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标题: 中区房市浅见 [打印本页]

作者: ヾMaSSeY☆ 时间: 2015-9-13 02:13:51 标题: 中区房市浅见

几周之前无意中看到阿海的一篇帖子，主贴里简简单单的“买买买”，吸引我开始关注起了房市，还有这个版面。最近看大家说了很多关于房价趋势的分析，有说涨的有说跌的，还有先说跌再说涨的。因为居住习惯以及个人需要，我只比较多看中区的房子，却又不是太贵的那种（其实价格也挺高的了），然后就产生了一些看法：

1 房价似乎并没有明显跌幅，但也似乎是趋于平缓了。具体表现在按道理说affordable的房子（个人认为应该是3房及以下，洗手间大多只有1个，屋况内部ok但是年份不新，地小且很可能是坡地等等）的成交价格大多还是在预期心理区间的，没有贵的离谱，但也不会让人大喊捡漏。然而这一块的房源数量却依然很少，完全没有抛售大增的迹象。

2 地大仍然是王道，哪怕很破的房子很烂的街区，能分割=高价。虽然很多人对中区都有着“理所应当应该贵”的概念，但实际上仍然有很多街区情况很差，实际去走走就让人不想住在那里了。比如mt roskill以西的区域，简直就像巴基斯坦、非洲和太平洋群岛的合体。烂房大地的高价，我认为是体现了市场对中区的信心 -- 也许是简单基于日益增高的房价，也许是人口与土地/房屋存量的不平衡关系，也许是对中区高房价逐渐自然挤走低收入人群的长远预期。

3 好房市场仍然强劲，高价房屋并没有出现跌价情况。只要房间多、presentation靓，要价不要太贪心，还是会分分钟交易个好价格的。土豪从来都不缺。

4 基于以上，至于房价下滑的结论，我更偏向“烂盘增加拉低平均价格”的观点。

5 “房源数量增加源于抛售”的观点，我觉得本于严谨的态度还是要继续观望，不能太早下结论，毕竟开春了，卖房的最佳季节又快到了。

6 对于“银行不会坐视房价下跌因为银行是最大房东”的观点，我又要像很多帖里那样引用08经济危机的例子了 -- 当年也无非最多下跌10%。银行既然最多只贷给你80%的款，外加利息钱你也交了不少，银行怎么会怕你房价下跌？跌才能跌多少？供求毕竟很不平衡。

7 “政府收网”阴谋论：有人说，现在的房市，是等华人大笔投钱进来，然后政府调控导致房价大跌，以便坑了华人的钱，又可以提供可负担住房给本地人。对此我想说，第一不用过分强调华人，毕竟华人占人口总量的比例仍然不高；第二很多国际大城市的房价的确不是普通人能承受，但是并没有因为本地人地产持有率低而影响了城市发展。所以我觉得，政府调控让更多人有房是可能的，放任自流也是有可能并且不奇怪的。

8 虽然说本地居民住房持有率低不奇怪，但仍然对目前的房价表示疑惑，因为远超了该有的正常情况：手里有十几二十万首付对于华人还算正常，但是对于占有奥克兰人口90%以上的其他族群并不是个容易的事情。即便手握20万刀仍感买房不易，那些大多数没有这么多钱的人该怎么办？换句话说，奥克兰房价应该是远远超出了绝大多数绝对刚需群体（年轻人、新移民）的承受范围。这种悬殊的不正常本身就可能是个潜在的未知危机。长此以往，有价无市的情况不难出现。

9 “连出租车司机都在讨论房价”的时刻已经形成，看过阿海帖子的人都该明白是什么意思。然而我却觉得市场远远复杂过理论。你觉得呢？这个时刻到了吗？

困了不想写了。申明一点：我没有任何鼓吹或者看扁房市的意思，只是对目前情况的一些观察和思考。

作者: 小号马甲 时间: 2015-9-13 02:22:29

涨跌都是自然的。何必那么在意

作者: 4143920 时间: 2015-9-13 02:27:02

什么是可负担的

什么是本地人

什么是绝大多数刚需群体

作者: 会员 时间: 2015-9-13 04:01:49

感觉上比较中肯的说法。

作者: ragejo 时间: 2015-9-13 07:34:36

对于楼主说的第6条，加点注释：
08年大跌主要是北岸和西区；您的名字messay区，在07-08年度应该是均价跌了35%。我当时所在的开发商开发的北岸albany地区跌了接近40%，albany区均价跌了约30%。
所以才会有那么大的反响，才会这批做房地产的人多是09年以后开始从业（之前的绝大多数人是一朝被蛇咬啊）。
楼主说的第8条我也很赞同，刚需阶层也就是30-40岁左右的家庭年收入约在10万nzd(税前)的目前在中区买房基本是痴心妄想 (抛开您说的mt roskill以西就是avondale地区还有otahuhu地区)，甚至newlyn和 waterview的房子都是买不起的, mt albert更不用说了。要想买房只有一条路：省吃俭用3-5年，还得保证不下岗。但事实上这类家庭在新西兰已算是平均水平了。这个很像07年的状况；而现实是现在的奥克兰家庭收入增长比与07年相比更低，所以一旦崩溃，可能不是30%那么简单了。。。。

目前支撑高房价的可能跟低汇率有一定关系，当然了主要还是因为政府支持房市高涨可以多收房产税。很多近年入房市的人可能不知道以前奥克兰的房价基本都是比gv低10%以上成交的，因为现在很多房子都是高过gv 40%甚至更高了，这还是算得14的gv，已经比之前的gv提高了30点左右。

在我看来，等到新西兰元反弹回70美分以后，就是房市暴跌的起点，因为再也没有支撑物了。

如果拿13年至今称为是冒险家的happy hour，可能很快就会变成冒险家的滑铁卢了。

作者: love_3_month 时间: 2015-9-13 07:49:32

ragejo 发表于 2015-9-13 06:34
对于楼主说的第6条，加点注释：
08年大跌主要是北岸和西区；您的名字messay区，在07-08年度应该是均价跌了3 ...

请问一下，业内人士，房价上涨政府收税，是什么政府，中央还是地方，收的什么税，地税还是所得税？

作者: ragejo 时间: 2015-9-13 08:24:46

love_3_month 发表于 2015-9-13 06:49
请问一下，业内人士，房价上涨政府收税，是什么政府，中央还是地方，收的什么税，地税还是所得税？ ...

回复：1.中央和地方2.所得税和地税
这些问题您觉得很重要吗？
如果房子一直跌价他们还收个屁。目前新西兰也就只有这个有税务增长点了，别的除了代购这种收不上税的，基本都在倒退

作者: bondbunny 时间: 2015-9-13 08:24:52

ragejo 发表于 2015-9-13 06:34
对于楼主说的第6条，加点注释：
08年大跌主要是北岸和西区；您的名字messay区，在07-08年度应该是均价跌了3 ...

“很多近年入房市的人可能不知道奥克兰以前的房价都是低于gv10%以上成交的，，，"
我从2002年买房至今还没能看到这种情况，您说的是20年前?

作者: love_3_month 时间: 2015-9-13 08:36:18

ragejo 发表于 2015-9-13 07:24
回复：1.中央和地方2.所得税和地税
这些问题您觉得很重要吗？
如果房子一直跌价他们还收个屁。目前新西兰 ...

很重要的，能看出你是自己思考的还是人云亦云

大部分二手房产出售是不收所得税的，开发商的新房要收gst 和所得税，但那是小部分。现在市场上大部分是二手房产吧。

地税确实根据gv乘以一定比率来确定，但是总额是先定下来的。而不是说，税率固定，房产翻翻，那么地税肯定也翻翻。具体来说总额是根据市政府的预算来定，然后根据gv来分摊。所以，比如只要市政府说，明年总额要翻番，而总房子数量假设不变，那每个房子gv是翻翻也好，是腰斩也好，每家每户的地税都是会翻翻的。

作者: love_3_month 时间: 2015-9-13 08:41:08

bondbunny 发表于 2015-9-13 07:24
“很多近年入房市的人可能不知道奥克兰以前的房价都是低于gv10%以上成交的，，，"
我从2002年买房至今还 ...

09年确实这样。三年更新一次，基本根据之前的市场价。08年更新之后gv大幅上调，11年有的区域出现gv下调，或者持平。在09-10年买房的，确实有很多比08年的gv低

作者: love_3_month 时间: 2015-9-13 08:44:49

另外，我对lz的基本描述还是很赞同的。

但同时，横向看呢？悉尼有这么多200/400万街区，奥克兰才一条200万街区。当然很多人会说悉尼比奥克兰好太多大太多，但他们那里的人均收入是奥克兰的2倍还是3倍啊？从收入房价比来说，奥克兰比悉尼好多了。

作者: bondbunny 时间: 2015-9-13 08:51:29

love_3_month 发表于 2015-9-13 07:41
09年确实这样。三年更新一次，基本根据之前的市场价。08年更新之后gv大幅上调，11年有的区域出现gv下调， ...

很巧09年5月买过一套投资房，还是买在gV以上的。当时和太太看房无数，的确市场上有比gV底的房子，但和现在的情况一样，比gv价底的房子都是有原因的，绝对不是普遍现象，而且这是在传说中的"2009年"

作者: love_3_month 时间: 2015-9-13 08:54:43

bondbunny 发表于 2015-9-13 07:51
很巧09年5月买过一套投资房，还是买在gV以上的。当时和太太看房无数，的确市场上有比gV底的房子，但和现 ...

确实，那几年房源少，好房子更少，很多烂房。。。。不过那位业内人士说的似乎低于cv是常态，我想说，除非不在奥克兰。。。。

作者: bondbunny 时间: 2015-9-13 09:02:38

我买房都在中区，不否认奥克兰某些区域在某些时段出现过房价低于gv的情况，但质疑“近年入房市的人可能不知道，以前奥克兰的房价都是比gv低10%以上成交的"

作者: love_3_month 时间: 2015-9-13 09:03:04

另外，目前房价确实超出了普通人尤其是年轻人的能力。

但是，公寓呢？如果价格50万左右的二房或者一房，那不就承受的起了吗？

他们之前太幸运啦，三房大地，才几十万。以后以小房子公寓联排为主，这个趋势很明显，很多人无法接受，觉得nz dream没有了。。。但社会和世界的发展不会因为他们不接受而停止。。。

作者: 下雪 时间: 2015-9-13 09:08:27

占座帮顶，好帖～

作者: ragejo 时间: 2015-9-13 09:17:11

bondbunny 发表于 2015-9-13 08:02
我买房都在中区，不否认奥克兰某些区域在某些时段出现过房价低于gv的情况，但质疑“近年入房市的人可能不知 ...

好吧，您是有钱人。我们这些屌丝在十几年前都不敢看中区的房的。我承认近年看中区的房确实没有发现低于gv的。但是出了中区即使是北岸，也基本都是低于gv卖的。国家党被我称作炒房党，通过推高房市来获得gdp增长，所以08年底至今很难看到低于gv的。我说的以前是08年以前，不过对于您中区的坚守者可能确实是个意外

作者: LYYX 时间: 2015-9-13 09:20:47

ragejo 发表于 2015-9-13 06:34
对于楼主说的第6条，加点注释：
08年大跌主要是北岸和西区；您的名字messay区，在07-08年度应该是均价跌了3 ...

我很期望政府能收到所谓的两年内交易“房产税”（说明有房者资产又升了不少！）---政府对房价上升信心满满！
不知10月1日起买了房后--又于2/10/2015到30/09/2017时间内转卖的投资房（或说两年内）--政府就保证该栋房只升不降？---到时降了或平了---他收个屁（税）！---从这点看，10月后买房肯定好过目前！--因为到时卖家也别期望太高了！买家也千万不要期望房价还会再升多少多少！---价好才下手，别像前几月勇往直前！

作者: bondbunny 时间: 2015-9-13 09:39:02

本帖最后由 bondbunny 于 2015-9-13 08:41 编辑

手机误操作，删，，，，，，，，，，

作者: love_3_month 时间: 2015-9-13 09:39:33

LYYX 发表于 2015-9-13 08:20
我很期望政府能收到所谓的两年内交易“房产税”（说明有房者资产又升了不少！）---政府对房价上升信心满 ...

ird计算过了，多收几百万而已，大头是，本来就交的还是交，本来不交的很多还是不交，受影响而交的不是很多

作者: so 时间: 2015-9-13 09:50:36

09，10年买过最低一个低于CV30%,普遍出offer就先砍30%,低于CV10_20%成交是我常态，那时候CV明显比现在合理很多。

作者: LYYX 时间: 2015-9-13 10:02:35

love_3_month 发表于 2015-9-13 08:39
ird计算过了，多收几百万而已，大头是，本来就交的还是交，本来不交的很多还是不交，受影响而交的不是很 ...

以前的政策灰色地带太多（很多人视同无物？），现在明确了好！--投资/投机买家心里有杆称！

作者: ヾMaSSeY☆ 时间: 2015-9-13 10:08:04

楼上二位，我认为交易税的重点，并不是能收多少钱的问题，因为这项税收的初衷和作用，都不是收钱。关键作用应该是对房市过快增长的降速。因为每次的房子交易是有成本的：中介费、律师费等等，而且不低。所以每一次的交易，都会把奥克兰的房价再推高一把（其他地区不一定适用，很多小地方的同一套房子的成交价格真的是好几年不涨价。比如我朋友之前在小地方工作买的房，几年过后搬离好不容易卖出去，conditional offer不说，售价只比他买的时候贵不到2w。算上贷款利息和交易成本的支出，我认为房子其实是在跌价的）。比如之前新闻里一年被转手好几次的房子，一次比一次贵，最后一手比第一手多出10w+。其实在这过程中，房东自己基本没赚钱，差价都是便宜了中介和律师了。所以，我认为2年内交易税这项举措，针对的就是这种短线交易无意义抬高房价的行为，增加交易成本，拉缓无意义的涨价，而不是给政府创收。

长期看来，我认为单单这项举措不太能让房价下滑，但是可以帮助增长放缓。要下滑，还得有其他外力作用。

作者: love_3_month 时间: 2015-9-13 10:20:07

so 发表于 2015-9-13 08:50
09，10年买过最低一个低于CV30%,普遍出offer就先砍30%,低于CV10_20%成交是我常态，那时候CV明显比现在合理 ...

那是因为08年的 cv提的太高，虚高了。

比如，现在的价格假设说是目前cv加20-30%，那如果把cv直接上升50%，那成交价格就可能比cv低20-30%。。。这能说明cv合理吗

cv三年调整一次，不是每年每月调整，肯定在三年里越来越偏离价格。。。但大致的趋势还是和价格走向类似的。。。

作者: so 时间: 2015-9-13 10:32:05

love_3_month 发表于 2015-9-13 09:20
那是因为08年的 cv提的太高，虚高了。

比如，现在的价格假设说是目前cv加20-30%，那如果把cv直接上升50% ...

好吧，08的虚高了。08和14CV差了多少?这两个年份有像吗

作者: 取暖基本靠抖 时间: 2015-9-13 10:41:38

能平缓一下还是好的，这么涨谁都受不了。。要跌恐怕现在也不太现实。利率这么低谁会赔钱卖

作者: love_3_month 时间: 2015-9-13 10:44:31

so 发表于 2015-9-13 09:32
好吧，08的虚高了。08和14CV差了多少?这两个年份有像吗

11年几乎没变，14年cv普涨50%，可以说是6年，也可以说是3年涨出来的。

08年的虚高是因为根据07-08的市场价，当时经济危机前过度借贷，所以之后才一蹶不振。

现在是否最高点很难说。至少80%的借贷是大头，全贷款的不多

作者: so 时间: 2015-9-13 12:32:47

love_3_month 发表于 2015-9-13 09:44
11年几乎没变，14年cv普涨50%，可以说是6年，也可以说是3年涨出来的。

08年的虚高是因为根据07-08的市场 ...

这次世界上神仙打仗，结果难说，恐怕比08有过无不及。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-9-13 12:42:32

ragejo 发表于 2015-9-13 06:34
对于楼主说的第6条，加点注释：
08年大跌主要是北岸和西区；您的名字messay区，在07-08年度应该是均价跌了3 ...

"在我看来，等到新西兰元反弹回70美分以后，就是房市暴跌的起点，因为再也没有支撑物了"

也许有道理。乳制品出口回升，纽币大概可以反弹了，届时就不需要房地产保持国内经济了。

作者: pc1 时间: 2015-9-13 12:56:58

大家不要忘了总理前一阵子警告过房市投机资者.一旦房市崩溃不是开玩笑的事
总理对牛币的汇率预测还是非常非常准确的

作者: ronaldlu 时间: 2015-9-13 13:27:48

我只知道来nz时几万刀可买房，现在几万刀还不够首付。没那么长命等房价跌到那个价位啦。等到大多数人都不能负担，一起起来革命吧。

作者: AresHan 时间: 2015-9-14 12:51:07

love_3_month 发表于 2015-9-13 08:03
另外，目前房价确实超出了普通人尤其是年轻人的能力。

但是，公寓呢？如果价格50万左右的二房或者一房，那 ...

额，50万刀左右的一房？楼上楼下都阿三? 额, 还不如呆国内一线城市

作者: 阿海 时间: 2015-9-14 13:00:58

本帖最后由阿海于 2015-9-14 12:04 编辑

写得挺好的，省得我写长篇论文了

大姐，请你别写的我好像写文章都没内容好吗？　我不可能每个新帖都把以前写的全包括在里头吧？　精华１和精华３也就那样，能拿精华１了为啥要写那么多去争个精华３呢

ＰＳ:　我这４年回答问题写文章说实话我心真累了，没兴致写长篇论文了

作者: aoxinyu 时间: 2015-9-14 13:34:59

我觉得新西兰没有什么刚需之说，这里没有户口，你上学也不一定要买房！

作者: love_3_month 时间: 2015-9-14 13:39:02

AresHan 发表于 2015-9-14 11:51
额，50万刀左右的一房？楼上楼下都阿三? 额, 还不如呆国内一线城市

good luck.......一线城市听说一套公寓过来能换一套房子了。

作者: AresHan 时间: 2015-9-14 13:52:00

love_3_month 发表于 2015-9-14 12:39
good luck.......一线城市听说一套公寓过来能换一套房子了。

别听说啊，40,50万刀的公寓，平米均价也得4-5万软妹币，这个价格就是一线城市一般地段的均价

作者: o0Jerry0o 时间: 2015-9-14 14:14:01

ThinkOutLoud 发表于 2015-9-13 11:42
"在我看来，等到新西兰元反弹回70美分以后，就是房市暴跌的起点，因为再也没有支撑物了"

也许有道理。乳 ...

真心不觉得短期内新西兰元能回到70美分，现在全世界都在看中国经济，如果中国经济硬着陆那全球都得跟着经济放缓，而且现在全球都在打货币战争，争着让自己国家的货币贬值来刺激出口，所以你说的纽币升值机会不大

作者: love_3_month 时间: 2015-9-14 14:27:29

AresHan 发表于 2015-9-14 12:52
别听说啊，40,50万刀的公寓，平米均价也得4-5万软妹币，这个价格就是一线城市一般地段的均价 ...

嘿嘿不听说，我两个朋友的房子价格大概都是700-900万rmb左右。

我的意思是，房子总归是贵的，买不起，可以买小的啊。刚毕业，刚结婚，买个1-2卧室的小房子，很正常啊。很多城市都只有公寓可以选择，实在有钱的再考虑独栋连排之类的，那为什么奥克兰不可以呢？目前的公寓比例还是很低的。

作者: ヾMaSSeY☆ 时间: 2015-9-14 15:34:06

阿海发表于 2015-9-14 12:00
写得挺好的，省得我写长篇论文了

大姐，请你别写的我好像写文章都没内容好吗？　我不可能每个新帖都 ...

不是啊你误会了，我意思当时你那个帖子写的短小精悍直中主题。

另外，我能叫你妹子吗哈哈

作者: AresHan 时间: 2015-9-14 15:36:32

love_3_month 发表于 2015-9-14 13:27
嘿嘿不听说，我两个朋友的房子价格大概都是700-900万rmb左右。

我的意思是，房子总归是贵的，买不起，可 ...

总价没法参考啊，宇宙中心确实有很贵的，这边不也有很贵的公寓么，只是均价来说，差不多。

不提投资，只讲自住的话，这边大把的城市可以有house选择，工资不低，居住环境更好。如果考虑投资的话，这边算上纽币贬值，回报率还不如国内，当然奥克兰是新西兰最值得投资的新西兰城市

作者: love_3_month 时间: 2015-9-14 15:49:56

AresHan 发表于 2015-9-14 14:36
总价没法参考啊，宇宙中心确实有很贵的，这边不也有很贵的公寓么，只是均价来说，差不多。

不提投资， ...

我说公寓，是为了指出，“年轻人买不起房子”这个话题的解决方案。不考虑投资啊汇率啊什么的。

以后房子的公寓会越来越多，不仅仅是市中心。我家附近就有，买的还不错，就在新的小学对面。这部分的小房子，相对涨幅，会低于独栋的涨幅，会比较“可负担”。

作者: 阿海 时间: 2015-9-14 17:29:58

ヾMaSSeY☆ 发表于 2015-9-14 14:34
不是啊你误会了，我意思当时你那个帖子写的短小精悍直中主题。

另外，我能叫你妹子吗哈哈 ...

哦，我理解错了，sorry小妹

作者: 来来回回 时间: 2015-9-14 20:37:06

很中立的观点，支持下。
记得刚来NZ的时候，房贷利息过10%，随便存个款都有6%，比现在mortgage rate还高。
新西兰从事房产中介人数比例可能是全世界最高的。

回头看看，新西兰的房产基础建设城市扩张已经赶不上中国了。
另外不要老和澳洲比，想说一句其实没有可比性。

作者: james68 时间: 2015-9-14 22:40:04

pc1 发表于 2015-9-13 11:56
大家不要忘了总理前一阵子警告过房市投机资者.一旦房市崩溃不是开玩笑的事
总理对牛币的汇率预测还是非常 ...

请教，总理对纽币未来的走势怎么预测的？我也觉得他预测的非常非常的准，去年纽币在0.82时他说应该值0.65,我靠今年还真的到了0.65. 不知道这次他怎么预测的？

作者: grey_goth 时间: 2015-9-15 01:02:19

james68 发表于 2015-9-14 21:40
请教，总理对纽币未来的走势怎么预测的？我也觉得他预测的非常非常的准，去年纽币在0.82时他说应该值0 ...

我记得年初的时候RBNZ就说了当前主要稳定货币和房产市场。大概。未来不知道了。

作者: 大雄_John 时间: 2015-9-15 14:33:56

挺同意的。

作者: 心理医生 时间: 2015-9-15 14:51:08

love_3_month 发表于 2015-9-13 07:44
另外，我对lz的基本描述还是很赞同的。

但同时，横向看呢？悉尼有这么多200/400万街区，奥克兰才一条200万 ...

对其实AKL房价上涨很大程度上更国际化进程有关其实没有一个国际化大城市可负担性好的巴黎伦敦纽约悉尼香港东京温哥华没有一个可负担性好的 AKL 远比不了但是在一个进程中街上越来越多外来族裔去悉尼看一看都感觉没有几个纯白人了房价一样高了多少年了

作者: gooddog1982 时间: 2015-9-15 17:45:19

LYYX 发表于 2015-9-13 08:20
我很期望政府能收到所谓的两年内交易“房产税”（说明有房者资产又升了不少！）---政府对房价上升信心满 ...

hahahaahhahahahaha 有点道理

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