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标题: 如果我说投资房是有钱人的游戏，谁赞成，谁反对？ [打印本页]

作者: 皇家骑士 时间: 2015-11-12 14:37:12 标题: 如果我说投资房是有钱人的游戏，谁赞成，谁反对？

投资房这种东西，首先要首付。30%么也得30万对吧？手里没有30万的屌丝们就可以默默离开了。

其次，投资房贷款需要还！什么别人帮你养房那都是胡扯。租金连利息都不够，别说还有本金要偿还。70万的贷款，扣除租金以后，一年怎么也得贴进去两三万吧？你得至少每年结余两三万刀，才有资格炒一套房。如果你本事高级，可以0首付，你自己算算现金流要负到什么程度。哪怕你买来捂半年再卖掉，这半年的负现金流吃得消么？

有那些钱补贴投资房，还不如先考虑把家里的房客赶走，自己住舒服点再说。

不要考虑什么十几年几十年以后你的投资房值多少钱。那些都是虚的。我们有多少年青春多少年生命？30年后兑现的收益需要用现在牺牲生活质量去换，值得么？你现在生活得很好了，钱有多余需要找个地方升值，那么投资下房子也就算了。如果你现在还找着房客跟你同住一套屋子，投资神马的，我觉得还是算了。

房价跌不跌，都是肉食者的事情，跟我们屌丝也没啥大关系，我们还是早点洗洗睡了。最重要的事情，对我们而言，是要先把自己住的房子尽量升级。投资啥的，那是神仙们的事情，看看就好。

谁赞同，谁反对？

作者: 阿海 时间: 2015-11-12 14:40:10

本帖最后由阿海于 2015-11-12 14:55 编辑

的确是啊，没钱买不起房养不起房。

没稳定像样的收入银行也不贷款给你啊。
ＰＳ:　我反对出租房间，但我同时也反对先升级自住再买投资房。

我会先买投资房再升级自住。

作者: youngswheel 时间: 2015-11-12 14:49:35

放宽心态很重要，楼主是好人。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-11-12 14:52:38

赞同

作者: 教作仁波切 时间: 2015-11-12 14:54:30

好多人家里弄的跟招待所似的

作者: Lease 时间: 2015-11-12 14:59:18

现在这个时间点，的确象LZ所说的，屌丝们还是歇歇吧。

但是，如果时间倒退5年，并且那时你有一套自住房，这自住房上有一些equity, 则你完全应该利用这有限的资产来买入投资房。其实就那时也有很多房子（特别是大地的house），租金也是不能cover mortgage的，因为那时利率高（6.5%吧，记得是）。但那时如果你采取行动去投资了房产，短短5年时间，你的financial position就完全不一样了。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-11-12 15:15:50

饭要一口一口吃, 慢慢来. 人生就是马拉松.

同时日子也要过得对得起自己, 该干嘛干嘛.

作者: truckdriver 时间: 2015-11-12 15:51:11

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 皇家骑士 时间: 2015-11-12 15:57:34

Lease 发表于 2015-11-12 14:59
现在这个时间点，的确象LZ所说的，屌丝们还是歇歇吧。

但是，如果时间倒退5年，并且那时你有一套自住房 ...

这5年的负现金流，很多人熬不下来。

作者: Lease 时间: 2015-11-12 16:02:54

皇家骑士发表于 2015-11-12 15:57
这5年的负现金流，很多人熬不下来。

所以投资要讲究组合啊，如果手里有10幢负现金流的房子，那是够呛。

但过去5年，如果你手里有四套Apartment，三套unit, 三套大地的House，随着这几年这几类房产都有大幅增值，并且现在利率比5年前下跌了超过两个百分点。那你现在的日子不要太好过啊。

作者: Lease 时间: 2015-11-12 16:06:20

皇家骑士发表于 2015-11-12 15:57
这5年的负现金流，很多人熬不下来。

另外， 5年前买的房子，不大可能这5年全是负现金流，因为那时的价位很低，再加上这两年利率下降，租金上涨，一开始负现金流，熬到现在基本上是正现金流了。

作者: subpop 时间: 2015-11-12 16:08:51

现在国内一线城市30-40岁年薪40-50万RMB的年轻人太多了，这还只是打工的，还有很多创业致富的。这里很多人赚着国内都不如的工资，供着比国内还贵的投资房，过着比国内还拮据的生活，梦想有一天衣锦还乡。

作者: 皇家骑士 时间: 2015-11-12 16:09:30

Lease 发表于 2015-11-12 16:02
所以投资要讲究组合啊，如果手里有10幢负现金流的房子，那是够呛。

但过去5年，如果你手里有四套Apart ...

那么多套，5年前买入，也得不少首付吧？开头的负现金流也很难熬吧？你不妨仔细算算。

作者: 皇家骑士 时间: 2015-11-12 16:10:46

Lease 发表于 2015-11-12 16:06
另外， 5年前买的房子，不大可能这5年全是负现金流，因为那时的价位很低，再加上这两年利率下降，租 ...

开头熬不下去就被银行拍卖了，哪里还能到现在。刚开始最难。过了开头就好了。问题是怎么过开头？

所以总结下来，炒房是有钱人的游戏。家里还带房客的，出门还要看油价的，还是先闪边。

作者: feio 时间: 2015-11-12 16:12:51

subpop 发表于 2015-11-12 16:08
现在国内一线城市30-40岁年薪40-50万RMB的年轻人太多了，这还只是打工的，还有很多创业致富的。这里很多人 ...

的确是这样....

作者: Lease 时间: 2015-11-12 16:54:08

皇家骑士发表于 2015-11-12 16:10
开头熬不下去就被银行拍卖了，哪里还能到现在。刚开始最难。过了开头就好了。问题是怎么过开头？

所以总 ...

怎么可能就会熬不下去就被银行拍卖呢？

当初买一个奥克兰西区的全副地房，约37万，租金每周400，利率6.5%，全额贷款。

奥克兰5年前房子就短缺，因此出租不成问题。

租金收入： 400 X 52=20800

房子支出：贷款利息， 370000 X 6.5%=24050，地税： 2000，保险：500，维修保养：2000，共计支出： 28550

账面亏损： 7750.

假设个人所得税率： 17.5%，则有退税：1356.25

因此实际亏损： 7750-1356.25=6393.75，折合每周亏损：123.

每周123都贴不起吗？

作者: carpentrynz 时间: 2015-11-12 19:58:55

是聪明人的游戏

作者: 皇家骑士 时间: 2015-11-12 20:44:00

本帖最后由皇家骑士于 2015-11-12 20:48 编辑

Lease 发表于 2015-11-12 16:54
怎么可能就会熬不下去就被银行拍卖呢？

当初买一个奥克兰西区的全副地房，约37万，租金每周400，利 ...

每周123贴不起的人多了去了。不然奥克兰为啥那么多房东要招房客还要少煮食？每周少了12刀都要哭爹喊娘的呢。然后你还要人家拿10套房（UNIT + 公寓 + 全副地）。。。

就算一套吧。你的计算也有问题。

（1）每年最多只能按照45周算，考虑空租的情况
（2）37万100%贷款的情况下银行一般不会让你只付利息。所以按揭还有本金的问题。

所以调整下来，估计每周负的现金流至少要在200刀以上。

那么按照你的计算，我们就拿200刀作为屌丝和有钱人的分界线吧。

凡是每周拿不出200刀额外现金的人，投资房真心跟你没关系。

用同样的办法计算到现在，因为当初37万的房子现在估计要100万了，租金啥的也没有同比例增长。于是每周的负现金流要过800刀了。

于是结论是：凡是每周拿不出800刀额外现金的人，房价真心跟你没关系。就别嚷嚷了OK? 神仙打架的事情，我们众屌丝看看就好。非要参与进去评头论足，有意思么？腰斩也好，胸斩也好，脖子斩也好，都跟我们没关系。诸位看看就好。

作者: keepower 时间: 2015-11-12 20:55:22

买个大宅多半房间租出去哪叫投资啊，那叫开宿舍。对上班族来说投资房产是锦上添花的事情，没锦就变成插花了。

作者: 小号马甲 时间: 2015-11-12 21:11:49

现在房子位置好的，校区的房子挺好租的。房客搬进去一般都会住1年以上，大部分1年之后都会续租。其实也挺省心的。你在乎自己的房子，什么事都上心。房客也自然小心。这世上投资不可再生资源是最好的。时间越久，见效越明显。不是每个人都会买10套房子的，也不是每个人都能成为富翁。所以，看眼光，看胆识。10年之后见分晓。周围真没有那么高级的人，年薪40-50万的。都是小老百姓，每月2万就不错了。新西兰还算太平，不买房子心里不踏实啊，这年头黄金都贬值，有啥不贬值的。

作者: Lease 时间: 2015-11-12 21:25:42

皇家骑士发表于 2015-11-12 20:44
每周123贴不起的人多了去了。不然奥克兰为啥那么多房东要招房客还要少煮食？每周少了12刀都要哭爹喊娘的呢 ...

兄弟，你没在奥克兰，对这里的房地产市场实在是太不了解了。

5年前奥克兰没有那么多出租物业，有一幢房子出租一大群租客要auction才能得到。所以绝对是52周租金收入。

本金是要还一点，可与利息相比，那简直就是毛毛雨。

所以，5年前，按照我的这个例子，算进本金也就贴130一周。

如果夫妻俩都有正常上班，每人都中等水平收入，每周贴130很难吗？

还有一点，你想要发达，难道就一点牺牲都不想做吗？谁都想舒舒服服，不受一点辛苦就发财致富，可世界上就没这么回事。你想要财富自由，你首先就要付出，包括精神上，身体上和金钱上的，还要小心谨慎，力争每一步都走对，不犯错误，这样你才有可能成功。

作者: Venox10111 时间: 2015-11-12 21:43:31

Lease 发表于 2015-11-12 21:25
兄弟，你没在奥克兰，对这里的房地产市场实在是太不了解了。

5年前奥克兰没有那么多出租物业，有一幢房 ...

5年前要买大地可以正现金流的全贷款也不是难事，当然，首付或者equity 确实不容易，如果家里没啃老的话。

作者: subpop 时间: 2015-11-12 21:51:19

小号马甲发表于 2015-11-12 20:11
现在房子位置好的，校区的房子挺好租的。房客搬进去一般都会住1年以上，大部分1年之后都会续租。其实也挺省 ...

层主啊，好听的谁都会说。

你去年应该短炒了一套房吧，2xx Redwing St. Browns bay,对吧。去年70万初买的，转头大选一过刚交割你就挂86万卖，一个月就赚10万，说的没错吧。

你说你这是价值投资吗？这是长期投资吗？当然你赚到了也是本事，会卖才是行家。

没别的意思，就是觉得这个市场被短炒的搅坏了。

作者: Lease 时间: 2015-11-12 22:00:45

Venox10111 发表于 2015-11-12 21:43
5年前要买大地可以正现金流的全贷款也不是难事，当然，首付或者equity 确实不容易，如果家里没啃老的话。 ...

大地房那时候要正现金流也不容易，我刚刚查了一下我2010年买的一个全幅地房，在Westpac贷款，利率是7.1%，而那房当时gross yield是6.3%。

作者: ronaldlu 时间: 2015-11-12 23:43:25

Lease 发表于 2015-11-12 15:54
怎么可能就会熬不下去就被银行拍卖呢？

当初买一个奥克兰西区的全副地房，约37万，租金每周400，利 ...

当初买这房就要考虑是否有变成正现金流的空间就不该买。
每周123贴得起，有10栋房贴得起吗？反之每周没栋123正现金流，有10栋你还用上班吗？

作者: clam 时间: 2015-11-13 00:53:15

投資房是中產的遊戲

作者: 4143920 时间: 2015-11-13 00:57:44

我赵日天不服

并非有钱人的游戏
正现金流可以买 unit啊
可以买南区house啊

有了profile后可以养house玩啊可以贷款买地搞开发啊

一年租金如果20万的话每年涨百分之1 就是每年多赚两千
更何况还有cp

作者: 4143920 时间: 2015-11-13 00:58:53

我觉得把闲钱扔房子上比扔银行强

作者: Lease 时间: 2015-11-13 07:37:49

ronaldlu 发表于 2015-11-12 23:43
当初买这房就要考虑是否有变成正现金流的空间就不该买。
每周123贴得起，有10栋房贴得起吗？反之每周没栋 ...

我说过10栋每栋都贴123吗？看看我上面的回贴啊。4栋apartments, 3栋units, 3栋houses.

作者: Lease 时间: 2015-11-13 07:40:53

本帖最后由 Lease 于 2015-11-13 07:50 编辑

clam 发表于 2015-11-13 00:53
投資房是中產的遊戲

正解，投资房产是由中产成为高产的最佳途径。当然也是高产变成更髙产的途径。

只要把握好时机和地点，根本不需要LZ所说的30年才能收成。我5年前开始在这论坛上呼吁大家投资奥克兰房产。有人听了我的建议，这5年下来，基本上就可以退休了。

作者: 云晕兔 时间: 2015-11-13 08:44:41

基本上早5年开始的,现在都可以放在那里不管根本没有什么压力了.
LZ和很多投资人的概念不一样,有些人宁愿自己住的差一点也会挤出钱去投资,有人的觉得人就一辈子还是先享受一下,没有对错,只是选择不同

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-11-13 09:54:26

clam 发表于 2015-11-12 23:53
投資房是中產的遊戲

那富人的遊戲是什么? 风投?

btw, 我发现几乎所有人都觉得自己是中產或者中等收入, 不管年收入是6, 7w 还是20,30w, hehe.

作者: 皇家骑士 时间: 2015-11-13 11:27:01

Lease 发表于 2015-11-12 21:25
兄弟，你没在奥克兰，对这里的房地产市场实在是太不了解了。

5年前奥克兰没有那么多出租物业，有一幢房 ...

我对奥克兰的收入了解不多啊，不过满论坛的房东房客的帖子应该不是老王们贴出来给大家娱乐。既然家里要招房客甚至连做饭都要限制，想必都是每周20刀都拿不出来的。对吧？

我基本同意你最后一段的说法。我的观点也和你类似：你要炒房的话，要有钱（金钱上付出），有眼光（力争每一步都走对），能付出（难道就一点牺牲都不想做吗），而且付出是包括精神上，身体上和金钱上。

所以说啊，炒房也是个难事，并不是说你随便下场就可以的。我的意见是，我们大多数屌丝还是洗洗睡吧。多想想怎么把自己生活改善点就好，不必去关心那么艰难的事情。

作者: Lease 时间: 2015-11-13 11:54:14

皇家骑士发表于 2015-11-13 11:27
我对奥克兰的收入了解不多啊，不过满论坛的房东房客的帖子应该不是老王们贴出来给大家娱乐。既然家里要招 ...

不要因为你在Hamilton一次投资失败的经历，而影响对房地产投资整体的看法。

当然， FML那边房东房客的帖子是没啥好看的，那些房东可能自己都是吃了上顿没有下顿的，得靠房客来给自己吃饭。

我讲的房地产投资绝非是那些人。

我指的是：有一栋自住房，比如当时40万买进，有20%的首付（这首付可能是家里支持的），这小两口都有平均水平的工资（每人4-5万年薪吧），过了两年自住房升值了，比如，到了50万，他们就可以买一个unit，比如35万，进行投资。此时他们的自住房加上要投资的unit，市值有85万，当时银行可借给他们80%，即85 X 80%=68万。他们原来的自住房32万的贷款，还有36万的贷款额可以用来全部支付买35万的unit。这样的话，至少他们可以开始投资房产。再过一年，他们的自住房和unit 再进一步升值，那么他们可以再top up, 继续买入合适的房子（可能是公寓，也可能还是unit，或者是地点稍偏一点的house）。

我这是长期投资房地产的一种方式，不是炒房。炒房很难，而且成本很高（中介费， Tax). 长期投资并不难。如果你觉得长期投资也很难的话，那么请问什么事情不难？你做贸易生意不难吗？做人不难吗？

不要碰到一点困难就否定某一个项目。在奥克兰，过去5年有成百上千的人通过投资房地产大大改善了自己的financial position.

作者: subpop 时间: 2015-11-13 12:28:05

本帖最后由 subpop 于 2015-11-13 11:30 编辑

皇家骑士发表于 2015-11-13 10:27
我对奥克兰的收入了解不多啊，不过满论坛的房东房客的帖子应该不是老王们贴出来给大家娱乐。既然家里要招 ...

楼主，奥克兰投资理念跟别地方不一样，都是先不怎么还本金玩IO的，都在赌capital gain。

作者: Lease 时间: 2015-11-13 12:44:40

subpop 发表于 2015-11-13 12:28
楼主，奥克兰投资理念跟别地方不一样，都是先不怎么还本金玩IO的，都在赌capital gain。 ...

现在是这样，但我说的5年前不是这样，也不需要这样。

作者: withmysnow 时间: 2015-11-13 12:47:02

Lease 发表于 2015-11-13 12:44
现在是这样，但我说的5年前不是这样，也不需要这样。

那现在还能照您34楼讲的方法进行长期投资么？

作者: Lease 时间: 2015-11-13 12:52:08

withmysnow 发表于 2015-11-13 12:47
那现在还能照您34楼讲的方法进行长期投资么？

很难。。。。。

作者: clam 时间: 2015-11-13 15:51:44

ThinkOutLoud 发表于 2015-11-13 09:54
那富人的遊戲是什么? 风投?

btw, 我发现几乎所有人都觉得自己是中產或者中等收入, 不管年收入是6, 7w 还 ...

Rich people usually have a more diversed portfolio, not only residential investment properties.

作者: baoyanyan 时间: 2015-11-13 16:01:55

Lease 发表于 2015-11-13 10:54
不要因为你在Hamilton一次投资失败的经历，而影响对房地产投资整体的看法。

当然， FML那边房东房客的 ...

Hamilton这几年投资也不会亏啊，2年前随便在那个区买现在都赚50%了（可能最贵的区不行）。

作者: baoyanyan 时间: 2015-11-13 16:06:02

Lease 发表于 2015-11-13 10:54
不要因为你在Hamilton一次投资失败的经历，而影响对房地产投资整体的看法。

当然， FML那边房东房客的 ...

如果是100%贷款的话，那不止赚50%了。

作者: Lease 时间: 2015-11-13 16:06:14

baoyanyan 发表于 2015-11-13 16:01
Hamilton这几年投资也不会亏啊，2年前随便在那个区买现在都赚50%了（可能最贵的区不行）。 ...

就搞不清这LZ怎么会亏本。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-11-13 16:11:57

clam 发表于 2015-11-13 14:51
Rich people usually have a more diversed portfolio, not only residential investment properties.

"中产阶级"把鸡蛋都放在一个篮子里, 把房价都拼上去了... 害人害己

作者: Lease 时间: 2015-11-13 16:15:44

ThinkOutLoud 发表于 2015-11-13 16:11
"中产阶级"把鸡蛋都放在一个篮子里, 把房价都拼上去了... 害人害己

房价上去了, 怎么就害人害己了呢？

神逻辑啊。

作者: 4143920 时间: 2015-11-13 16:22:49

求内幕楼主咋亏的

作者: 紫鹤 时间: 2015-11-13 16:28:18

继续盖楼......

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-11-13 16:29:05

Lease 发表于 2015-11-13 15:15
房价上去了, 怎么就害人害己了呢？

神逻辑啊。

我的重点是穿鞋的还是怕光脚的, 理性投资分散投资架不住孤注一掷投资的. 有钱的陪着出高价, 没钱勒紧裤腰带开家庭旅馆, 害人害己.

作者: Lease 时间: 2015-11-13 16:46:26

本帖最后由 Lease 于 2015-11-13 16:49 编辑

ThinkOutLoud 发表于 2015-11-13 16:29
我的重点是穿鞋的还是怕光脚的, 理性投资分散投资架不住孤注一掷投资的. 有钱的陪着出高价, 没钱勒紧裤腰 ...

理性投资，怎么理性？

分散投资，除了房地产还能看得见，摸得着以外，你让普通人啥都不懂的怎么分散？

说实话，普通人只能靠房地产才有脱贫的可能。你所说的理性，分散投资只适合象我这样的人，呵呵。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-11-13 16:54:40

我反对，你说的情况只是在奥克兰！
其他二线城市20万可以买一个很好的Unit，租金绝对可以Cover利息！

作者: carpentrynz 时间: 2015-11-13 21:20:07

在奥克兰过去几年投资房产会亏绝对是神人啊

作者: subpop 时间: 2015-11-13 21:28:18

Lease 发表于 2015-11-13 11:44
现在是这样，但我说的5年前不是这样，也不需要这样。

我的第一个投资房是十多年前在国内。具体数字记不清楚了，下面数字都是个大概。

当时是个小户型精装公寓，7500rmb一平，40平方。总房款30万rmb,国内基本都是首付30%，贷款21万10年。我用的等额本金还款方式，也就是这边的reduced(估计这边银行不会主动推荐)，因为这样方式还的总利息最少。

每月还款就是两部分组成
1，本金，21万除120月=1750
2，剩余贷款额x月息

月息大概是5%/12=0.0041
所以第一个月还贷总额=1750+875=2625
第二个月就是1750+208250x0.0041=2603
以后每月递减。直到第120月只还1750.

我当时的投资理念，也没期望房子大幅升值，就是我出个首付，每月还贷房客帮我还了，房租也基本一直能cover贷款。10年后房子就全归我了。

国内也没有io,也不流行抵押贷款。投资房首付基本都是富余的没用的钱。银行对系统风险监管也比较严，就这样也没能阻止中国的房地产泡沫。

要问我现在会不会用当前几倍于当年的价格去买同一栋公寓，不会，因为租金没有翻倍，根据他的市值他的回报率已经太低了，时机过去了就过去了，一去不复返了。

再看资本主意社会，都在玩top up,都在玩io,那点工资首付都攒不出来，都把资本主意精髓发挥到极致，泡沫更可想而知了。所以还是资本主义好，我们要感谢他们发明了这么多金融工具，他可以让你上天堂，也可以让你下地狱，够刺激。

作者: tww1 时间: 2015-11-13 21:30:19

先定义有钱人=?

作者: Lease 时间: 2015-11-13 21:51:30

subpop 发表于 2015-11-13 21:28
我的第一个投资房是十多年前在国内。具体数字记不清楚了，下面数字都是个大概。

当时是个小户型精装公寓 ...

国内银行对你们这些老百姓管得严，对国企可大方了。所以谈不上国内银行对系统风险监管也比较严。

反而这里的银行（澳，纽地区），银行对风险控制做的相当到位。2008年GFC 时，美国银行全面危机，此后欧洲银行也陷入困境。但倒是没有听说澳纽银行有倒闭的。

所以在银行把握好风险的前提下，他们允许客户top up & io，至于客户本身的风险，他们则需要自己承担。

我不太明白你们老说奥克兰有房产泡沫，请问你如何定义泡沫？你觉得房价高就是泡沫啦？

作者: love_3_month 时间: 2015-11-13 21:56:31

说的不对，不是有钱人的游戏，而是小康人家愿意开销省一点买个投资房，以后可以早点轻松的事

作者: love_3_month 时间: 2015-11-13 22:03:36

Lease 发表于 2015-11-13 21:51
国内银行对你们这些老百姓管得严，对国企可大方了。所以谈不上国内银行对系统风险监管也比较严。

反而这 ...

泡沫很好定义哈哈

涨三年，很有可能是泡沫
涨五年，肯定是泡沫
涨十年，肯定是大泡沫
什么，每十年翻番？那肯定是超级大泡沫！！！

作者: Lease 时间: 2015-11-13 22:04:26

love_3_month 发表于 2015-11-13 22:03
泡沫很好定义哈哈

涨三年，很有可能是泡沫

哈哈，现在在斐济吗？

作者: love_3_month 时间: 2015-11-13 22:06:38

Lease 发表于 2015-11-13 22:04
哈哈，现在在斐济吗？

今天坐了半天船看了半天鱼，累屎我了，还好找到一家中餐厅晚饭吃的不错

作者: subpop 时间: 2015-11-13 22:45:09

本帖最后由 subpop 于 2015-11-13 21:55 编辑

Lease 发表于 2015-11-13 20:51
国内银行对你们这些老百姓管得严，对国企可大方了。所以谈不上国内银行对系统风险监管也比较严。

反而这 ...

你确定GFC时候央行没有向银行注资？你确定没有金融机构倒闭？

关于泡沫，没事，你定义就好了，你是论坛大神，你是偶像，你说了算。

在一个平均华人智商基本属于海外华人领地倒数第一的地方，人们是需要偶像去膜拜的，偶像也是需要这份满足感的。

当然，大神偶像身边总会有没事看看鱼划划船的"催呗儿"存在的，这是北京话，我也不是北京人，不知道恰不恰当，估计上海人也不懂，呵呵。

作者: stonecold 时间: 2015-11-13 22:56:30

subpop 发表于 2015-11-13 22:45
你确定GFC时候央行没有向银行注资？你确定没有金融机构倒闭？

关于泡沫，没事，你定义就好了，你是论坛 ...

一竿子打死一船人啊，呵呵。

我倒是觉得像Lease这样有自己见地又愿意同人分享的人在新西兰特别是skykiwi还真不少。不知道这种人智商应该算高还是低。

智商高的再多一些就好了，呵呵

作者: subpop 时间: 2015-11-13 23:03:45

stonecold 发表于 2015-11-13 21:56
一竿子打死一船人啊，呵呵。

我倒是觉得像Lease这样有自己见地又愿意同人分享的人在新西兰特别是skykiwi ...

没事，大家都在一条船上，恩恩爱爱，纤绳荡悠悠

作者: Lease 时间: 2015-11-13 23:23:56

subpop 发表于 2015-11-13 22:45
你确定GFC时候央行没有向银行注资？你确定没有金融机构倒闭？

关于泡沫，没事，你定义就好了，你是论坛 ...

澳纽央行有没有注资我不知道，但欧美央行肯定是注资了，照样倒闭。反而澳纽没有一家银行倒闭。

至于其它金融机构，当然有倒闭的，因为他们的客户群体就是那些银行不愿意接的人，即高危客户。GFC一来这些金额机构倒闭再正常不过了。

作者: 皇家骑士 时间: 2015-11-14 10:10:12

baoyanyan 发表于 2015-11-13 16:01
Hamilton这几年投资也不会亏啊，2年前随便在那个区买现在都赚50%了（可能最贵的区不行）。 ...

你的数据不对。屯里的房价现在刚刚回到2007年的水平。总体统计数据的上涨都是由于新区和北区的房价哄抬造成的。绝大部分老城区的房价在过去的8年间，只有今年有微弱的上升。

我之所以会亏本，主要是因为投入不够。15000刀首付，没有其他额外资产抵押。再加上房价涨得象蜗牛，就是大神阿海来，也没辙啊。我觉得我的时机是对的，决策也是果断的，无奈只是没钱。所以才落得这样的下场。

作者: xp_theman 时间: 2015-11-14 13:29:57

我有些观点和楼主吻合的。这波房市把一部分靠本地收入的人挤出了市场。这里说的是投资房。就是假定自住已经解决。但其实很多人自住还有升级的需求。现在随便一个好学区的房子都要百万中。而且好学区房子还在升。所以有钱只能集中解决自住问题。投资房只能是有钱人或者还没成家立业的去玩了。

作者: 简爱 时间: 2015-11-17 12:54:07

本帖最后由简爱于 2015-11-28 16:07 编辑

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作者: Lease 时间: 2015-11-17 13:05:59

简爱发表于 2015-11-17 12:54
我有一个疑问是：
那从现在算起，5年或6年或7年后或10年后的人，会不会也会再发表类似于你今天这样的文章 ...

这只是我个人的，谨慎的观点。

当然，大胆的人，完全可以现在继续进场扫货，或许5年， 10年后依然收获巨大。毕竟未来的事情现在没有人可以确切的知道。

我之所以表达谨慎的观点，是因为5年前我呼吁大家投资房地产时，大多数人认为投资房地产是一个bad idea, 是一个看不到希望的投资。也就是说，那时候是非常少数的人会投资地产。当一个项目愿意投资的人很少时，通常它的价格是便宜的。

而现在，几乎人人都觉得房地产投资是大有赚头的。在这种情况下，谨慎的投资者是会抽身离开市场的，因为价格肯定已经不便宜。再说一个牛市，你不可能从头赚到尾，剩下的利润留给别人吧。

作者: songinator 时间: 2015-11-17 13:07:52

Lease 发表于 2015-11-17 12:05
这只是我个人的，谨慎的观点。

当然，大胆的人，完全可以现在继续进场扫货，或许5年， 10年后依然收 ...

lease大神你是上海人么

作者: weifengshangyu 时间: 2015-11-17 13:12:28

Lease 发表于 2015-11-12 15:54
怎么可能就会熬不下去就被银行拍卖呢？

当初买一个奥克兰西区的全副地房，约37万，租金每周400，利 ...

请问这是什么意思
假设个人所得税率： 17.5%，则有退税：1356.25

有贷款可以退税？

作者: Lease 时间: 2015-11-17 13:14:20

songinator 发表于 2015-11-17 13:07
lease大神你是上海人么

是啊。。。。。。。

作者: Lease 时间: 2015-11-17 13:14:58

weifengshangyu 发表于 2015-11-17 13:12
请问这是什么意思
假设个人所得税率： 17.5%，则有退税：1356.25

对啊，投资房账面亏损可以退税啊。

作者: weifengshangyu 时间: 2015-11-17 13:18:37

Lease 发表于 2015-11-17 12:14
对啊，投资房账面亏损可以退税啊。

那自住房的贷款可以吗，这是找ird 还是work and income呢，

作者: Lease 时间: 2015-11-17 13:19:29

weifengshangyu 发表于 2015-11-17 13:18
那自住房的贷款可以吗，这是找ird 还是work and income呢，

自住房不行。

作者: 简爱 时间: 2015-11-17 13:35:50

本帖最后由简爱于 2015-11-28 16:38 编辑

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作者: weifengshangyu 时间: 2015-11-17 13:51:59

Lease 发表于 2015-11-17 12:19
自住房不行。

桑心额，lease大哥觉得现在还能买投资房吗

作者: Lease 时间: 2015-11-17 14:01:54

简爱发表于 2015-11-17 13:35
假设个人所得税率： 17.5%，则有退税：1356.25
有贷款可以退税？

新西兰目前没有资产增值税（Capital Gain Tax). 当然，除了10月1日开始实行的， residential 投资房两年之内出售的以外。

作者: 简爱 时间: 2015-11-17 14:25:56

本帖最后由简爱于 2015-11-28 16:40 编辑

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作者: Lease 时间: 2015-11-17 15:57:28

简爱发表于 2015-11-17 14:25
这也太划算了，也就是说，我现在买的投资房，如果是负进账，可以退税，如果我是2年之后再卖掉，房子增值 ...

按照目前的税法，你的理解正确。

作者: baoyanyan 时间: 2015-11-17 16:13:26

皇家骑士发表于 2015-11-14 09:10
你的数据不对。屯里的房价现在刚刚回到2007年的水平。总体统计数据的上涨都是由于新区和北区的房价哄抬造 ...

Hamilton 新的CV还没有出，你随便查那个区现在的售价都比2012年的CV价高了50%，2年前能买到接近CV价有很多。http://gisviewer.hcc.govt.nz/templates/PropQuery/ 去看看拍卖，然后在这个网站查看，反倒我没觉得北区的房价没你说的涨得很高。

作者: baoyanyan 时间: 2015-11-17 16:28:13

本帖最后由 baoyanyan 于 2015-11-17 15:31 编辑

皇家骑士发表于 2015-11-14 09:10
你的数据不对。屯里的房价现在刚刚回到2007年的水平。总体统计数据的上涨都是由于新区和北区的房价哄抬造 ...

2年前还能买到6.5~7%回报的房有不少，那时的利率5~5.5%，地税和保险都是租客交了还能剩一点

作者: 留下足迹 时间: 2015-11-17 16:34:45

其实，我是蛮赞同楼主的。。。就比如说，，投资房，也就可以理解哦，，但在自己的家，，还要把房子出租了，，唉，，，无法接受呀。。。

作者: 皇家骑士 时间: 2015-11-17 16:58:58

Lease 发表于 2015-11-17 13:05
这只是我个人的，谨慎的观点。

当然，大胆的人，完全可以现在继续进场扫货，或许5年， 10年后依然收 ...

你这样说我很同意！

5年前正是我最艰难的时候，那时候只有5000刀积蓄，每周还得靠 WORK N INCOME 的房补和IRD的TAX CREDIT 过日子。我很想买房可惜没办法。不知道别人有什么办法在这种情况下投资房产。

所以从那个时候我就萌发了念头，炒房真的不是屌丝能干的。

至于现在，我有钱的话就接着买房子。利息那么便宜不买太亏了。我是个大城市恐惧症患者，所以奥克兰的房子我反正不会买，所以奥克兰的房价也与我无关。

作者: 简爱 时间: 2015-11-17 18:44:45

本帖最后由简爱于 2015-11-28 16:40 编辑

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作者: 皇家骑士 时间: 2015-11-17 18:52:44

简爱发表于 2015-11-17 18:44
骑士先生，
你上面说你的投资房子才首付1万5，是20%首付吗？
现在hamilton的房子，你觉得还值得投资吗？ ...

5% 首付呀。 1万5 ，如果能20%，那岂不是总价才7万5 ？那可是全副地3卧室的砖房，哪有这等好事。

我就是首付出少了，导致了超过5千刀的额外费用。但凡我有20%的首付，我就不会亏本了。

所以我说，有钱才能玩房产，没钱的话，看准了也白搭。

作者: 简爱 时间: 2015-11-17 23:26:33

本帖最后由简爱于 2015-11-28 16:41 编辑

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作者: 简爱 时间: 2015-11-17 23:33:47

本帖最后由简爱于 2015-11-28 16:41 编辑

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作者: 皇家骑士 时间: 2015-11-18 07:00:52

简爱发表于 2015-11-17 23:33
现在理解了
谢谢
贷款好多，我听朋友说，你每年可以多还5%的贷款

多还5% ？我上个月才把手头2套房子的贷款全部改成只还利息，以便改善现金流。我是恨不得不还。房贷利益才5%不到，我们商业贷款的利息是12%啊！说起来你们都是有钱人。

作为生意人，现金流永远是问题。尤其是现在业务在扩张阶段，我现在还在攒钱准备明年装修店面。

我之前卖掉那个投资房，就是因为那个自有资产太低，在我申请新贷款的时候银行要求我必须先卖掉那套低资产的房子。我于是卖了房子，2年总共亏了5千刀。所以我说如果我有20%的首付，省下那5千刀的额外费用，我就不会亏本了。

所以炒房得有钱！说起来都是泪啊。

作者: songinator 时间: 2015-11-18 09:30:34

Lease 发表于 2015-11-17 12:14
是啊。。。。。。。

侬好。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 简爱 时间: 2015-11-18 10:18:47

本帖最后由简爱于 2015-11-28 16:37 编辑

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作者: 可爱女人 时间: 2015-11-18 23:19:16

Lease 发表于 2015-11-12 16:54
怎么可能就会熬不下去就被银行拍卖呢？

当初买一个奥克兰西区的全副地房，约37万，租金每周400，利 ...

你说的都是当初。。问题是5年前，很多人都不是很看好奥克兰的经济，那个时候谁会想到会成今天这样啊！再说了，时间也不可能倒流

作者: Lease 时间: 2015-11-19 06:48:08

可爱女人发表于 2015-11-18 23:19
你说的都是当初。。问题是5年前，很多人都不是很看好奥克兰的经济，那个时候谁会想到会成今天这样啊！再 ...

我想到了，所以投资房产请紧跟Lease，呵呵

作者: love_3_month 时间: 2015-11-19 07:00:58

Lease 发表于 2015-11-17 13:14
是啊。。。。。。。

哈哈，真没想到哇

我离上海一百多公里，大学上海读的，所以很多朋友在上海

作者: seashell0314 时间: 2015-12-4 00:46:20

Lease 发表于 2015-11-13 11:54
不要因为你在Hamilton一次投资失败的经历，而影响对房地产投资整体的看法。

当然， FML那边房东房客的 ...

如果首付要家里支持那就没话说了，家里有钱，什么投资都能赚钱吧

作者: purpleapple 时间: 2015-12-4 08:58:16

我得感谢阿海，我的投资知识都是从你的帖子里来的，我也是买了投资房才有能力升级自住的。

作者: love_3_month 时间: 2015-12-4 09:00:41

me too.............

作者: purpleapple 时间: 2015-12-4 09:04:08

那是因为你看不上便宜房子，我举个例子，车库被火烧了，地板被水泡了的房子你会买吗？我们就买了，20万不到，低于CV，首付我们只给了不到3万，因为按CV给的贷款。现在这套房子给我们赚了接近10万吧。

作者: Fang40 时间: 2015-12-4 15:35:11

Lease 发表于 2015-11-12 16:54
怎么可能就会熬不下去就被银行拍卖呢？

当初买一个奥克兰西区的全副地房，约37万，租金每周400，利 ...

有可能贴不起，风险总是有的
1.可能房子空2周，
2.如果房子破坏或者拖欠，维护有时数目相当大
3.失业，没有收入
4.生病
因为如果17.5%的税率，假设$48000/年，到手4万的年薪，如果全家收入又是二个孩子的话，生活真的够呛
所以有mortgage sale的出现
我并非不认同您的观点，只是我这两天在现cashflow game, 偿试各种可能，收入不够又没有现金流，而且还是负现金流，尽管是在虚拟世界，压力还是大的。
也许没有等到利率下跌，租金没有上涨之前已经扛不着了
如果房租刚好cover使用，熬过来就赢了。

作者: Fang40 时间: 2015-12-4 15:55:09

皇家骑士发表于 2015-11-12 20:44
每周123贴不起的人多了去了。不然奥克兰为啥那么多房东要招房客还要少煮食？每周少了12刀都要哭爹喊娘的呢 ...

你也不用那么悲观，正现金流的还是有很多，要有眼光，坚持才可以
正如Lease说，五年前租房空缺，在这个大环境下还要7个星期才租出去，那是管理的问题，租金太高房子不适合标准等。
如果明知道负现金还买，而且没有升值的可能，可能是有钱任性的人才干吧，那就不叫做投资房了
如果自住，又是自己喜欢，那不叫贴了

作者: Fang40 时间: 2015-12-4 16:02:14

云晕兔发表于 2015-11-13 08:44
基本上早5年开始的,现在都可以放在那里不管根本没有什么压力了.
LZ和很多投资人的概念不一样,有些人宁愿自 ...

对的，有人亨受生活，有人专注成功，大家活得开心就好

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