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标题: SpringPark 项目杂谈 [打印本页]

作者: love_3_month 时间: 2015-12-17 11:20:55 标题: SpringPark 项目杂谈

Spring Park 项目停工，破产。很多人的第一反应是，完蛋了，血本无归啊。或者是，跟你们说过不要买楼花吧。

这里不谈是不是开发赏恶性破产，还是确实成本太高，很多不可预见，造成资金周转问题。这个由会计师律师去算吧。

我想说的是，真的不能碰吗？

1。定金是肯定拿的回来的，因为进入的信托账号，清算之后都会返还
2。买楼花的机会成本风险：很多人觉得，这个定金如果之前买房子，现在涨几十万啦。现在拿了定金，能买个啥？
- 这个结论对这个项目没错，但一棒子打死所有楼花有点以偏概全了。如果都没人买楼花，哪里来那么多新房子呢。。。。

先补充点资料，今天的nzherald上，
http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11562339

谈到第二期要重新销售，定价如下: Two bedroom places will now cost up to $645,000, three bedrooms up to $719,000, four bedrooms up to $799,000 and five bedrooms up to $859,000, Leo Li wrote.

而2013年的时候，2-3房的销售是40几到50几万。也就是说，涨了20万左右。付出的是10%也就是4-5万的流动现金，一交割就能上市赚20万。

那么，从这点上看楼花，可以这么分析：
比如手上有4-5万现金，有40-50万的楼花，2年时间建造，但是可能破产，利弊分别是

1。买楼花，成功的话2年后涨20万，不成功的话两年后退回4-5万+一点利息。
2。不买楼花，存银行两年可以收几千利息，或者再凑4-5万去买房(50万，首付10万），两年后也涨20万，或者自主，如果出租的话要考虑rent cover interest.

所以，我觉得

如果已经有几个投资房，资金暂时紧张的话，放几万去买个楼花没什么坏处，就当分散投资了。
如果需要自主房，而又实在凑不出额外的首付，去买个楼花，两年内造好，交割的时候，可能又能存下几万，满足20%首付。也是一个法子。但要作好思想准备最后造不好。
如果有能力，目标是买第一个投资房，不建议买楼花 - 因为直接买二手房也能赚到20万（要考虑租金/租客，稍微麻烦点，但是比较稳妥）。

- 以上所有的分析是假设按前两年的市场发展情况，不是预测以后的情况，不然人人都能赚大钱拉哈哈。

作者: love_3_month 时间: 2015-12-17 11:22:59

另外，按照这个趋势预测，所谓的第二期的价格，目前是Two bedroom places will now cost up to $645,000, three bedrooms up to $719,000, four bedrooms up to $799,000 and five bedrooms up to $859,000, Leo Li wrote.

看看等造好后，如果是1-2年，能不能比这个价格再高10-20万。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-12-17 11:28:26

都说了这个东西就像plaster，说别碰就会有人跳出来说以偏概全。不过因为价格的关系，还是会有人买的。悲剧了就只能怪自己咯

作者: love_3_month 时间: 2015-12-17 11:32:54

NewLynnHse 发表于 2015-12-17 11:28
都说了这个东西就像plaster，说别碰就会有人跳出来说以偏概全。不过因为价格的关系，还是会有人买的。悲剧 ...

这个悲剧只能算插曲，几万元就当是放银行了贝，又不是真正意义上的亏钱。

原创啊亲，明白不

作者: 狂风暴雨 时间: 2015-12-17 12:04:19

这个项目实在拖得太久，又卖得太早太便宜，经过两年时间，各项成本都大幅上涨了，开发商不清盘就要亏本。

作者: 119900 时间: 2015-12-17 12:18:25

知识啊。。。
不过我还是不会买楼花。。。

作者: LOST_NZ 时间: 2015-12-17 12:44:29

这种2年房价上涨百分之接近50的事情估计近20年不会再发生了。

作者: LOST_NZ 时间: 2015-12-17 12:45:51

这个是从投资的角度来说没有错，但是如果买首套自住的，真的是彻彻底底悲剧了。

作者: Wintec 时间: 2015-12-17 12:51:53

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Wintec 时间: 2015-12-17 12:54:22

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: love_3_month 时间: 2015-12-17 13:15:15

Wintec 发表于 2015-12-17 12:54
呵呵，你要考虑到房价如果跌了怎么办？

这不就是考虑楼花和投资二手房的区别吗

如果跌了，已经买了二手房，欠银行的钱难道能免掉？80%的贷款。

作者: love_3_month 时间: 2015-12-17 13:24:16

以后新房继续造，这种销售会越来越多。大家需要多了解然后再作决定，而不是简单的划分好或者不好

http://www.news.com.au/finance/real-estate/how-to-buy-property-offtheplan-and-the-benefits-and-pitfalls/story-fncq3era-1226854913105

How to buy property off-the-plan and the benefits and pitfalls

THE ADVANTAGES

— Buying off-the-plan can be a savvy move particularly if the property market is on the rise, as it is now. You only need to put down a deposit to secure “today’s price’’, it doesn’t matter if the market value has jumped by settlement time, you don’t have to pay more.

— You have more time to save (particularly if construction hasn’t started yet) so you won’t need to borrow as much.

— You have longer to shop around for the mortgage that suits you best.

— It can be more affordable. If you buy very early in the process developers are often keen to secure sales for the project to go ahead.

THE DISADVANTAGES

— You can’t move in immediately, you may have to wait a couple of years for it to be built.

— The market could drop. When the Global Financial Crisis hit some off-the-plan buyers had difficult getting finance because valuations came in lower than the agreed purchase price.

— You can’t walk through and get a feel for exactly what it is like. Will neighbours be staring out their window at you while you sit in your lounge? You won’t know until you move in.

— It may not go ahead. Some developments don’t go ahead. You could spend years for that decision to be made and have your deposit and future living plans tied up.

— It might not be as big or look as nice as you thought. All you have to judge the future look on is display suites and artist’s impressions.

— Your situation could change and you are still financially obliged to settle. What if you lose your job, have a child, marry or divorce, will that change your needs?

作者: 萨米 时间: 2015-12-17 14:56:20

lz你可以在威信写软文了

作者: love_3_month 时间: 2015-12-17 15:47:04

萨米发表于 2015-12-17 14:56
lz你可以在威信写软文了

我准备辞职去做中介，让中介都失业。。。。。。。

作者: Venox10111 时间: 2015-12-17 16:31:56

NewLynnHse 发表于 2015-12-17 11:28
都说了这个东西就像plaster，说别碰就会有人跳出来说以偏概全。不过因为价格的关系，还是会有人买的。悲剧 ...

为啥杂谈有精华。。。花了几个月做的数据分析就没呢。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-12-17 16:36:04

Venox10111 发表于 2015-12-17 16:31
为啥杂谈有精华。。。花了几个月做的数据分析就没呢。。。

ask and you shall receive

三月他提醒我了。你的帖子是哪一个？数据分析的有时候很难看出来是你自己做的还是别人的数据嘛

作者: love_3_month 时间: 2015-12-17 20:09:15

微信上看到的

首先，这次停工的并不是媒体千篇一律所指的整个项目。只是之前Tony Gapes负责、而后交给接收人开发的一期工程，二三期工程是由具备多年房地产开发经验、资金链充足的实力中资开发公司负责打造的；

（Springpark二三期6.2公顷工地）

其次，律师函中清楚提到了二三期项目的开工时间—也就是明年年中，而并非无限期停工。目前针对该项目Wilshire正在最后的商讨阶段，方案一出即刻上马开工建设；

再有，对于之前不同房型的价格区间，Wilshire公司也作出了如下改变：

房间数
室内面积大约（㎡）
预售价
两居室
80
59.5~64.5万纽币
三居室
105
65.9~71.9万纽币
四居室
120
73.9~79.9万纽币
五居室
150
78.9~85.9万纽币

在谈到涨价时Leo说道：“这部分增加的费用体现着打造更高质量住宅所需的更高的建筑、设计水平和许可申请成本。”此外，之前已经缴纳二三期项目定金的买家还可能以目前价格的“九五折优惠价”享受优先购房待遇；不接受这一选项的买家，之前定金将全款退还至买家律师账户中

作者: NewLynnHse 时间: 2015-12-17 20:14:55

love_3_month 发表于 2015-12-17 20:09
微信上看到的

首先，这次停工的并不是媒体千篇一律所指的整个项目。只是之前Tony Gapes负责、而后交给接收 ...

等房子盖好了，搬进去了再说吧。。。哈哈

作者: love_3_month 时间: 2015-12-17 20:40:09

NewLynnHse 发表于 2015-12-17 20:14
等房子盖好了，搬进去了再说吧。。。哈哈

3房才100平，第一期的三房都有140左右。

作者: AresHan 时间: 2015-12-18 11:01:49

预计年长20%？你真确定这不是在让人炒楼花

作者: snowlight 时间: 2015-12-18 15:58:12

NewLynnHse 发表于 2015-12-17 10:28
都说了这个东西就像plaster，说别碰就会有人跳出来说以偏概全。不过因为价格的关系，还是会有人买的。悲剧 ...

高回报自然高风险，这是个很公平的事，要是投资前没有这个思想准备也没有给自己留有余地，悲剧也是很正常的

作者: 那小虎小虎虎 时间: 2015-12-18 16:07:56

求合同被取消的自住买家现在的心理阴暗面积......

作者: xp_theman 时间: 2015-12-18 17:50:50

都这个时间点，还在做两年涨20万的梦？

作者: CPCS 时间: 2015-12-29 22:01:09

上個月看到SPRINGPARK (REDWOOD) 老闆到咱單位找MD 商談, 之後跟MD 聊上得知REDWOOD 來爭合作夥伴, 想籌/添資... 還好沒簽上...

作者: love_3_month 时间: 2015-12-30 10:42:38

CPCS 发表于 2015-12-29 22:01
上個月看到SPRINGPARK (REDWOOD) 老闆到咱單位找MD 商談, 之後跟MD 聊上得知REDWOOD 來爭合作夥伴, 想籌/添 ...

LOL你们如果和他们合作说不定他们就不用破产了

作者: NewLynnHse 时间: 2016-1-17 11:43:09

LOST_NZ 发表于 2015-12-17 12:44
这种2年房价上涨百分之接近50的事情估计近20年不会再发生了。

迷失先生，请问一下退定金是连本带利退的吗？

作者: youngswheel 时间: 2016-1-18 21:54:51

这个区到底怎么样啊？安不安全啊?

作者: hypegirl 时间: 2016-1-19 10:20:43

当年就差点下手了，冲着便宜去的。后来买了另外一套现成的。想来也是后怕，以后不碰楼花了

作者: love_3_month 时间: 2016-1-19 10:52:25

NewLynnHse 发表于 2016-1-17 11:43
迷失先生，请问一下退定金是连本带利退的吗？

3-4%左右的利息吧好像，不过有的2年有的1年。

估计是年息2%来算的。

作者: NewLynnHse 时间: 2016-1-19 10:56:08

love_3_month 发表于 2016-1-19 10:52
3-4%左右的利息吧好像，不过有的2年有的1年。

估计是年息2%来算的。

原来如此

作者: Bearonrun 时间: 2016-1-19 11:00:02

错过了房地产投资周期，业主机会成本很高。

作者: Bearonrun 时间: 2016-1-19 11:01:52

LOST_NZ 发表于 2015-12-17 12:44
这种2年房价上涨百分之接近50的事情估计近20年不会再发生了。

这么肯定？

作者: borinz 时间: 2016-1-19 16:26:28

love_3_month 发表于 2015-12-17 13:15
这不就是考虑楼花和投资二手房的区别吗

如果跌了，已经买了二手房，欠银行的钱难道能免掉？80%的贷款。

但是你买2收房是当时的价格楼花卖给你的是预计未来涨幅的价格他们的价格是已经预计未来肯定涨，按你上面的例子就是已经加了20w了如果现房50w的话跌20w 你损失20w 还可以中途套现如果楼花你还得全额付啊当时约定好的假设的那个溢价部分

作者: love_3_month 时间: 2016-1-19 16:41:08

borinz 发表于 2016-1-19 16:26
但是你买2收房是当时的价格楼花卖给你的是预计未来涨幅的价格他们的价格是已经预计未来肯定涨，按你上 ...

不是的，楼花还是以建造（合同）当时的市场房价 + 一定的上浮（因为毕竟全新的）做参考。没有考虑未来的涨幅。

spring park两年前只要40-50万，就可以签合同，买全新的3-4房的townhouse，面积100-140平方。这个房子如果造出来，转手立刻就是15万以上的盈利。

如果价格里包含涨幅，还有不成交的风险，那谁买啊。
就是因为价格里不包含涨幅（有利），但有不成交的风险（有弊），所以才要综合考虑。

作者: LOST_NZ 时间: 2016-1-25 16:49:04

NewLynnHse 发表于 2016-1-17 11:43
迷失先生，请问一下退定金是连本带利退的吗？

带，刚退了。

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