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标题: 房市下坡路 [打印本页]

作者: gerrardryan 时间: 2015-11-13 14:18:30 标题: 房市下坡路

本帖最后由 gerrardryan 于 2015-11-14 11:06 编辑

其实奥克兰房价真正偏离轨道的起点是13年底14年初（其他城市多数在合理区间）政府和民众也都有基本共识，这波行情的推手是投机为主的炒房客，房地产投资色彩浓厚，一方面投资者沉迷于获得财产性收入，另一方面没有人认为自己会成为击鼓传花游戏的最后接棒者。财产性收入包括两种，一种是财产带来的现金流收入，如租金，还有一种就是资产增值带来的溢价收入。对于现时绝大多数投资者而言，追逐资产溢价才是主要目的。因为以租金和房价比来看，投资住房显然不合算，房产增值过程，其实质就是前边投资者的收益，要由后边购买者支付，如果这个过程持续进行，那么最后一个接棒者，就会为前边的所有参与人买单。当然，如果这个替换游戏持续进行，无穷无尽，那么每个参加者都会受益。遗憾的是，房价不可能只涨不跌，最后一个买房者，将成为一轮游戏的最后买单人，有人说房地产长远看都是升值，所以不存在亏钱的问题，这个所有人都认同，只要你持有的足够久，比如20年以上，这是抵抗通胀最好的办法，但是在波段的周期内，偏离价值是最终会被市场纠正的，市场纠错会有滞后性，民主国家的政府不会任由房价偏离轨道，10月份政策的出台只是小试牛刀，如果效果达不到预期，后续政策就会出台直到房价下降到与收入比相对合理的区间，未来房价走向更多取决于资金流入和流出，刚需已经没有能力托市，市场不可能支持价格持续上涨，这意味着房价的“庞氏骗局”早晚要结束，而时间由货币供应量来决定，当货币紧缩时（加息），游戏往往就要结束了。10月下降的惯性会导致11月的价格继续下跌，按照3%的下降速度，如果明年年中止跌，那么价格回到14年底，如果不幸到年底企稳，那么说明政府的调控有效，价格回到13年底，即中间价56万左右,7到8年的家庭收入，平衡建立，市场回归。

作者: 天堂金币 时间: 2015-11-13 14:29:25

我觉得要大跌很难。。。。。
最多就是没之前涨的那么夸张

作者: 糖卜唬 时间: 2015-11-13 14:34:33

这两年买房自住的如果买的房子没有涨，就相当于做雷锋白白支出利息了，还要看着房子的价格缩水

作者: 留言 时间: 2015-11-13 14:46:38

说的看似有道理，但是　所谓的“中间价56万左右,7到8年的家庭收入”作为 “房价下降到与收入比相对合理的区间”　我觉得是缺乏论据有失偏颇了。很感兴趣，明年2月份会什么样子。我不相信会到56万的区间。

作者: 119900 时间: 2015-11-13 14:52:53

涨涨跌跌，起起伏伏，才能高潮迭起吗。。。

作者: 博无斋主 时间: 2015-11-13 14:54:53

房价能降下来多少还是要看租金涨跌，要是租金继续上扬那么房价会降得幅度很小，甚至走平。近期政府正在放宽移民政策其中原因之一就是怕房价降得太快引起崩盘。

作者: keepower 时间: 2015-11-13 15:10:49

购房者财力，利率和移民三个因素要放在一起看。

作者: 后文车妖 时间: 2015-11-13 15:31:22

本帖最后由后文车妖于 2015-11-13 15:34 编辑

民主国家的政府准备干预经济多深？为什么民主国家的政府就不能让房价跑偏？既然号称资本主义，为什么不能逐利？
前面说到有市场调节机制，后面又说政府干预。到底是哪个起作用？民主这个修饰词对前两者有什么修饰作用。

作者: gerrardryan 时间: 2015-11-13 15:37:46

这个你要问撒切尔夫人，打击投机，民选政府在不违背宪法的前提下，怎么做都不为过

作者: 后文车妖 时间: 2015-11-13 15:47:35

本帖最后由后文车妖于 2015-11-13 15:49 编辑

gerrardryan 发表于 2015-11-13 15:37
这个你要问撒切尔夫人，打击投机，民选政府在不违背宪法的前提下，怎么做都不为过 ...

英国工业和实体经济就是在她手里完的。如何定义投机？谁来定义投机？动用公权力，搬着宪法的皮，搜刮民脂民膏，实在是当了婊子立牌坊的行为。

作者: subpop 时间: 2015-11-13 17:07:34

留言发表于 2015-11-13 13:46
说的看似有道理，但是　所谓的“中间价56万左右,7到8年的家庭收入”作为 “房价下降到与收入比相对合理的 ...

56万确实不太实际。但我认同楼主大部分观点，肛虚只是一个基本面，赚快钱效应加上从众心理外加海外热钱联合推动本轮行情。真正的肛虚是一辈子都只打算或只能够买一套房或租一套房的，从来不会考虑任何额外投资的，靠这些人是支撑不了年涨幅20%以上的。

英文媒体更多用到的是correction修正。当前点位下，房价其实不用跌，只要仅以3%年增幅就会让很多投资者离场。

作者: lm135 时间: 2015-11-13 19:27:24

所谓，前人种树，后人乘凉，政府没钱同时发展奥克兰和重建基督城，所以鼓励大家奥克兰买房分割再建再卖再买再割再建再卖。。。。。但没利润谁会投入。现在是建的差不多了，就开始挤兑外国人了，哎，到时多少都有可能。

作者: sharing1031 时间: 2015-11-14 00:05:09

当一个市场里大于一半的人都在认为一个地方的房价不可能跌或者是只会放缓增长的时候，或者再说简单点，当一些个国内过来的大妈都在从这个里面赚钱的时候，市场就已经偏离正常的轨道了。所以崩盘可能是迟早的事，只看政府如何控制尽量软着陆

作者: cizzzzk 时间: 2015-11-14 00:52:49

sharing1031 发表于 2015-11-13 23:05
当一个市场里大于一半的人都在认为一个地方的房价不可能跌或者是只会放缓增长的时候，或者再说简单点，当一 ...

不要小看大妈们的智商和能量

作者: EchoTech 时间: 2015-11-14 09:30:15

请问现在是倒数第二棒还是最后一棒

作者: 留言 时间: 2015-11-14 09:45:35 标题: RE: 房市下坡路

subpop 发表于 2015-11-13 16:07
56万确实不太实际。但我认同楼主大部分观点，肛虚只是一个基本面，赚快钱效应加上从众心理外加海外热钱联 ...

同意你的观点，3%都打不过通胀，投资价值不再，当然要离场。但是利息不涨就不存在腰斩

作者: EchoTech 时间: 2015-11-14 10:11:26

留言发表于 2015-11-14 08:45
同意你的观点，3%都打不过通胀，投资价值不再，当然要离场。但是利息不涨就不存在腰斩 ...

目前看，新西兰通胀挺低的。不过如果是10%以下的涨幅，很多国内投资者是不会冒着纽币贬值，资产缩水的风险买大房子的。我认识的很多留学生家长谨慎很多，也就是给留学子女买个小公寓省份房租，以后能不能留下还是回事呢。还有一些更小的留学生，是因为澳洲不接受12岁以下留学生，在新西兰过度的。这些人也不打算长待，也大多考虑的是将来移民澳洲。

作者: jliu167 时间: 2015-11-14 10:36:03

其实如果只有奥克兰的价位偏高，也没什么了。大家买不起奥克兰的房子去其他城市买就是了。反正大家自由流动，又没有户口的限制。比方说美国，总体上房子也不算贵，可是你去纽约看看，贵的吓人的房子照样有人买。房租比好多地方贵十倍不止吧，照样有人租。大家不同层次不同需要嘛。私底下觉得政府针对奥克兰搞政策挺无聊的。政策嘛，应该公平。针对某个城市搞政策，有点地域歧视的味道吧。

作者: gerrardryan 时间: 2015-11-14 10:52:14

本帖最后由 gerrardryan 于 2015-11-14 10:58 编辑

“比方说美国，总体上房子也不算贵，可是你去纽约看看，贵的吓人的房子照样有人买。房租比好多地方贵十倍不止吧，照样有人租。”

美国跟新西兰情况不一样，美国有西海岸商圈，芝加哥商圈，东部新英格兰经济带，和DC特区，可以很好的把经济分流，拿纽约和奥克兰比较有点抬举后者，纽约包括伦敦这样的城市是资本主义城市化高度发达的典范，布鲁克林的一个烟囱，特拉法加广场的一块砖都有城市传奇孕育其中，这种历史和人文的吸引力令全世界精英和富豪包括穷人都趋之若鹜，就算是这样，伦敦的相对房价都低于奥克兰，而后者仅次于纽约和悉尼了，也真是因为奥克兰在新西兰的权重如此之高，奥克兰的失衡就是新西兰的失衡，也就是执政的失败，执政合法性何在，国家党可能面子上都挂不住，央格鲁莎克逊民族最拿手的活就是亡羊补牢收拾烂摊着（一战，二战，经济大萧条，冷战，东欧剧变，）五个孪生兄弟，最小的可不能搞出乱子哦

作者: mulder82 时间: 2015-11-14 20:03:37

远了不说，现在奥克兰的房价比墨尔本都贵，凭什么？墨尔本人口是这里的几倍，人均收入也比这里高，城市影响力也胜过这里。

奥克兰房价难道还要超悉尼？玩笑别开大了，等着房价跌吧。

作者: love_3_month 时间: 2015-11-14 20:07:15

mulder82 发表于 2015-11-14 20:03
远了不说，现在奥克兰的房价比墨尔本都贵，凭什么？墨尔本人口是这里的几倍，人均收入也比这里高，城市影响 ...

墨尔本离市中心10公里的全副地600平以上四房两卫浴150平左右，好校区，有景色，平均多少钱？

作者: 妮妮将 时间: 2015-11-15 22:34:31

同问。有在澳洲的或者从澳洲回来的请给解答一下。谢谢啦

作者: 留言 时间: 2015-11-16 09:53:54

jliu167 发表于 2015-11-14 09:36
其实如果只有奥克兰的价位偏高，也没什么了。大家买不起奥克兰的房子去其他城市买就是了。反正大家自由流动 ...

歧视，哈哈，那也也太玻璃心了，政策倾斜，哪都有，

作者: 留言 时间: 2015-11-16 10:17:17

gerrardryan 发表于 2015-11-14 09:52
“比方说美国，总体上房子也不算贵，可是你去纽约看看，贵的吓人的房子照样有人买。房租比好多地方贵十倍不 ...

呵呵。上升的高度好高啊。。民族大义都来了。这是联想吧。

作者: kingscat 时间: 2015-11-16 12:13:58

love_3_month 发表于 2015-11-14 20:07
墨尔本离市中心10公里的全副地600平以上四房两卫浴150平左右，好校区，有景色，平均多少钱？ ...

10公里？Toorak,Hawthorne East,Kew ( East),等于Parnell , remuera Epsom ，没有3，5百万想都不要想 LOL

作者: subpop 时间: 2015-11-17 18:06:26

妮妮将发表于 2015-11-15 21:34
同问。有在澳洲的或者从澳洲回来的请给解答一下。谢谢啦

家人最近在悉尼西北区carlingford买的多层unit,类似这边公寓，有游泳池，calingford和epping比较近，距离Cbd20多公里，但是悉尼轨道交通非常发达，做tram或者地铁都很方便。属一般的区，华人较多，学区很好。85平70万左右。

rosedale，albany那边新开发的公寓也是这个价吧

作者: 我要买车 时间: 2015-11-17 18:18:54

love_3_month 发表于 2015-11-14 20:07
墨尔本离市中心10公里的全副地600平以上四房两卫浴150平左右，好校区，有景色，平均多少钱？ ...

http://www.realestate.com.au/pro ... -brighton-121204090

15公里左右吧，大略看了一下，好多都没写价格，求高人讲解一下

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-11-17 20:59:33

全球货币宽松，流通泛滥，热钱无处可去！不买房，你给指条明路吧！

作者: gerrardryan 时间: 2015-11-17 21:24:10

楼上你是把假话当真话说，还是真的不明白现在全球流动性可能已经见顶了？
全球都在缩紧银根，关闭流动性，因为各国现在都面临通货紧缩的危险，而不是膨胀，现在新西兰的CPI只有0.04%，购买力非常充分, 随着美量化宽松全面退出、美联储加息在即，全球流动性开始收紧、见顶，投资方向开始大逆转, 全球泡沫资本即将开始贬值，现金为王你懂吗？

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-11-18 09:45:55

gerrardryan 发表于 2015-11-17 21:24
楼上你是把假话当真话说，还是真的不明白现在全球流动性可能已经见顶了？
全球都在缩紧银根，关闭流动性， ...

你说的是未来将会发生的事情，会不会发生还两说呢！
美国嚷嚷加息不是一天两天了，加了么？
中国双降今年一年就４次，欧洲和日本都维持负利率很长时间了！
现在是流动性最充裕的时候，新西兰的房贷利率是40年来最低的。
奥克兰不说了，其他地区绝对是买房的最好时机！
现金为王？现金从来而且永远不可能为王！

＂投资方向开始大逆转＂- 往那里逆转，能说说么？

作者: chankeung 时间: 2015-11-18 18:05:54

基本上不可能，均价70万有机会吗？也难。我的理据是基本上各国政府都印钞，光这个房子价格大跌的机会很微小。

作者: 云晕兔 时间: 2015-11-20 08:34:23

大家各有各的见解, 我觉得大幅度回调的可能性不太,缓和的上涨还是可以的预见的,也是这次政府出手调控的主要目的.

作者: EchoTech 时间: 2015-11-20 12:07:16

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-11-18 08:45
你说的是未来将会发生的事情，会不会发生还两说呢！
美国嚷嚷加息不是一天两天了，加了么？
中国双降今年 ...

12月这次还真的是加息概率很大

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-11-20 12:42:13

EchoTech 发表于 2015-11-20 12:07
12月这次还真的是加息概率很大

这次很可能会加了，但是流动性泛滥不是这么一下子可以转变回去的。

全世界范围内，长时间的低利率不是美国加一下息就可以改变的。而且美国的经济增长变数还很大。更不用说欧洲和新兴经济体仍然身陷泥潭。

全世界的热钱无处可去，只能流向股市，楼市。不是新西兰一个国家的问题。

流动性收紧之日就是通货膨胀上涨之时！所以说有钱还是换成可以保值的东西吧，以后最不值钱的就是钱了！

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