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标题: 谈谈 30% 投资房首付新政的一些具体细节 [打印本页]

作者: Robbi 时间: 2015-9-28 22:52:46 标题: 谈谈 30% 投资房首付新政的一些具体细节

好吧，好久没露脸。。因为过去几个月实在太忙了。所以基本都没时间上来闲聊。

这么说吧，政府的30%首付政策，在我个人和我搜集到的数据看来，的确把市场搞热了。

那接下来的时间会怎么样呢？30%奥克兰投资房首付的政策对房市会有什么样影响呢？这些都是大家可以开始讨论的话题。开这个贴的目的，是想和大家详细解释一下这个30%，究竟是怎么一回事。之后房市怎么走，大家可以各自分析。

前餐篇
自从储备银行2,3个月前宣布奥克兰投资房需要30%首付这个笼统的条例之后，房市好像炸开了锅似的。

当时银行的贷款政策是：

如果，你有在奥克兰的投资房；
如果，新做的预批overall LVR （自住房加投资房一起算) 是超过70%的话，
那么，预批将会在9月30号失效。
也就是说，新买的房子必须在9月30号前交接。

给大家两个案例，都是在当时情况和政策下催生出来的：

1） a君，有一自住房，在奥克兰，8月底，因为听说了这个政策之后，怕10月1号之后不能再买房了，所以立刻跑到银行，立刻做了个预批，一周内买了房，本来卖家需要10月交接房子，最后，经过各方交涉，赶着在今天交接成功。现在a君有两套在奥克兰的房产，自住+出租。overall LVR 在77%。

2）b君，有一自住房，两投资房，全在奥克兰，原本贷款比例在68%，一周前赶着跑到银行，说房子装修要花钱，必须把房贷尽快top up 到80%付工钱。（这个case有没有批咱们不讨论）

一些一直留意我言论的朋友，会记得当时我对银行这种吧自住房和投资房混在一起算的做法不太赞同。所以我一直保留意见，和大家说肯定会有进一步政策出台。

所以直到大概两周前，银行的具体政策，终于浮出水面。

正餐篇
自从银行吧具体政策落实以后，我有点不大相信，再三确认之后，才觉得这次改变，其实没想象中这么差。然后也和其他几个银行里的兄弟姐妹聊了聊，确认大家都是按照这样走的，所以现在我有了底气和大家分享。

在理解新政前，想和大家理清两个概念：

1. 房产能承受的最大贷款值 (maximun loanable value) 比如，之前一般房子可以借到自己价值的80%
2. 贷款比例 （LVR - loan to value ratio)，总贷款量除以总房产总值

新政策大纲如下：
1. 奥克兰以内的自住房，能承受的最大贷款值为自身价值的80%
2. 奥克兰以内的投资房，能承受的最大带宽值为自身价值的70%
3. 奥克兰以外的投资房，能承受的最大贷款值为自身价值的80%
4. 奥克兰以外的自住房，能承受的最大贷款值为自身价值的80%
5. Secondary 自住房，例如 holiday batch，如果租金收入极少，例如，6周每年。可以按照自住房算。适用于奥克兰内外。
6. 奥克兰以内的房产，如果该房产上有附属房子，且产生租金，不论购买者现有房产数目，一律归类为投资房。例如，home & income property.

所以，在新政下面，即使你在奥克兰有投资房，你的over all LVR（贷款比例），也可以超过70%。这点，绝对是好消息。以下是例子：

c君的状况如下：
自住房在奥克兰，价值 100万
奥克兰投资房，价值80万
奥克兰投资房，价值60万
现有贷款： 160万
贷款比例（LVR) : 66%

现在c君要买第三个投资房，在奥克兰，价值50万。100%贷款。我们说，在现有的前提是，这个是有可能实现的。大家看下面的计算。

首先，我们看看现在现有房产的最大承受贷款额：
100万 x 80% = 80万
80万 x 70% = 56万
60万 x 70% = 42万
总共： 178万

如果加上新买的房子
50万 x 70% = 35万

所以四个房产加起来，最大贷款值为 213万。减去现有贷款 160万，结果是53万，大于新买房子价钱。所以，可以全部贷款的方式购买。在买完这个投资房后，c君的情况如下：

自住房在奥克兰，价值 100万
奥克兰投资房，价值80万
奥克兰投资房，价值60万

奥克兰投资房，价值50万（新）
贷款： 210 万
贷款比例（LVR) 73%

结尾篇
根据现有的政策细则，个人感觉如下：
1. 利好，比当初一棒子打死的死要 overall 70%的好多了。
2. 始终还是资本主义社会，资本在谁手上，谁就得益。说得简单点，新政策下，小投资者，及初次入门而且现在贷款比例不低的客人，收影响最大。或许会把眼光转到奥克兰以外。
3. 已经在市场一段时间，累积到足够equity，贷款比例低的老手，会从中得利。
4. 储备银行要把投资分散，接下来奥克兰以外的主要市场，如hamilton 或许会有更大的需求。
5. 房价会震荡上涨，涨幅会比现在缓和。简单点说，本来一年买两三套，现在一年只能一套，因为买完后要累积 equity。（详细不解释了）
6. 一直解释了贷款比例，没有提到任何关于收入/还款能力问题。顺带提一下，我不会排除银行针对投资贷款加利息的可能性 （详见澳洲），所以会一直保持警惕，现金流一定要充裕。

最后，关于本人，现任某银行移动贷款经理，业余投资人。房产爱好者。不打广告了，免得删帖。有朋友想讨论，或者想知道更多详情，欢迎google 我真名： robbi zeng，可以肆意人肉。。

免责申明，文中所有关于银行贷款政策，均为翻译及解释，且只出于一家银行。本人对其真实性及可行性不负责，银行随时会对英文版政策有所修改，本人不会另行通知。文中案例，全部都是基于收入过关的前提下，真实贷款个案，由个人情况而定。文中例子均为虚构。建议大家联系贷款经理或中介预批后再进行拍卖。文中所有观点均为个人见解，绝非投资建议。投资有风险，谨慎入市。

作者: 取暖基本靠抖 时间: 2015-9-28 23:10:18

控制一下挺好，要不这样涨下去迟早硬着陆。
缓慢涨才是真的涨。。。。

作者: bobbyzhong32 时间: 2015-9-28 23:14:21

dddddddddd沙发~

作者: 北岸南岸 时间: 2015-9-29 00:15:25

赞一个

作者: 云晕兔 时间: 2015-9-29 08:30:52

分析的够详细

作者: love_3_month 时间: 2015-9-29 08:43:10

确实如此。。。赞一个

你如果能把大概得收入还款能力计算说一下就好了

比如，夫妻两人，一共10万，，按照收入来算可以贷款多少

如果有一个孩子，可以贷款多少
两个孩子？

如果还有一个投资房，周租500，总还款能力多少？如果1000，又是多少？

这些在银行的网站上也有，但计算公式不明朗。

另外，service rate是confidential的吗，可以说目前是多少吗？好像asb anz都是几年没变，最近都下降了

作者: 蓝山小野猫商铺 时间: 2015-9-29 08:45:37

真任性。。。

可以肆意人肉。。。

哈哈。。。

作者: x-ray 时间: 2015-9-29 08:58:03

Mark!! thank you!

作者: LYYX 时间: 2015-9-29 09:11:25

看来最近几个月房价猛升的罪魁祸首是RBNZ，他把本未想买第一套或较少投资房的买家拉进来了－－从而造成7,8，9几个月买投资房的买家剧增－－这可能是RBNZ 始料不及的！而这时（轮）冲进的买家，极有可能是高价买了！－－成熟买家（投资者－equity较多的），我敢断定他们11月后才伺机出击－－此时这些人一定可以拿到比前几个月更好的价格！

作者: Lease 时间: 2015-9-29 09:14:22

LYYX 发表于 2015-9-29 09:11
看来最近几个月房价猛升的罪魁祸首是RBNZ，他把本未想买第一套或较少投资房的买家拉进来了－－从而造成7,8 ...

如果成熟的买家11月就进场，那你能指望房价在10月份大跌？

作者: LYYX 时间: 2015-9-29 09:27:22

Lease 发表于 2015-9-29 08:14
如果成熟的买家11月就进场，那你能指望房价在10月份大跌？

我是说”才伺机出击“。

作者: lark 时间: 2015-9-29 09:28:13

房子的价值是根据什么公式计算的呢？和CV比较？？还是银行内部有个系统？

作者: walker123 时间: 2015-9-29 09:30:09

赞一个

作者: Robbi 时间: 2015-9-29 10:48:02

love_3_month 发表于 2015-9-29 08:43
确实如此。。。赞一个

你如果能把大概得收入还款能力计算说一下就好了

servicing 公式case by case, 银行之间大同小异。具体多少就不说了。而且一直变。各种收入还各种不同算法。所以这些还是留着面谈好了。

作者: Robbi 时间: 2015-9-29 10:50:40

lark 发表于 2015-9-29 09:28
房子的价值是根据什么公式计算的呢？和CV比较？？还是银行内部有个系统？ ...

那个其实不算银行内部系统。
其实就是 www.qv.co.nz 银行帮你付那几十刀让他们做一个网上估价。
四个银行里头有一个比较特别，用的是另外的一个公司，个人对他们的估价有保留，有时偏高，有时偏低。
如果qv的价钱不够，那就得找估价师去做了。

作者: love_3_month 时间: 2015-9-29 12:18:14

Robbi 发表于 2015-9-29 10:48
servicing 公式case by case, 银行之间大同小异。具体多少就不说了。而且一直变。各种收入还各种不同算法 ...

我上网算了一下，假设收入是20万和25万，贷款额的区别只有40多万。。。就是说，买个百万运气好能出租1000一周一年租金收入五万，才能贷款40多万啊？自付60万？

作者: NewLynnHse 时间: 2015-9-29 12:20:10

love_3_month 发表于 2015-9-29 12:18
我上网算了一下，假设收入是20万和25万，贷款额的区别只有40多万。。。就是说，买个百万运气好能出租1000 ...

哇，要运气超级好啊。。。哈哈

作者: withmysnow 时间: 2015-9-29 12:37:48

Robbi 发表于 2015-9-29 10:50
那个其实不算银行内部系统。
其实就是 www.qv.co.nz 银行帮你付那几十刀让他们做一个网上估价。
四个银行 ...

楼主接触的case里，高于QV 的情况多么，占比多大？

作者: JSPMachine 时间: 2015-9-29 12:52:02

贷那么款，风险那么大，房租减去开支后，一天往往只赚10几块，20几块，还不够去吃一顿。

几百万的贷款天天折磨脑袋，寿命减少不少。特别是以后的贪婪，想把这些房产认为是自己的，把贷款还清，把子女都答进去还债。

接下来是现金为王的时代。房贷压榨大家的钱去了银行，房东压榨租客的钱去了银行，大家的现金都流入银行后，市面的现金被收集，出现缺乏的状态。纽币就会快速升值（被迫膨胀），同时伴随着膨胀而利息成倍上升。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-9-29 13:15:05

LZ身份特殊，我就路过而已。。。你懂的

作者: Robbi 时间: 2015-9-29 16:00:33

withmysnow 发表于 2015-9-29 12:37
楼主接触的case里，高于QV 的情况多么，占比多大？

你是说估价师的报告高于qv？还是买价高于qv?

作者: withmysnow 时间: 2015-9-29 16:02:35

Robbi 发表于 2015-9-29 16:00
你是说估价师的报告高于qv？还是买价高于qv?

买价啊，补字数

作者: naonaokunkun 时间: 2015-9-29 20:09:02

谢谢楼主分享，赞一个

作者: love_3_month 时间: 2015-9-30 06:48:10

楼主帮我算算，

夫妻如果没有投资房，无孩，一部车，没有其他负债信用卡欠款，收入20万，可以贷款多少？

如果看中一套投资房，租金一年五万，收入变成25万，可以贷款多少？

只考虑还款能力，lvr先放一放。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2015-9-30 06:53:44

love_3_month 发表于 2015-9-30 06:48
楼主帮我算算，

夫妻如果没有投资房，无孩，一部车，没有其他负债信用卡欠款，收入20万，可以贷款多少？

哇，你这个能贷不少呢，保守来算200万+

作者: love_3_month 时间: 2015-9-30 07:06:13

我真不是孙红雷发表于 2015-9-30 06:53
哇，你这个能贷不少呢，保守来算200万+

哈哈，不是我，我就是举例

想知道前后分别是多少，比如是150和200万？还是180/200？

作者: shixiawg 时间: 2015-9-30 07:20:32

love_3_month 发表于 2015-9-30 06:48
楼主帮我算算，

夫妻如果没有投资房，无孩，一部车，没有其他负债信用卡欠款，收入20万，可以贷款多少？

租金1年5万按0.75倍算的。年入不是25万。

作者: love_3_month 时间: 2015-9-30 07:27:26

shixiawg 发表于 2015-9-30 07:20
租金1年5万按0.75倍算的。年入不是25万。

那23.75算24万好了。。。

作者: nevernew 时间: 2015-9-30 19:17:05

算LRV ，分母中房子的VALUE是以E-VALUER 上的数字呢？还是CV? 感觉CV和E-VALUER上的估价还差蛮多的

作者: Robbi 时间: 2015-10-2 08:39:36

nevernew 发表于 2015-9-30 19:17
算LRV ，分母中房子的VALUE是以E-VALUER 上的数字呢？还是CV? 感觉CV和E-VALUER上的估价还差蛮多的 ...

你说的是lvr吧？
你这个问题好多答案。。。在不同时候都可以用不同的估价，主要是看你想达到什么目的。如果你有更具体的例子，我们可以讨论一下

作者: Robbi 时间: 2015-10-2 08:42:05

love_3_month 发表于 2015-9-30 06:48
楼主帮我算算，

夫妻如果没有投资房，无孩，一部车，没有其他负债信用卡欠款，收入20万，可以贷款多少？

你这个情况收入不错。想有个具体数字，最好还是让我看看具体情况，例如收入结构，底薪，奖金，提成，已经工作多久。。一大堆。
随便在这里给你一个数字，有点不负责哈

作者: 妖精嗒口袋 时间: 2015-10-3 00:07:22

如果奥克兰有自住房，去别的城市投资一套房子的话首付也是30%吗？

作者: Robbi 时间: 2015-10-3 01:34:20

妖精嗒口袋发表于 2015-10-3 00:07
如果奥克兰有自住房，去别的城市投资一套房子的话首付也是30%吗？

不是。你看文中的案例，全款贷是有可能的

作者: Robbi 时间: 2015-10-3 01:35:15

妖精嗒口袋发表于 2015-10-3 00:07
如果奥克兰有自住房，去别的城市投资一套房子的话首付也是30%吗？

而且奥克兰以外投资房 maximum lending 还是80%

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