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标题: 这样不太好吧？ [打印本页]

作者: dennistan 时间: 2015-10-17 02:49:22 标题: 这样不太好吧？

本帖最后由 dennistan 于 2015-10-17 03:59 编辑

老早想发给贴聊聊这该死的房价，一直没时间。今天听收音机居然现在还在说房价只是一时调整，很快还会上涨。而且有些公众号也一直还在明里暗里在给老百姓打强心针。论坛里也不乏一些乐观的声音。

先说下鼓吹房市的人最喜欢说的“刚性需求“，因为有刚性需求所以还要涨。但是刚性需求要分成有效刚性需求和无效刚性需求。可以说所有没房子的人都对房子有刚性需求但不是有效刚性需求。比如说我们当年来新西兰读书的时候基本是租房子住？我们有刚性需求但是对市场无效。有效刚性需求跟市场价格是成反比。比如说现在有10000户人都是租房，平均房价是60万，这10000户人中有5000户可以有能力购买。这时市场上有2500套房子代售。那这5000户是市场潜在顾客，他们的购买会影响到房价，这时候是卖方市场。当价格上涨到70万，这10000户中就只有3000户有能力购买。当涨到80万，可能就只1500户有能力购买。这时候就是买房市场了，价格就会下跌。但是这个时候实际需要购买房子的住户还是10000户。所以从古至今全世界任何国家都有没房的家庭，但是房价并不因为市场有刚性需求就一定要涨。

第二银行利息影响，利息下调是利好消息，但利好到房价一定会持续上涨？这几个月利息从0.052跌到0.042. 按房价80万，贷款70%，也就是贷款56万，一年省下才区区5600元，两年11200元。我想很多买家都是做1-2年的固定利率吧。两年后利率还会是0.042吗？如果涨到0.052，那你就省下了11200元。为这11200元你愿意多花多少钱买房呢？对房价的推动不会太夸张的。别忘了这是我可查到的数据近15年最低。2000-2008年利率最高到了9.6%左右，最低6.5左右。这8年里有7年多在7%以上。08年以后到现在，一半以上的时间是在6%以上。你期待4.2%能持续超过两年？两年后利息万一上涨到6以上你算算你hold现在房产的成本是多少。

第三，租金上涨。根据tradme的数据，奥克兰2010年租金380，一年19760，价格46万，投资回报4.29% 现在租金500，房价78万，3.33%。而且这5年地税和保险也大幅上涨。虽然租金上涨27.8%，房价上涨63%，投资回报下降了不少，从投资的角度来说，实际是亏本投资，除非房价持续上涨最后卖个好价格而弥补。如果带这种心态投资实质还是投机。

第四，汇率变化.注意两点，第一汇率是变化，不是说会一直下跌，第二，新西兰购房的主要资金来源是本地，不是海外.包括还贷你也是靠本地资金也就是纽币还贷。一般来说就是中国人会把首期从国内汇过来，即使有些土豪是付全款。但是所有投到房地产的海外资金加起来跟房地产销售总额相比较那还是很小部分。

最关键是，几个月前失业率达到最低点。但是现在由于出口疲软，经济下滑，很多大公司集体裁员（还不知道的就去打听打听）。而且一两个月前开始很多开发商已经停止开发，你们有没发现市场上可分割的地越来越多，甚至有一些是已经有分割许可的。就说4个月前你们能看到带分割许可的地拿出来卖么？开发商和中介比老百姓更早感受到市场的变化了。建房周期是4-6个月，已经开建的没办法回头。6个月后看看建筑行业会裁员多少人吧，同时那些销售建筑和装修相关产品的公司生意也没现在红火。除了新西兰经济不行，中国，欧洲，尤其是澳大利亚的经济都不行，新西兰能独善其身？失业率上升的话，净移民人数这最后一根救命稻草恐怕也靠不住了。最后别忘了银行新增的24亿房地产贷款是在吃掉贷款者未来的收入。

当然，影响房价的还有很多原因包括城市化进程，建材价格，人工，通货膨胀，等等等等。没能力也没时间一一讨论。就说这么多，是涨是跌谁知道呢。

那些中介，开发商，炒房族，跟房地产相关的商人，还有8月份说房价还要涨两年的论坛知名人士，你们可能真心认为房价还要涨，可能是真心希望房价一直涨，也可能是说了违心的话，总之影响了一些老百姓。这样不太好吧？万一房价大跌了呢。

当然那些腰斩哥和吃面哥也太夸张了。腰斩是痴人说梦。跌10-20%之间的可能性比较大。

别问我怎么知道的，我瞎编的。

你们要买的继续买要抛的继续抛.

作者: 完美之诺 时间: 2015-10-17 04:35:16

我的观点和你一样

作者: 4143920 时间: 2015-10-17 05:00:19

你经济课体育老师教的?

作者: pategao 时间: 2015-10-17 05:08:49

那些为了忽悠别人跟风看涨,而对看跌人士动不动一通围攻,撕破脸面,或者破口大骂。为了挣这个钱的所谓专业人士,投资客也是蛮拼的。投资有风险,涨跌都正常

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2015-10-17 05:29:13

投资也是刚需啊，这1000人里有5000人能买的起房，那就有5000人有刚需继续买投资，你不买房是体会不到的，但是一般人2-3套也就停止了，不是自愿的，是确实短时间收入上不去。很少有人能照料很多投资房的，大致算算如果4套没贷款的房子你可以和老婆财务自由，何乐不为，不是人生追求的一个小里程碑吗？

作者: love_3_month 时间: 2015-10-17 05:36:04

我真不是孙红雷发表于 2015-10-17 06:29
投资也是刚需啊，这1000人里有5000人能买的起房，那就有5000人有刚需继续买投资，你不买房是体会不到的，但 ...

四套，没贷款。。。。我要努力。。。。。

作者: 巴依老爷 时间: 2015-10-17 05:41:14

管他们呢
房子无论涨了跌了地球照样转

作者: love_3_month 时间: 2015-10-17 06:09:07

说涨了结果跌了，这不好，害人了。。。。但是说跌了结果涨了，不也一样吗？。。。照你这么说别上网了，亚历山大啊。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-10-17 06:38:45

哈哈，精髓就在最后一句：你们要买的继续买要抛的继续抛

作者: 最爱进度条 时间: 2015-10-17 07:13:36

这样不太好帮顶.............................

作者: 我要买房 时间: 2015-10-17 07:20:09

对目前开发商还有百分20毛利润基本等到行情不好开发商手里多的房子那些人到时候会平仓一部分房子所以带动旧房降价基本10---20个点调整

作者: hkw516 时间: 2015-10-17 08:01:38

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 小莹子 时间: 2015-10-17 08:12:49

有道理！！！！！！

作者: Bearonrun 时间: 2015-10-17 08:29:49

楼主, 你是这样收集数据和分析的. 要不要再想想.

作者: lm135 时间: 2015-10-17 08:45:17

100万房子你本身最少就投了20万，假如你现在100万卖了，政府收你10%所得税，等于你平价卖了房子还赔了10万的本进去，你说房价现在平稳了炒房子的能坐的住吗？万一被迫强拍那不是腰斩是什么

作者: love_3_month 时间: 2015-10-17 08:48:52

lm135 发表于 2015-10-17 09:45
100万房子你本身最少就投了20万，假如你现在100万卖了，政府收你10%所得税，等于你平价卖了房子还赔了10万 ...

哪里说有10万的所得税。。。是发生在火星吗。。。我书读得少又没去过火星你别骗我。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2015-10-17 08:49:44

lm135 发表于 2015-10-17 09:45
100万房子你本身最少就投了20万，假如你现在100万卖了，政府收你10%所得税，等于你平价卖了房子还赔了10万 ...

行不行？顶大是赔了中介费

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2015-10-17 08:55:13

lm135 发表于 2015-10-17 09:45
100万房子你本身最少就投了20万，假如你现在100万卖了，政府收你10%所得税，等于你平价卖了房子还赔了10万 ...

好像还能退税哦

作者: lm135 时间: 2015-10-17 08:57:14

不是新政说卖房时按30%卖房价或者10%的当初买房价先扣除所得税吗？俺书读得也少，可能理解有误吧

作者: dennistan 时间: 2015-10-17 09:12:12

4143920 发表于 2015-10-17 06:00
你经济课体育老师教的?

大神，麻烦把你的经济学老师交的经济学拿出来说说，让大家乐呵乐呵.

作者: dennistan 时间: 2015-10-17 09:49:47

我真不是孙红雷发表于 2015-10-17 06:29
投资也是刚需啊，这1000人里有5000人能买的起房，那就有5000人有刚需继续买投资，你不买房是体会不到的，但 ...

好吧，非要叫真的话就只能这么说了。刚性需求在理论上是不受价格变动的影响。比如水，食盐，药（这就是为什么全世界再怎么高度市场化经济的国家也不会把药品价格交给市场决定）等等，这些不仅是必需品，并且不存在可替代性。从这个角度看，购房并不能算是刚性需求，住房才是刚性需求。所以更别把投资房产也算到刚性需求了，投资的途径多的是。开发商和中介推崇刚性需求，一方面是要为其房价上涨制造理由，另一方面就是要借助强大的话语权用来忽悠普通购房者。其实，他们所说的刚性需求，也就是市场经济环境中的供求关系，在市场经济环境中，商品供不应求时，商品价格就会出现上涨。真正的刚性需求就是涨不涨都需要购买。

作者: dennistan 时间: 2015-10-17 09:52:02

love_3_month 发表于 2015-10-17 07:09
说涨了结果跌了，这不好，害人了。。。。但是说跌了结果涨了，不也一样吗？。。。照你这么说别上网了，亚历 ...

别不上网啊朋友。上网没风险，不要有压力。所以说“我瞎编的。

你们要买的继续买要抛的继续抛.”

作者: dennistan 时间: 2015-10-17 09:59:21

我要买房发表于 2015-10-17 08:20
对目前开发商还有百分20毛利润基本等到行情不好开发商手里多的房子那些人到时候会平仓一部分房子所以 ...

是的。只是开发商如果现在买地的话，按现在的地价和房价算毛利润已经没有20%了。

作者: dennistan 时间: 2015-10-17 09:59:48

hkw516 发表于 2015-10-17 09:01
太长没有看，顶一个

朋友，你是个实在人。

作者: hkw516 时间: 2015-10-17 10:01:36

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 小二儿 时间: 2015-10-17 10:14:41

美文！赞一个！理智的人不多，尤其是想象大把银子的时候，想象归想象，贷款那是要还的。

作者: dennistan 时间: 2015-10-17 10:16:42

本帖最后由 dennistan 于 2015-10-17 11:17 编辑

Bearonrun 发表于 2015-10-17 09:29
楼主, 你是这样收集数据和分析的. 要不要再想想.

数据和分析远不止这些。有十几页A4的纸，写出来也没人看的。如果朋友们有兴趣的话可以查下有关房地产走向的一些重要相关数据自己分析。population growth,employment, number of people per household,property ROI, rents, incomes,property vacancy rates, property construction, property finance availability, GDP,number of days to sell property, gentrification, property listings, property sales, property values, property affordability. 分析的时候要注意的是市场反应迟缓的这个因素，所有这些数据都会在房价实际涨跌前有所反应。就像潘森放大招一样要算提前量，当然没提前量分析也没毛用。

作者: 小二儿 时间: 2015-10-17 10:19:21

4143920 发表于 2015-10-17 05:00
你经济课体育老师教的?

你的中文英语老师教的？怎么说话呢

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-10-17 20:27:41

dennistan 发表于 2015-10-17 09:49
好吧，非要叫真的话就只能这么说了。刚性需求在理论上是不受价格变动的影响。比如水，食盐，药（这就是为 ...

这个刚需的观点我是同意的。对洋人来说住房是刚需，买房不一定。对华人来说买房等于住房等于刚需。所以如果未来华人越来越多，那么买房=刚需。华人未来肯定会越来越多的。其实咱们在这买房其实是买地，未来不出意外的话地肯定越来越少，所以有地等于有钱。房子是会降价的，特别是大量公寓出来后，肯定会跌价的，但是有地为王。不过可能时间很久，30-50年后可能。那时可能市区一个1000平米的房按现在市价值千万，就象国内城中村似的，个个都发了。哭的酸的都以前所谓的城里人。

作者: beck@ 时间: 2015-10-17 20:29:52

经历过 07 08 年的。。。现在这点涨跌不算什么

作者: @Hongyan 时间: 2015-10-17 20:56:13

楼主好文章！作为行内人士，我没有预测未来的能力，是涨是跌只有天知道。我也不想鼓吹刚需理念，告诉别人房市一定涨，我也不会由于几周的房市冷淡而判断房市转向。我想说的是自住的朋友，看到喜欢的就买，只要自己承受得起。投资的朋友顺势而为，量体裁衣。只要有交易我们就有工作做，就有钱赚。把这个工作当事业的中介，就会好好为大家服务，做到双赢。那些浑水摸鱼的中介也许随着房市的转淡而同时淡出大家的视线！多空双方的博弈不体现在你我观点上的冲突，因为你和我都左右不了市场！个人观点，不喜勿拍！哈哈！

作者: MSSA 时间: 2015-10-17 21:05:46

疯涨估计不太可能了，但是腰斩 - 同疯涨一样，也是不太可能。。。。

作者: ronaldlu 时间: 2015-10-17 22:09:22

说了一大堆只是说，只要有人一直挤人奥克兰，地越来越不够用。

作者: GoToNorthAKL 时间: 2015-10-17 22:24:01

十几年的经历告诉我，凡是理论一套一套的，一堆一堆的，从国际经济形势谈到新西兰的未来发展，从GDP谈到裁员，从西红柿价格谈到奶市场九连跌，最后的结果都是一样，就是那些理论家嘴里的傻子，从小房换成了大房，从差区换到了好区，一家老小其乐融融，而理论大咖们依然躲在出租屋里暗自神伤。

作者: 小卖部 时间: 2015-10-17 23:07:33

很有见地赞一个

作者: 冬天的风 时间: 2015-10-17 23:26:21

GoToNorthAKL 发表于 2015-10-17 23:24
十几年的经历告诉我，凡是理论一套一套的，一堆一堆的，从国际经济形势谈到新西兰的未来发展，从GDP谈到裁 ...

老张，你手头几套房了啊?

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-10-17 23:29:50

说的挺好的。
其实这个论坛又对房价有什么影响，基本上可以忽略不记了。
现在全世界都是钱多项目少，投资不易啊。土地房产，这么好的项目怎么可能不吸引资金的注意？再加上国家政策支持，奥克兰得天独厚的地位，这就把全国人民的钱都吸引到奥克兰房市上来了。
说句不好听的，房价上涨帮了新西兰经济的忙，吸引力各路的国外资金，也算是赚了一笔。等实体经济好转了，央行再提高利率把房价打下来，亏的大部分还是外国资金。
只是苦了现在的刚需，不过如果丈母娘催的不紧的话就再等等吧。
哈哈，随便瞎扯啦！

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-10-17 23:33:12

GoToNorthAKL 发表于 2015-10-17 23:24
十几年的经历告诉我，凡是理论一套一套的，一堆一堆的，从国际经济形势谈到新西兰的未来发展，从GDP谈到裁 ...

自住的话就不要管那么多了，根据自己的实际情况，该买就买了。

作者: so 时间: 2015-10-18 00:13:26

写的挺好的。
20年前谁听过刚（我怀疑应该是钢）需这词?根本就是地产商，投资者发明的忽悠词。以前没买房就都睡大街上?
另一网友说四套无贷款房就财务自由了，照目前市场价4_5百万?就自由了？

作者: o0Jerry0o 时间: 2015-10-18 00:16:49

lm135 发表于 2015-10-17 09:57
不是新政说卖房时按30%卖房价或者10%的当初买房价先扣除所得税吗？俺书读得也少，可能理解有误吧 ...

你对于这个税的理解有误啊，交税的前提是你在房产交易中产生利润，那这部分利润是需要交税的。而不是说单纯买卖就要交税

作者: 悬崖 时间: 2015-10-18 01:00:32

o0Jerry0o 发表于 2015-10-18 01:16
你对于这个税的理解有误啊，交税的前提是你在房产交易中产生利润，那这部分利润是需要交税的。而不是说单 ...

肯定产生很大的利润了嘛，要不怎么会有那么多人炒房

作者: GoToNorthAKL 时间: 2015-10-18 04:26:00

冬天的风发表于 2015-10-17 23:26
老张，你手头几套房了啊?

小门小户，不足挂齿。

作者: cliang 时间: 2015-10-18 07:36:12

还有一个重要因素据说是国内打击地下钱庄，现在大笔的钱汇不出来，温哥华的销售量已降了84%。这一两年跌价是肯定的了，房地产肯定是涨涨跌跌，涨到一定阶段就回调，但政府是不会看着房价腰斩的，会带来经济动荡，另外看悉尼的房价，奥克兰还是有一定吸引力的。

作者: dennistan 时间: 2015-10-18 11:05:26

@Hongyan 发表于 2015-10-17 21:56
楼主好文章！作为行内人士，我没有预测未来的能力，是涨是跌只有天知道。我也不想鼓吹刚需理念，告诉别人房 ...

没错。除非有能力控制市场的人可以拍胸脯告诉你未来的市场走向。老百姓都不能左右市场，但是多加学习和分析尽量做到不被市场左右是有可能的。房产中介这个行业本质就是销售人员，不是经济学家，不是房地产开发商也不是房地产投资专家，不一定会去研究市场走向。只要把房子卖了就行，卖得越多的中介就是优秀的销售人员这是不容置疑的。只是极个别中介故意隐瞒自己所得的部分信息，断章取义的，本末倒置的误导买家和卖家还是不可取的。

作者: dennistan 时间: 2015-10-18 11:18:16

猩猩都叫兽发表于 2015-10-17 21:27
这个刚需的观点我是同意的。对洋人来说住房是刚需，买房不一定。对华人来说买房等于住房等于刚需。所以如 ...

从长期说地涨，房贬值是真理。尽管新西兰不像中国那么缺地，但从长期来讲地价都是涨的，只要这个城市人口不流失，不走向大萧条。起码近几十年奥克兰没什么可能走向萧条。我们这不就是只聊聊短期么。

作者: bbautman 时间: 2015-10-18 11:49:56

GoToNorthAKL 发表于 2015-10-17 23:24
十几年的经历告诉我，凡是理论一套一套的，一堆一堆的，从国际经济形势谈到新西兰的未来发展，从GDP谈到裁 ...

写的好，精辟啊！

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-10-18 12:06:22

dennistan 发表于 2015-10-18 11:18
从长期说地涨，房贬值是真理。尽管新西兰不像中国那么缺地，但从长期来讲地价都是涨的，只要这个城市人口 ...

短期未来几年均价走低我觉得是必然的，到时公寓供应上来了就体现了。但是度过了这个公寓化阶段地价会几何增长。

作者: dennistan 时间: 2015-10-18 12:32:47

GoToNorthAKL 发表于 2015-10-17 23:24
十几年的经历告诉我，凡是理论一套一套的，一堆一堆的，从国际经济形势谈到新西兰的未来发展，从GDP谈到裁 ...

阁下的意思我算是看明白了。就是说大家不需要学习，不要思考和分析，埋头换房，买房就好了。十几年的经历告诉我-早知三天事富贵万万年。不管是做生意还是做投资，最重要的就是顺势而为，在市场好的时候有的人比别人赚得多，在市场差的时候比别人亏损少。当然我没有把握预测房地产走势，但是无论错和对都是学习的过程。顺便告诉你， “而理论大咖们依然躲在出租屋里暗自神伤。”这只是你一厢情愿的想法而已，也只是给那些不愿意思考的人一个借口而已。

作者: o0Jerry0o 时间: 2015-10-18 15:18:40

本帖最后由 o0Jerry0o 于 2015-10-18 16:23 编辑

悬崖发表于 2015-10-18 02:00
肯定产生很大的利润了嘛，要不怎么会有那么多人炒房

真正赚钱多的都是早期买房的，对于他们来说房价的涨跌已经没有关系了，他们考虑的是长期收益。另外炒房这个词太笼统了，我觉得把它归类为投资和投机更准确一点。如果你是从长远的角度进行房产投资，那房产税就不是个事儿。

作者: Venox10111 时间: 2015-10-18 15:21:18

dennistan 发表于 2015-10-18 13:32
阁下的意思我算是看明白了。就是说大家不需要学习，不要思考和分析，埋头换房，买房就好了。十几年的经历 ...

支持技术分析流派。。。

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