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标题: 来来来，大家来算账 [打印本页]

作者: love_3_month 时间: 2015-10-6 09:38:29 标题: 来来来，大家来算账

本帖最后由 love_3_month 于 2015-10-6 10:43 编辑

看到一个计算，错的离谱，有点好玩，就算了一下。

这是原来的计算：

假设某人现在在东区80万买了套房子，3房400地，这是fb，highland park这边很常见的价格和房型。如果对这个设定有异议请告诉我来修改。然后按照30%首付出了24万，贷款56万。以30年为期看30年后的收益。首先设定30年平均利率6%这个应该不高吧，我都按低的来估算的。那么30年后总付款是1,448,694.这里再加上15万地税（平均每年5000块吧，这应该非常低吧）再加上30年一共维修10万，那么总支出变成了170万。

如果不买房按照现在利率长期5年存款是4.1还是多少。就按一个非常低的利率5.6%来算，正常来说存款和贷款差0.2到0.3个百分点。（比如现在10000以上存5年是4.1%贷款4.35%，自己去银行的页面找，如果你数额大可以谈一个相当不错的利息，比如我谈的3个月4.0,5万块当时3个月基准利息3.8）如果会投资债券什么的收入更高，年化8%很轻松的。基金股票风险大的就不讨论了。那么30年后有多少呢，24万如果不买房按5.6%的年利收入是变成24*1.056^30=1230633.654239，就是说拿24万买房存银行收入是这么多。那么房子要卖到170+1230633=2930633以上才能比存银行赚得多，

这中间当然有各种其他因素来影响，存银行方面最大的不利因素就是通胀，但有利因素是流动性高随时可以拿出来用，再投资。而房子的不利因素就是不能很快变现，房子的另个不利因素还有各种不可抗拒因素。最后这个房子一定能到293万吗？这个要看通胀了。这个是一个例子，告诉大家房子的价值在于抗通胀而不是取得capital gain，在通胀低而房价高的时候，这是在做死。

基本错误
1。没有计算租金。假设租金500 （50周）每年涨3%
2。前期的租金无法承担利息+维护，没有计算退税（后期是交税）
3。没有把资金的时间价值考虑清楚，有的信息没有可比性。。比如，170万是不同时间付出去的，不是某个时间点的概念，而123万是目前的24万的到30年后那个时间点的价值

下面是我的计算，大概的解释一下
开始，投入24万。每年利息5.6%的话，相当于30年后的123万。
第一年，付贷款40683。（其中33600是利息)。加上维护费地税8333，扣除房租500*50周，亏损 16933，按退税30%的话，退税5080。
所以第一年的开销 = 40683 + 8333 - 25000 - 5080= 18937 。这笔钱如果不买房，可以放银行或者其他投资，一样假设，5.6%的利息，30年后相当于97101。
然后以下每年相同。（房租每年涨3%）

那么三十年后，这些放其他投资(5.6%)的钱，相当是多少钱呢？232万。

所以，你如果觉得80万的房子30年后能涨到232万，就买房子。如果不能，那就去找回报率8% （税后 5.6%)的其他投资。

这是什么概念 80 vs 232？30年房价涨3倍左右，是不是很多？但是，相当于每年3.55%左右的涨幅，你觉得大吗？
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作者: Laura2013 时间: 2015-10-6 09:49:39

手动点赞＋2

作者: 阿海 时间: 2015-10-6 09:51:29

本帖最后由阿海于 2015-10-6 10:56 编辑

算的越细，买得越少

Analysis paralysis

三月兄不用跟那些半桶水的较真啦

作者: wbtc1983 时间: 2015-10-6 09:51:45

买房的时候还真没有算的这么的细！

作者: 4143920 时间: 2015-10-6 09:55:22

所以后面华人有点小钱就去搞开发了

作者: keepower 时间: 2015-10-6 09:56:54

空军经济学家里至少有一个ID是打算抄底的...

作者: VisionDesign 时间: 2015-10-6 10:02:48

按长远来说肯定是买房划算了，很多人想抄底只不过手头没那么多钱

作者: AresHan 时间: 2015-10-6 10:14:04

长期来讲是很有道理啦，投资房子也是个稳妥的好选择，就是现在这个时机么...毕竟如果你买到了危机前一刻，至少接下来4-5年的回报率都会比较差

作者: gooddog1982 时间: 2015-10-6 10:19:59

当然是买房了，在新西兰人傻钱多怎么办，快去Auckland找房产中介。。。。。在新西兰没本事做生意怎么办，快去Auckland找房产中介。。。。。。在新西兰什么投资强，快去快去Auckland找房产中介。。。。。

作者: 结界 时间: 2015-10-6 10:20:29

十年前卖50万的房子现在应该不止卖150万了，更别说20 年后了， 3 倍是很容易的

作者: dolice218 时间: 2015-10-6 10:20:33

好羡慕数学好的人，我看到一堆数字就想睡觉。。。

作者: angelvan2012 时间: 2015-10-6 10:24:16

没有细看，你是说上杠杆都只有年化3.55%么？

作者: love_3_month 时间: 2015-10-6 10:26:48

angelvan2012 发表于 2015-10-6 11:24
没有细看，你是说上杠杆都只有年化3.55%么？

不是，是说，只要房子年度涨3.55%就相当于买8%的债券投资的收益。

作者: JSPMachine 时间: 2015-10-6 10:47:14

5%  30年  1.05的30次方是 4.3

10% 30年  1.1 的30次方是 17.45

15% 30年 1.15 30次方  是66

10年前  18% 以下的投资回报率洋人是不会考虑的， 8年前 15%的投资回报率洋人是不会考虑的，但是华人已经考虑，比如当时逃跑的高利贷风波中很多人定15%，20%的。  5年前 12%，10% 华人都开始考虑了。在新西兰投资回报率10% 等于瞎忙活，利润还不够生活成本。

只要投资稳定 30年后，15%的是 5% 的财富的15倍。    这也是国内富豪发家的模式，很多人从十万到百万到千万，百倍财富增长都只用了10年。如果在中国10年还达不到千万算不上商业成功人士。
如果以5%的速度，10年后，资产还没翻倍，钱却贬值了2-3倍，等于资产缩水过半。

我们投资要和中国速度比，如果比不过中国速度，还不如不投资劳心劳力。

作者: angelvan2012 时间: 2015-10-6 10:53:16

love_3_month 发表于 2015-10-6 11:26
不是，是说，只要房子年度涨3.55%就相当于买8%的债券投资的收益。

哦，仔细看了一下，就是说如果以20%首付买房，30年的机会成本是232万。
按照房子80万涨到232万，折算下来年化收益才3.6%。

上面这个计算是基于债券能有5.6%的收益，那既然能保证5.6%，我为什么不上2倍杠杆直接买债券呢？我去银行说我要借钱买债券，银行居然还不愿意借给我。我拿着24万再借56万然后都拿去买债券拿30年我能有410万毛收益，就算利息有本金的1.5倍，我最终收益也是270万。银行是不是傻？

所以有几种可能。
第一，债券收益率高了，名义年化是5.6，但实际可能低于这个数，例如有违约风险。那么和债券做对标的房价年化涨幅也估高了。
第二，银行认为房价涨幅会超过债券，所以愿意放贷。

吃饭！

作者: NewLynnHse 时间: 2015-10-6 11:17:09

不给你加精，因为我觉得租房比较好

作者: love_3_month 时间: 2015-10-6 11:18:33

NewLynnHse 发表于 2015-10-6 12:17
不给你加精，因为我觉得租房比较好

作者: JSPMachine 时间: 2015-10-6 11:25:27

angelvan2012 发表于 2015-10-6 10:53
哦，仔细看了一下，就是说如果以20%首付买房，30年的机会成本是232万。
按照房子80万涨到232万，折算下来 ...

债券 5.6%，就说明希腊模式

为什么债券高于银行利息太多？说明是用更大的窟窿补过期的小窟窿。希腊连 8%，9%的债券都敢发，因为他压根就不会还，理论上也不可能还，因为存银行利益只有 3%，怎么可能用3%的利益去给投资者9%的利益。这等于自己赚了100块，却给投资者300块的利润，自己亏了200. 也就是说高于利息的债券都是隐形违约债券，只能还一部分。这是政府庞氏骗局反过来用。

作者: walker123 时间: 2015-10-6 11:31:16

羡慕数学人，我看到一堆数字就{:8_479:}

作者: angelvan2012 时间: 2015-10-6 11:37:37

JSPMachine 发表于 2015-10-6 12:25
债券 5.6%，就说明希腊模式

为什么债券高于银行利息太多？说明是用更大的窟窿补过期的小窟窿。 ...

那么楼主的机会成本算错了。

作者: 我要买房 时间: 2015-10-6 12:30:04

曾经问过一炒股老头我说你买房子投资不? 他说房子房子套现太麻烦除了自己住从不投资房子投资对于资金流动性是一大硬伤还有对于手上的股票(收益不确定) 和理财产品 (百分6多)还有借贷。(百分14年化)咨询讨论高级一点的人
他给得答案赶紧卖理财收回借贷买股票那时候指数2000多点 ,现在看确实是对的所以在市场上我觉得玩投资的30年3倍的话真心几乎是零收益还要烦得要死收房租不会玩的就当存银行也能多少把通胀这块扛点回来没亏就是赚

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-10-6 12:37:08

我一定不会告诉你，买房子，其实赚的是银行。

作者: love_3_month 时间: 2015-10-6 12:40:13

我要买房发表于 2015-10-6 13:30
曾经问过一炒股老头我说你买房子投资不? 他说房子房子套现太麻烦除了自己住从不投资房子投资对于资 ...

LOL.........这里说的是，房子只要3%的涨幅就能达到普通投资8%的收益水平。

那房子10%呢？20%呢？

作者: DrRoad 时间: 2015-10-6 13:03:02

纸上学来终觉浅，与之此事要工行。

作者: DrRoad 时间: 2015-10-6 13:04:21

三月是不是要来个基于风险的分析才够完善呢？

作者: maishengyi 时间: 2015-10-6 13:22:53

何必这么麻烦，auckland房价差不多10年一翻（最近几年可能6，7年就一翻）
30年 80×2×2×2 = 640万，你说怎么划算。
当然这个就是粗算，各种意外都会出现。

作者: JSPMachine 时间: 2015-10-6 13:40:55

maishengyi 发表于 2015-10-6 13:22
何必这么麻烦，auckland房价差不多10年一翻（最近几年可能6，7年就一翻）
30年 80×2×2×2 = 640万，你说 ...

30年物是人非，房子在不在不好说。
不过地还在，400平米地 640万纽币，人民币2,3千万。现在值200百万的是不是也是人民币1个亿了。这个钱可以去美国芝加哥买 100套房子

日本1984-1989年，房价上涨了3倍，导致日本经济破灭。

新房子还在高产出，这就一定会把市场中的均价拉到100万左右（非市场中均价不计）。

作者: so 时间: 2015-10-6 13:48:56

算算就跑题，不看了，明晚继续参加拍卖去

作者: maishengyi 时间: 2015-10-6 13:48:58

JSPMachine 发表于 2015-10-6 14:40
30年物是人非，房子在不在不好说。
不过地还在，400平米地 640万纽币，人民币2,3千万。现在值200百万 ...

auckland 1990年平均房价多少，大概100k？现在800k
25年，翻了几倍 10×2×2×2 = 80
崩溃了吗？反正我没崩溃

作者: JSPMachine 时间: 2015-10-6 14:15:08

maishengyi 发表于 2015-10-6 13:48
auckland 1990年平均房价多少，大概100k？现在800k
25年，翻了几倍 10×2×2×2 = 80
崩溃了吗？反正我没 ...

90年，我们才万元户吧。现在呢？千倍了吧，这是个特殊的时代，存款利率都上10%。在中国机会就这么一次。现在拿1000万去中国，中上来说很难在2040年有 100亿资产。而90年的万元户到今天的千万人民币却是很普遍的现象。

作者: maishengyi 时间: 2015-10-6 14:30:33

JSPMachine 发表于 2015-10-6 15:15
90年，我们才万元户吧。现在呢？千倍了吧，这是个特殊的时代，存款利率都上10%。在中国机会就这么 ...

你也说90年是万元户，你也知道有通货膨胀，为啥你的1亿人名币在30年后能买那么多房子。
不要用现在的眼光看未来，90年你会想到现在一个月赚多少钱吗。
我就是简单的讨论数字，数字。
看看1960年auckland的房子多少钱，1960到1990翻了多少倍。

作者: love_3_month 时间: 2015-10-6 14:55:55

JSPMachine 发表于 2015-10-6 15:15
90年，我们才万元户吧。现在呢？千倍了吧，这是个特殊的时代，存款利率都上10%。在中国机会就这么 ...

你真逗

作者: JSPMachine 时间: 2015-10-6 15:51:48

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-10-6 15:53 编辑

maishengyi 发表于 2015-10-6 14:30
你也说90年是万元户，你也知道有通货膨胀，为啥你的1亿人名币在30年后能买那么多房子。
不要用现在的眼光 ...

不专业，随便打个比方，别想多了，人生几个 30年，都不一定折腾的住30年。
90年1000盎司黄金能买个房子，现在也用1000盎司买的差不多档次的。是财富增加8倍吗？

作者: 我要买房 时间: 2015-10-6 16:11:02

love_3_month 发表于 2015-10-6 12:40
LOL.........这里说的是，房子只要3%的涨幅就能达到普通投资8%的收益水平。

那房子10%呢？20%呢？ ...

那股票百分1000,百分2000?? 我钱借人都是百分14年收益起息，至今没发现违约。。所以百分3真心太低百分8也不多 (当然这种看个人借贷我比较保守所以基本心里有底我才借 ) 我个人觉得买房放着是人都会是人都会的东西那能收益高到哪里? 不过见过基本一买下来就赚几万10万的,(当然有时候不太明白卖家为什么能卖60的东西就50卖给他可能是急到没时间又没办法或者不知道行情的私卖)这个确实要运气还得有消息或者能忽悠这种状况就是特殊的简称技术派当然也有80万的房子有人出160给买了土豪的想法普通人不懂的

作者: 鸡蛋饼干 时间: 2015-10-6 16:49:47

楼主漏算了买房贷款的杠杆，没有哪个贷款借钱有房贷这么方便简单利率底的。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-10-6 17:28:47

maishengyi 发表于 2015-10-6 13:48
auckland 1990年平均房价多少，大概100k？现在800k
25年，翻了几倍 10×2×2×2 = 80
崩溃了吗？反正我没 ...

如果人口也是这么翻可能还行。

作者: 取暖基本靠抖 时间: 2015-10-6 18:04:09

结界发表于 2015-10-6 11:20
十年前卖50万的房子现在应该不止卖150万了，更别说20 年后了， 3 倍是很容易的 ...

记得十年前房东blockhouse bay房子全副地卖了20多万。现在得80+。。。。20年后不敢想了。

作者: 我要买房 时间: 2015-10-6 18:33:25

取暖基本靠抖发表于 2015-10-6 18:04
记得十年前房东blockhouse bay房子全副地卖了20多万。现在得80+。。。。20年后不敢想了。 ...

10多年前么？知道万科苏宁云商深发展这10多年多少倍?有事没事送股一股变两股两股变四股再涨个几十倍, 几十乘以几十你房子放上1000年还是一栋我觉得都不一定有这种涨幅

作者: 取暖基本靠抖 时间: 2015-10-6 19:16:31

我要买房发表于 2015-10-6 19:33
10多年前么？知道万科苏宁云商深发展这10多年多少倍?有事没事送股一股变两股两股变四股再涨个几 ...

看到楼上兄弟的话，有感而发，说一个自己身边的事情。
你跟我说万科啥的是想说什么？说房价你又说股票讲投资，那你怎么不说当年阿拉斯加被每英亩2美分卖给美国，恨自己生的晚？要不来几块钱的？
你没事吧兄弟

作者: 取暖基本靠抖 时间: 2015-10-6 19:18:11

我要买房发表于 2015-10-6 19:33
10多年前么？知道万科苏宁云商深发展这10多年多少倍?有事没事送股一股变两股两股变四股再涨个几 ...

哦对了，总看到你id, 兄弟你到底买没买房啊? 是还没买？还是买了还要继续买？

作者: wahaha1314 时间: 2015-10-6 19:57:52

这就跟波浪一样有高有低是必然的也别指望奥克兰翻番这1.2年内现在还不如手握现金抄底做点别的机会多的是了那些接盘侠的好人好事成为佳谈吧

作者: wahaha1314 时间: 2015-10-6 19:59:52

我要买房发表于 2015-10-6 18:33
10多年前么？知道万科苏宁云商深发展这10多年多少倍?有事没事送股一股变两股两股变四股再涨个几 ...

很赞同你拿现金抄底买股票比买这破房子现在来得实在

作者: 我要买房 时间: 2015-10-6 20:33:09

取暖基本靠抖发表于 2015-10-6 19:16
看到楼上兄弟的话，有感而发，说一个自己身边的事情。
你跟我说万科啥的是想说什么？说房价你又说股票讲 ...

我意思是说你那10几年 20万涨到80万这种涨幅还没中国M2上涨的速度你完全可以勇敢的想像目前新西兰把钱放新房子买地盖房子还有百分20毛利润一年四倍的东西我见过太多了

作者: adamzhou 时间: 2015-10-6 20:34:08

我希望大家能买的，看涨的，自己去买但绝对不要在这里忽悠人去买！绝对不要！或者忽悠人去买的先弄点钱做个赔偿基金如何。我所有的回复都是摆明风险，请大家慎重考虑的。我也希望大家都指出投资的风险，如果都是像你们所说的那样8年翻一倍，妥妥的，绝对稳赚不赔的，大不了长期持有呗，那你们干嘛不开投资公司，基金管理公司，这么好的收益，创个私募基金，上市，那是又赚大钱又赚大名的啊，下一个奥克兰首富/新西兰首富可能就是你啊
一帮没良心的渣渣，你们除了会忽悠同胞会骗还能做啥，都一个个这么有把握的，为啥不开投资公司的，8年翻一番，还能有房租收入，3%的房子投资相当于8%的债券，现在的房子都是多少的涨幅？25%的年增长？我擦，按照这么算，世界最佳投资经理人是你，跑不掉了。问题是你们真的是比索罗斯和巴菲特还牛逼的人吗？

作者: 我要买房 时间: 2015-10-6 20:45:22

wahaha1314 发表于 2015-10-6 19:57
这就跟波浪一样有高有低是必然的也别指望奥克兰翻番这1.2年内现在还不如手握现金抄底 ...

有钱还怕没东西买什么跌了买什么什么涨了卖什么 . 比如说大家都熟的纽币5块3上方的纽币绝对可以毫不犹卖掉即使继续涨就继续卖然后4块下方越跌越买老头老太太很多无聊就这么来回干你再加个杆杆比如去银行好点利息低的钱收益也不错

作者: beck@ 时间: 2015-10-6 20:47:16

如果不买房子这30 年如果租房子。。租金一共要多少钱？

作者: tony99 时间: 2015-10-6 20:47:18

adamzhou 发表于 2015-10-6 21:34
我希望大家能买的，看涨的，自己去买但绝对不要在这里忽悠人去买！绝对不要！或者忽悠人去买的先弄点钱做个 ...

大哥，冷静点。。就是一论坛，大家只是讨论问题而已，不存在谁忽悠谁，能看懂这帐的，都是精明的人

作者: 我要买房 时间: 2015-10-6 21:00:39

取暖基本靠抖发表于 2015-10-6 19:18
哦对了，总看到你id, 兄弟你到底买没买房啊? 是还没买？还是买了还要继续买？ ...

无聊没事时候跑进来瞎掰之前5000时候发了个说说说这轮5000点上方融资配资将成为本轮牛市最大牺牲品现在血流成河这次我看到新西兰房市同样问题信贷资金爆涨在目前汇率利率和如此恐慌购买情绪下如果不下跌的话只有一种结果泡沫继续加大直到破裂然后新西兰进入全面信贷危机杆杆从高借贷的开发商开始爆仓然后到处负资产这么说其实期房期地签合同就付几万块随便调整下就没人愿意交割

作者: clam 时间: 2015-10-6 21:31:08

我10年前也會像你這個開個excel來算。。。
現在基本靠經驗心算

越算越難下手啊

作者: love_3_month 时间: 2015-10-7 06:23:09

beck@ 发表于 2015-10-6 21:47
如果不买房子这30 年如果租房子。。租金一共要多少钱？

相当于每周开销500而且逐年递增3%，一百多万。。。。。

作者: love_3_month 时间: 2015-10-7 07:26:51

clam 发表于 2015-10-6 22:31
我10年前也會像你這個開個excel來算。。。
現在基本靠經驗心算

大姐我是算着完，给大家稍微解释一下。。。

说到计算，我更在意贷款偿还能力的计算，可以计算能买怎样的房子。。。不过每个银行似乎不一样，每次要问银行或者中介太麻烦了

作者: beck@ 时间: 2015-10-7 07:28:12

love_3_month 发表于 2015-10-7 06:23
相当于每周开销500而且逐年递增3%，一百多万。。。。。

那先不管房子 30年后卖出去赚不赚钱。但是至少可以拿回来，。如果不买房子，就只能租房，这100多万，是给别人的

作者: maishengyi 时间: 2015-10-7 09:04:01

JSPMachine 发表于 2015-10-6 16:51
不专业，随便打个比方，别想多了，人生几个 30年，都不一定折腾的住30年。
90年1000盎司黄金能买个房子， ...

我什么时候说财富增加了8倍，你翻翻我之前的回帖，那个回帖说财富增加8倍。
我说的是数字增加了8倍。我的重点是80万买房子，30年后是多少钱，80万存银行，30年后多少钱。
怎么到你那就是财富增加8倍，我也是服了。
我感觉我有点浪费时间。

作者: 那年夏天 时间: 2015-10-8 14:00:24

学习了，赞3月

作者: mimisa 时间: 2015-11-9 17:46:14

NewLynnHse 发表于 2015-10-6 12:17
不给你加精，因为我觉得租房比较好

作者: mnstar 时间: 2015-11-9 20:06:59

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: ETUDE 时间: 2015-11-9 22:02:21

看了上面几个说投资的, 暂时不说房价30年到底能翻多少翻,

金融投资:

1.谁可以保证投资金融产品(股票,外汇,黄金...等等), 可以100%只赚不赔?只翻倍不缩水?缩水都是保守的. 金融产品大起大落, 炒股炒的好的每年都有,炒股炒破产的每年也都有,在金融投资上能保证年年稳赚的,不是经验和能力就能决定的.

商业创造:

2.拿现金投资其他项目,做商业成功人士.成为10年由10万到千万的富豪. 这是每个人都能做到的吗? 商业的成功个人能力(头脑/体力/忍耐力/坚持/....非常多因素)是一方面, 天时地利人和哪一点都离不开. 真不是谁拿个10万都能变千万的. 当然不是低估能力,有冲劲的人是要去干的,奥克兰的商业环境,付出努力就一定能有回报,但各行各业也都做不了甩手掌柜,用人方面非常难控制,其中滋味和回报自己衡量.在中国每个年代都能出英雄,几年内爆发的商业例子层出不穷,但在新西兰还是稳中成长的比较普遍,能出现中国那样的情况实在不多.

日本房价:
3.很多人都拿日本房价比.日本是主流移民国家吗? 世界移民输出大国中国/印度/俄罗斯哪个国家的人是多数选择去日本定居的?拥有完善移民法案及相关评估体系、涵盖多类别移民途径的国家目前只有4个：加拿大、澳大利亚、新西兰与新加坡. 这几年新西兰在中国的知名度随着各种商业/娱乐的宣传力度,越来越大,而澳大利亚/加拿大这些国家的房价及生活可负担度远远高于新西兰太多,新西兰逐渐成为中国小康/中产阶级/专业人士/初级富豪移民首选. 1980-2012 日本人口增长为9%. 新西兰为45%左右,而且大部分都在奥克兰. 需要借鉴吗?

很多人为什么在奥克兰选择房产投资,比做金融风险小,比做生意操心少,比其国家房产更有保障. 利益最大化能算出来,假设出来,但不一定每个人都能做出来.房子放在那,最起码还有块地,所以说投资房产就看"地段,地段,地段" 上面的房子是可以变的,地段本身才是价值的体现.

洋人还是保留着中区7-10年翻一翻的说法,其他地区慢慢拉长一点.每一轮涨幅都有开始高潮回调和平稳,当然每一轮的涨重点区域不一样,回调时期下滑的也不一样.所以总体按7年-10年看.现在肯定错过这轮capital gain的最好时机了,像2012年开始那样的机会也只有等下次了,所以看短期的就算了,看长期的什么时候都不晚. 我们这批留学生留在新西兰成家立业,增加了多少住房上的需求,就不说其他因素了,看看自己身边朋友每家几个孩子,20年之后,这些孩子们成家时,我想大部分中国家长还是会尽力想给孩子个安稳的起步的.

我不是中介也不是炒房的, 只是看上面回复把资本投资说的太简单了.大多数人还是需要慎重考虑的.

作者: jj-yang 时间: 2015-11-9 22:35:03

非常仔细的分析！！很棒！！
不过，还是差了一点-- 少了通货膨胀率。。30年是很长的时间，30年前的100万跟30年后的100万很可能是不一样的。。我不是说就一定是要变小了。货币的时间价值在30 年的区间里面是必须要计算考虑的。。
随着货币价值的变化，有可能30年后，即使卖到了500万，算荟到今天的价值还是亏了；也有可能只买了30年后的150万--但如果那时候的货币价值改变了的话，却是赚了。。当然，像这种这么大差别的变化仅仅是极端的表现。--会导致货币的实际价值改变如此之大，要么就是战争，或者经济大萧条之类的了。
只是以此举例，要把货币的时间价值归入你的计算公式中--至少应该估算一个通货膨胀率吧。。

作者: 脑袋转得慢 时间: 2015-11-10 18:09:25

不买的话，这30年要租房住吧？
租房的成本考虑进去了吗？？？？？？

作者: 脑袋转得慢 时间: 2015-11-10 18:12:29

十年前，在中国这样算账的人，现在都后悔死了。

闭着眼睛买房的人，在一线城市的，至少身家千万了。

作者: 小号马甲 时间: 2015-11-10 19:28:23

她算的那么细，不是照样自己买个不停。这事自己拿捏。想存款就存款，想买房就买房。钱总不能放家里吧。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-11-10 20:52:02

小号马甲发表于 2015-11-10 20:28
她算的那么细，不是照样自己买个不停。这事自己拿捏。想存款就存款，想买房就买房。钱总不能放家里吧。 ...

你怎么知道三月是女的？

作者: love_3_month 时间: 2015-11-10 21:24:55

小号马甲发表于 2015-11-10 20:28
她算的那么细，不是照样自己买个不停。这事自己拿捏。想存款就存款，想买房就买房。钱总不能放家里吧。 ...

说的是我吗。。。我真想买个不停啊。。。。

另外算了半天帐，我的观点很明确了吧，除非有更好的渠道，买房是比较简单好操作的投资嘛。。。说的我好像劝人不买自己偷偷买似的。。。。

作者: winny 时间: 2015-11-10 21:31:20

作者: jkey 时间: 2015-11-11 01:47:28

本帖最后由 jkey 于 2015-11-11 02:45 编辑

楼主说得有道理

作者: jkey 时间: 2015-11-11 02:32:17

本帖最后由 jkey 于 2015-11-11 02:44 编辑

adamzhou 发表于 2015-10-6 20:34
我希望大家能买的，看涨的，自己去买但绝对不要在这里忽悠人去买！绝对不要！或者忽悠人去买的先弄点钱做个 ...

作者: jkey 时间: 2015-11-11 02:38:01

本帖最后由 jkey 于 2015-11-11 02:44 编辑

脑袋转得慢发表于 2015-11-10 18:12
十年前，在中国这样算账的人，现在都后悔死了。

闭着眼睛买房的人，在一线城市的，至少身家千万了。 ...

层主高见，的确是这样的。

作者: sasok 时间: 2015-11-11 05:59:50

简单一点，比一下30年前。如果回到30年前，你买房还是存钱？搞不明白就比一下100年前。这么简单的道理。

作者: newdream 时间: 2015-11-11 08:59:32

买个房这样算，真累呀

作者: 蓝山小野猫商铺 时间: 2015-11-11 09:29:01

sasok 发表于 2015-11-11 05:59
简单一点，比一下30年前。如果回到30年前，你买房还是存钱？搞不明白就比一下100年前。这么简单的道理。 ...

哈哈。。。

你还是真不了解空军。。。

空军会告诉你你对比30年前的房价那是你没有算上通货膨胀。。。

还要对比100年前你更没有算上通货膨胀通货膨胀通货膨胀。。。

你这都还没有读懂空军的核心思想么？？？！！！

他们核心思想就是租房租房租房。。。

酸酸酸。。。

作者: herox5 时间: 2015-11-11 12:43:21

angelvan2012 发表于 2015-10-6 11:53
哦，仔细看了一下，就是说如果以20%首付买房，30年的机会成本是232万。
按照房子80万涨到232万，折算下来 ...

投房主要还是个杠杆，银行敢贷给你80%，债券…银行不敢放，除非你自己用房子抵押

作者: 小号马甲 时间: 2015-11-11 19:41:23

NewLynnHse 发表于 2015-11-10 21:52
你怎么知道三月是女的？

我觉得了啦，男人很少用宝宝头像，还有很少有男人那么鸡毛蒜皮的算那么清楚。即便我是个女的，我都是大概有个数，都懒得算那么清楚。算那么清楚多累人啊。

作者: love_3_month 时间: 2015-11-11 20:28:14

本帖最后由 love_3_month 于 2015-11-11 21:29 编辑

小号马甲发表于 2015-11-11 20:41
我觉得了啦，男人很少用宝宝头像，还有很少有男人那么鸡毛蒜皮的算那么清楚。即便我是个女的，我都是大概 ...

理解力扣十分，逻辑推断扣十分lol....

作者: love_3_month 时间: 2015-11-11 20:38:02

小号马甲发表于 2015-11-11 20:41
我觉得了啦，男人很少用宝宝头像，还有很少有男人那么鸡毛蒜皮的算那么清楚。即便我是个女的，我都是大概 ...

你说你是女的也懒得算太细，可以有两个推断

1.lz和你相反，所以既然你是女的，那lz就是男的

或者

2.你是非一般女子，一般女子算的比较繁琐嘛。那lz可以是非一般男子嘛，嘎嘎嘎。。。

作者: 小号马甲 时间: 2015-11-11 21:28:38

love_3_month 发表于 2015-11-11 21:38
你说你是女的也懒得算太细，可以有两个推断

1.lz和你相反，所以既然你是女的，那lz就是男的

那你的意思，你就是非一般的男子了。我的意思是爱算鸡毛蒜皮的人是女人的几率50%，爱算鸡毛蒜皮的人是男人的几率是10%。千载难逢的机遇啊，嫁这样的老公，绝对赚了，啥都算计到了。

作者: love_3_month 时间: 2015-11-11 21:40:56

小号马甲发表于 2015-11-11 22:28
那你的意思，你就是非一般的男子了。我的意思是爱算鸡毛蒜皮的人是女人的几率50%，爱算鸡毛蒜皮的人是男 ...

哈哈哈，我的工作比这个还鸡毛蒜皮更无聊，怎么办。。。。

作者: 小号马甲 时间: 2015-11-11 22:58:25

love_3_month 发表于 2015-11-11 22:40
哈哈哈，我的工作比这个还鸡毛蒜皮更无聊，怎么办。。。。

我最怕这样的男人了。说说都起鸡皮疙瘩了

作者: NewLynnHse 时间: 2015-11-12 12:13:51

小号马甲发表于 2015-11-11 23:58
我最怕这样的男人了。说说都起鸡皮疙瘩了

作者: yyzfk 时间: 2015-11-15 21:44:15

这么说吧我妈20岁的时候工资是40多一个月现在呢 3万一个月 30年你说这是多少倍

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