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标题: 该怎么贷款呢 [打印本页]

作者: love_3_month 时间: 2015-12-11 19:37:38 标题: 该怎么贷款呢

本帖最后由 love_3_month 于 2015-12-11 20:20 编辑

一个朋友问我，我被问倒了。。。

简单的说，他有个自住房，80万的房子，贷款64万，是他收入能贷到的最大限度了

现在他看朋友买地造房换新房子住了，也想弄一个，估计地加房也是80万左右。造好之后把目前的租掉或者卖掉，住新房子去。

但这个建造的过程要1年，先要把地买下，然后根据建造进度付建房款，该怎么贷款呢。。。首付倒是可以拿的出来。。。

他问了银行的经理，说没有额外收入贷不了款。

难道就没戏了？只能买二手房，不能自己建造？

作者: 皇家骑士 时间: 2015-12-11 20:00:50

应该没辙吧？除非他再额外拿出十几二十万的首付来，要么伪造文件骗骗银行。别的想不出什么办法了。

作者: love_3_month 时间: 2015-12-11 20:19:33

哦忘了说，造房子的首付他可以向国内朋友借，也就是十六万左右，但余下的钱都要贷款的啊，但是这一年里面要贷两个款，一年之后房子造好，卖掉自住的，剩余的贷款和现在几乎差不多

作者: raywin 时间: 2015-12-11 20:44:29

先让他自己算一下
同时供一套房子和一块地他的工资够付贷款的吗？
交完贷款自己都活不下去了银行怎么可能借钱给他
首付还要借借了不用还吗？
没这个能力就把现在住的卖了再买吧
还想住新房把第一套房子出租，以现在的情况房租是cover不了贷款的
我朋友200多万的四房校区房才租了不到1000刀
80万的房子能租多少钱啊？再算上地税保险空租率每年的房屋维护
先看看自己能不能扛的起再考虑其他的吧

作者: NewLynnHse 时间: 2015-12-11 21:22:38

银行不贷估计就没戏了。要不就把现在的房子卖掉租房子住

作者: love_3_month 时间: 2015-12-11 21:32:11

本帖最后由 love_3_month 于 2015-12-11 21:33 编辑

但是租房子比现在的贷款都贵啊，估计是没辙了。。。

其实也就是需要64万周转一年。。。。。利息也才2–3万，这个不难。。。

作者: HMY002 时间: 2015-12-11 21:50:45

楼主有概念错误。你在一年内需要还两笔贷款。就是128 万的贷款。
如果不算还本，只是还利息。 interest only . 一周也至少还1300 。还要吃饭过日子。
楼主朋友负担的起吗？。

作者: 新马甸甸 时间: 2015-12-11 22:03:35

建房贷款应该是一步一步贷的啊，不是一次性到位那么多的吧。如果有可能买那种带term的地最好，不过现在基本上很少了。

我可以推荐一家印度人的broker，我们买地建房，首付更少，而且贷款太多了银行都不贷给我们了，找这家印度人broker帮我们贷的。

作者: love_3_month 时间: 2015-12-11 22:13:47

本帖最后由 love_3_month 于 2015-12-11 22:15 编辑

如果一直这样还1300当然不行，只要一年应该没问题吧。他本来就还650左右的利息，现在存了点钱，慢慢还付额外的650嘛。一年后卖掉一个，不又回到原来的财务状况了吗

作者: love_3_month 时间: 2015-12-11 22:16:52

新马甸甸发表于 2015-12-11 22:03
建房贷款应该是一步一步贷的啊，不是一次性到位那么多的吧。如果有可能买那种带term的地最好，不过现在基本 ...

但最后是银行放贷的，还是信贷公司？

作者: NewLynnHse 时间: 2015-12-11 22:25:19

love_3_month 发表于 2015-12-11 22:13
如果一直这样还1300当然不行，只要一年应该没问题吧。他本来就还650左右的利息，现在存了点钱，慢慢还付额 ...

你们想的是best case scenario，借钱给TA的当然要考虑worst case scenario。一年可以发生很多事情，万一房子因为某种原因没法盖，不能卖了怎么办？

作者: 4143920 时间: 2015-12-11 22:42:19

这个case 分两部分

1如何贷款
1.1银行贷款（通过其他手段提交文件给银行）
1.2银行不贷款找利息较高的信贷的公司贷款

2盖房中突发事件
2.1overbudget 问题银行/信贷公司是否可以提高额度，自己能不能负担的起
2.2拖延工期问题，盖房纠纷是否有长期负担准备也就是相应的还款能力

个人觉得把房子卖掉租房住再去盖房比较保险

作者: 新马甸甸 时间: 2015-12-11 22:55:53

love_3_month 发表于 2015-12-11 22:16
但最后是银行放贷的，还是信贷公司？

银行.....当时我们的各种贷款已经到极限了，银行都不贷给我们，找这家公司做的，没有做假，但是帮我们把各种杂乱的债务和收入帮我们捋顺了，然后提交到银行，最后anz和asb同意给我们贷。去年买那块地的时候，做的地的valuation还不是特别好。我们就fix了半年，后来拖拖拉拉的半年没有盖好，反正汇率也不高，一直浮动着。

作者: HMY002 时间: 2015-12-12 07:29:16

以前可以是，糊弄糊弄银行就给过。现在卡的特别严，谁弄逗不好使

作者: Robbi 时间: 2015-12-12 08:22:06

既然已经是收入最大贷款度，想再贷，只能提高收入。而且看你这么说，要提高的可不是一点半点。

而且，建筑贷款，银行审核的时候会把cost to build x 10% 的servicing加上去，所以对收入要求更高。

作者: love_3_month 时间: 2015-12-12 09:20:17

to robbi

如果只是要64万周转一年呢？之后造好了把自住房卖掉就可以正常的住房贷款了吧。

或者可以稍微高一点利息？哈哈，算个人贷款或者商业贷款，一年后结算本利？

作者: HMY002 时间: 2015-12-12 13:08:40

这个贷款除非有办法增加收入。还必须15 万以上年薪。就是高利贷公司都不会借。
突破高利贷底线

作者: 火凤燎原 时间: 2015-12-15 00:03:08

楼主说”他有个自住房，80万的房子，贷款64万，是他收入能贷到的最大限度了“，既然已经到了最大限度银行不会考虑的，就算卖了房子还要还银行钱。如果运气好贷款总额还是64万说不定银行会考虑，但是对银行从业人员来说bridging finance没有业绩，一般不愿意做。加油吧。

作者: Robbi 时间: 2015-12-15 07:27:56

已经完全超出银行运作的风险模式。找财务公司谈谈吧

作者: Robbi 时间: 2015-12-15 07:28:51

这个不算过桥贷款了，足足要一年。

作者: john@liverpool 时间: 2015-12-15 20:20:29

找銀行做個bridging finance吧

作者: 吃菜的小猪 时间: 2015-12-15 20:59:28

找那种私人借贷公司吧，只不过利息高一点，可以让你朋友给我个电话聊一下。

作者: andylie92 时间: 2015-12-16 22:03:11

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