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标题: 大家怎么还利息 [打印本页]

作者: 小村 时间: 2015-10-6 17:38:31 标题: 大家怎么还利息

大家的房贷，是本息一起还，还是只还利息？我想知道下两者差别有多大，欢迎专业人士加入指导

作者: 4143920 时间: 2015-10-6 17:43:41

我是把贷款分为两部分一部分固定只还利息一部分浮动还本金

作者: 119900 时间: 2015-10-6 17:45:30

环息不还本。。。

作者: 小村 时间: 2015-10-6 17:49:18

如果以50万贷款来打比方，只还利息还本息一起还，每周还款额相差多少？

作者: LYYX 时间: 2015-10-6 17:50:18

只有自住房时，还息又还本；
有了投资房后，只还息不还本。

作者: 小村 时间: 2015-10-6 17:52:57

LYYX 发表于 2015-10-6 16:50
只有自住房时，还息又还本；
有了投资房后，只还息不还本。

只还利息的话，30年还得清吗？

作者: tong1jie 时间: 2015-10-6 18:04:18

小村发表于 2015-10-6 17:52
只还利息的话，30年还得清吗？

只还息那是要还一辈子

作者: LYYX 时间: 2015-10-6 18:07:35

本帖最后由 LYYX 于 2015-10-6 17:13 编辑

小村发表于 2015-10-6 16:52
只还利息的话，30年还得清吗？

千万不要想着还清某个贷款！－－－我是基于不仅只有自住房设定的（若只有自住房可按15－30年还本付息做，当然可以还清）。
前几年，如果有买投资房的都知道，捣腾几栋（不用投机）－－自住的也就0贷款，然后投资的就80－100％贷款－－－也就有了投资房还息不还本利息由租客出）！

作者: 小村 时间: 2015-10-6 21:11:46

LYYX 发表于 2015-10-6 17:07
千万不要想着还清某个贷款！－－－我是基于不仅只有自住房设定的（若只有自住房可按15－30年还本付息做， ...

我明白你的意思了，谢谢指导！但是这是基于前几年啊，这两年买的房子这么玩不起来

作者: 阿海 时间: 2015-10-6 22:04:19

自住P&I, 投资IO
等自住没贷款了投资才P&I
IO一般只能10年，可以延长但贷款时间就要到40年了

作者: 子弟小学 时间: 2015-10-6 22:08:13

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作者: LYYX 时间: 2015-10-6 23:05:04

子弟小学发表于 2015-10-6 21:08
这想法很好
但是你只换利息，最近10年买不了第二栋投资房了

是啊！做啥事都的先，一步迟，步步跟不上！还好我走这条路不算迟！

作者: withmysnow 时间: 2015-10-6 23:17:30

子弟小学发表于 2015-10-6 22:08
这想法很好
但是你只换利息，最近10年买不了第二栋投资房了

为啥只还利息，最近10年买不了第二套投资房了？求解析

作者: Robbi 时间: 2015-10-7 08:43:27

子弟小学发表于 2015-10-6 22:08
这想法很好
但是你只换利息，最近10年买不了第二栋投资房了

依靠capital gain来累积equity，这是最快的办法。还款的时候你还本金，一年下来估计也就几千快。

作者: Robbi 时间: 2015-10-7 08:46:07

小村发表于 2015-10-6 17:49
如果以50万贷款来打比方，只还利息还本息一起还，每周还款额相差多少？

用银行在线计算器就可以算出连本带利的还款数。
然后 50万 x 利率÷ 52 = 每周需要还的利息

作者: love_3_month 时间: 2015-10-7 08:53:01

除非你不想再扩大投资继续买房子了，一般都尽量只还利息。自住的可以本金一起还，就像阿海说的那样。

作者: moliang 时间: 2015-10-7 11:02:05

如果你fix是在2年或者更短, 如果你的自制能力比较强,不会钱多了就乱花,那还是interest only比较好

作者: 小村 时间: 2015-10-7 14:10:26

Robbi 发表于 2015-10-7 07:46
用银行在线计算器就可以算出连本带利的还款数。
然后 50万 x 利率÷ 52 = 每周需要还的利息 ...

所以你们还是建议投资房只还利息？按照阿海的BUY&HOLD理论的话，不是应该用P&I尽快还清么？请指教

作者: 小村 时间: 2015-10-7 14:11:46

love_3_month 发表于 2015-10-7 07:53
除非你不想再扩大投资继续买房子了，一般都尽量只还利息。自住的可以本金一起还，就像阿海说的那样。 ...

只还利息的话，会不会贷款额一直很大，欠债多了还能继续买么？

作者: 子弟小学 时间: 2015-10-7 22:14:21

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: love_3_month 时间: 2015-10-8 08:38:06

本帖最后由 love_3_month 于 2015-10-8 08:39 编辑

子弟小学发表于 2015-10-7 22:14
打比方 5年内订了只还息最初借的50万数目没变
5年后利息涨到 8%，比现在的4.35% 高了快一倍
本金还是5 ...

这五年不还本金，不就省下来钱放在银行了吗？五年之后要买房，这个钱一样算到下一个的本金里面去啦

或者把这笔钱一次性去还第一套房子，那贷款就降低了，和你上面说的效果上几乎没有区别，但弹性大很多。

作者: zlm873 时间: 2015-10-8 17:23:19

All Blacks的下一场比赛将会在本周六早上8点开始，对手是Tonga（汤加）队。

作者: 小村 时间: 2015-10-8 17:58:31

love_3_month 发表于 2015-10-8 07:38
这五年不还本金，不就省下来钱放在银行了吗？五年之后要买房，这个钱一样算到下一个的本金里面去啦

或者 ...

贷款利息比存款利息高，这样并不能真的起到对冲作用阿？

作者: 心理医生 时间: 2015-10-8 19:43:01

看个人了长线的就本息一起吧短线的就只还利息有计划一次还清的就还利息吧

作者: 子弟小学 时间: 2015-10-8 20:36:43

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: purpleapple 时间: 2015-10-8 21:08:37

love_3_month 发表于 2015-10-8 07:38
这五年不还本金，不就省下来钱放在银行了吗？五年之后要买房，这个钱一样算到下一个的本金里面去啦

或者 ...

其实这个道理我不太懂啊，如果还掉了本金，也是在房子的equity里边，如果需要重新topup的时候再从银行贷出来不是一样的？而且还掉的本金所节省的利息总是比存银行的利息高的。

除非是资金非常紧张，几千块的差距会马上影响下一套投资房的购买或者维修，否则我看不出来需要只还利息的必要性了。。。

作者: love_3_month 时间: 2015-10-8 21:51:06

purpleapple 发表于 2015-10-8 21:08
其实这个道理我不太懂啊，如果还掉了本金，也是在房子的equity里边，如果需要重新topup的时候再从银行贷 ...

如果是投资房，我肯定不还本金。
如果是自住，两可，差别不大，但银行可能不同意只还本金。

这两者的区别，在利息的计算和贷款能力的评估上，几乎没区别。

但好处是，资金在账上，随时可以挪用。尤其是刚用足了力气，买房或者投资，比较捉襟见肘

作者: purpleapple 时间: 2015-10-8 22:39:35

love_3_month 发表于 2015-10-8 20:51
如果是投资房，我肯定不还本金。
如果是自住，两可，差别不大，但银行可能不同意只还本金。

对，如果还利息加本金吃力的话，只还利息是有道理的，除此以外，我想不明白为什么一定需要只还本金。至于用于投资下一套房嘛，其实还了本金一样可以再贷出来的，是不存在非要那么做的必要的。。

作者: love_3_month 时间: 2015-10-9 09:15:52

purpleapple 发表于 2015-10-8 22:39
对，如果还利息加本金吃力的话，只还利息是有道理的，除此以外，我想不明白为什么一定需要只还本金。至于 ...

手头空点钱还是有必要的，比如有其他小投资项目，或者需要添大件，不可预知的开销，之类的。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-10-9 09:18:35

银行一般不会让你只还利息太久的，10年撑死了。不过我也是听说的。

作者: NZyimin_new 时间: 2015-10-9 21:51:31

LYYX 发表于 2015-10-6 17:07
千万不要想着还清某个贷款！－－－我是基于不仅只有自住房设定的（若只有自住房可按15－30年还本付息做， ...

投资房还息不还本，利息由租客出。

这个可以解释一下吗？

作者: 我爱TVB 时间: 2015-10-9 21:53:18

那RATES呢？也包含在租客出的利息里了？

作者: NZyimin_new 时间: 2015-10-9 21:55:06

love_3_month 发表于 2015-10-8 07:38
这五年不还本金，不就省下来钱放在银行了吗？五年之后要买房，这个钱一样算到下一个的本金里面去啦

或者 ...

你说的是想手上有些多余的钱的人。
那位说的都给了银行，需要的时候再贷出来，其实也是可以的。而且还不用多付这几年的利息。毕竟存款和贷款利率还是有点差别的。

作者: NZyimin_new 时间: 2015-10-9 21:57:56

小村发表于 2015-10-7 13:10
所以你们还是建议投资房只还利息？按照阿海的BUY&HOLD理论的话，不是应该用P&I尽快还清么？请指教 ...

我自己比较倾向于尽快还清。除非你有其他投资渠道，远远高于银行贷款利率。

攒首付再次购买投资房的另算。如果已经有其他房子首付的话，多余的钱还是还清第一套贷款比较好，或者金额比较大期限比较长的那一个。

作者: LYYX 时间: 2015-10-9 22:22:30

NZyimin_new 发表于 2015-10-9 20:51
投资房还息不还本，利息由租客出。

这个可以解释一下吗？

比如2012年，我买的某栋子母房，买价$790000,租金$1000/week,全额贷款（当时利率5.5％？），你可以计算下是不是利息由租客（租金）出！

作者: NZyimin_new 时间: 2015-10-9 22:30:17

LYYX 发表于 2015-10-9 21:22
比如2012年，我买的某栋子母房，买价$790000,租金$1000/week,全额贷款（当时利率5.5％？），你可以计算下 ...

那么想的话，所有的利息都是租客出的。不管首付有没有。

作者: NZyimin_new 时间: 2015-10-9 22:31:05

LYYX 发表于 2015-10-9 21:22
比如2012年，我买的某栋子母房，买价$790000,租金$1000/week,全额贷款（当时利率5.5％？），你可以计算下 ...

其实换个角度想，那些利息也都是你自己出的。

因为没有贷款的话，你就不用付这5.5%的利息，租金可以全部收入银行作为收入。

作者: LYYX 时间: 2015-10-9 22:53:03

NZyimin_new 发表于 2015-10-9 21:31
其实换个角度想，那些利息也都是你自己出的。

因为没有贷款的话，你就不用付这5.5%的利息，租金可以全部 ...

若没贷款，2012年你可以用790000的钱（做首期）去买$790000／0.2＝$3.95M 的房产，你知道2015年的价是多少？保守估算也值$3.95M的1.5倍即$5.925M。－－－这就是为什么投资房只还息，尽量用足贷款额度的原因。

作者: NZyimin_new 时间: 2015-10-10 11:50:29

LYYX 发表于 2015-10-9 21:53
若没贷款，2012年你可以用790000的钱（做首期）去买$790000／0.2＝$3.95M 的房产，你知道2015年的价是多 ...

如果想多买几套，那就尽量多贷款，还利息。攒首付。

如果想买固定的几套，又有足够的首付现金，尽可能还清贷款比较好。

作者: ying5327 时间: 2015-10-10 18:56:13

LYYX 发表于 2015-10-9 21:53
若没贷款，2012年你可以用790000的钱（做首期）去买$790000／0.2＝$3.95M 的房产，你知道2015年的价是多 ...

买第二套房的话, 现在贷款也要看收入是多少吧, 就算你有30%的首付, 收入不够的话,银行也不会贷款给你的吧.

大家都没有讨论投资房报税的问题吗, 如果投资房要把本金还完的话就没有利息作为费用去抵消租金的收入了, 那收上来的租金就要交税了.

作者: purpleapple 时间: 2015-10-16 12:31:01

love_3_month 发表于 2015-10-9 08:15
手头空点钱还是有必要的，比如有其他小投资项目，或者需要添大件，不可预知的开销，之类的。 ...

那是在没有余钱的情况下，如果不是大件的话几千块不就可以了嘛。。真是上万块也不是利息里这点钱就省出来的。。

作者: love_3_month 时间: 2015-10-16 13:37:09

purpleapple 发表于 2015-10-16 12:31
那是在没有余钱的情况下，如果不是大件的话几千块不就可以了嘛。。真是上万块也不是利息里这点钱就省出来 ...

哈哈，这是个投资理念的问题。。。。。。在这个例子上，流动现金比利息差重要。。。。。。一个房子，十个房子，都一样的道理。

作者: waitakere6 时间: 2015-10-16 14:15:07

我觉得都差不多，反正有钱的时候即便多还了本金等需要再投资再投资再买房的时候再贷出来就好了，和IO差别不大。IO其实最大的好处在于尽量降低支出而最大化可贷的上限。

作者: 房奴甲 时间: 2015-10-16 15:46:11

我想，对于大部分投资客而言，贷款的税务利益，都大于存贷利差吧？

况且，贷款的房子，相当于很小投资的项目，回报率是自有资金投资房的几倍几十倍吧。贷款的最大问题就是风险，但是如果你手持现金，则不怕这个风险。总之投资房还本，个人认为是比较无厘头的奇怪行为。

作者: Fang40 时间: 2015-10-16 23:48:34

ying5327 发表于 2015-10-10 18:56
买第二套房的话, 现在贷款也要看收入是多少吧, 就算你有30%的首付, 收入不够的话,银行也不会贷款给你的吧 ...

+1。

作者: Fang40 时间: 2015-10-16 23:56:01

purpleapple 发表于 2015-10-8 21:08
其实这个道理我不太懂啊，如果还掉了本金，也是在房子的equity里边，如果需要重新topup的时候再从银行贷 ...

这个问题最好问会计。关于税，如果他没有房产投资经验要考虑换了。

作者: purpleapple 时间: 2015-10-28 22:57:01

love_3_month 发表于 2015-10-16 12:37
哈哈，这是个投资理念的问题。。。。。。在这个例子上，流动现金比利息差重要。。。。。。一个房子，十个 ...

我的意思是需要现金的时候房屋已经还掉的本金部分随时可以再贷款出来，如果本来就是小金额的使用，谁手头还不留个几千块的流动资金，这个和还本金根本不冲突；唯一的解释就是奥克兰的投资房绝大多数是负现金流，而屯里的投资房很多都能够维持正现金流，所以根本没那么紧张的资金。。

作者: PQNZ 时间: 2015-10-29 08:55:07

房奴甲发表于 2015-10-16 15:46
我想，对于大部分投资客而言，贷款的税务利益，都大于存贷利差吧？

况且，贷款的房子，相当于很小投资的项 ...

这个有道理

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