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标题: 投资商业商铺要注意 [打印本页]

作者: 阿海 时间: 2015-10-6 12:06:08 标题: 投资商业商铺要注意

本帖最后由阿海于 2015-10-6 12:25 编辑

http://www.nzherald.co.nz/busine ... 3&objectid=11524567

Quote:
"One councillor, Chris Darby, went as far as to dub the vast new $160 million NorthWest as "the anchor of more sprawl, and a dire Henderson town centre left in its wake".

本人声明我对商业商铺没有研究，这是我对商铺所见的处女作，请轻拍。

一般我只讨论residential住宅的，但今天看到这文章有感触：
1）location, location, location
地点决定商铺的人流量。人流量自然等于销售量。人流越多，越多机会有人会买你店里的货。
如果店销售量越多，那租金就也能收越多，租金越多，商铺的房价也越高。

2）新铺vs旧铺
这就说到这文章里说的NorthWest新建的大商场了。这些新铺租金一定都不便宜，这就不说新铺了。
最影响的就是邻居Westgate和Henderson的铺。因为NorthWest会吸引很多销售者，会把westgate和henderson商业中心的客源吸走，自然Westgate和Henderson商铺的销售量会受影响。我觉得Westgate那片商店不出10年就都完蛋，那片地拿来建公寓更合适了。

3）旧铺被新铺取代
跟2）一样，其他例子就像Glenfield Shopping Mall和Takapuna Shopping Mall，GSM和TSM都比较旧，自从Albany Shopping Mall的诞生，GSM和TSM的人流一定受很大影响。如果投资在这些旧Mall邻近的商铺，一定也会受到同样甚至更大的影响。
还有例子就是Royal Oak Shopping Mall，里面几乎是死的。
还有The Fox, Northcote，里面也是死了几乎，一半商铺都空的。
Newmarket也受很大影响，毕竟西面的St Lukes和东面的Sylvia Park抢不少客流，而且高档时装越来越难做了

4）Online网上购物的时代
Newmarket估计是网上购物的时代的最大牺牲者。现在买家都聪明了，都在网上Trademe, NZSale，Amazon，和海外网站等买东西，实店人流会越来越小，不只是影响店生意的销售量，也直接影响实店的租金，更影响实店的市场价

5）总结
- 投资店面最最重要就是人流量，最好远离大商场。好的地点例如倒霉路和Mt Eden这些车流量多的，两旁大商场还比较远的，这些店铺估计长远保值好，也不太受竞争影响。
- 但要注意的是这些店铺楼龄高，有些是Heritage历史性建筑物受当地政府保护的，改造和维修都有很大限制。如果是惠灵顿基督城的，那更要小心地震方面的要求。有时候地震改修的费用比店铺楼的价格还高！

- 留意店铺附近的发展，看有没有新的居民开发项目和新的商业开发项目，这些都会影响附近旧的现有商铺的人流/租金/价格。

作者: 阿海 时间: 2015-10-6 12:06:33

商业店铺处女作，请轻拍

作者: 天堂金币 时间: 2015-10-6 12:17:33

好帖帮顶

作者: 魔鬼的颤音 时间: 2015-10-6 16:16:27

location, location, location

作者: 二月橙 时间: 2015-10-6 16:35:40

northwest也就那样，啥都没，买个东西还要两边跑和停车。新鲜劲一过就会冷清下来了。主要还是看里面买的东西品牌的综合素质

作者: GoToNorthAKL 时间: 2015-10-6 17:31:07

还有The Fox, Northcote，里面也是死了几乎，一半商铺都空的。
Newmarket也受很大影响，毕竟西面的St Lukes和东面的Sylvia Park抢不少客流，而且高档时装越来越难做了

The Fox是哪里？
Northcote指的是哪里？不是Northcote shopping centre吧？

作者: 房奴甲 时间: 2015-10-6 21:48:52

GoToNorthAKL 发表于 2015-10-6 16:31
还有The Fox, Northcote，里面也是死了几乎，一半商铺都空的。
Newmarket也受很大影响，毕竟西面的St Lukes ...

阿海说那个是在northcote的一个factory outlet,和nkrthcote shopping center一毛钱关系也没有。

作者: 蓝蓝的海 时间: 2015-10-6 21:58:29

写的好..........

作者: IntoTherAin 时间: 2015-10-6 22:14:34

你说得很好。谁都知道location 重要。

新西兰最好的 queen street anz 银行物业你能买下来。就不用做顾问了。

location 好的都是天价。或者是 dreamer. 死要钱。五年挂牌没人问的。

作者: linlinnz 时间: 2015-10-6 22:23:18

st James怎么样

作者: clam 时间: 2015-10-6 22:38:37

我有投資商舖，在中區。。。等我有心情可以寫寫。可能阿海不熟commercial property，這個基本上和residential 太不一樣。。。畢竟你所説的都是按residential的標準。

commercial 有很多好處沒有被residential 的investor發現的。

作者: coolge 时间: 2015-10-6 22:50:37

clam 发表于 2015-10-6 21:38
我有投資商舖，在中區。。。等我有心情可以寫寫。可能阿海不熟commercial property，這個基本上和residenti ...

跟房东签了3+3+3。 rent 每2年review 一次。店铺由房产中介管理。房租和outgoing 每2年都涨。今年是第一个3里的最后一年。

1.可不可以跟中介说房租，管理费不能涨。否则到期立马搬走。

2.能不能重新要求中介签订合同。

3。怎么才能控制out going 不上涨？

有没有这方面经验的朋友指点一下。

美女，能给点意见吗？

作者: 阿海 时间: 2015-10-6 22:51:25

clam 发表于 2015-10-6 22:38
我有投資商舖，在中區。。。等我有心情可以寫寫。可能阿海不熟commercial property，這個基本上和residenti ...

哈哈也有很多坏处比不上residential的啊

作者: clam 时间: 2015-10-6 22:58:39

coolge 发表于 2015-10-6 22:50
跟房东签了3+3+3。 rent 每2年review 一次。店铺由房产中介管理。房租和outgoing 每2年都涨。今年是第一 ...

1）你可以不renew的啊
2）到你第一個renewal時可以，但是一般你要支付對方的律師費
3）作爲房東，我也不想outgoing上漲，但這個不是房東能control的吧。。。（不知道你租的物業有沒有body corp？）

你這個case，其實你自己想不想繼續租呢？

作者: clam 时间: 2015-10-6 22:59:23

阿海发表于 2015-10-6 22:51
哈哈也有很多坏处比不上residential的啊

It's not for everyone... of course

作者: zyj 时间: 2015-10-6 23:09:54

楼主分析的很有见地。顶一个！
从长远来看，网购是必然趋势。极端角度来说，所有物品销售的店铺都会死（比如服装店，电子产品电），剩下的是做服务业的店铺（饭店，按摩店，KTV等）。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2015-10-6 23:14:34

反正没人睡大街，商铺就算了。我要是买个商铺，直接租金干死生意好的，然后我来干他生意

作者: JSPMachine 时间: 2015-10-7 17:48:00

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-10-11 10:30 编辑

投资商铺是最稳定的

本人以前也有几年的管理经验，手头上从几十平米到2000多平米，大大小小100多商铺，几年总平均年回报率都在9.2%-9.3%之间。总体上贷款率是30%左右，贷款利率平均是6%（2011-2013年）。简单的计算就是 70万投入，回报9.2万-1.8万利息=7.4万。因此银行杠杠原理后，实际回报率是10%以上。

商铺的租约非常稳定，不像房子，多数租约在8年以上。因为一旦租约短了，意味着生意也不是很值钱，当然也有少数几个不稳定的租约，比如只剩下2,3年还不续约的，比如结束合约的豆腐店，比如前任大华转手前只有3年，为了转手再弄了12年。比如老的ANZ大楼然后出售了。
除了几个不稳定的，其他商铺都非常稳定，因为租商铺的都清楚他们要体现生意的价值就一定要有稳定的租约，否则在他们卖生意的时候，不同意给他们续约，生意也就没法卖或很低价卖了。

另一个你说的 5 远离商业中心，觉得不太合适。我们管理的基本都在商业中心对面或者现在来讲就是商业中心，十多年前买入的时候不算，但是靠着老商业中心买，十年过去现在都成了商业中心，比如botany和北岸都成了中心的一部分。也因此野鸡变凤凰，不但租金翻翻，而且商铺价值翻了好几倍。

不要随意就说投资商铺危险，好的商铺一铺难求，今年放出去了几个商铺，每个商铺都收到很多的报价，是机遇才能买到。商铺管理也容易，扔给几个最大的中介公司就可以了，并定时的控制中介手上商铺的数量，让他们的经理感觉到危机感而更认真的管理不出麻烦，否则一个商铺一年出一个小麻烦，就会把你弄的乱七八糟，因此要控制好管理的中介，一年也没几件认真的事情可做。
商铺投资就是稳定从大批商铺总体上每年回报率不会差出0.1%，除非管理不善否则很难做到把回报率降低到 6% 也很难做到把回报率升到15%。毕竟这方面我们不如犹太人，他们才是奥克兰的王牌。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-10-7 18:06:06

clam 发表于 2015-10-6 21:38
我有投資商舖，在中區。。。等我有心情可以寫寫。可能阿海不熟commercial property，這個基本上和residenti ...

快，赶紧开一贴。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-10-7 18:08:36

JSPMachine 发表于 2015-10-7 16:48
投资商铺是最稳定的

本人以前也有几年的管理经验，手头上从几十平米到2000多平米，大大小小100多商铺，几 ...

warehouse 之类的有经验么

作者: 2795358 时间: 2015-10-7 18:11:23

NW SHOPPING MAIL不会影响WEST GATE的生意，怎么说也就隔着一个马路，还是有人愿意逛得。

作者: bboyside85 时间: 2015-10-7 18:26:39

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: JSPMachine 时间: 2015-10-7 18:29:57

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-10-7 18:18 编辑

ThinkOutLoud 发表于 2015-10-7 17:08
warehouse 之类的有经验么

没

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-10-7 19:07:50

JSPMachine 发表于 2015-10-7 17:29
离开中心的warehouse应该都是不赚钱的，其他城市的利润足也可以回补。他们集团完全可以利用回补，吃掉小竞 ...

我说的是一般的warehouse 仓库仓储，不是 The Warehouse.

作者: clam 时间: 2015-10-7 19:13:39

JSPMachine 发表于 2015-10-7 17:48
投资商铺是最稳定的

本人以前也有几年的管理经验，手头上从几十平米到2000多平米，大大小小100多商铺，几 ...

clap clap clap... finally someone who knows their shxt

作者: 巴依老爷 时间: 2015-10-8 10:07:29

白人投资客从去年底今年初就已经开始大范围的投资商铺和对商铺进行升级改造了
当我们华人被白人骗进房地产这个不归路的时候
商铺已经开始进入孵化期了

作者: VisionDesign 时间: 2015-10-8 10:10:18

再次拜读海哥大作

作者: mimisa 时间: 2015-10-8 10:19:23

是不是还要考虑商铺的管理费和地税的增长，这么说商铺就是个鸡肋。。。

作者: clam 时间: 2015-10-8 10:53:30

mimisa 发表于 2015-10-8 10:19
是不是还要考虑商铺的管理费和地税的增长，这么说商铺就是个鸡肋。。。

這些都是租客付的
商業的租契和residential不一樣

作者: clam 时间: 2015-10-8 10:55:47

不是針對阿海
但這樣完全mislead對商舖投資的文章也加精。。。。？

作者: mimisa 时间: 2015-10-8 11:27:35

clam 发表于 2015-10-8 10:53
這些都是租客付的
商業的租契和residential不一樣

尽管是租客支付也是持有成本，考虑空置的风险，管理费加地税对应购买店铺价格的比例是怎样才合适呢？

作者: clam 时间: 2015-10-8 11:50:07

mimisa 发表于 2015-10-8 11:27
尽管是租客支付也是持有成本，考虑空置的风险，管理费加地税对应购买店铺价格的比例是怎样才合适呢？ ...

其實我自己不會買有body corp的
我買的看的都是standalone的，沒有bodycorp

作者: 阿海 时间: 2015-10-8 11:52:36

clam 发表于 2015-10-8 10:55
不是針對阿海
但這樣完全mislead對商舖投資的文章也加精。。。。？

谁叫没人写商铺投资的

作者: clam 时间: 2015-10-8 11:55:48

阿海发表于 2015-10-8 11:52
谁叫没人写商铺投资的

我現在就去看commercial 的open home。。。

作者: coroner3164 时间: 2015-10-8 12:27:21

clam 发表于 2015-10-8 10:55
不是針對阿海
但這樣完全mislead對商舖投資的文章也加精。。。。？

他抛砖引你的玉，这不我们才有机会看到您的经验？

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-10-9 14:24:25

JSPMachine 发表于 2015-10-7 17:29
没

别删回复Y. 虽然没回答我的问题, 也是有用的经验. 谢谢.

作者: 系统屏蔽的字符 时间: 2015-10-10 15:14:30

几年前就投资商业店铺了，现在是好的店铺基本都长期持有，很少有卖的，如果有投资商铺的钱可以看看MOTEL 地产，虽然不便宜但是租约长期稳定，一般都是20-30年，回报率7.5%左右，比投资商铺要好得多。

作者: james68 时间: 2015-10-11 08:18:21

JSPMachine 发表于 2015-10-7 16:48
投资商铺是最稳定的

本人以前也有几年的管理经验，手头上从几十平米到2000多平米，大大小小100多商铺，几 ...

专业！！！！！！！！！！！！

作者: susan9241 时间: 2015-10-11 10:56:01

clam 发表于 2015-10-6 21:38
我有投資商舖，在中區。。。等我有心情可以寫寫。可能阿海不熟commercial property，這個基本上和residenti ...

欢迎，期待长老们发表大作{:8_478:}

作者: susan9241 时间: 2015-10-11 11:04:47

JSPMachine 发表于 2015-10-7 16:48
投资商铺是最稳定的

本人以前也有几年的管理经验，手头上从几十平米到2000多平米，大大小小100多商铺，几 ...

我知道很多印度人手上持有商铺。。。。可惜他们太贪心，见到一个位置不错，租金高，吓跑tenant,后来空置2年多的商铺，估计印度主已经哭趴下了。。。。

作者: hunterfreak 时间: 2015-10-11 13:35:31

clam 发表于 2015-10-6 22:38
我有投資商舖，在中區。。。等我有心情可以寫寫。可能阿海不熟commercial property，這個基本上和residenti ...

光是法律面就有不同, residential物業法律相對保護房客, commercial物業正好相反, 這就是為什麼outgoing都由房客支出

commercial物業目前的投資回報率也比較高

作者: hunterfreak 时间: 2015-10-11 13:40:22

"4）Online网上购物的时代"

只會影響到部分的實體店生意, 尤其一些販賣高單價商品的

有些則是全不受影響, eg. 餐館, 理髮...etc

作者: 画中人 时间: 2015-10-12 23:37:33

JSPMachine 发表于 2015-10-7 17:48
投资商铺是最稳定的

本人以前也有几年的管理经验，手头上从几十平米到2000多平米，大大小小100多商铺，几 ...

如何定时的控制中介手上的商铺数量，让中介认真管理？

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