新西兰天维网社区

标题: 【黑羊】首次买房指导地图和区域分析 [打印本页]

作者: Venox10111 时间: 2015-11-18 12:34:15 标题: 【黑羊】首次买房指导地图和区域分析

本帖最后由 Venox10111 于 2016-2-23 23:41 编辑

首次买房数据概念
以年薪76500 为基准（奥克兰中间家庭工资，个人工资为2w9，但既然是首次买房，一般都是有家庭的），实际收入为1138每周，可以负担75w 的房产（扣掉20%首付，贷款为500每周 Interest only)，大部分首次买房的收入和负担力大概就是如此（部分土豪除外）
大数据分析过程
数据根据过去2年的销售记录，上线房产，QV, Reinz 等均价为模型，训练现在和将来1年的分布区域并且可视化。
数据体现的，并不（单纯）的体现价格，还有针对入门级别房型供应量等因素。

概括图，越深越代表，可供首次买房的物业越多

区域分析

西区（Freehold Feesimple House依旧可负担）

西区Henderson 是首次买房最流行的区域，然后依次为 Massey, Glen Eden, Te Atatu South 等，最难找到合适房产的是Swanson, Waiatarua, Titirangi (可负担的房屋类型比较少，这些区域以lifestyle 为主，可供首次供房选择的房产比较少，相对选择也少)，和 Hobsonville, Te Atatu Penisula （价格原因）, 值得注意的是 New Lynn 已经列入首次购房者难找到合适居所的区域之一了！

主要房型：3房1.5卫
南区（Freehold Feesimple House依旧可负担，部分区域可购新房/近新房）

南区Papakura, Papatoetoe 是首次买房最流行的区域，然后依次为 Manurewa, Pukekohe, Waiuku, Takanini 等，其中部分区域是新开发区（如papakura, takanini) 和 lifestyle 区域（如pukekohe,也有部分新开发区域）。值得注意的是，名声一向不好的Otara 并不是第一次买房容易找到合适房产的区域，而更容易进入邻近的区域比如 Clendon Park, Mangere/Mangere East 等

主要房型：3房2卫

北岸（Freehold Feesimple House难负担，部分为半幅地，土豪请忽略）

Glenfield，不出意料，是最容易让第一次购房者找到物业的区域，其次为北岸著名的入门3B区（Birkdale, Bayview, Beach Haven)。

主要房型：3房1卫

中区（把模型推到80W 的价位）
在中区Unit 普遍超过60W 的情况下，首次买房一般只能提高预算，基本上首次买房可找到合适房产的大多在这几个区

让黑羊比较意外的是Blockhouse bay, 其它几乎没意外的就是Avondale, Mt Roksill, Mt Wellington, Onehunga 等。主要房型：3房1卫半幅地

作者: 曾有 时间: 2015-11-18 12:35:43

首次买房地图的沙发

作者: lionel 时间: 2015-11-18 12:37:27

还是列表格出来，地名写上，这样最清楚。

作者: 阿海 时间: 2015-11-18 12:37:47

都是价格中等或偏低区受首购欢迎。

作者: Venox10111 时间: 2015-11-18 12:38:26

lionel 发表于 2015-11-18 13:37
还是列表格出来，地名写上，这样最清楚。

ok........

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-11-18 12:43:31

其實我覺得山羊樓主應該加入地產公司做他們的分析員（如果他們有這樣的空缺的話）在AT做IT (?) 是不是好像浪費了點?

作者: Venox10111 时间: 2015-11-18 12:46:51

陌生的香港人发表于 2015-11-18 13:43
其實我覺得山羊樓主應該加入地產公司做他們的分析員（如果他們有這樣的空缺的話）在AT做IT (?) 是不是好 ...

很久以前是在专门做地产IT软件公司的，后来是在Council 做Lim, 地税什么的软件，现在就其它领域了。。。你在Council 很有名耶

作者: Bryan27 时间: 2015-11-18 13:22:11

顶你。。。。现在房价又涨了吗？

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-11-18 13:54:15

本帖最后由陌生的香港人于 2015-11-18 14:55 编辑

Venox10111 发表于 2015-11-18 13:46
很久以前是在专门做地产IT软件公司的，后来是在Council 做Lim, 地税什么的软件，现在就其它领域了。。。你 ...

哦原來果然是專業地產IT人

沒有啦離開Council 下海好多年咯

作者: ybbest 时间: 2015-11-18 14:46:20

西区那边看样最大。

作者: mnstar 时间: 2015-11-18 18:53:41

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: NewLynnHse 时间: 2015-11-18 18:57:18

西区威武啊

作者: beck@ 时间: 2015-11-18 19:32:02

首次置业西区南区～～～～

作者: 阿放 时间: 2015-11-18 20:30:53

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: NYK 时间: 2015-11-19 00:07:53

本帖最后由 NYK 于 2015-11-19 00:10 编辑

379 x 358 pix, 小点. 下回存jpg. [attach]1262629[/attach]

作者: mgames 时间: 2015-11-19 01:21:08

黑羊威武!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2015-11-19 06:10:35

还是西区啊，预判很重要

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-11-19 08:39:38

顶一个.
图一目了然, 就是小了点.

作者: bondbunny 时间: 2015-11-19 09:01:56

中区那几块怎么回事?房价很贵啊，，，

作者: chatlee 时间: 2015-11-19 09:05:11

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 4143920 时间: 2015-11-19 09:10:32

中区那几块什么鬼(ง •̀_•́)ง

作者: 萨米 时间: 2015-11-19 09:11:27

竟然没有northcote。。。。

作者: songinator 时间: 2015-11-19 10:31:03

支持一个

点个赞

作者: mspeed810123 时间: 2015-11-19 10:33:13

沒有MT WELLINGTON ?

作者: jarod_2003 时间: 2015-11-19 10:37:11

陌生的香港人发表于 2015-11-18 14:54
哦原來果然是專業地產IT人

沒有啦離開Council 下海好多年咯

what do u do now a ?

作者: jarod_2003 时间: 2015-11-19 10:38:07

how do you identify first home buyers? individuals ? or relationships? or households?

作者: bd4ay 时间: 2015-11-19 10:56:12

你这图。。。。白样我激动半天。。。。

应该是首次买房指导图吧，而不是首次买房者已购入房产的图

说白了就是80w区域图

再说白了就是按照你之前做的那个网站的数据热点化了一下奥克兰地图

换句话说，没有你这图，全世界也都知道哪几个区还有80万的房，而且跟首次购房者没半毛钱关系

我说的对吗?

作者: Venox10111 时间: 2015-11-19 11:30:14

本帖最后由 Venox10111 于 2015-11-19 12:32 编辑

bd4ay 发表于 2015-11-19 11:56
你这图。。。。白样我激动半天。。。。

应该是首次买房指导图吧，而不是首次买房者已购入房产的图

哦，对，确实是首次买房指导图。不过会有空会写详细的报告。。。具体的数据方法会写
也不是全世界知道，对于买房老鸟来说，肯定是知道的，但应该后面详细的东西不会知道。。。

作者: bd4ay 时间: 2015-11-19 12:51:54

[attach]1262957[/attach]

为啥我这图会跟你的图惊人的相似？

作者: Venox10111 时间: 2015-11-19 14:17:02

bd4ay 发表于 2015-11-19 13:51
为啥我这图会跟你的图惊人的相似？

晚一点的分析就不会相似了嘿

作者: aniceguy 时间: 2015-11-19 14:21:00

坐等数据分析

作者: bd4ay 时间: 2015-11-19 14:57:15

Venox10111 发表于 2015-11-19 14:17
晚一点的分析就不会相似了嘿

敬候佳音

15个字字字字字字字字字字字字字

作者: 我要买车 时间: 2015-11-19 15:06:27

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: love_3_month 时间: 2015-11-19 19:11:58

解释捏。。。。。。。

作者: skytian 时间: 2015-11-19 20:03:07

你分析的henderson 包括henderson height 吗？谢谢

作者: Venox10111 时间: 2015-11-19 20:06:37

skytian 发表于 2015-11-19 21:03
你分析的henderson 包括henderson height 吗？谢谢

现在并没有把henderson heights 单独拿出来计算（henderson heights 并没有单独分区），可以考虑加入这个区域算法

作者: Venox10111 时间: 2015-11-19 20:12:26

NYK 发表于 2015-11-19 01:07
379 x 358 pix, 小点. 下回存jpg.

专家专家，佩服佩服。。。。

作者: beansbear 时间: 2015-11-19 21:40:22

支持黑羊！期待更新！

作者: 紫鹤 时间: 2015-11-19 21:42:05

山羊楼主。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2015-11-20 00:17:53

7w5是一个家庭年收入中数还是一个人？要是一个人的话那可负担能力在140w+?

作者: Venox10111 时间: 2015-11-20 07:25:23

我真不是孙红雷发表于 2015-11-20 01:17
7w5是一个家庭年收入中数还是一个人？要是一个人的话那可负担能力在140w+?

哦，是家庭中位数

作者: withmysnow 时间: 2015-11-20 09:34:16

本帖最后由 withmysnow 于 2015-11-20 10:38 编辑

Venox10111 发表于 2015-11-20 08:25
哦，是家庭中位数

黑羊，有个问题搞不懂，不管是拍卖结果还是感觉上，感觉new lynn是比henderson要贵点的，但是为啥QV上的median E-valuer，henderson是高于new lynn的啊，henderson是69，new lynn是65.2

https://www.qv.co.nz/property/lo ... _Henderson_Auckland

https://www.qv.co.nz/property/lo ... d_New_Lynn_Auckland

链接是trade me上随便找了这两区的两房子，我感觉跟你差不多，相比henderson，new lynn对首购者来说应该更难负担一些，但为啥QV上这E-valuer相反

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2015-11-20 09:49:16

withmysnow 发表于 2015-11-20 10:34
黑羊，有个问题搞不懂，不管是拍卖结果还是感觉上，感觉new lynn是比henderson要贵点的，但是为啥QV上的me ...

公寓排房拉低了呗

作者: Venox10111 时间: 2015-11-20 09:49:55

withmysnow 发表于 2015-11-20 10:34
黑羊，有个问题搞不懂，不管是拍卖结果还是感觉上，感觉new lynn是比henderson要贵点的，但是为啥QV上的me ...

非常好的问题！非常值得深入研究（回家做数据分析）

作者: 紫鹤 时间: 2015-11-20 09:53:04

withmysnow 发表于 2015-11-20 10:34
黑羊，有个问题搞不懂，不管是拍卖结果还是感觉上，感觉new lynn是比henderson要贵点的，但是为啥QV上的me ...

我觉得是不是样本问题，这个Evalue 是会经常变化的，每个月或者每几个月采集上市销售房子的样本，正好那段时间的NL和Henderson 上市房型不同，可分割大地和小户型三房一厅肯定差价蛮大的，所以相差几万很正常吧？这只是我个人观点哈，不知道对不对，仅供参考

作者: 紫鹤 时间: 2015-11-20 09:57:46

而且Henderson 包含了 Henderson heights, 那里有很多大户型吧？New Lynn 有很多公寓，应该也属于影响价格的因素

作者: Venox10111 时间: 2015-11-20 10:00:19

紫鹤发表于 2015-11-20 10:53
我觉得是不是样本问题，这个Evalue 是会经常变化的，每个月或者每几个月采集上市销售房子的样本，正好那 ...

这个要看数据模型才知道对不对，不然都是猜测。。。

作者: love_3_month 时间: 2015-11-20 10:06:57

所以这个模型不考虑房型和地的大小，对吧？

作者: Venox10111 时间: 2015-11-20 10:08:18

本帖最后由 Venox10111 于 2015-11-20 11:09 编辑

love_3_month 发表于 2015-11-20 11:06
所以这个模型不考虑房型和地的大小，对吧？

这些因素必须考虑的。。。。。。

作者: withmysnow 时间: 2015-11-20 11:21:34

love_3_month 发表于 2015-11-20 11:06
所以这个模型不考虑房型和地的大小，对吧？

感觉就是QV的是没有考虑的，各种地块、大小房型都和在一块儿得出整个区域的e-value，所以黑羊的模型如果各房型分开的话，unit对unit，公寓对公寓，大地对大地，应该new lynn每种房型单独比较是要贵过henderson，但是像QV那样和在一起就不知道了

作者: ztswyz 时间: 2015-11-20 11:48:56

拉低中位数的表示伤不起。。。
orz

作者: Venox10111 时间: 2015-11-20 11:55:00

ztswyz 发表于 2015-11-20 12:48
拉低中位数的表示伤不起。。。
orz

这是家庭的，个人中位数2w9

作者: 紫鹤 时间: 2015-11-22 16:43:26

To be continued.......

作者: Venox10111 时间: 2015-11-22 19:14:17

紫鹤发表于 2015-11-22 17:43
To be continued.......

总算补全了。。。。。。。。

作者: superbullet 时间: 2015-11-25 14:16:22

Venox10111 发表于 2015-11-18 12:46
很久以前是在专门做地产IT软件公司的，后来是在Council 做Lim, 地税什么的软件，现在就其它领域了。。。你 ...

在AT上班做程序员？那么我能否建议你们把AT的网站做得好一些？AT的网站真心很烂，两三周前还把我的个人autopayment的信息重置了，搞得我莫名其妙的刷卡没钱了，登录网站一看丫的谁把我auto payment给disable掉了。

作者: Venox10111 时间: 2015-11-25 14:17:39

superbullet 发表于 2015-11-25 15:16
在AT上班做程序员？那么我能否建议你们把AT的网站做得好一些？AT的网站真心很烂，两三周前还把我的个人au ...

当然不是在 AT。。。不然，用户体验肯定会好很多的

作者: Paper_Man 时间: 2015-11-25 14:19:03

赞一个，楼主辛苦了

作者: superbullet 时间: 2015-11-25 17:36:52

Venox10111 发表于 2015-11-25 14:17
当然不是在 AT。。。不然，用户体验肯定会好很多的

好吧，那陌生的香港人误导了，sorry

作者: Kevin_WONG 时间: 2016-2-23 23:21:09

gjgjgjgjgjgjgjgjgjgjgjgjgj

作者: 长杨堂 时间: 2016-4-7 16:38:49

楼主很用心，楼主辛苦了

作者: hahaha12300 时间: 2016-5-22 22:52:57

第一个收藏的网站。。求F码

作者: changing 时间: 2017-10-30 09:36:04

Good

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)