_daisy    时间: 2016-1-3 09:39:59

新马甸甸 发表于 2016-1-2 22:09
是的，我们也是心太大，太粗心了，懒的了解情况，觉得付中介全款，他是专家，可以一切都搞定的。这方面的 ...

有时候在想，卖房的时候就不让中介出广告费，自己出，但是一旦成功售出，要中介退多少$回来
谢谢楼主发帖分享并给大家一个探讨的平台
能问下现在这种市场，盖新房还能赚钱吗
作者: occc    时间: 2016-1-3 10:37:50

新马甸甸 发表于 2016-1-2 21:49
没有告，后来听说他被吊销执照了，不知道为什么原因。可执照这种，据说换个名字又可以取得。

但是真的想 ...

注册工程师不可能换名字又可以拿的。

是可以去那个网页complain，有可能让他吊销执照，以后申请就很麻烦了

作者: pc1    时间: 2016-1-3 11:00:35

LZ不容易啊，感觉上你这个买家以后还会来找事的，因为你给了他们10年的Warranty，查房这么麻烦，买家估计是洋人吧？
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-3 11:56:36

nanjingwy 发表于 2016-1-3 08:04
议价的就是麻烦，还是auction的省事。

中文律师还是有一定好处的，没洋人这么事，你律师后来按时间收的吗 ...

律师最后收费差不多1900，比我们想像的要好些。

ccc的问题，有贷款的确是想尽快出手，主要是赶的时间，马上要圣诞节了，这期间council办事效率很低，如果council拖很久，房子空在那里一个假期，也很不好，成了累赘。很多人都是申请ccc的时候就卖。

的确，我感觉那个位置虽然没有学区，但是潜力很好，附近已经确定要通高速公路，到时候去购物中心非常方便，另外规划好的学校也准备建，因为这些原因，我们买地之初是打算要自住的，而且可以节省税金。后来条件不允许也就放弃了。想想也无所谓，建了8个月不到，卖房利润比在这段时间上班挣的还是多些。这样想也就满意了。

我有开发商朋友说的，他们辛辛苦苦各种压力盖的房挣的利润，还不如买家买来住两年转手卖掉挣的多。但是如果总想着hold这些将来会升值很快的房子，反而会变成累赘，资金压力越来越紧张，被困住动不了。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-3 11:59:06

pc1 发表于 2016-1-3 11:00
LZ不容易啊，感觉上你这个买家以后还会来找事的，因为你给了他们10年的Warranty，查房这么麻烦，买家估计是 ...

希望不会吧，保佑我们啊

我们也是很用心做的，用料和人工都尽可能请的很好的。感觉质量还是很好的。

除了油漆差些。我们自己又刷了2遍。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-3 12:00:14

occc 发表于 2016-1-3 10:37
注册工程师不可能换名字又可以拿的。

是可以去那个网页complain，有可能让他吊销执照，以后申请就很麻烦 ...

我是听说，有华人工程师，等事情淡下来，换个洋名，又可以申请的，不知真假
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-3 12:08:59

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-3 12:53 编辑
hello_daisy 发表于 2016-1-3 09:39
有时候在想，卖房的时候就不让中介出广告费，自己出，但是一旦成功售出，要中介退多少$回来
谢谢楼主发帖 ...


我觉得，这次我们挣了个不错的利润，其实是地的增值，刨去税金和地价的增值，人工也就是个小几万的辛苦费。这块地我们是前年中买的，去年10月之前房地产火爆，地价也就随着暴涨。

最近又看了些地，各个区都有，像flat bush 400多平 都70多万了，太高了，真的不知道，建成后还有没有利润空间。虽说到时候房价也会涨，移民多，需求多，但是真的有那么多有钱人吗？我觉得收入普通的人还是占大多数吧。所以可能那些做经济房的大开发商会好。买地建房的小开发商利润可能不会很多。
作者: occc    时间: 2016-1-3 12:37:13

新马甸甸 发表于 2016-1-3 12:00
我是听说，有华人工程师，等事情淡下来，换个洋名，又可以申请的，不知真假 ...

不可能，注册工程师是要签名的，申请注册要学历要工作经验要面试，少一个都不行。不会有这个漏洞的

你要知道那个人的名字直接去网页找吧

https://ipenz.nz/home/forms/membership-search
作者: jarod_2003    时间: 2016-1-3 12:49:24

新马甸甸 发表于 2016-1-3 00:18
各位问中介身份名字的，我就不说了。目前为止没有十全十美的中介，我找的这位，算是很不错的了，毕竟他的 ...

问中介名字,就是想以后用他啊,觉得谈呢古巴你这么麻烦的房子都卖了出去,应该是不错的.......
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-3 12:55:07

occc 发表于 2016-1-3 12:37
不可能，注册工程师是要签名的，申请注册要学历要工作经验要面试，少一个都不行。不会有这个漏洞的

你要 ...

谢谢啊，据说那个工程师已经给吊销执照了，不知道为什么原因。过去1年了，也就算了。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-3 12:58:31

jarod_2003 发表于 2016-1-3 12:49
问中介名字,就是想以后用他啊,觉得谈呢古巴你这么麻烦的房子都卖了出去,应该是不错的....... ...

我感觉他们branch的其他中介有些不是特别喜欢他（他自己独拿佣金不让别的中介带人去看房那事，他的同事就特别生气），怕发现是他会被同事嘲笑，那我就很对不起他了。

而且说不定不是一个区的。请多看一些open home，找合适自己的，抱歉啊。
作者: zynzakl    时间: 2016-1-3 14:38:56

楼主辛苦了，建房辛苦，卖房辛苦，打字也辛苦！

10年质保cover的是结构，一般不会出问题，倒是maintenance warranty一般至少3个月，也有6个月。这个期间会有些麻烦。灯泡不亮了找你，门关不严了找你，有说浴霸声音大要求换的，还有买家要求来帮他割草的。我一年半前卖掉的一个房子的买家前几天打电话给我说大门有裂缝，要求我负责更换。我回答第一已经过了保修期，第二无法确认是人为损坏还是质量问题。建议你把各个相关工种比如水工电工木工油漆工的联系方式给买家，有事让他们直接联系，反正找你你也还是要找这些干活的人再回来。
作者: 蹦级之神    时间: 2016-1-3 16:36:43

强贴呀，，支持
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-3 18:16:20

zynzakl 发表于 2016-1-3 14:38
楼主辛苦了，建房辛苦，卖房辛苦，打字也辛苦！

10年质保cover的是结构，一般不会出问题，倒是maintenance ...

  maintenance warranty给了一年。买家要1年，他们的律师就根我们律师谈，builder也说现在很多开发商都是给1年了，所以我老公同意了。但是我认识的，都最多给6个月。
作者: 狂风暴雨    时间: 2016-1-4 00:44:22

新马甸甸 发表于 2016-1-2 21:21
现在接一楼继续讲虐心的售后。完全是中介的知识面不够多造成的。

买家原价出的offer，没有砍价，但是条件 ...

那种手工的可以当blinds用的木窗做起来很慢的,而且所有的窗都要的话挺贵的,这个不好随便就答应啊.
作者: mgames    时间: 2016-1-4 01:20:23

楼主写的很好，学到不少
作者: vmoto    时间: 2016-1-4 01:40:08

新马甸甸 发表于 2016-1-2 15:01
在trust里面，可以选择找律师做 professional party做trustee，律师在这个trust里面只做专业的指导之类的 ...

啊？还需要每年开会的？我的律师没跟我说过啊？如果没开过会会怎么样呢？
作者: lambaba    时间: 2016-1-4 14:26:25

谢谢搂主分享。律师不好可以换啊。专做Turst的律师也不少的。
作者: bungyjumping999    时间: 2016-1-4 19:24:13

本帖最后由 bungyjumping999 于 2016-1-4 18:31 编辑

i don't know why LZ makes a fuss, out of it.

1) if you don't like your independent trustee, you can fire her, and immediately, the deicision is your decision and your wife decision.

Why write such a long article and make yourself  sound like a victim? If you want to have a professional trustee ( in this case your lawyer) and she is duty bound under the law to act in accordance to Trustee Act.

if you just want a rubber stamp trustee, you can ask anyone (eg your plumber , your real estate agent)  or anyone on the street to be your trustee, right? haha ! i am sure they will rubber stamp everything !!!!

ignorance is dangerous, mate.

Trust is not just a document, it stands to be challenged when you are pursued by creditors........ only then you will appreciate the background thingys your professional trustee had done. !!!!
作者: momo139702    时间: 2016-1-4 19:41:17

bondbunny 发表于 2016-1-2 16:19
找律师做trustee这一点我也没搞懂，这不自找麻烦吗。律师的惯招就是把简单的事情复杂化好混水摸魚 ...

律师的惯招就是把简单的事情复杂化好混水摸魚----------同感。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-4 19:51:49

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-4 20:00 编辑
狂风暴雨 发表于 2016-1-4 00:44
那种手工的可以当blinds用的木窗做起来很慢的,而且所有的窗都要的话挺贵的,这个不好随便就答应啊. ...


从买家出offer的时候中介就一直给我们说的是blinds，他甚至还给我介绍做blinds的人，签完字我们还没有细看合同，就被他匆匆拿走，因为他发现漏签了一页买家签名。后来过了很多天了律师签完了才把copy件给我，那个时候也差不多到了联系做blinds的人了，当时自己也忙，就一直没看。

如果当时中介说条件是wooden shutters，因为我不知道这是什么，肯定会先google，再找几家报价才会决定签还是不签。

话说回来，如果当时我知道shutters是什么东西，不签，可能就会签晚上别人给的另份offer了，无条件的，更好些。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-4 19:53:29

vmoto 发表于 2016-1-4 01:40
啊？还需要每年开会的？我的律师没跟我说过啊？如果没开过会会怎么样呢？ ...

不知道啊，我也是听别人提起的。要不然问一下你楼下76楼吧，他好像是专家。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-4 19:59:18

bungyjumping999 发表于 2016-1-4 19:24
i don't know why LZ makes a fuss, out of it.

1) if you don't like your independent trustee, you can ...

可能是我们和你的处事态度的不同吧。做事情一旦不顺立刻变黑脸我们做不出来。也的确我们为人太软弱，吃了不少亏。

怎么说呢，律师2005年就帮我们做了trust，一直用他到现在，一直风平浪静没有意外。在签合同的节骨眼上，很大家都催的时期，我们就一心想着尽快让她签了，没有想过再生事端，中途撤掉她作为trustee的事情。好像撤掉她作为trustee，还要修改trusee of deed之类，又要跑去签字，不知道要多花多少时间。
作者: 狂奔的蜗牛!!!    时间: 2016-1-4 21:45:41

很有用的帖子，顶了。
做什么都不容易啊！
作者: bungyjumping999    时间: 2016-1-4 22:45:48

本帖最后由 bungyjumping999 于 2016-1-4 21:57 编辑
新马甸甸 发表于 2016-1-4 18:59
可能是我们和你的处事态度的不同吧。做事情一旦不顺立刻变黑脸我们做不出来。也的确我们为人太软弱，吃了 ...

change of trustee is the decision of the settlors ( which is you/and your spouse), there is no need to change trust deed, just a meeting recording the changes.

Your independent trustee is professional trustee, anything she does has to measure to professional standard, which is very clear in Trustee Act. What she has done is what is required under the law that require her to do. You as receiving end think that she is trying to block you from selling.

Do you want a professional trustee who rubber stamp you everything or you want a professional trustee managing a trust that will stand the test of time and able to stand up when your trust is challenged?

A lot of time, we use money to measure thing. Sometimes, it does not go that way. You begin your analysis of your Professional Trustee by thinking that she tries to block your sell, to complicate things in order to earn your extra money. The moment you labour under that motivation, things that you see will likely be clouded by this assumption. And my friend,  it can be a wrong assumption.  Trust is not as simple as you thought it would be. Cheers !!!!.


作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-4 23:22:02

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-4 23:51 编辑
bungyjumping999 发表于 2016-1-4 22:45
change of trustee is the decision of the settlors ( which is you/and your spouse), there is no need ...


我一楼这里抱怨的目的并不是指责律师 ‘block the sell for making extra money purpose.’ 你太小看我们了，我们不是斤斤计较的人 --这个是你对我们的毫无道理的 ‘assumption’.

而且我相信她的目的也不是为了making extra money, 而是保护她自己不被warranty问题牵扯进去。

我是抱怨她refuse  sign our selling contract without any good explanation。以至于在我们的卖房紧要关头，不知道她为什么拒绝签字，我们和买家都不得头绪急得抓瞎。

求她签字大概耗费了3周时间，她采取的是不合作态度--不给我们任何理由， 问她也不给我们任何解释，拒绝听我们的解释（两次挂断我们电话，不看我们的解释邮件）

如果她有正当理由，多花钱我们也没有问题，反正每次买房，我们付她的佣金（1300多）都是比其他华人律师（800多）贵，我们也从来没有介意过。


您是专家，请给我一个她这么做的合理理由好吗？总之她一再给我们的解释，就是warranty不对，为了保护我们的最大利益，所以不会签。

这只是一个很普通的新房销售，可以想象，即便这个deal不成功，将来再有买家，她还是不会签。这个房子，只能砸在我们手里。

如果她有正当理由，为什么最后我们恍然大悟（所谓你说的我们自己的‘assumption’）给她保证warranty和她没有任何关系，并且作出将来这个房子无论发生任何问题，都和她无关的书面保证后，她就签了呢？



您是专家，请给我一个她这么做的合理理由好吗？
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-4 23:50:21

bungyjumping999 发表于 2016-1-4 22:45
change of trustee is the decision of the settlors ( which is you/and your spouse), there is no need ...

还有啊，我们最初的确有其他人做所谓的 'rubber stamp' trustee的，不久我们取消并且同意这位律师做我们的professional trustee, 就是想要她的professional指导和建议

如果她指导成这个样子---销售合同拒绝签字，允许我们违反销售合同出租新房，卖房时没有提醒我们trust也需要ird number---那我还是不希望她所谓的‘专业’指导了。
作者: bungyjumping999    时间: 2016-1-4 23:53:25

本帖最后由 bungyjumping999 于 2016-1-4 22:54 编辑
新马甸甸 发表于 2016-1-4 22:22
我一楼这里抱怨的目的并不是指责律师 ‘block the sell for making extra money purpose.’ 你太小看我们 ...

Asking individual seller ( who is not a builder) to give warranty to the house is beyond what is required from the standard Sale and Purchase Agreement.

Unless,i am a builder otherwise i will not give that warranty. The reason is i cannot give warranty for something i have no control.

Is that the reason why your independent trustee refuse to sign, because of the warranty?
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-4 23:59:10

本帖最后由 新马甸甸 于 2016-1-5 00:02 编辑
bungyjumping999 发表于 2016-1-4 23:53
Asking individual seller ( who is not a builder) to give warranty to the house is beyond what is re ...


帖子里面已经解释过了，builder只做了foundation, framing, painting， jibbing part - 我们自己安排做的roofing, bricklaying, painting, kitchen,batchroom, waterproofing。。。。。这些也给她解释了，她不听！挂电话！拒绝看我们发给他的解释邮件！

我们起到了developer的作用。新房就是developer要出具warranty。builder可以warranty他做的那部分给我们。

甚至我们builder写了份全包的warranty（从里到外，框架，地基...+fitting的），她也不接受！

让她自己写一份她自己认为正确的合法的warranty，她也不写！
作者: bungyjumping999    时间: 2016-1-5 00:01:09

新马甸甸 发表于 2016-1-4 22:59
帖子里面已经解释过了，builder只做了foundation, framing, painting， jibbing part - 我们自己安排做的 ...

you are digging your own hole.... enough say. Good luck.

No offence intended, no wonder your independent trustee refuse to sign... haha.
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-5 00:01:27

bungyjumping999 发表于 2016-1-4 23:53
Asking individual seller ( who is not a builder) to give warranty to the house is beyond what is re ...

抱歉啊，我在你的字里行间，真的看到了那位律师的影子
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-5 00:03:33

bungyjumping999 发表于 2016-1-5 00:01
you are digging your own hole.... enough say. Good luck.

No offence intended, no wonder your inde ...

haha, 随便你haha吧
作者: bondbunny    时间: 2016-1-5 00:07:44

本帖最后由 bondbunny 于 2016-1-5 06:19 编辑
新马甸甸 发表于 2016-1-4 18:53
不知道啊，我也是听别人提起的。要不然问一下你楼下76楼吧，他好像是专家。 ...

，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，
作者: 蓝色的生鱼片    时间: 2016-1-5 00:24:01

新马甸甸 发表于 2016-1-2 15:58
因为我们自己也是稀里糊涂的。的确有交代的不清楚的地方，builder在建我们的房子的时候，建到一半的时候 ...

master builder warranty  必须建房开始就参加这个 是常识
另外你的 builder写不写都没什么必要  房子的框架 框架厂是50年保修   结构上包括地基 有结构工程师的保险管 有25年保修   我只想说的是 你的律师水 你的 builder水   你自己也应该知道这个事情  甚至中介也应该知道 另外既然没有master builder warranty  为什么不可以去掉呢？ master builder warranty  也只是管结构而已
作者: 土山    时间: 2016-1-5 00:47:51

本帖最后由 土山 于 2016-1-5 00:49 编辑
新马甸甸 发表于 2016-1-4 23:22
我一楼这里抱怨的目的并不是指责律师 ‘block the sell for making extra money purpose.’ 你太小看我们 ...

光评猜测，这种事出现也很正常，比如你合同上带了些比较含糊的warranty，你律师认为理论上存在一些可能，比如对方日后拿这东西来找事。
于是
你律师：这条warranty不合理去掉这条！或者改成别的。
对方律师： X你的， 根据building law XXX 条这必须得这么写！
你律师： X你的， building law XXX 说的跟这有毛关系！
对方律师： 根据XXX 。。 就有！
。。。。

律师的签字是一个在期望她完全0 risk 的条款下的签字， 打个比方吧，如果日后对方根据合同上某含糊warrenty找茬，会造成你一个区区几百块的损失。 对于火急火燎卖房的人来说根本不算啥，但是对于律师来说，就是不能签，否则以后这损失算谁的责任？ 除非你买家愿意接受所有的风险，要不这房子不卖。

于是对方律师也不干了，你这霸王条款啊，那我也不能签，咱就耗吧。

我估计你这case即使换其他律师可能也会出现类似的问题，律师对她case框架内的“最大利益”负责，与买卖成否无关。我们都希望所谓律师能帮着出谋划策，为你争取你实际希望的最大利益，可惜律师不是师爷，有时候还是个“爷”。

所以我现在都把律师和银行当爷供着，每逢有事无论大小提前嘘寒问暖。。。

作者: grey_goth    时间: 2016-1-5 05:05:09

好长呀!                             
作者: grey_goth    时间: 2016-1-5 05:06:00

还有没有更多的关于这个信托的介绍。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-5 09:38:44

蓝色的生鱼片 发表于 2016-1-5 00:24
master builder warranty  必须建房开始就参加这个 是常识
另外你的 builder写不写都没什么必要  房子的 ...

去掉了，一开始中介放广告的时候是写的master builder warranty，很快发现问题不对，立马就去掉了，改称builder warranty。

按照我的理解，因为我们自己接管了后面大部分的工程，builder只承包了前面foundation, 立framing， jibbing，批灰和painting的活，所以builder只需要给我们这三部分的warranty就好了。其他的部分，每个工种提供给我们每个工种相对应的warranty。而我们需要给买家提供总的warranty。出现问题，买家找到我们，我们再找相对应的工种就好。

我问了几个开发商，他们都是这样做的。
作者: 新马甸甸    时间: 2016-1-5 09:49:10

土山 发表于 2016-1-5 00:47
光评猜测，这种事出现也很正常，比如你合同上带了些比较含糊的warranty，你律师认为理论上存在一些可能， ...

你说的很对。我们后来也明白了，除非不把这个房子放在有律师做trustee的trust里面。否则我们盖的新房根本都不能卖。

我们之所以抱怨她，是因为出现这种问题的时候，没有作到对我们坦诚的解释，不是本着象你说的：‘都希望所谓律师能帮着出谋划策，为你争取你实际希望的最大利益’， 而是对我们不理不睬不解释不协助，一味拖延。对事情的解决一点帮助都没有，就是拖。

她提前几个月就知道我们要卖了，如果提早就告诉我们她担心的事情，我们早做准备，而不是在这个节骨眼上阻止买卖成交。
作者: aniceguy    时间: 2016-1-5 13:37:52

新马甸甸 发表于 2016-1-5 00:01
抱歉啊，我在你的字里行间，真的看到了那位律师的影子

也有这样的感觉，哈哈
作者: ch51019    时间: 2016-1-5 17:08:00

賣房比買房虐心多了 心臟夠好！恭喜結果一切順利
作者: rodrod    时间: 2016-1-8 17:36:09

楼主车轱辘子经验，谢谢分享
作者: Dracoz    时间: 2016-1-9 15:49:50

不建议把investment 直接挂trust名下， 可以考虑成立Trustee Nominees Ltd。



欢迎光临 新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/) Powered by Discuz! X2