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标题: 房产市场动态分析 [打印本页]

作者: shagwell 时间: 2015-10-6 19:51:36 标题: 房产市场动态分析

前面有建议说把买家分类，例如投资者，首次购房，投机，等等，这样对房市了然了。

就技术上来讲，很难把买家区分的这么分明。胡说两句，有没有道理当笑话看吧。
有的时候一个人的心态也是随机变化的
例如，即使是首次购房者，但有着投资的心态和资金实力，所以也很难定义他为首次购房类别。

有一种分析法：metabarcoding，其有很多分支，一般是用来分析植物DNA的。曾经建议一个生物学的博士学生应用分析。其实可以借鉴过来。
不必强行把人用个体区分出来（例如说他就是属于投资者，或者说只属于首次购房者，或者捡漏者等等），把所有人（population）算作总数（vector=（-1， 1）, 向量，这样正负和数值均会带有含义）。每个人的心态做变量，不妨叫X，这个X是个变量，投资或购买心态随时变化。从而分析法最简单的就是求导。
那么X是随着环境变量变化而变化，环境（内部或外部）当然也包括其他人的心态变量（其它人的X值）。
这样，就个体而言X 属于-1 到1 的向量区间。population中的这个个体，或者作为买家的（买家同时也可以是卖家，只是他的心态作为买房体现出来）心态表现：时而冷静机敏，时而表现如混蛋。而无数个个体X的心态，组成了市场心态，从而影响市场。（这个是内因，外因另说，但其实这里不必分析外因，外因还是要影响了内因，来改变X值，X以内因形式直接真正的影响市场趋势）

好，开始捞干的说，一个人（X）值，时而-1冷静，时而+1疯狂，时而一半一半，时而3分冷静，7分混蛋，各种。一个人的总值动态影响所有市场个体心态，导致整个市场形态形成（市场形态非静止，关键是趋势）。如果是混蛋形态市场，那么个体（虽然可能是个非大妈型精明买方或卖方）如果用理智心态交易，必然损失，大妈胜。则聪明人，其非大妈智商，但应用大妈战略，混蛋交易，胜。
相反，如果市场理智，则遵循rational 交易战略，需要精算，合理安排portfolio. 损益需可控。则大妈战术败。

上面提到趋势的重要性，可以这样理解。
趋势的因素要远远强于数字表象。例如前面有位朋友说，市场降到30%才会如何如何。有些道理，因为大家看到一个数字，特别是一个某某专家标榜的百分比，会有一定的反应。这个数字并不能说明太多，但影响了市场个体的心态，从而影响市场格局。
但如果大家均理智，一个百分比其实不能说明什么，有些时候，基本没什么用处。但趋势可以是非常难以扭转的。

牛先生第一定律说：一个物体在没有外力影响时，其静止，或匀速直线运动。用来分析股票或者房市，特别是不稳定的房市，最适合不过了。
大家看到一个东西从身边飞驰而过（其实是匀速的）例如200公里每小时，哇，真TM快。但他真有劲儿么，或者说真的受到了强大外力，或者内力影响么。不一定。只是撞到身上一定疼罢了（但这个是动能的体现，并不能代表受力大）
相反的，一个物体停留在一个45度光滑斜面上，静止。看着没什么动静，但它是很烦躁不安的。因为一旦均衡稍微打破，其会势如破竹，很难阻挡。
但往往人们是很难分辨房产市场所处在的位置的，所以往往看到的市场是涨的，跌的，平稳的，等等表象。所以很容易误判。

再举个例子，一个物体水平静止，一个力向右1万牛顿，一个力量相反向左，9999.9999牛顿。其向右加速，加速度A=(1万-9999.9999）/M, 我们姑且说这个数值很小（看用在宏观还是微观了）。那么房市上升，或者下降缓慢。另一个物体，同样，没有向右的力，只有向左的，力F2=0.0001， M2=M，这样看起来他俩一样的加速度。但这俩所代表的市场是完全不一样的。

在牛奶，木头，大宗全完蛋，股票也不行（部分印证本地企业表现）的驱动力疲软的前提下，房子还降了。TMD还说房产能涨，这得要多大力度啊。KEY估计都够呛，在给个啥政策能好使，难。

作者: james68 时间: 2015-10-6 21:11:51

听起来好高深啊

作者: shagwell 时间: 2015-10-6 21:34:11

james68 发表于 2015-10-6 21:11
听起来好高深啊

其实也不必精算分析，房市本应稳步下跌，价格偏离实际价值太多。但政府不我不得以不愿意看到房子跌，跌了也不是好事儿，除了房市，其他要啥啥不行。但政府使劲使大了，偏离太大，怕将来泡沫太大无法收拾。引导房市回归理性，软着陆。现在卖方还能赶上一波盈利，可能不是最高值。(前两个月是)。现在100卖，短期后降点，再买。不论是升级，降级，还是同级。都能站点便宜。降级，同级，手里多点现金。升级，少补点差价(差价相对目前减小)

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-10-6 22:25:03

shagwell 发表于 2015-10-6 20:34
其实也不必精算分析，房市本应稳步下跌，价格偏离实际价值太多。但政府不我不得以不愿意看到房子跌，跌了 ...

你卖了几个了已经？

作者: 我要买房 时间: 2015-10-6 22:27:13

跌了是不是什么好事，但是不跌的话金融系统将承受越来越大风险因为这些人买房子基本没几个是用现金全额，都是借的，杆杆到极限，现在杆杆被国家强制降低，首付提高到百分30，说明国家和银行已经意识到风险

作者: shagwell 时间: 2015-10-6 22:40:11

我要买房发表于 2015-10-6 22:27
跌了是不是什么好事，但是不跌的话金融系统将承受越来越大风险因为这些人买房子基本没几个是用现金全额 ...

作者: 我要买房 时间: 2015-10-7 21:09:26

跌了是不是什么好事，但是不跌的话金融系统将承受越来越大风险因为这些人买房子基本没几个是用现金全额，都是借的，杆杆到极限，现在杆杆被国家强制降低，首付提高到百分30，说明国家和银行已经意识到风险

作者: NewLynnHse 时间: 2015-10-7 21:12:44

LZ。。。太长了我太忙没时间看，你跟我说是不是原创的，是的话我给你加精

作者: shagwell 时间: 2015-10-7 21:39:19

NewLynnHse 发表于 2015-10-7 21:12
LZ。。。太长了我太忙没时间看，你跟我说是不是原创的，是的话我给你加精 ...

是原创的，非常抱歉写多了。。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-10-7 22:04:37

shagwell 发表于 2015-10-7 21:39
是原创的，非常抱歉写多了。。。。

没事，是我最近比较忙。还有论坛“内部”也有点事要处理

作者: shagwell 时间: 2015-10-7 22:15:15

NewLynnHse 发表于 2015-10-7 22:04
没事，是我最近比较忙。还有论坛“内部”也有点事要处理

多谢啦。
版主辛苦！

作者: 4143920 时间: 2015-10-7 22:51:20

卧槽这个真看不下去结论是啥涨还是跌

作者: shagwell 时间: 2015-10-8 06:01:44

4143920 发表于 2015-10-7 22:51
卧槽这个真看不下去结论是啥涨还是跌

没结论。

作者: 狮子羔羊 时间: 2015-10-8 08:23:29

现在媒体、大众甚至这个版面的很多言论都有些信口开河了，不是说是没根据，而是太热衷于预测未来。楼主的帖子很好。与其瞎bb预测未来升跌，不如踏踏实实好好分析下目前的情况

作者: love_3_month 时间: 2015-10-8 08:28:09

最近精华好多，立刻就热闹了哈

作者: 2233aaa 时间: 2015-10-8 09:07:14

箱子里的猫到底是死的还是活的

作者: shagwell 时间: 2015-10-8 09:16:41

狮子羔羊发表于 2015-10-8 08:23
现在媒体、大众甚至这个版面的很多言论都有些信口开河了，不是说是没根据，而是太热衷于预测未来。楼主的帖 ...

谢谢支持！

作者: love_3_month 时间: 2015-10-8 09:33:24

"牛奶，木头，大宗全完蛋，股票也不行（部分印证本地企业表现）的驱动力疲软的前提下"

经济这么差啊，gdp看来要负增长了吧？？？

作者: talkaboutvision 时间: 2015-10-8 09:52:49

2233aaa 发表于 2015-10-8 09:07
箱子里的猫到底是死的还是活的

叠加态

房子也是

作者: bondbunny 时间: 2015-10-8 14:16:18

在经济全完蛋的背景下，牛币最近正快速回升，这TMD要有多大力度啊，，，，

作者: shagwell 时间: 2015-10-8 14:28:16

bondbunny 发表于 2015-10-8 14:16
在经济全完蛋的背景下，牛币最近正快速回升，这TMD要有多大力度啊，，，， ...

美国那边有点风声，它就弹起来，然后慢慢回去
有个什么事儿，就弹起来，又缓缓掉回去
TPP是个大事儿，弹起来，不知道会不会再掉回去

作者: shagwell 时间: 2015-10-8 14:35:44

bondbunny 发表于 2015-10-8 14:16
在经济全完蛋的背景下，牛币最近正快速回升，这TMD要有多大力度啊，，，， ...

告诉你什么是真牛X，不管外面什么好消息，坏消息。纽币不涨也不跌，保持高调位，这是真牛X
TMD tpp么，TMD 市场利好么，TMD出口增加么，纽币就是不变，这叫真踏实。这样值得信赖。
有个P事儿就变来变去的，不行就贬贬，行了就涨涨，不值得信赖。
要不是经济不好，何苦谁想老折腾啊，毕竟汇率不仅仅是数字，释放很多信号

作者: bondbunny 时间: 2015-10-8 15:21:37

本帖最后由 bondbunny 于 2015-10-8 14:28 编辑

，，，，，，，，，，

作者: JSPMachine 时间: 2015-10-8 15:39:14

急不得，TPP等于捆绑了奶业的未来，纽币铁定要升了，而且无法控制，大家只要跟着中介一起炒高纽币，趁纽币低多吸纳现金在手，这样纽币就急升，能不能上5.8不好说，但是上5.2 可能半年时间都不用。可鞥会一直升到明年3月，如果新西兰经济没有大动力注入。

只要把纽币搞上去了，大家再卖房子换成人民币也不迟。新西兰纽币市场一天多个1000万就可以拉动汇率变化，联合几百人搞汇率，迅速把纽币砸高，再把房子出手，换纽币成人民币或美金。

作者: shagwell 时间: 2015-10-8 16:01:40

JSPMachine 发表于 2015-10-8 15:39
急不得，TPP等于捆绑了奶业的未来，纽币铁定要升了，而且无法控制，大家只要跟着中介一起炒高纽币，趁纽 ...

我觉得你这样不好

作者: grey_goth 时间: 2015-10-8 19:09:09

哦。有点意思。

作者: speakinge 时间: 2015-10-8 21:52:56

只看懂向量和牛顿定律前面的没懂
市场不可能有完全无外力作用的买方和卖方大家都是受力进行买卖交易被中介银行邻居同事忽悠着,在不停的自我寻找下一个目标这样的行为是幸福的比起连首付都存不出的人来说

作者: speakinge 时间: 2015-10-8 21:54:36

新西兰的市场有无数种可能政府不作为相比某些国家差得远

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