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标题: 奥克兰房产牛市还将继续！ [打印本页]

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作者: Lease    时间: 2015-9-23 23:30:58     标题: 奥克兰房产牛市还将继续！

尽管媒体上大量出现对奥克兰房产不利的消息，甚至很多名人也发出了唱淡的声音，即便我本人也在Auction Room真实地发现拍卖竞价非常平淡。

但是我要说：奥克兰房产牛市还将继续！只是将由疯牛转变为慢牛，房价将平稳的增长。

很多人以为奥克兰的房价会有比较剧烈的下跌。但是多年的经验告诉我，要让人们感觉到奥克兰房价在明显下跌，只有一种可能性：那就是在全球较大的范围内爆发Major Economic Crisis, 比如，2008年的GFC, 1998年的Asian Financial Crisis.


而目前在全球范围内，根本没有任何迹象表明会爆发任何Major Economic Crisis。美国已经完全复苏，欧洲尽管步履蹒跚，但也在走出泥潭，前两年叫嚣的欧洲猪国危机（意大利，西班牙，葡萄牙，希腊），现在除了希腊以外，其他都在复苏。日本已经很多年都不死不活了，而且安倍虽然讨厌，但此人搞经济却比其他首相强。而澳洲情况也不差。新西兰本国现在虽然不再是Rocky Economy, 但乳制品价格在回升，消费，旅游依然旺盛。中国似乎很麻烦，可是它几十年来一直都很麻烦，却都一直在成长。


所以No Major Economic Crisis, No Auckland Property Market collapse!


基本面依然支持奥克兰房价：供不应求，利率低可提升affordability.


所以，牛市继续！

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作者: wbtc1983    时间: 2015-9-23 23:32:33

慢牛就是好！

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作者: 小手冰凉的兔子    时间: 2015-9-23 23:34:17

嗯跌是不跌，就是暂时涨停了，买家也更加理性了，该是什么价就什么价，现在每个owner的心理价位都是cv价加30以上，本身就是不合理的

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作者: songinator    时间: 2015-9-23 23:36:39

lease哥又出来说话了  lease哥的帖子一定支持

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作者: 小嘎牛牛    时间: 2015-9-23 23:37:02

小手冰凉的兔子 发表于 2015-9-23 22:34
嗯跌是不跌，就是暂时涨停了，买家也更加理性了，该是什么价就什么价，现在每个owner的心理价位都是cv价加3 ...

可以分割的学区房。cv+60 万

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作者: 小手冰凉的兔子    时间: 2015-9-23 23:38:49

一条街上只要一个房子卖出了天价，其他的屋主心态上也会跟上，也觉得自己的房子能卖这么高，就这样房价满满涨上去的

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作者: 119900    时间: 2015-9-23 23:44:27

坐看。。。

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作者: adsl2    时间: 2015-9-23 23:44:51

牛市继续，接盘侠继续，反正我是买不起。。。

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作者: cqiu0078    时间: 2015-9-23 23:59:51

Lease 老兄 道出了奥克兰房市的真相，而且有理有据，我赞一个!

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作者: hello_daisy    时间: 2015-9-24 00:09:12

等unitary plan出来，供应量大增，对市场会造成巨大的冲击

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作者: xp_theman    时间: 2015-9-24 00:09:36

中国9月财新制造业PMI创2009年3月以来新低, 全球股票、商品货币再度跳水， A股交易量萎缩,经济仍不见底. 牛奶大宗商品遭遇了2008年以来最严重跌幅。20年来最强的厄尔尼诺现象。 今天信息通篇全球经济哀鸿遍野。

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作者: ThinkOutLoud    时间: 2015-9-24 00:16:37



牛市会继续，如果没有意外事件的话。
2008之前，谁知道会有GFC？

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作者: Venox10111    时间: 2015-9-24 00:22:02

xp_theman 发表于 2015-9-23 23:09
中国9月财新制造业PMI创2009年3月以来新低, 全球股票、商品货币再度跳水， A股交易量萎缩,经济仍不见底. 牛 ...

再加上德国vw事件，支持德国经济18%的汽车制造业已经大跳水。。。
新西兰进行新一轮裁员潮，seek数据工作机会多了0.0x求职者多了15%。

经济已经尸横遍野，就差来个更大的了

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作者: ThinkOutLoud    时间: 2015-9-24 00:29:09

"How did you go bankrupt?"
Two ways. Gradually, then suddenly.”

-- Ernest Hemingway

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作者: 臭屁屁    时间: 2015-9-24 00:32:21

服了，自己都说了有 1998/2008两次经济危机了，2018马上了，大概率的事情。你们怎么看

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作者: bluebird66    时间: 2015-9-24 00:36:32

该干嘛的干嘛 没有上亿资金 经济危机和你没半毛钱关系！

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作者: mbslemon    时间: 2015-9-24 00:37:31

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: xp_theman    时间: 2015-9-24 00:37:46

Venox10111 发表于 2015-9-23 23:22
再加上德国vw事件，支持德国经济18%的汽车制造业已经大跳水。。。
新西兰进行新一轮裁员潮，seek数据工作 ...

还有欧洲难民潮

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作者: 我真不是孙红雷    时间: 2015-9-24 00:40:35

臭屁屁 发表于 2015-9-23 23:32
服了，自己都说了有 1998/2008两次经济危机了，2018马上了，大概率的事情。你们怎么看 ...

那你18年前抛了呗既然怕               

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作者: 4143920    时间: 2015-9-24 00:40:39

Venox10111 发表于 2015-9-23 23:22
再加上德国vw事件，支持德国经济18%的汽车制造业已经大跳水。。。
新西兰进行新一轮裁员潮，seek数据工作 ...

同意 澳币 纽币因为这个事件 又大跳水了

经济确实尸横遍野

反正根据没有人能证明的“七年定律” 经济危机该轮到这两年了

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作者: 匿名YY鉴定员    时间: 2015-9-24 00:46:59

美国经济完全复苏？呵呵

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作者: Venox10111    时间: 2015-9-24 00:47:19

4143920 发表于 2015-9-23 23:40
同意 澳币 纽币因为这个事件 又大跳水了

经济确实尸横遍野

恩，想必中美领导人在忙这种全球问题，我们该写程序的写程序，该做项目的做项目。
做好本职工作，有富裕资金了可以投资一下或者读书旅行，都是极好的。

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作者: pengxk    时间: 2015-9-24 01:47:50

目前全球经济都不行，有哪个在强劲发展的

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作者: adamzhou    时间: 2015-9-24 02:46:38

楼主太过乐观或者是无脑或者是忽悠人继续买，反正事实会说明一切，等年底再来看看这个帖子。

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作者: Redjeans    时间: 2015-9-24 03:11:29

能预测就不叫意外了，唱好的是觉得自己投资不错的和高价位买房的。观望的是准备入市的，没钱的是不会来这溜达的。能和李嘉诚比的没有可是老李头说话之前可是先解套的。
天灾不要忘了，基督城当年炒的比奥克兰热闹遇到天灾马上不行了。奥克兰也属于灾难危险地区特别是在一个多震靠海的国家，最好啥都别发生要不一偏远岛国就都来不及。

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作者: love_3_month    时间: 2015-9-24 07:51:17

太好了又撕上了。。。。

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作者: 小嘎牛牛    时间: 2015-9-24 09:09:47

love_3_month 发表于 2015-9-24 06:51
太好了又撕上了。。。。

没什么好撕的。现在大家都在观望 10.1 的新政策。等几个月后又会发疯了一样的补涨，和去年大选前一个德性。等腰斩的，您就等着吧，呵呵。

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作者: Lease    时间: 2015-9-24 09:24:15

哈哈， 凡是我发表的， 尤其是完全原创的观点， 总是会引来大量的质疑和反对的声音。不过我需要的正是这个， 因为我就是靠着与众不同来赚钱的。

反对我的各位请去看一看， 我过去在这论坛上所说的一切， 到底有多少是错的？？远的就不说了， 就说近期的吧，几个月之前， 我说奥克兰房价涨势会放缓， 而外地房价会catch up, 当时就大量的网友表示怀疑， 现在怎么样？

另外楼上有人用几组差劲的经济数据， 目前全球股市的sell-off 就觉得全球经济大危机会来临，我只能呵呵了。

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作者: 我真不是孙红雷    时间: 2015-9-24 09:27:05

继续跟帖观看，这次得跟紧点

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作者: Lease    时间: 2015-9-24 09:27:46

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-24 08:27
继续跟帖观看，这次得跟紧点

什么意思？

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作者: MSSA    时间: 2015-9-24 09:31:28

说的在理，我也赞同这个观点

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作者: 我真不是孙红雷    时间: 2015-9-24 09:31:44

Lease 发表于 2015-9-24 08:27
什么意思？

跟着你走啊，刚又进了一套...，坑我找你算账 哈哈

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作者: Lease    时间: 2015-9-24 09:34:31

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-24 08:31
跟着你走啊，刚又进了一套...，坑我找你算账 哈哈

赚了你capital gain的10%付我作为commission, 哈哈。

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作者: 我真不是孙红雷    时间: 2015-9-24 09:35:33

Lease 发表于 2015-9-24 08:34
赚了你capital gain的10%付我作为commission, 哈哈。

这10%根ird说commission能抵税吗？哈哈

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作者: Lease    时间: 2015-9-24 09:36:02

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-24 08:35
这10%根ird说commission能抵税吗？哈哈

Surely you can.

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作者: 秋野    时间: 2015-9-24 09:38:56

已经开始跌了。。。

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作者: 我真不是孙红雷    时间: 2015-9-24 09:41:00

秋野 发表于 2015-9-24 08:38
已经开始跌了。。。

那还不入场？                    

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作者: phlip0813    时间: 2015-9-24 10:25:58

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: smallice    时间: 2015-9-24 10:50:34

不觉得会涨了 试想一下现在的价格如果买投资房的房租连贷款都cover不了  谁还会继续买，

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作者: skinguru    时间: 2015-9-24 11:06:43

xp_theman 发表于 2015-9-23 23:09
中国9月财新制造业PMI创2009年3月以来新低, 全球股票、商品货币再度跳水， A股交易量萎缩,经济仍不见底. 牛 ...

真相！ 今年绝对不是经济最差的一年  美国的推迟生息增加了巨大的不确定性 其实有的时候还不如快刀斩乱麻 还是再看看明年吧

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作者: 微苦蓝山    时间: 2015-9-24 11:09:02

先呵呵一下

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作者: ucol    时间: 2015-9-24 11:10:36

美国的经济已经烂到不能看了

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作者: pc1    时间: 2015-9-24 11:22:09

唱多的继续唱，唱空的也继续唱，多空搏斗，多头和空头都可以赚钱的！ 关键是钱从哪里来？你想成为多头还是空头还是送钱的人，好好想想吧

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作者: 留言    时间: 2015-9-24 11:27:27

每天观点不一样。 左右摇摆      

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作者: 非典型土人    时间: 2015-9-24 11:51:16

同意lz，经济没那么乐观也不会像08年一样的跳水，涨势放缓是肯定的，这才是健康的，下跌不可能。

另外，房市跟股票的牛和熊还不一样，健康的房市就应该是慢慢涨的。

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作者: leonma_007    时间: 2015-9-24 11:56:34

放缓不代表不涨，健康增速才是王道~！

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作者: angelvan2012    时间: 2015-9-24 11:59:58

good story     

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作者: 房奴甲    时间: 2015-9-24 12:05:10

你上次说三年涨12%左右。那个水平还叫涨啊？现在你又说要慢牛。好吧。我觉得这个涨幅就不叫牛了，叫不变。倒是买自住房的好机会。

不过感谢你提醒大家外地会补涨。我听了你的话去买了，现在还没交割，貌似已经涨了十万。。。。。。拜托你经常出来指导一下舆论。相信有一大批人默默无声地以实际行动追随。。。。。。。。。

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作者: Lease    时间: 2015-9-24 12:17:34

房奴甲 发表于 2015-9-24 11:05
你上次说三年涨12%左右。那个水平还叫涨啊？现在你又说要慢牛。好吧。我觉得这个涨幅就不叫牛了，叫不变。 ...

三年涨12%, 大概每年涨4%， 以投资房30%的首付， 年均投资回报率达到13.3%，投资每年有这样的回报率还不叫牛？

你几个月就涨10万的那种只能是一时的疯狂， 不具备持续性。

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作者: Lease    时间: 2015-9-24 12:18:31

留言 发表于 2015-9-24 10:27
每天观点不一样。 左右摇摆

我哪里不一样啦？

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作者: 剑客浪心    时间: 2015-9-24 13:08:19

正好已经有经济不好的预期了，市场反而不会SUDDENLY崩溃， 高位横盘整理二年，帮投资者降低杠杆

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作者: 小二儿    时间: 2015-9-24 13:22:46

上一次经济危机是美国次贷泡沫引起新西兰房价跌，这一次经济危机是由中国引领，中国发展放缓，洗净平就是经济门外汉，中国经济会遇到严重问题，各国房价的调整就要开始了。

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作者: Lease    时间: 2015-9-24 13:24:58

小二儿 发表于 2015-9-24 12:22
上一次经济危机是美国次贷泡沫引起新西兰房价跌，这一次经济危机是由中国引领，中国发展放缓，洗净平就是经 ...

那我们就走着瞧吧。中国经济会放缓， 但经济危机？ 你就不懂了。

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作者: yangranwu    时间: 2015-9-24 13:34:53

房奴甲 发表于 2015-9-24 11:05
你上次说三年涨12%左右。那个水平还叫涨啊？现在你又说要慢牛。好吧。我觉得这个涨幅就不叫牛了，叫不变。 ...

卖了钱拿到手才叫涨，否则只是意淫。奥克兰如果停涨或者下跌，你外地的房会跌的更多！道理很简单，外地都是买不起奥克兰的或者高价卖了奥克兰房子的，反之资金必然出不去或者回流奥克兰抄底。你还是歇歇吧

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作者: GreatCursER    时间: 2015-9-24 13:36:20

慢慢的涨 挺好

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作者: baoyanyan    时间: 2015-9-24 13:44:39

Lease 发表于 2015-9-24 11:17
三年涨12%, 大概每年涨4%， 以投资房30%的首付， 年均投资回报率达到13.3%，投资每年有这样的回报率还不 ...

我也是一个默默无声地以实际行动追随者，谢谢

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作者: lovelyhome    时间: 2015-9-24 14:13:04

一直都非常赞同Lease的观点和看法。论坛上不多的几位大神之一。有微信可以加吗？

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作者: cynthia24    时间: 2015-9-24 17:01:26

4143920 发表于 2015-9-23 23:40
同意 澳币 纽币因为这个事件 又大跳水了

经济确实尸横遍野

灰常同意！明年2016开始！

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作者: 房奴甲    时间: 2015-9-24 17:44:15

Lease 发表于 2015-9-24 11:17
三年涨12%, 大概每年涨4%， 以投资房30%的首付， 年均投资回报率达到13.3%，投资每年有这样的回报率还不 ...

我同意你说的外地暴涨不可持续，但是不同意疯狂。外地这次补涨我认为是纠正了之前的mis-pricing，是结构性的和理性的。之后当奥克兰进入缓慢增长的平稳阶段时，我认为外地也不会出现明显的回落。之前你说公寓会涨，其实那个涨也是结构性的，因为人们认识到了性价比，所以也不会明显回落。我不是金融高手，所以我预言能力很低，咱们拭目以待吧。

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作者: 房奴甲    时间: 2015-9-24 17:45:57

yangranwu 发表于 2015-9-24 12:34
卖了钱拿到手才叫涨，否则只是意淫。奥克兰如果停涨或者下跌，你外地的房会跌的更多！道理很简单，外地都 ...

我认为你的言论没有经过仔细思考。我没有说奥克兰要跌了，而且除非出现大的经济危机，外地的房子也不会再跌了因为已经非常便宜，回报又好，下跌有支撑。我们走着看吧。

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作者: Yunhe    时间: 2015-9-24 18:12:22

相信Lease吧， 事实已经一而再， 再而三的证明他是正确的。他总是能够看到一般人看不到的东西，这就是人们称为的“远见”。这论坛上有他这样的人并且愿意无私的与大家分享， 我们真的应该很感恩。

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作者: yangranwu    时间: 2015-9-24 18:28:54

房奴甲 发表于 2015-9-24 16:45
我认为你的言论没有经过仔细思考。我没有说奥克兰要跌了，而且除非出现大的经济危机，外地的房子也不会再 ...

你说你的外地房子俩月涨十万有依据？就不是拍脑袋想出来的？你卖出去了?不可能跌？08年多少死在tauranga的开发商？我看你还是烧香拜佛奥克兰继续涨吧，否则你那廉价房可能更廉价哦

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作者: 紫鹤    时间: 2015-9-24 18:43:16

把疯牛病治好了,健康的慢牛才是王道

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作者: 房奴甲    时间: 2015-9-24 20:03:50

Yunhe 发表于 2015-9-24 17:12
相信Lease吧， 事实已经一而再， 再而三的证明他是正确的。他总是能够看到一般人看不到的东西，这就是人们 ...

是的。他从来不忽悠人，而且说话负责任。

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作者: 房奴甲    时间: 2015-9-24 20:06:03

yangranwu 发表于 2015-9-24 17:28
你说你的外地房子俩月涨十万有依据？就不是拍脑袋想出来的？你卖出去了?不可能跌？08年多少死在tauranga ...

08年的形势和现在完全不同。价位也不同。那时候tauranga房价非常接近奥克兰。

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作者: keepower    时间: 2015-9-24 21:22:16

支持奥克兰房价的是人口增长 不管是kiwi回流还是外来移民 只要人口增长那需求就在那里放着 慢牛就是这个意思 担心中国的-中国发生08年美国那样对全球经济冲击巨大的危机可能性很小 中国制度本身的特色决定中国的经济危机也会是与众不同的

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作者: not419    时间: 2015-9-24 22:02:41

支持小牛牛。。。。

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作者: STW7000    时间: 2015-9-25 00:03:55

Lease哥已经分析的很清楚来  我们需要感恩 谢谢

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作者: adamzhou    时间: 2015-9-25 02:46:02

首先慢牛的前提是建立在一个合理的现有房价基础上的，现有的房价如果不合理是必须回到合理房价才会开始稳定，至于是不是牛是看租金，看工资的增长水平的。全世界的经济专家都是把工资和房价的这个比例作为一个是否合理的重要依据不是没有道理的。当然除了中国，因为华人买房有不顾一切的天性而且华人勤劳能忍受较低的生活水平并拥有高储蓄率，这是华人喜欢买房的最重要原因。但是华人如果买房是为了投资是为了增值并卖出的话，是要看占人口大多数的kiwi的承受能力的（如果不卖，房子就不会增值，纸面价值毫无意义，如果是出租，现在买房出租不考虑房子的升值的话是亏血本的）。那么kiwi的承受能力是多少呢，那就是工资！！！现在问题回到了原点，工资和房价的比例现在是多少呢，现在的房价是合理的吗？恩大家自己去想吧。什么样的房价是合理的呢？投资客最近2年买了多少房，大家看报道可以大概估一个数字，然后这些投资房如果有一半变现是多少，如果kiwi要接下这么多必须是一个什么样的价格才能接下60%的盘，大家也能算下，就是比如有10000个盘，按60%的清盘率，就是6000套，kiwi中前6000个出价意愿和承担程度是多少，这就是房子的实际价格。如果要问具体的估算方法，大家也能算一下，一套80万的3房的房子，16万的首付，4.35 2年的利率，每周735的还款，然后还有一些杂七杂八的地税啥的，按平均830一周，租金能有多少？trademe上能看到的，，区不同380到500，取个均价450吧，东区这边的租金也就这么多了。那么每周要贴380进去，一年是2万，加上利息总共30年要付506959,所以你最开始的2年付的基本都是利息，也就是说你如果2年后卖的话，2年你付的76440的房贷几乎全是利息，你卖了房还是要还63万以上的给银行。如果你不买房，16万的利息2年有12140（仅仅是一个定期存款，按3.8的年率算的）那么现在很明显，买了房子，2年后卖价减去4万（还要每周都租出才只亏这么点）减去12140减去2年内对房子的维护费用或者还有卖房前的翻新，这样才是你赚到的。也就是2年后你的房子卖不到88万就是亏的，但是以现在的房价水平来说，2年后的房价是有困难的。至于具体的为什么升不上去，你想想工资都多久没涨了，房租都多少年没升了，大家每年亏好几万在里面，你还会想再投资吗，这房价还能升吗？如果说什么时候跌，就看大家这样一年亏2万多能撑多久吧，反正撑到不想撑了就会卖的，卖不掉就只能降价，这还是按照几十年来最低利率算的，如果利率身高就亏更多。大家见仁见智吧，我只是给大家一个真正的理智的看待房产投资的方法，怎样才是赚到了，实际赚了多少，会有什么风险。好了，大家晚安

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作者: 我真不是孙红雷    时间: 2015-9-25 04:43:52

adamzhou 发表于 2015-9-25 01:46
首先慢牛的前提是建立在一个合理的现有房价基础上的，现有的房价如果不合理是必须回到合理房价才会开始稳定 ...

楼上的1.要不自己没房想买房 2.要不就是有房想买第二套。要不大晚上的哪来这么多感慨？谁会真心关心一个国家的经济？希腊人？鉴定完毕

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作者: 4143920    时间: 2015-9-25 04:59:38

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-25 03:43
楼上的1.要不自己没房想买房 2.要不就是有房想买第二套。要不大晚上的哪来这么多感慨？谁会真心关心一个国 ...

谁会大晚上的关心一个希腊人

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作者: grey_goth    时间: 2015-9-25 05:03:39

o  不知道。 不知道。

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作者: beansbear    时间: 2015-9-25 09:06:46

adamzhou 发表于 2015-9-25 01:46
首先慢牛的前提是建立在一个合理的现有房价基础上的，现有的房价如果不合理是必须回到合理房价才会开始稳定 ...

+1 非常認同

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作者: dangessss    时间: 2015-9-25 09:48:50

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: powergod1    时间: 2015-9-25 09:51:20

只要有移民大量涌入，房价就不会下滑。

何况政府又接受600+难民。。 他们总得住吧。。

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作者: Lease    时间: 2015-9-25 10:14:34

adamzhou 发表于 2015-9-25 01:46
首先慢牛的前提是建立在一个合理的现有房价基础上的，现有的房价如果不合理是必须回到合理房价才会开始稳定 ...

10年前（2005年）当奥克兰房价才40多万时，也有大量的人叫嚣房价不合理， 因为和20年（1995年）之前相比， 40多万的房价实在太贵， 太不合理了。

结果怎么样呢？

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作者: bluebird66    时间: 2015-9-25 10:19:53

dangessss 发表于 2015-9-25 08:48
I agree with you. the kiwi renters are the foundation of the housing price

如果都是以租金来决定房价的话。。澳洲如何解释？加拿大如何解释？中国你可以不用解释

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作者: Venox10111    时间: 2015-9-25 10:20:56

adamzhou 发表于 2015-9-25 01:46
首先慢牛的前提是建立在一个合理的现有房价基础上的，现有的房价如果不合理是必须回到合理房价才会开始稳定 ...

房租都多少年没升了? 其实这几年升的很快。我来奥克兰的时候250一周，现在正在租一样的是480 一周

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作者: Lease    时间: 2015-9-25 10:22:31

Venox10111 发表于 2015-9-25 09:20
房租都多少年没升了? 其实这几年升的很快。我来奥克兰的时候250一周，现在正在租一样的是480 一周
...

2003年来的？

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作者: Venox10111    时间: 2015-9-25 10:22:49

Lease 发表于 2015-9-25 09:14
10年前（2005年）当奥克兰房价才40多万时，也有大量的人叫嚣房价不合理， 因为和20年（1995年）之前相比 ...

这个合理性是相对的，20w 那时也有很多人说不合理。。。

慢牛也是很正常的，毕竟经济放缓了，大跌我看不像啊

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作者: Venox10111    时间: 2015-9-25 10:27:15

Lease 发表于 2015-9-25 09:22
2003年来的？

99年就经常过来，真正移民应该是06年了，和你注册日期差不多，我说的是06-07租金。。。

我做的最差一个预测就是RWC以后租金回调，实际上继续涨。。。

480一周我感觉我已经租不起房了。。。天天求房东不要涨租啊

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作者: enningtang    时间: 2015-9-25 10:40:06

我上几个月把2个房租上调到485，我是零贷款，房租就是纯income, 然后给房客把房子维修了些东西。一年算来算去，扣除乱七八糟的费用地税等等，感觉没赚多少。不知道那些有贷款的能赚多少，还是自己要贴钱？房价应该不会大跌，但感觉这样的投资回报也没啥意思。

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作者: ThinkOutLoud    时间: 2015-9-25 11:40:14

嗯 该涨房租了.
房客可怜, 房东也是人.
房租高, 习惯就好, 就好象习惯高房价一样.

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作者: 房奴甲    时间: 2015-9-25 12:46:56

ThinkOutLoud 发表于 2015-9-25 10:40
嗯 该涨房租了.
房客可怜, 房东也是人.
房租高, 习惯就好, 就好象习惯高房价一样. ...

我同意。外地比如说Tauranga，我出租个四房500块，但是那里人的收入呢，比奥克兰人要低个20%以上吧？那么同样的房子在奥克兰出租625一周应该象Tauranga一样，好多人抢着要租吧？那样才合理，以奥克兰人的收入水平。奥克兰的租金还是太低，现在经常有人说什么房租贵死了，一问才五百多。在奥克兰如果租房子住，剩下的钱不要太多好不好。两个人工作一周起码两千吧，两千块不能拿出六七百租房子住舒服了吗？实际上都用不了呢。我猜奥克兰现在就是出租房太多了，房租涨不上去。其实从可负担性来说，奥克兰的房租挺便宜的。抱怨房租高，太矫情了。

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作者: 房奴甲    时间: 2015-9-25 12:53:18

Lease 发表于 2015-9-25 09:14
10年前（2005年）当奥克兰房价才40多万时，也有大量的人叫嚣房价不合理， 因为和20年（1995年）之前相比 ...

80年代的房价和物价比好像比现在还贵呢。是不是他们那个年代没有多少其他的消费项目，所以还负担得起？我家邻居80年代买的房子21万，我觉得那才是天价呢。那个房子现在cv是105万还是多少的。现在比那个时候可负担。而且那个时候利率高吧。

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作者: pc1    时间: 2015-9-25 12:59:21

adamzhou 发表于 2015-9-25 01:46
首先慢牛的前提是建立在一个合理的现有房价基础上的，现有的房价如果不合理是必须回到合理房价才会开始稳定 ...

兄弟把你这个帖子拿出来开个新帖给各位好好讨论讨论

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作者: pc1    时间: 2015-9-25 13:03:54

房奴甲 发表于 2015-9-25 11:46
我同意。外地比如说Tauranga，我出租个四房500块，但是那里人的收入呢，比奥克兰人要低个20%以上吧？那么 ...

你猜对的
其实是事实，现在奥克兰市场上有很多房产投资者，买来都是放租的

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作者: adamzhou    时间: 2015-9-25 13:21:05

pc1 发表于 2015-9-25 11:59
兄弟把你这个帖子拿出来开个新帖给各位好好讨论讨论

我记得一个星期多前有个帖子说是要黑羊重新开数据的帖子，我在那帖子回帖里希望黑羊能加上房租的价格涨跌和房子出租时间的数据，这样来更好的衡量房价。但是第2天那帖子不见了。怀疑是被删了，不知道是什么原因。

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作者: adamzhou    时间: 2015-9-25 13:29:15

Lease 发表于 2015-9-25 09:14
10年前（2005年）当奥克兰房价才40多万时，也有大量的人叫嚣房价不合理， 因为和20年（1995年）之前相比 ...

从10年周期来看，10年后房子肯定比现在值钱，但是你要算的账可不止这点，以现在的房价贷款和租金比例，每年亏至少2万，如果是经济好转，那一年亏更多，按2年来算就是亏5.2万（租金亏损加损失的利息收入）按10年来算最少亏30万或以上，那么10年后你的房子要比现在卖得贵30万以上才有赚！所以说长期持有房产只有在租金接近房贷或者完全cover房贷时候才有赚，要不然，以现在的房价，持有越长亏损越多！！！！以不合理的房价持有房屋，持有越长亏损越多！！！！以不合理的房价持有房屋，持有越长亏损越多！！！！

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作者: adamzhou    时间: 2015-9-25 13:36:04

Venox10111 发表于 2015-9-25 09:20
房租都多少年没升了? 其实这几年升的很快。我来奥克兰的时候250一周，现在正在租一样的是480 一周
...

250的三房那是多少年前的事情了，现在所知道的就是奥克兰最近4年没涨，我在10年还在奥克兰住，当时3房整租是450，东区靠近meadowland，当时房价是flat bush 300地140室内面积的10年新房是45万的样子，我考虑到工资负担不起，所以转去惠灵顿了。现在的东区整租应该也还是差不多的价，flat bush整租少，可能贵些但是楼下2房一厅租250的不要太多，可以去这个论坛的租房板块看。

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作者: qazxsw123    时间: 2015-9-25 13:43:26

现在的大势已去，怎么还有人鼓吹。奥克兰缺少的是可负担的房产，根本不缺什么过百的物业。如果真的缺少住房，租房市场早已一房难求，租金高涨。有稳定回报的投资房才是王道，投机时人们总看到成功的例子选择性忘记了失败的案例。听听广播就知道了，中介们已经开始鼓吹潜力了，那就是告诉你短期内无利可图。现在还喊涨的就接个盘来让我们网友见识一下。

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作者: Venox10111    时间: 2015-9-25 13:51:41

adamzhou 发表于 2015-9-25 12:36
250的三房那是多少年前的事情了，现在所知道的就是奥克兰最近4年没涨，我在10年还在奥克兰住，当时3房整 ...

我说的是2房，现在我租的地方，3房每周租金700。。。。

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作者: frzheng    时间: 2015-9-25 13:52:23

有钱就买，长期总有土地在那里。觉得回报不高就投资其他地方去。

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作者: adamzhou    时间: 2015-9-25 14:00:08

bluebird66 发表于 2015-9-25 09:19
如果都是以租金来决定房价的话。。澳洲如何解释？加拿大如何解释？中国你可以不用解释 ...

你没发现这几个城市都有个共同点吗，那就是有大量的华人移民，而且房价现在还都在下跌。对于悉尼墨尔本的房价我希望大家不要用绝对值去攀比，从我个人来看，10年内奥克兰都达不到悉尼墨尔本的人口数量。你必须看到一个事实，澳洲的总人口数量是2600多万现在2700万了吧，是新西兰的6倍还多，但是其适合人类生存的土地是26万平方公里和新西兰一模一样，没错，其实澳洲的人类生存土地面积和新西兰一样多，但是人口多6倍，就是说如果澳洲是北京3000万人口，新西兰是相当于北京同样的大小的地方生活了一个3级城市的400万人口，大家去相信北京房价和一个400万人口的小城市房价该差多少吧。我不是说奥克兰的房价应该是悉尼墨尔本的五分之一才对，但是现在奥克兰房价已经超过了人口远远高出奥克兰的墨尔本，这是不正常的，非常不正常。

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作者: iris    时间: 2015-9-25 15:55:33

Smart investors can embrace crisis, crisis also means opportunities

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作者: lambaba    时间: 2015-9-25 16:15:26

出租也要看地段的。例如Mt Albert 的房子，好的2房也可以租到$500，如果是几年前买的，要cover房贷是没问题了。所以还是看你的投资眼光了。

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作者: love_3_month    时间: 2015-9-25 16:37:28

enningtang 发表于 2015-9-25 09:40
我上几个月把2个房租上调到485，我是零贷款，房租就是纯income, 然后给房客把房子维修了些东西。一年算来算 ...

485*52 = 25k 左右，你每年要付多少维修费啊？保险地税3-4000够了吧。

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作者: love_3_month    时间: 2015-9-25 16:47:47

adamzhou 发表于 2015-9-25 12:29
从10年周期来看，10年后房子肯定比现在值钱，但是你要算的账可不止这点，以现在的房价贷款和租金比例，每 ...

你这账算的。。。

看看市场上的租金，barfoot 网站就有，每年都涨。

现在买，贷款固定，即使房租亏一点（按照目前的利率可能有的赚），再过几年租金上去就有利润。这是不算capital gain的。当然，利率如果翻番那就不可能盈利拉哈哈。

我的出租房，每年都涨房租啊，几年里从400涨到500，虽然不如房价涨的多，至少也比通胀高吧。如果自己买的房子不好，街不好邻居不好没有景色装修差，那也只能低价竞争拉。

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作者: love_3_month    时间: 2015-9-25 16:57:25

adamzhou 发表于 2015-9-25 12:36
250的三房那是多少年前的事情了，现在所知道的就是奥克兰最近4年没涨，我在10年还在奥克兰住，当时3房整 ...

你的印象可能没错，当年450现在还是450。但很可能，当年450可以租很漂亮的新房（超过平均很高），现在450租很普通的房子。---- 我的印象10年三房350-370左右，中区偏西。

http://www.landlords.co.nz/housing-statistics/rental-graphs.php?graphsubmitted=true&frommonth=1&fromyear=2005&tomonth=1&toyear=2015&area1=12&bedroom1=3&dwelling1=4&area2=37&bedroom2=3&dwelling2=4&area3=39&bedroom3=3&dwelling3=4&area4=notinuse&bedroom4=3&dwelling4=4&area5=notinuse&bedroom5=3&dwelling5=4&graphstyle=combo&submit=Show+Graph
这里有3个区，基本都是10年涨了50%左右啊。

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作者: enningtang    时间: 2015-9-25 17:54:36

love_3_month 发表于 2015-9-25 15:37
485*52 = 25k 左右，你每年要付多少维修费啊？保险地税3-4000够了吧。

一年回报率不到3%, 你觉得赚几千一万也算是好投资吗？我手头现金定存都超4%。我的意思是如果进入慢牛房子不涨或涨得慢，只是3%投资回报就没有意思了。

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