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标题: 投资房从交割到找到租客2天，感觉房价不会腰斩 [打印本页]

作者: ftshenglong 时间: 2015-11-23 20:00:40 标题: 投资房从交割到找到租客2天，感觉房价不会腰斩

上星期五交割了第二套投资房，广告打出去，周末好多人来看。最后选了一对洋人老夫妻租出去啦。第一套也是，非常好租。基本不会超过一周就找到租客。租金可以cover 百分之百的利息。自己只少贴本金。要想房价腰斩，租房市场必须先跨掉。

作者: .Celia. 时间: 2015-11-23 20:10:29

租金可以cover 百分之百的利息???

你说说你买的什么房子先。。这年头AKL还能有租金COVER利息的房子

作者: 房奴甲 时间: 2015-11-23 20:11:49

所以利率不大幅上涨房价是不会崩溃的。

作者: bbb111 时间: 2015-11-23 20:12:14

哪个区，什么样的房子

作者: adamzhou 时间: 2015-11-23 20:13:18

奥克兰还有能cover房贷利息的？还是100%，能透露下是哪个区，多少房贷，多少租金吗

作者: 教作仁波切 时间: 2015-11-23 20:15:41

确实可以，我刚买的也能啊，要好好找找，北岸

作者: 房奴甲 时间: 2015-11-23 20:18:43

这个百分百利息，和本金是啥关系？就是说，你不是百分百贷款，自己付了首期，然后所有的利息都让房客出，是吧？现在奥克兰要30%首期了。楼上几位先不要激动哈。

作者: colaa 时间: 2015-11-23 20:18:56

教作仁波切发表于 2015-11-23 20:15
确实可以，我刚买的也能啊，要好好找找，北岸

请问买的几房的？租多少钱啊？谢谢

作者: 巴依老爷 时间: 2015-11-23 20:21:03

其实不是的
房价要腰斩和出租市场无关
和人的心里预期有关
以前人的心里预期一直涨，所以租不租的出去都会涨，贴租金进去都会涨，因为人们更多关注的是房屋升值带来的收益
什么都不怕，就怕人的心里预期暴跌。而且现在炒房的散户居多，手里1，2套的小炒家占了绝大多数。这样一旦形势不对，会形成强烈的抛售。你有房子100万买的，昨天90万，今天80万，明天70万，现在说起来就是笑笑，等到那个时候很多人割肉也会抛，因为就像涨得时候人们的恐慌购买一样。抛售也是恐慌情绪主导市场。所以一旦形成跌势，腰斩根本不关租金的事儿，它就会持续的坍塌式下跌。
很多人都说我不怕，我长期持有，它总会涨回来。没问题，但市场一天一个价，一天比一天低，没有最低只有更低的时候，别人的钱割肉出来随便投到其他项目也有10%的回报率，你的钱压在房子上3年连续跌，你的资金时间成本就没啦。等你的钱解套的时候，人家在其他项目的钱都翻倍赚了。
政府现在做的不错，一方面在打掉房子继续上涨的预期，另一方面在降息。经济差不得不降息，但降息也是把双刃剑，低利率很可能会把主力资金重新引回房地产领域，造成另一轮新的大涨。
政府呀，政府你要撑住啊
多方啊多方，空方啊空方，你们都要撑住啊

作者: ftshenglong 时间: 2015-11-23 20:30:56

教作仁波切发表于 2015-11-23 20:15
确实可以，我刚买的也能啊，要好好找找，北岸

我在westgate 买的

作者: 狂风暴雨 时间: 2015-11-23 20:32:05

.Celia. 发表于 2015-11-23 20:10
租金可以cover 百分之百的利息???

你说说你买的什么房子先。。这年头AKL还能有租金COVER利息的房子 ...

LZ指的应该是租金cover了70%贷款的利息,这个按照现在的两年或三年的利息来说不难做到,一个60-70万的房子,每周能整租到420-450即可.主要还是现在的利息成本太低了.

作者: 教作仁波切 时间: 2015-11-23 20:33:58

100%，top up 出来的首付

作者: 微苦蓝山 时间: 2015-11-23 20:40:15

租金可以cover 百分之百的利息
如果你能做到这一点，那有什么好担心的？腰斩也不会斩到你
可是现在有多少投资房能做到这一点？

作者: 教作仁波切 时间: 2015-11-23 20:43:28

微苦蓝山发表于 2015-11-23 19:40
租金可以cover 百分之百的利息
如果你能做到这一点，那有什么好担心的？腰斩也不会斩到你
可是现在有多少投 ...

同意，如果已现在的这么低利率还不能cover住贷款的话，那一定要小心点，稍微一涨就很难受。

作者: pategao 时间: 2015-11-23 20:46:38

本帖最后由 pategao 于 2015-11-23 21:04 编辑

巴依老爷发表于 2015-11-23 20:21
其实不是的
房价要腰斩和出租市场无关
和人的心里预期有关

同意,不能因为有一两个投资房就紧咬牙根非说要涨,一厢情愿的托累不累?哈哈

作者: ftshenglong 时间: 2015-11-23 21:17:20

巴依老爷发表于 2015-11-23 20:21
其实不是的
房价要腰斩和出租市场无关
和人的心里预期有关

恐慌性抛售？1.2套房子的小投资人~一般都走长期投资的。除非我们完全无法负担的情况下被逼无奈才会出售。可负担的情况下，根本不会卖~租金市场是是可负担的支柱。

作者: GreatCursER 时间: 2015-11-23 21:18:36

利率这么低完全覆盖的话还不太难

作者: ATAE 时间: 2015-11-23 21:22:29

.Celia. 发表于 2015-11-23 19:10
租金可以cover 百分之百的利息???

你说说你买的什么房子先。。这年头AKL还能有租金COVER利息的房子 ...

现在租金能cover利息的房子不少，随便找找都是好几个，而且是cover 100%的房价。

比如105万的房子，租金达到1000一周，87万的房子，租金845一周

作者: 开心地毯清洁 时间: 2015-11-23 21:28:23

真的假的？贷款多少啊，房租是多少啊？

作者: FM811 时间: 2015-11-23 21:33:15

ATAE 发表于 2015-11-23 21:22
现在租金能cover利息的房子不少，随便找找都是好几个，而且是cover 100%的房价。

比如105万的房子，租金 ...

有硬伤吧！

作者: wfsr 时间: 2015-11-23 21:49:42

ATAE 发表于 2015-11-23 20:22
现在租金能cover利息的房子不少，随便找找都是好几个，而且是cover 100%的房价。

比如105万的房子，租金 ...

130万的房子，租金650/week。

作者: iTrade 时间: 2015-11-23 22:39:49

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Jetking_sky 时间: 2015-11-23 22:47:10

cover住利息很正常啊，因为也仅仅是cover住利息而已，没有算本金的部分呢。Fixed 30年，定前十年只还利息，然后后20年就是本息一起还了。这种手法就是不指望从租金上赚钱，只能期待这10年里房子升值后一卖赚capital gain。这种做法的人不少而且风险也不小：1. 找不到租客；2. 利率涨了，房租不敢跟着涨那么多否则没人租；3. 这几年持有的时间里房子没升值，10年一到要还的钱就不止利息了，本金也要开始还了；4. 银行觉得给你的贷款风险高需要你增加collateral，提前要求你同时还上本金，而你的现金流根本不够。
不管怎么说吧，按现在的利率基本上是个房子整租出去都应该能百分百cover住利息，但也仅仅是利息而已了。

作者: ATAE 时间: 2015-11-24 00:05:41

wfsr 发表于 2015-11-23 20:49
130万的房子，租金650/week。

你非要去北岸，中区买，当然租金回报没那么高了。

作者: mnstar 时间: 2015-11-24 00:32:15

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 林中飞渔 时间: 2015-11-24 11:44:13

教作仁波切发表于 2015-11-23 19:33
100%，top up 出来的首付

求问，怎样可以top up？

然后是否可以利用top up出来的钱做任何事情呢？》

作者: 房奴甲 时间: 2015-11-24 11:58:06

林中飞渔发表于 2015-11-24 10:44
求问，怎样可以top up？

然后是否可以利用top up出来的钱做任何事情呢？》 ...

基本上，是这样的。大家不都是这样买投资房的么，房价上涨阶段的投资房，不管政策是怎样规定的，实际统统是百分百贷款。

作者: pear 时间: 2015-11-24 12:08:57

ATAE 发表于 2015-11-23 21:22
现在租金能cover利息的房子不少，随便找找都是好几个，而且是cover 100%的房价。

比如105万的房子，租金 ...

一周一千的租金，有几个人租，现在租金超过六百的，都很难租出去了，一周一千，除非公司报销，否则，谁不去买房

作者: ATAE 时间: 2015-11-24 14:38:28

pear 发表于 2015-11-24 11:08
一周一千的租金，有几个人租，现在租金超过六百的，都很难租出去了，一周一千，除非公司报销，否则，谁不 ...

home and income 类型物业

作者: love_3_month 时间: 2015-11-24 14:46:50

pear 发表于 2015-11-24 12:08
一周一千的租金，有几个人租，现在租金超过六百的，都很难租出去了，一周一千，除非公司报销，否则，谁不 ...

确实市场比较小，但还是存在这部分目标人群的。

租的就是那些收入高，但存款低的人嘛

作者: aniceguy 时间: 2015-11-24 14:50:51

Jetking_sky 发表于 2015-11-23 22:47
cover住利息很正常啊，因为也仅仅是cover住利息而已，没有算本金的部分呢。Fixed 30年，定前十年只还利息， ...

租金一直是增加的，除非是经济很差的短暂时间里。
据统计，奥克兰房租在过去一年里增加了8-9%。
所以几年后即使利息上升了一点，负担也不会那么重的。长期持有者一般是不会有问题的，尤其是华人，都是非常小心的，也要很多后备支持。
腰斩者继续盼吧

作者: love_3_month 时间: 2015-11-24 14:57:42

租金涨幅虽然低于房价，但至少和CPI差不多吧，每年4-500的房租，每年涨10-20元总有的

作者: James7685 时间: 2015-11-24 15:18:56

我的是4+2 在mt Wellington , 今年三月买$645k,租金一周$990. 贷70%,这个应该还可以吧

作者: James7685 时间: 2015-11-24 15:18:56

...........................

作者: subpop 时间: 2015-11-24 16:15:11

cover住利息很正常啊，这么低利率连个利息都cover不住还炒个鬼啊

作者: 骆驼骑羊驼 时间: 2015-11-24 16:25:06

ATAE 发表于 2015-11-23 20:22
现在租金能cover利息的房子不少，随便找找都是好几个，而且是cover 100%的房价。

比如105万的房子，租金 ...

你能帮我找到105万的房子租到1000的吗，87万的租845？别给我找漏水房啊，能找到我买

作者: 啊啊啊啊啊啊啊 时间: 2015-11-24 16:49:39

epsom 的房250万。租金由一周1250 降到1000还没租

作者: aniceguy 时间: 2015-11-24 17:53:38

啊啊啊啊啊啊啊发表于 2015-11-24 16:49
epsom 的房250万。租金由一周1250 降到1000还没租

250的房来出租？
我可以说这个数字很说明问题吗？

作者: Wintec 时间: 2015-11-24 18:38:59

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-11-26 00:24:22

James7685 发表于 2015-11-24 14:18
我的是4+2 在mt Wellington , 今年三月买$645k,租金一周$990. 贷70%,这个应该还可以吧 ...

4+2 还有 64.5万的mt wellington? 这个确实牛比!

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