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标题: 奥克兰房价加速上涨（QV） [打印本页]

作者: Lease 时间: 2015-11-3 14:11:01 标题: 奥克兰房价加速上涨（QV）

本帖最后由 Lease 于 2015-11-4 12:10 编辑

06 May 2015

The latest QV/CoreLogicmonthly house price index shows that values in Auckland have increased by 14.6%over the past year. The increase over the past three months has been 4.6%

09 June 2015

The Auckland market hasincreased 16.1% year on year, 5.4% over the past three months.

3 July

Territorial authority	Average current value	12 month change%	3 month change %
Auckland Region	840,165	17.0%	5.5%

04 August 2015

The Auckland market hasincreased 18.8% year on year, 5.7% over the past three months

01 September 2015

The Auckland market hasincreased 20.4% year on year, 5.6% over the past three months

01 October 2015

The Auckland market hasincreased 22.6% year on year, 6.7% over the past three months

03 November 2015

The Auckland market hasincreased 24.4% year on year, 7.3% over the past three months

____________________________________________________________________
纠正一下， QV的数据存在滞后性，它们的最新数据应该还没有包含10月份的市场成交价。

作者: Lease 时间: 2015-11-3 14:14:44

以上数据来自QV每月发布的新闻。

只有7月3日那一次新闻里数据说明不够清晰，我从interest.co.nz里copy了相应的数据。

无论从年度还是近三个月的数据，都显示奥克兰房价在加速上涨。

作者: 无过 时间: 2015-11-3 14:17:54

呵呵，说好的腰斩呢

作者: 巴依老爷 时间: 2015-11-3 14:24:34

哈哈
政府银行很给力
一面散布谣言房价降，一面死命用工具拉高房价
继续加油～
话说现在房价降大家一起倒霉
继续看笑话

作者: love_3_month 时间: 2015-11-3 14:38:06

涨的好吓人。。。

作者: keepower 时间: 2015-11-3 14:41:14

人口不减下不去啊移民又创新高

作者: 林中飞鱼 时间: 2015-11-3 14:42:14

楼主，小心空军。。。先留个名，哈哈！

作者: AresHan 时间: 2015-11-3 14:57:39

本帖最后由 AresHan 于 2015-11-3 14:06 编辑

现在已经开始用3个月的累加值来掩盖10月份的数据了么，真是会选指标啊，下月的数据要是还降，是不就得只用半年、一年的指标了

作者: 萨米 时间: 2015-11-3 14:59:23

AresHan 发表于 2015-11-3 13:57
现在已经开始用3个月的平均值来掩盖10月份的数据了么，真是会选指标啊，下月的数据要是还降，是不就得只用 ...

。。。。请问你看懂了吗，哪里写3个月的平均值。。。。

作者: AresHan 时间: 2015-11-3 15:06:09

萨米发表于 2015-11-3 13:59
。。。。请问你看懂了吗，哪里写3个月的平均值。。。。

说错了，三个月的累加值，想要达到的效果不一样么

作者: love_3_month 时间: 2015-11-3 15:07:00

萨米发表于 2015-11-3 14:59
。。。。请问你看懂了吗，哪里写3个月的平均值。。。。

请问你想背上中介的名头吗。。。。

作者: 萨米 时间: 2015-11-3 15:10:53

love_3_month 发表于 2015-11-3 14:07
请问你想背上中介的名头吗。。。。

作者: 4143920 时间: 2015-11-3 15:13:04

本帖最后由 4143920 于 2015-11-3 14:28 编辑

数据显示是加速上涨。但为何最近看的房，接触的中介，银行，估价师的表现都在说明是观望期。市场不好盘走不动。

是7月数据太差拖后腿了？

作者: AresHan 时间: 2015-11-3 15:14:29

love_3_month 发表于 2015-11-3 14:07
请问你想背上中介的名头吗。。。。

确实是把累加值误说成了平均值，不过，不是谁一想到对立就要互相喷，什么人就能想象出什么事儿

作者: 萨米 时间: 2015-11-3 15:17:38

love_3_month 发表于 2015-11-3 14:07
请问你想背上中介的名头吗。。。。

回到正经，你能帮我找到这个measure的methodology wording吗。我觉得单看数字很难说明什么

作者: 萨米 时间: 2015-11-3 15:20:25

AresHan 发表于 2015-11-3 14:06
说错了，三个月的累加值，想要达到的效果不一样么

我不知道你对累加值的理解是怎样的。我的理解是10月和3个月前，应该是7月的数值相比。

有错请纠正

作者: nzguy 时间: 2015-11-3 15:23:28

AresHan 发表于 2015-11-3 15:06
说错了，三个月的累加值，想要达到的效果不一样么

如果看不懂数据，也可以读读新闻，英文新闻写的很清楚。。。。。。。

作者: love_3_month 时间: 2015-11-3 15:32:36

本帖最后由 love_3_month 于 2015-11-3 15:43 编辑

萨米发表于 2015-11-3 15:17
回到正经，你能帮我找到这个measure的methodology wording吗。我觉得单看数字很难说明什么 ...

是10月的价格和789三个月的价格的平均值的比较增幅(根据lease贴出来的数字，应该是相对三个月前滴涨幅)

但这个价格是平均还是中间还是其他算法，我不确定。可以问黑羊。。。

作者: AresHan 时间: 2015-11-3 15:33:01

萨米发表于 2015-11-3 14:20
我不知道你对累加值的理解是怎样的。我的理解是10月和3个月前，应该是7月的数值相比。

有错请纠正 ...

10月相对7月的涨幅绝对值，相当于8月，9月和10月的涨幅累加，即使10月是负的，总数依然可以为正，直接把十月的数据掩盖了，这是我的理解

作者: subpop 时间: 2015-11-3 15:33:14

4143920 发表于 2015-11-3 14:13
数据显示是加速上涨。但为何最近看的房，接触的中介，银行，估价师的表现都在说明是观望期。市场不好盘走 ...

因为average home value 和average asking sell price是两码事
因为QV是根据卖出的房子和CV的diff估算整个home value
因为一批屋况一般的还在挂着negotiation牌子没卖出去
因为现在还没有看到成交量

作者: love_3_month 时间: 2015-11-3 15:33:36

本帖最后由 love_3_month 于 2015-11-3 15:40 编辑

萨米发表于 2015-11-3 15:20
我不知道你对累加值的理解是怎样的。我的理解是10月和3个月前，应该是7月的数值相比。

有错请纠正 ...

past 3 months有s....你说的对我错了。。。。。。

作者: Lease 时间: 2015-11-3 15:34:46

本帖最后由 Lease 于 2015-11-3 15:37 编辑

看这个吧，更加清楚一点。我自己整理的。

Auckland Area             QV
                        Average Value

January             775,555
February             786,106                   1.36%
March                796,649                   1.34%
April                809,200                   1.58%
May                828,502                      2.39%
June                840,165                   1.41%
July                855,672                      1.85%
August             874,851                      2.24%
September       896676                      2.49%
October             918,153                   2.40%

看数据，最近三个月确实加速上涨，每月都增长2%以上。

作者: 萨米 时间: 2015-11-3 15:38:48

subpop 发表于 2015-11-3 14:33
因为average home value 和average asking sell price是两码事
因为QV是根据卖出的房子和CV的diff估算整 ...

qv的value是看成交的吗。
那么成交量还有成交百分比这两个数值就很重要了

作者: love_3_month 时间: 2015-11-3 15:38:53

Lease 发表于 2015-11-3 15:34
看这个吧，更加清楚一点。我自己整理的。

Auckland Area QV

额。。。。好像我理解错了。。。。

作者: love_3_month 时间: 2015-11-3 15:44:12

qv应该是settlement 才记录吧，那如果现在成交价格降低，2-3个月settle，数据确实会滞后

作者: pangxinzhu 时间: 2015-11-3 15:45:12

Lease 发表于 2015-11-3 14:34
看这个吧，更加清楚一点。我自己整理的。

Auckland Area QV

这样看来，本来说已经淡下来的市场，价钱没有下降，反而飞涨了啊

作者: Lease 时间: 2015-11-3 15:50:04

love_3_month 发表于 2015-11-3 15:44
qv应该是settlement 才记录吧，那如果现在成交价格降低，2-3个月settle，数据确实会滞后 ...

这有可能，不知道它Average Value是怎么定义的。

作者: 萨米 时间: 2015-11-3 15:50:09

love_3_month 发表于 2015-11-3 14:44
qv应该是settlement 才记录吧，那如果现在成交价格降低，2-3个月settle，数据确实会滞后 ...

所以我觉得还要看settlement 数字，如果settlement数字也增长了，那就真的涨。如果%settlement变低的话，说明很多低质量的房子在市场没法成交，高质量的房子价格还在涨，向两极发展。

作者: 我行我素我酷 时间: 2015-11-3 16:06:30

现在判断还有点早，趋势一般如果最后一波，都会疯狂拉升一下，金融市场也是这样，一拨趋势的最后，疯狂出货，成交量猛增，导致价格猛升。具体要看新政影响，还要至少等下俩个月的数据。

作者: JSPMachine 时间: 2015-11-3 16:16:03

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-11-3 15:20 编辑

还得涨，快过年了。如果华人三个有一个要打钱回去孝敬的，平均打回1万纽币，也是10亿的资金。圣诞节商家都在进货发集装箱，也有大批的钱会打回国内买货源。

这会在开学前把纽币压着涨不上去。只要纽币不涨，房价就有缓冲区。

明年3月开学，纽币狂涨，学费狂涨，宰学生一把，那时候因为等值效应，房价才会出现很大的波动。

纽币跌房价涨，纽币涨房价跌。理论上应该有半年不死不活的房价缓冲区。大家不必急着出手，免得釜底抽薪，引起房价信息混乱，等1,2个月新政策缓过气来，找到对策后出手或许还好点。

不过最近房价可能影响到了商业物业，略微走弱，加上一些多商业物业主最近被查的比较惨。打击了商业物业投资的信心。

作者: subpop 时间: 2015-11-3 16:21:08

萨米发表于 2015-11-3 14:50
所以我觉得还要看settlement 数字，如果settlement数字也增长了，那就真的涨。如果%settlement变低的话， ...

高质量的房子也不一定涨啊。

QV应该是根据销售价格和CV/RV的差值来计算house value的。

我大胆假设一下：

以前有三个房子 A B C，分别屋况差，中，优，CV都是100万. 销售价格对应CV差值分别是高10%，20%，30%，那么QV网站计算的这个区域的房子比CV都高20%，现在假设新一轮销售： A 没卖出去，B 还是20%，C降到25%。那么QV得出这个区域房子价值比Cv高 22.5%。整个市场house value被高估了。

你下个qv的app，自己算算你家的估算价值，看看是不是这样。

作者: 萨米 时间: 2015-11-3 16:27:07

subpop 发表于 2015-11-3 15:21
高质量的房子也不一定涨啊。

QV应该是根据销售价格和CV/RV的差值来计算house value的。

明白，我就是不知道qv是怎么算value的而作的假设。

作者: jjginny 时间: 2015-11-3 17:16:53

Report Time Delay

The data are reported as at sales date and there is a delay between sale date, sale registration with the local authority and the data being available in QV's database. Therefore a three month time delay for HPI calculation, and consequently derivation of dwelling values, is introduced. More than 90% of sales from the previous quarter are available by this time. The quarterly HPI derived from these sales is not revised.

QV自己网站上说的。。还拿QV说涨了。。。真是厉害。都只拿涨的说事哈

作者: 4143920 时间: 2015-11-3 17:17:30

我行我素我酷发表于 2015-11-3 15:06
现在判断还有点早，趋势一般如果最后一波，都会疯狂拉升一下，金融市场也是这样，一拨趋势的最后，疯狂出货 ...

看到大神了

等待均价百万时最后的疯狂

作者: chatlee 时间: 2015-11-3 17:38:23

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: withmysnow 时间: 2015-11-3 17:42:36

我行我素我酷发表于 2015-11-3 16:06
现在判断还有点早，趋势一般如果最后一波，都会疯狂拉升一下，金融市场也是这样，一拨趋势的最后，疯狂出货 ...

成交量没猛增，成交量已经下来了啊

作者: onlyme618 时间: 2015-11-3 18:56:43

10月的qv很有可能是反应8，9月的销售价格，所以看12月到1月的比较重要。

作者: 教作仁波切 时间: 2015-11-3 19:03:26

应该是有一定的滞后性，现在市场啥鸟样大家都懂

作者: vane 时间: 2015-11-3 19:51:03

AresHan 发表于 2015-11-3 13:57
现在已经开始用3个月的累加值来掩盖10月份的数据了么，真是会选指标啊，下月的数据要是还降，是不就得只用 ...

正解！。。。。。。

作者: keepower 时间: 2015-11-3 20:29:07

教作仁波切发表于 2015-11-3 18:03
应该是有一定的滞后性，现在市场啥鸟样大家都懂

Pine harbour, karaka什么的卖的不要太好...怎么讲呢，我们个人都只能看到市场的一个方面。所以需要用数据做参考，客观的数据就在那里。怎么解读每个人主观想法不同。

作者: 小号马甲 时间: 2015-11-3 20:32:18

萨米发表于 2015-11-3 15:50
所以我觉得还要看settlement 数字，如果settlement数字也增长了，那就真的涨。如果%settlement变低的话， ...

现在真正好房自住的涨的很疯狂，不过投资房，偏远无校区的，就无人问津了。

作者: mnstar 时间: 2015-11-3 22:13:12

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Bearware 时间: 2015-11-3 22:56:21

这个不像是楼主有意误导的，QV数据也绝对是真实的，但没成交量数据实在是太误导大众。

10月成交量降了很多是不争的事实，现市场状况是好房没跌，烂房没人要。打个比方110w房子还是110w卖了，但同区100w的房子就烂掉算不到统计里。。。里外里平均价可以直接拉高几万

作者: love_3_month 时间: 2015-11-3 23:10:36

jjginny 发表于 2015-11-3 17:16
Report Time Delay

The data are reported as at sales date and there is a delay between sale date, sa ...

谢谢。。。。。

作者: songinator 时间: 2015-11-3 23:42:17

巴依老爷发表于 2015-11-3 13:24
哈哈
政府银行很给力
一面散布谣言房价降，一面死命用工具拉高房价

恩这才是王道

作者: li.ht 时间: 2015-11-4 09:11:41

4143920 发表于 2015-11-3 15:13
数据显示是加速上涨。但为何最近看的房，接触的中介，银行，估价师的表现都在说明是观望期。市场不好盘走 ...

十月份数据是九月份卖的房子，十月份交割的

作者: dolice218 时间: 2015-11-4 10:30:52

房事和股市是否有相通之处呢？股市里有个开关定律，即市场上空头才是真正的多头，放在房事上是否仍然奏效呢，我是多头拉，我认为只要利率持续低迷，加上汇率这个bonus和人口红利，房价不会下降，政策的作用只是让人观望一阵子，没啥变化后就继续改买的买，买不起的继续盼降价。。。

作者: keepower 时间: 2015-11-4 10:45:40

dolice218 发表于 2015-11-4 09:30
房事和股市是否有相通之处呢？股市里有个开关定律，即市场上空头才是真正的多头，放在房事上是否仍然奏效呢 ...

肯定有人是期待价格下调以便入市的,不管是自住还是投资的。大家都是长期看涨的。房市如果进入熊市卖的人会少而不是多，最后吃亏的总是首次置业的人。

作者: 我行我素我酷 时间: 2015-11-5 11:49:57

withmysnow 发表于 2015-11-3 17:42
成交量没猛增，成交量已经下来了啊

我想应该是房屋成交量应该是从今年5月以后开始猛增吧，下降也是从9，10月份，也就这两个月开始下滑吧，具体我没数据，你自己可以查查。如果没估算错，这俩个月的中间值也会下降，很多人分析这样类似数据应该看中间值，因为中间值比平均值往往更有代表性。举个简单例子，A市场上有100套房屋，其中10套是1000万豪宅，其他90套 100万, B市场也有100套房子，但是只有10套200万的，90套150万的。 A的平均价格比要高比B高，但是B的中间值要比a高很多，A市场房价其实普遍会比b市场低。因此，判断某件事情中值往往比平均值更具有代表性。而且有些为了数据好看，可以换很多种计算方法。

作者: mwe23 时间: 2015-11-5 12:22:37

我行我素我酷发表于 2015-11-5 11:49
我想应该是房屋成交量应该是从今年5月以后开始猛增吧，下降也是从9，10月份，也就这两个月开始下滑吧， ...

这个版很多人不知道咋样读数据了或者有意读有歧义的数据。

（数据全都有局限性了，只有在理解数据的局限性才能更好的读懂数据）

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