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标题: ==阿海的最新投资房装修心得== [打印本页]

作者: 阿海 时间: 2015-11-18 11:54:35 标题: ==阿海的最新投资房装修心得==

本帖最后由阿海于 2015-11-18 13:35 编辑

最近两三个月论坛上水分真的太多了。这几天有空了我给大家分享点实用的信息吧。

我要分享的是我最新买的投资房的装修心得。差不多70-80%的装修都是我和家人DIY的。

在此感谢Ken Pan给我们做了浴室的水工和浴室器材安装，我岳父一个多月每天12+小时的努力，和舅舅把整屋油漆了。

1）Before:
平平凡凡的一个半腹地的80年代建的两层房子，两层４房２卫浴，１７２ｍ２室内面积

室内油漆有点旧，但最主要是2楼房间里的颜色都有点不一样。

两个浴室加厕所是最大问题，没翻新过，bath和墙板的接口已能看出在渗水了。二楼的shower边板都已经裂了，厕所地板也鼓起来了，都必须全换。

室外花园树太多了，需要砍掉些树别落叶太多堵排水槽

厅里状况还不错, 但灯具太旧了需要换了

厨房翻新了不久，不需要翻新。最后装了个抽油烟机。

房间状况都不错，但墙的颜色都有点不同，有点发旧了，需要油漆

楼下浴室没翻新过，旧的bath很难看，而且bath和墙板接口已开始渗水

二楼的shower边板都已经裂了，厕所地板也鼓起来了
.
2）装修：
装修主要原因是要把过期的浴室配置换掉，这是首要任务，不然就这样出租将来短期肯定会出问题的。
之后就是全屋内墙油漆，室外外墙补修下因为已有边角油漆脱落了。
室外车道围栏颜色是红褐色的，非常难看，需要油漆
室外花园多余的树木都砍掉，减少以后保养需求
室内的墙和天花板灯饰都过时了，都要换成现代化的好看
浴室地板本来是木头cork的，也过期需要换了，瓷砖是首选

2a) 拆浴室

楼下浴室设备和地都拆了，包括那个放毛巾的木架子和小墙

浴盆底下的particle board已经都烂了，需要换。幸好木框虽然有点霉，但没有腐烂，就没换了。

楼下厕所都拆了

楼上浴室也全拆了

2b) 浴室防水

防水前先把tile underlay钉上。因为地板是木头的，不是水泥的，所以tile underlay是需要的。

之后就是把shower tray装上（包括管道改动），和把bathtub（包括管道改动）木架装上。这步骤是水工/builder Ken做的.

防水先把防水胶布补上underlay之间的缝隙，和墙角的缝，然后涂2到3层防水漆。干了后基本上地板就一层厚厚的橡胶层了。

浴缸放上看看尺寸，等铺砖之后再按上。

2c) 铺砖
铺砖我不建议自己做，因为非专业人士一般都：
- 没有切砖机
- 不懂怎样切边边角角（需要angle grinder）
- 不懂用什么样的trim和怎按
- 没有notched float
- 不懂补缝和补边等等
- 难铺平
我老婆是在瓷砖公司工作的，自然有同事朋友来指导

3) After

油漆后没太大变化，但总体墙面看起来新了
灯换了使得房子更现代化
地毯没换，因为状况都不错，只是某些地方变色了而已，不影响出租

浴盆换了后。我们用了600x1500钢花玻璃，比shower curtain好看

洗手盆换成900宽的，加上900x900玻璃就让浴室更好看了

楼上浴室换了后好看多了

室外我们把多余的树都砍了，然后放bark在花园里，让租客可以种他们喜欢的花
屋子外墙底下的skirting油成黑色，和车道的围栏一样颜色

4）开销+工期：
浴室材料加起来差不多$3500
水工+安装$1500
灯具一共差不多30个灯，一共估计$500自己装的
瓷砖料估计$1000
油漆$600左右
花园$100bark，和$250垃圾箱

一共开销差不多$8000左右

工期5周

5）总结：
－　我们低估了房子需要干的活，因为１７２ｍ２是满大的房子！　我们３个人干都干得累死了，而且我只是下班和周末去干
－　油漆很费时间，因为准备功夫加贴边纸ｍａｒｓｋｉｎｇ　ｔａｐｅ就花了２－３天，然后３－４天油边，非常花时间
－　防水铺砖，水工和电工不建议ＤＩＹ，一定要找专业人士做好，免得夜长梦多
－　ＤＩＹ一定会慢，肯定会比请专业人士慢很多，自然装修期间是没有

最后房子租了$670一周

当时第４周时我就开始登广告了。基本就是油漆和浴室都做好了，简单的洗尘下就开始登广告了，然后四天就出租出去了。最后一周租客搬进来那第５周我们就有时间去整理，清洁，和油外墙和围栏。

希望此帖对大家以后投资房装修有帮助。

作者: walker123 时间: 2015-11-18 11:59:54

ding

作者: cookielee85 时间: 2015-11-18 12:00:13

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-11-18 12:00:29

板凳...............

作者: withmysnow 时间: 2015-11-18 12:01:47

哈哈，好实用，期待成品照片

作者: smallice 时间: 2015-11-18 12:06:21

顺便发一下开支把谢谢

作者: hkw516 时间: 2015-11-18 12:07:56

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Paper_Man 时间: 2015-11-18 12:18:47

最好上一下费用哦，谢谢

作者: 云晕兔 时间: 2015-11-18 12:32:01

期待成品图~~~~~~~~

作者: offhui 时间: 2015-11-18 12:42:30

我觉得这应该发时尚家居板块

作者: dangessss 时间: 2015-11-18 12:55:37

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: pangxinzhu 时间: 2015-11-18 13:35:17

好棒！现在装修辣么贵，自己可以DIY 真的太好了

作者: lionel 时间: 2015-11-18 13:38:14

装修都不难的。

作者: x-ray 时间: 2015-11-18 13:45:40

好帖

作者: dolice218 时间: 2015-11-18 13:56:43

特别喜欢看海哥的帖子，实用！！

作者: FM811 时间: 2015-11-18 14:17:33

太牛了！

作者: love_3_month 时间: 2015-11-18 15:49:38

我的半岛小出租房和你的特别象，80-90年代的房子都这样，尤其是二楼的屋顶。

作者: GreatCursER 时间: 2015-11-18 16:10:00

这么厉害的岳父

作者: lucy0103 时间: 2015-11-18 17:17:30

真不错，这才是好帖子，支持一下

作者: niuniu2008 时间: 2015-11-18 17:38:34

谢谢阿海发的实用贴

作者: guanya 时间: 2015-11-18 22:21:31

谢谢分享！不错啊

作者: az888 时间: 2015-11-18 22:50:37

walker123 发表于 2015-11-18 11:59
ding

Can I have Ken's contact details please

作者: natasha1 时间: 2015-11-18 22:53:48

本帖最后由 natasha1 于 2015-11-18 21:58 编辑

我们最近也想装修浴室呢，好及时的贴子，多谢阿海！
有几个问题想要问一下，1）拆浴盆和shower box是你们自己干的吗？2）$8000是装修了两个浴室吗？感觉很便宜呢？我问过的builder全都是报价$7000以上一个浴室。其中一个是ken 报的价格。3）你浴室材料哪里买的？谢谢！

作者: 蓝蓝的海 时间: 2015-11-18 22:56:06

作者: 阿海 时间: 2015-11-18 23:02:25

az888 发表于 2015-11-18 22:50
Can I have Ken's contact details please

我签名里的链接有

作者: 阿海 时间: 2015-11-18 23:04:37

natasha1 发表于 2015-11-18 22:53
我们最近也想装修浴室呢，好及时的贴子，多谢阿海！
有几个问题想要问一下，1）拆浴盆和shower box是你们自 ...

自己拆的
8000只是材料，全屋油漆和换浴室费用。如果找专业人士做应该要两万至少
材料都是bunnings或placemaker买的
瓷砖在onehunga mays rd和church st交界那家买的

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2015-11-19 07:12:58

留着，慢慢看

作者: babyformula 时间: 2015-11-19 09:38:47

太牛了，都可以开装修公司了

作者: walker123 时间: 2015-11-19 10:30:20

az888 发表于 2015-11-18 21:50
Can I have Ken's contact details please

i don't know Ken. try to contact LZ.

作者: LJHookerRobin 时间: 2015-11-19 12:04:19

楼主大才，实际上楼主目的是说DIY才是王道，顺便证明了在新西兰人工跟材料1：1甚至人工占大头。

当然可能还有炫耀自己花小钱办大事的一点点心理

作者: qazxc 时间: 2015-11-19 12:23:40

lz瓷砖也是自己铺的吗？请人的话光人工好像就要$50方。强。

作者: Venox10111 时间: 2015-11-19 12:32:48

天津老丈人很厉害。。。

作者: rockfield 时间: 2015-11-19 13:32:45

楼主太强了，我家也想换淋浴房，请问楼主用什么工具拆啊，那个tray还有后面的splashback是不是粘在地板上和墙上的啊？不知道用什么方法拆，请楼主指教一下，谢谢！

作者: clam 时间: 2015-11-19 15:01:06

買這套房多少錢呀

作者: 阿海 时间: 2015-11-19 15:07:01

rockfield 发表于 2015-11-19 13:32
楼主太强了，我家也想换淋浴房，请问楼主用什么工具拆啊，那个tray还有后面的splashback是不是粘在地板上和 ...

crowbar什么都能拆啊

作者: 阿海 时间: 2015-11-19 15:07:24

clam 发表于 2015-11-19 15:01
買這套房多少錢呀

83万

作者: 阿海 时间: 2015-11-19 15:08:21

LJHookerRobin 发表于 2015-11-19 12:04
楼主大才，实际上楼主目的是说DIY才是王道，顺便证明了在新西兰人工跟材料1：1甚至人工占大头。

当然可能 ...

不是，我个人不建议整屋装修DIY。

还是找好的专业人士做的快做得好。

作者: rockfield 时间: 2015-11-19 15:21:09

阿海发表于 2015-11-19 14:07
crowbar什么都能拆啊

哦，谢谢，就用撬棍这么使劲撬的话会不会给地板或者墙上撬出个窟窿来啊？

作者: 阿海 时间: 2015-11-19 16:01:16

rockfield 发表于 2015-11-19 15:21
哦，谢谢，就用撬棍这么使劲撬的话会不会给地板或者墙上撬出个窟窿来啊？ ...

墙上难免会有洞的，慢慢来别一下太大力嘛。

有洞就补啊

作者: rockfield 时间: 2015-11-19 16:04:37

阿海发表于 2015-11-19 15:01
墙上难免会有洞的，慢慢来别一下太大力嘛。

有洞就补啊

好的，谢谢，还想问一下，那个tray是不是也是用水泥什么的粘在地上的，要撬起来会不会需要很大的力气？

作者: 阿海 时间: 2015-11-19 16:22:18

rockfield 发表于 2015-11-19 16:04
好的，谢谢，还想问一下，那个tray是不是也是用水泥什么的粘在地上的，要撬起来会不会需要很大的力气？ ...

Tray估计就粘地上的吧？可以youtube上搜这些工序都怎做啊

作者: walker96 时间: 2015-11-19 16:31:02

這套房買多少錢呀? 请楼主指教一下，谢谢！
http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-975239091.htm

作者: PenMania 时间: 2015-11-19 16:32:00

海哥有没有推荐的Handyman，就是有些出租房的小东西需要修的时候找的，比如几个电源插座之类的或者修个门锁或者什么的。

作者: 阿海 时间: 2015-11-19 16:39:37

walker96 发表于 2015-11-19 16:31
這套房買多少錢呀? 请楼主指教一下，谢谢！
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for ...

45万左右吧

作者: 阿海 时间: 2015-11-19 16:40:20

PenMania 发表于 2015-11-19 16:32
海哥有没有推荐的Handyman，就是有些出租房的小东西需要修的时候找的，比如几个电源插座之类的或者修个门 ...

这倒没有，一般都是我带岳父去修啊

作者: PenMania 时间: 2015-11-19 16:51:17

阿海发表于 2015-11-19 16:40
这倒没有，一般都是我带岳父去修啊

你这岳父太神通广大了，但是电工这种呢，这个不敢随便动呀

作者: 阿海 时间: 2015-11-19 17:00:24

PenMania 发表于 2015-11-19 16:51
你这岳父太神通广大了，但是电工这种呢，这个不敢随便动呀

找电工啊，法律规定的，不然出事保险不赔。
水工也一样

作者: rockfield 时间: 2015-11-19 17:01:07

阿海发表于 2015-11-19 15:22
Tray估计就粘地上的吧？可以youtube上搜这些工序都怎做啊

哦，谢谢楼主啊！

作者: LJHookerRobin 时间: 2015-11-19 17:19:03

本帖最后由 LJHookerRobin 于 2015-11-19 16:27 编辑

阿海发表于 2015-11-19 14:08
不是，我个人不建议整屋装修DIY。

还是找好的专业人士做的快做得好。

可是这你不是自己在跟自己的文章说反话吗。。。
你又不建议整屋装修DIY，你文章又说你花了八千，回复大家说正常找师傅做要两万+

难道你这是在说你自己或者是你岳父是专业师傅？
不过看你描述你岳父很厉害的！真是娶到好老婆了，恭喜！

那么炫耀的心态从1%上到10%啦。

我很愚笨，还望指教。
Peace

作者: 阿海 时间: 2015-11-19 18:29:54

LJHookerRobin 发表于 2015-11-19 17:19
可是这你不是自己在跟自己的文章说反话吗。。。
你又不建议整屋装修DIY，你文章又说你花了八千，回复大家 ...

我的意思是一开始DIY觉得自己人就能做好，而且省钱。

但做到一半后才发现工程量大，最后我和岳父和舅舅身体都受不了了。

工期我们三个人很赶也要5周做完，每空一周就670刀没了啊，也不便宜的。

而且我们都懂点装修，不然像铺砖真的不能自己做。

首页可能没表达清楚吧，毕竟当时在这和propertytalk上同时写作。

作者: ZingStudio 时间: 2015-11-20 00:17:14

阿海发表于 2015-11-19 16:01
墙上难免会有洞的，慢慢来别一下太大力嘛。

有洞就补啊

我想知道树是怎么清理的，电锯吗？树根挖吗？

作者: walker123 时间: 2015-11-20 07:31:35

ZingStudio 发表于 2015-11-19 23:17
我想知道树是怎么清理的，电锯吗？树根挖吗？

same question

作者: 魔鬼的颤音 时间: 2015-11-20 12:21:22

拿个板凳坐着看

作者: 阿海 时间: 2015-11-20 13:32:46

ZingStudio 发表于 2015-11-20 00:17
我想知道树是怎么清理的，电锯吗？树根挖吗？

用锯子锯断，然后露地上的树根用砍刀砍的。

作者: MonicaGao 时间: 2015-11-20 17:55:23

mark mark mark mark mark mark

作者: 薄荷巧克力 时间: 2015-11-20 22:17:48

这房子这么贵？每周往外掏两百多可不算小钱啊。
阿海这是怎么考虑的？请教。

作者: bluebird66 时间: 2015-11-21 08:54:18

阿海分享一下你租房打广告？

作者: 阿海 时间: 2015-11-23 09:55:02

薄荷巧克力发表于 2015-11-20 22:17
这房子这么贵？每周往外掏两百多可不算小钱啊。
阿海这是怎么考虑的？请教。 ...

4% gross yield, 中区能买到这回报率我就满意了。

作者: 阿海 时间: 2015-11-23 09:55:24

bluebird66 发表于 2015-11-21 08:54
阿海分享一下你租房打广告？

广告早没了。

作者: 没蚊香的黑夜 时间: 2015-11-23 10:31:46

PenMania 发表于 2015-11-19 16:32
海哥有没有推荐的Handyman，就是有些出租房的小东西需要修的时候找的，比如几个电源插座之类的或者修个门 ...

推荐个我出租房常用的handyman，山东人，很实在靠谱。电话私信了。

作者: bluebird66 时间: 2015-11-23 11:32:10

bluebird66 发表于 2015-11-21 08:54
阿海分享一下你租房打广告？

阿海你是自己打广告还是找人？？？

作者: 阿海 时间: 2015-11-23 11:54:19

bluebird66 发表于 2015-11-23 11:32
阿海你是自己打广告还是找人？？？

这个自己管的就自己去trademe打广告了。

作者: walker123 时间: 2015-11-24 07:55:12

没蚊香的黑夜发表于 2015-11-23 09:31
推荐个我出租房常用的handyman，山东人，很实在靠谱。电话私信了。

PM please

作者: w340616540 时间: 2015-11-24 22:48:20

加bath 换瓷砖没consent？

作者: 阿海 时间: 2015-11-25 09:48:43

w340616540 发表于 2015-11-24 22:48
加bath 换瓷砖没consent？

换bath不是加

作者: ZingStudio 时间: 2015-11-29 14:28:20

阿海发表于 2015-11-20 13:32
用锯子锯断，然后露地上的树根用砍刀砍的。

砍刀哪里有买？？？我在m10没有找到啊？还有想问下知道flax这种植物怎么弄嘛？巨大一颗T-T

作者: 阿海 时间: 2015-11-30 09:38:34

ZingStudio 发表于 2015-11-29 14:28
砍刀哪里有买？？？我在m10没有找到啊？还有想问下知道flax这种植物怎么弄嘛？巨大一颗T-T ...

用大剪子或锯子吧，M10有的。

砍刀Avondale马场周日的market能买到，但不建议用，容易砍到自己。

作者: walker123 时间: 2015-11-30 11:13:48

阿海发表于 2015-11-30 08:38
用大剪子或锯子吧，M10有的。

砍刀Avondale马场周日的market能买到，但不建议用，容易砍到自己。 ...

作者: rockfield 时间: 2015-11-30 14:02:00

阿海发表于 2015-11-18 22:02
我签名里的链接有

阿海能不能给我个ken的联系方式啊，我没看见你签名里有啊，我家要装showerbox. 谢谢！

作者: 阿海 时间: 2015-11-30 14:07:17

rockfield 发表于 2015-11-30 14:02
阿海能不能给我个ken的联系方式啊，我没看见你签名里有啊，我家要装showerbox. 谢谢！ ...

https://docs.google.com/spreadsh ... W4/edit?usp=sharing

作者: rockfield 时间: 2015-11-30 14:11:43

阿海发表于 2015-11-30 13:07
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1pMLxrzJF2mXfiRxMKFZgMNZE3sVQWshmukisAmMwnW4/edit?usp=shari ...

谢谢啊，还有你自己把浴室拆下来后安装新的之前还要做防水吗？

作者: 阿海 时间: 2015-11-30 14:19:16

rockfield 发表于 2015-11-30 14:11
谢谢啊，还有你自己把浴室拆下来后安装新的之前还要做防水吗？

防水涂料只涂铺砖的地方而已。showerbox和bath上是pvc墙板后面除了防水gib不用涂防水涂料。

作者: rockfield 时间: 2015-11-30 14:20:12

阿海发表于 2015-11-30 13:19
防水涂料只涂铺砖的地方而已。showerbox和bath上是pvc墙板后面除了防水gib不用涂防水涂料。 ...

哦，谢谢啊！

作者: 芥末豆 时间: 2016-5-27 17:01:37

请问能给我一下Ken Pan的联系方式吗？你的专业联系人里面找不到了。我家也要装修卫浴。谢谢啦

作者: 阿海 时间: 2016-5-27 17:34:09

芥末豆发表于 2016-5-27 16:01
请问能给我一下Ken Pan的联系方式吗？你的专业联系人里面找不到了。我家也要装修卫浴。谢谢啦 ...

他最近太忙了受了点小伤去度假去了。

你可以找我另一个做装修的朋友Simon Zhang, 021 336 510

作者: annie10000 时间: 2016-5-30 02:17:49

PenMania 发表于 2015-11-19 15:32
海哥有没有推荐的Handyman，就是有些出租房的小东西需要修的时候找的，比如几个电源插座之类的或者修个门 ...

毛遂自荐一下

作者: annie10000 时间: 2016-5-30 02:55:49

DIY只是小范围，大的工程还是请专业装修，活要做得好经验很重要。

作者: 芥末豆 时间: 2016-8-12 12:04:50

阿海发表于 2016-5-27 16:34
他最近太忙了受了点小伤去度假去了。

你可以找我另一个做装修的朋友Simon Zhang, 021 336 510 ...

阿海，请问KEN 回来了吗？家里的卫浴想整个翻修一下。谢谢

作者: 阿海 时间: 2016-8-12 15:56:06

芥末豆发表于 2016-8-12 11:04
阿海，请问KEN 回来了吗？家里的卫浴想整个翻修一下。谢谢

他一直在，就是很忙。

作者: 芥末豆 时间: 2016-8-15 11:18:14

阿海发表于 2016-8-12 14:56
他一直在，就是很忙。

请问能给下联系方式吗？你还有其他推荐的可靠人选吗？谢谢

作者: 阿海 时间: 2016-8-15 14:18:02

芥末豆发表于 2016-8-15 10:18
请问能给下联系方式吗？你还有其他推荐的可靠人选吗？谢谢

找John吧，看我签名里的链接。

作者: 芥末豆 时间: 2016-8-15 15:09:46

阿海发表于 2016-8-15 13:18
找John吧，看我签名里的链接。

好的，多谢

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