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标题: 求助--可能要上TRIBUNAL [打印本页]

作者: proinv 时间: 2015-10-14 10:49:06 标题: 求助--可能要上TRIBUNAL

我的一个2房UNIT跟南非租客夫妇一家3口签的1年合同，明年4月到期。房子冬天一间卧室角落涨了霉点，瓦顶有点问题，立即找师傅修了，还买了除霉剂给他们。房客一直没有把霉点去掉，他的一个箱子放在那角落也有霉点，里面衣服也有点发霉了，其他房子都没问题。
前段他们抱怨房子潮和太小，女房客又怀孕，希望换个大点的提前搬，我同意在找到新房客后他们可以搬走，并且写下了AGREEMENT。结果他们提前就找了房子，说很快就要搬走，并且不再付租金。还来邮件说我的房子让她家具发霉，小孩生病，我们在帮助他们清洁霉点的时候把他的床和电器搞坏了，还要找我们赔偿。

估计TRIBUNA是要上了。请教，这种情况大概结果会怎么样？

作者: sammy1112 时间: 2015-10-14 10:59:00

能提供的证据全部提供，然后就看法官如何仲裁了。

作者: proinv 时间: 2015-10-14 11:10:15

房子发霉是事实，但是我们立即处理了，他们把小孩老生病完全怪在房子上头，他的小孩那间是不发霉的，我想知道有过去TRIBUNAL 经验的的人提供下，法官这种情况会偏向他们吗？她老婆怀孕了。

作者: skylinna03 时间: 2015-10-14 11:13:36

TRIBUNAL基本都是帮房客的，你这案子很难有胜算

作者: reminness 时间: 2015-10-14 11:18:34

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: withmysnow 时间: 2015-10-14 11:23:16

当房东真是不省心啊，特别是遇到妖蛾子多的租客，同情楼主

作者: 阿海 时间: 2015-10-14 11:47:09

只能提供证明，照片点，然后如果他们要去ＴＴ告你，那只能上厅了。

作者: proinv 时间: 2015-10-14 11:57:36

他们到没说去告我们，如果他们不付租金，我们要不认了，要不就要去TRIBUNAL。

作者: kiwibom 时间: 2015-10-14 12:02:31

出租房本来就要适合居住，不是政府还叫加保温棉吗？你都长霉了，这个条件明显不利于健康的。这点你输了。以前有个案子还是厕所没洗手池，还要穿过厨房去洗手，房东也输了呢。
现在你要做的是，把买除霉点的东西的invoice，请人修房子的invoice 全部递上去，说你尽到义务啦。不过如果衣服都发霉了，真的有点湿。小孩生病那个他的证据力不强，小孩生病不一定是居住条件引起的，但衣服发霉这个好像除了潮湿没别的原因了吧
最好私下解决了，你这个不乐观

作者: ALLBLACKS 时间: 2015-10-14 12:15:23

楼主认倒霉吧~~~以前我一个朋友跟你一样的case，甚至更严重！结果法院保护弱者，最后不了了之。。。拖欠了将近4个月房租没给，而且不可以强制赶房客走！nz的法律。。。

作者: aniceguy 时间: 2015-10-14 12:18:26

不要被吓到。
他们跟你签了agreement说找到新房客再搬，说明双方达成了一致的。他们不交房租就是悔约，是他们过错。仲裁庭也不是不讲道理的。
另外，长霉不一定就是房东的责任，也可能是他们不开窗透气造成的。

作者: lionel 时间: 2015-10-14 12:28:04

提前让他们搬走就算了，如果还要你赔偿那些物品是不合理的。

作者: lionel 时间: 2015-10-14 12:28:29

现在的TRIBUNAL的排期很长，估计要等3个月才会排到。

作者: Scofield 时间: 2015-10-14 16:07:28

skylinna03 发表于 2015-10-14 11:13
TRIBUNAL基本都是帮房客的，你这案子很难有胜算

同意

作者: sammy1112 时间: 2015-10-14 16:24:31

aniceguy 发表于 2015-10-14 12:18
不要被吓到。
他们跟你签了agreement说找到新房客再搬，说明双方达成了一致的。他们不交房租就是悔约，是他 ...

绝对是，仲裁法庭是讲究证据的，这里的法律不会偏向弱者。

楼主，关于Mould and dampness

Tenants should try to keep their house in a condition that doesn’t encourage mould and damp. This includes keeping the house well aired, and removing mould as soon as it appears.

Check for signs of mould and damp before moving in

Before you move into the property, you and the landlord should inspect the property together and note any damage in a property inspection report (part of the tenancy agreement).

Use the inspection to look for any signs of mould or damp, and raise any concerns you have with the landlord.

When you complete the tenancy agreement, you can write in any conditions that you both agree on (as long as they comply with the Residential Tenancies Act 1986). Your tenancy agreement may contain more information about your responsibilities.

Understand your responsibilities

Once you move in, it’s your responsibility to keep your place clean and tidy. Your view of what ‘clean and tidy’ means could be different from the landlord’s.

You can help prevent mould with simple tasks like removing it when it first appears and wiping condensation off windows.

Be aware that you’re most likely to have problems with damp and mould in autumn and winter.

Air your home to prevent mould

A dry, well-aired home is easier to heat and healthier for you and your family. To air your home, open windows and doors whenever you can. Make the most of the sun’s warmth by opening curtains early in the morning and closing them when it’s dark.

If you’re creating steam or moisture, either by cooking, bathing or using a clothes dryer, open windows and use any extractor fans.

Other things you can do to prevent mould and damp are:
keep lids on pots when cooking
wipe condensation off walls and windows
hang washing outside, and make sure everything’s dry before putting it away
leave wardrobes slightly open and pull beds and furniture away from walls so they can breathe
keep the shower curtain hanging inside the shower or bath so water doesn’t drip on the floor, and wash the curtain every few weeks
use an electric heater rather than gas (gas heaters expel water as the gas burns)
keep only a few plants inside.

Remove mould as soon as it appears

To protect the health of everyone in your home, remove mould as soon as it appears. You could use diluted household bleach (1 part bleach with 3 parts water mixed together), or a less abrasive cleaner like cider vinegar. Your supermarket will also have a range of eco-friendly cleaners.

Use a clean sponge or cloth when washing off mould and rinse it often to reduce the risk of it spreading. Wear gloves when washing it away.

Keep mattresses aired to prevent damp

If you or anyone in your family sleeps on a mattress on the floor, this will cause damp on the floor space covered by the mattress. Damp can cause health problems, as well as maybe causing damage to the floor.

If it’s not possible to put the mattress on a proper bed frame off the floor, be sure to air the mattress every day – remove the bedclothes and lift it onto its side.

If the dampness is no one’s fault

If the house is damp through no fault of you or the landlord, or you can’t find the source of the dampness, who’s responsible for fixing the problem is uncertain. If this is the case, talk to your landlord to negotiate a solution you’re both happy with.

作者: GreatCursER 时间: 2015-10-14 18:06:52

楼主是什么样的房子呢

作者: Bearonrun 时间: 2015-10-14 19:04:24

本帖最后由 Bearonrun 于 2015-10-14 19:17 编辑

上TRIBUNAL，通常对房主不利，见得太多，在资深房产投资者的圈子里，这是常识。道理很简单，这个社会，可以接受房主投资亏本，但不能接受房客一家几口因交不起房租被赶，房客被赶的话会引起社会的不稳定。再者房主被认为是有钱人，可以少赚点，房客被认为是弱势团体，应该受帮助。
所以，TRIBUNAL上打官司，法庭一定会偏帮房客。
典型的就是，房客的观点，除非荒唐透顶，否则法官会无条件采纳。房东的观点，就是有证据，也不一定采纳。还有，如果房主没有替房客着想（就算合同上没规定），法庭就会认为那就是房主的错。相反，如果房客即使是故意坑房东，法庭通常不会罚房客。上次我的朋友的租客（洋人），嚣张地在法庭上喊：“Yes, I went extra mile to make him (landlord) suffered and made the vacancy longer. So what!?” 法官在判决里根本没提。
所以，除非客观证据非常充分而且毫无争议（例如长期没按合同交租，法庭帮无可帮），否则房主多半会输。我记得论坛上去年就有房主阐述过自己的遭遇。还有，就算法庭判房客输，法庭不一定会强制执行让他们还钱，就算追讨，也不一定成功，但如果判房主赔钱，如果房主不执行，法庭会下禁租令。
所以，楼主如果真要上庭，请想清楚了，并作好充分准备应对各种判决。

作者: Bearonrun 时间: 2015-10-14 19:05:10

本帖最后由 Bearonrun 于 2015-10-14 19:09 编辑

proinv 发表于 2015-10-14 11:10
房子发霉是事实，但是我们立即处理了，他们把小孩老生病完全怪在房子上头，他的小孩那间是不发霉的，我想知 ...

一定会偏帮，毫无疑问。看看这个贴子。

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... =tenancy%2Btribunal

作者: NewLynnHse 时间: 2015-10-14 19:16:47

这种房客，是我的话，赶紧让他们走，趁年底之前赶紧在租出去，没有必要拖拖拉拉。

作者: 119900 时间: 2015-10-14 19:36:30

准备好所有证据上庭吧。。。

作者: proinv 时间: 2015-10-14 20:47:00

GreatCursER 发表于 2015-10-14 18:06
楼主是什么样的房子呢

房子本身没有问题，是砖瓦房，一间卧室的一个角落因为房顶放电视小锅有个小小的洞，之前几年都没有问题，今年有点潮湿，引起卧室一个角落有些霉点，关键是奇怪租客从来没有清理，我还买了除霉剂给他们，如果檫干净是不会有什么问题的。已经找人补好了。但是以前的砖瓦UNIT,到了冬天是有点冷，这个大部分的UNIT都会碰到吧。

作者: proinv 时间: 2015-10-14 20:50:47

本帖最后由 proinv 于 2015-10-14 20:57 编辑

今天专门打电话去0800836262，官方回复是如果是因为房东没有维护好房子导致潮湿，引起的房客东西霉点，房客是可以要求补偿的，其实房客的小箱子一面长了点霉，檫檫就掉了，他还是可以凭照片找房东买个新的，房客如果违约没付房租，也是必须付的。

这次的教训是以后跟房客有什么协议都要书面签字。谢谢大家的建议，算了，不上TRIBUNAL了，吃点小亏认了，吃一堑长一智。

作者: yumin5299809 时间: 2015-10-15 09:33:26

房东真心不好当啊。NZ法律太愚蠢了……无语

作者: colaying301 时间: 2015-10-15 09:58:32

Bearonrun 发表于 2015-10-14 18:04
上TRIBUNAL，通常对房主不利，见得太多，在资深房产投资者的圈子里，这是常识。道理很简单，这个社会，可以 ...

你说的情况是房东首先违法了吧？比如说没有lodge押金，合同不合法，不做inspection等等。法官是不会根据“观点”来断案的，证据确凿就无可辩解啊。21天拖欠租金就是强制eviction啊，但是前提是你给14天的notice了吗？不是法律偏向弱者，而且强者不去了解法律。

作者: BABYCAT 时间: 2015-10-15 12:11:31

聽起來就煩心。

所以說房東不容易。

作者: Bearonrun 时间: 2015-10-15 15:22:05

colaying301 发表于 2015-10-15 09:58
你说的情况是房东首先违法了吧？比如说没有lodge押金，合同不合法，不做inspection等等。法官是不会根据 ...

不是房东违法，而是有纠纷的时候，法庭会偏帮租客。如果你本人有上庭经历，或者你有帮助朋友上庭的经历，你就会明白。
像你说的这种欠租金情况，我之前也说了这种是“客观证据非常充分而且毫无争议”的情况，Tribunal是帮无可帮。但是，很多情况下，如房屋损坏，天花板发霉这些，并非像欠租那样有清晰的银行记录，要为了这些并非100%确认的事情打官司，房东多半要吃亏。
见得太多了，天维网友也有分享经验的。看看下面的链接。
http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... =tenancy%2Btribunal
她的的经验总结就是：“当你准备上庭的时候，你要准备好是你自己面对2个人，坏房客和 adjudicator”。

作者: pc1 时间: 2015-10-15 15:23:52

colaying301 发表于 2015-10-15 09:58
你说的情况是房东首先违法了吧？比如说没有lodge押金，合同不合法，不做inspection等等。法官是不会根据 ...

支持一下，，，，

作者: DJMM娃娃 时间: 2015-10-15 16:19:12

我也是被南非租客整得很惨，后来我找了房屋管理。洋人公司，华人中介，老子花钱，直接把局面给扭转！钱还是要花的，要不然整天搞得我心烦。
忠告：租给印度人也不要租给南非人！

作者: 微苦蓝山 时间: 2015-10-15 16:23:02

能别上就别上，忠告！！！
更何况，如果房子发过霉是事实，很多事情根本说不清楚

作者: songinator 时间: 2015-10-15 16:25:05

南非房客很难搞

作者: 狂风暴雨 时间: 2015-10-15 17:22:04

他跟你说要上庭,目的应该是想赖掉剩下几周的租金.你如果觉得上庭麻烦又担心胜算不大,就好好跟他协商解决.

作者: proinv 时间: 2015-10-15 18:30:19

是的，通过大家提供的信息以及打电话给租赁部门咨询，上TRIBUNAL的胜算并不大，加上咱语言也不咋地，文化上也会有误解，已经放弃上TRIBUNAL,跟房客协商解决了，少收他一些租金，他也同意了，事情也就算了。很多时候我们用中国的思维方式思考这里的问题会出偏差，多听听大家的建议会少走弯路。
谢谢大家。

作者: Bearonrun 时间: 2015-10-15 18:38:23

songinator 发表于 2015-10-15 16:25
南非房客很难搞

+1...

作者: Bearonrun 时间: 2015-10-15 18:42:16

proinv 发表于 2015-10-15 18:30
是的，通过大家提供的信息以及打电话给租赁部门咨询，上TRIBUNAL的胜算并不大，加上咱语言也不咋地，文化上 ...

楼主，建议以后有人申请/求租，一定要查他的房东Reference. 最可靠的是上一任房东的（非现任）的Reference。如果是朋友，父母，老板，同事的Reference，你可以忽略掉。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-10-15 21:26:57

还能要到上一任（非现任）房东的reference么？

作者: colaying301 时间: 2015-11-20 09:55:34

Bearonrun 发表于 2015-10-15 14:22
不是房东违法，而是有纠纷的时候，法庭会偏帮租客。如果你本人有上庭经历，或者你有帮助朋友上庭的经历， ...

处理纠纷的前提是什么？是首先双方都遵守tenancy act了。房东不lodge bond，不做inspection，不给房客提供必要的帮助等等，那就是违法了，要不然，我要tenancy act 1986干什么？所有租客合约上的条款必须基于TA1986。这下就清楚了吧？所以，在房东不遵循法律的前提下，那法官的判决当然会和房东的初衷有偏差，大家自然而然就觉得这边法律偏向租客。可是我上庭就没见过租客拖租超过21天房东拿不到驱逐令的，bond金全补，debt collector和上庭费用租客全额承担，但前提是，房东有一整套证据，证明自己所做的一切是合法的而且租客无理可拒

作者: Bearonrun 时间: 2015-11-20 11:16:03

colaying301 发表于 2015-11-20 09:55
处理纠纷的前提是什么？是首先双方都遵守tenancy act了。房东不lodge bond，不做inspection，不给房客提 ...

本贴讲的是房子发霉的事。
你讲的是另外一个问题，资金，bond的问题，和本贴联系不大。我估计你说的情况是房东私租，没有规范的合同吧。当然了，如果房东做错事，肯定应该依法公正处理。
我讲的例子是，房东安装了排气系统（HRV,浴霸等），可房客因为某些原因，没有使用，也没有开窗透气，结果造成大面积的发霉。合同上都有这些要求，可房客没按要求做，上了庭，多半还是房东输，因为这个国家不可以接受有人被赶出去而没地方住，无论他做错了什么事。
我身边的这些事情发生已经太多了。报纸上也有很多例子。

作者: Scofield 时间: 2015-11-20 11:23:18

tribunal基本上是完全偏袒房客的，屋主能不上就不上。

作者: si520ning 时间: 2015-11-20 17:01:03

看见南非的就知道难搞

作者: chentao 时间: 2015-11-20 23:05:56

这男的是不是在Skycity 工作的？因为我朋友也碰到这个问题

作者: colaying301 时间: 2015-11-23 21:11:23

Bearonrun 发表于 2015-11-20 10:16
本贴讲的是房子发霉的事。
你讲的是另外一个问题，资金，bond的问题，和本贴联系不大。我估计你说的情况 ...

简单的说吧，欠钱了，驱逐可能性大，不欠钱，调停吧
但是，一切前提都是所有TA的terms和condition都满足了
你说的没错。但这种情况租客由于疏忽造成房屋受损，并且还拖欠租金（如果超过21天），那没有理由不驱逐。

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