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标题: 为什么说明年房市败局已定 [打印本页]

作者: 赤嗷日嗯 时间: 2015-9-5 17:51:18 标题: 为什么说明年房市败局已定

本帖最后由赤嗷日嗯于 2015-9-5 16:55 编辑

说说房屋供需，

看看人口的增长，奥市有统计的2006年1,303,068 和 2013年 1,415,550，七年才增长了11万，为什么？新西兰是一个移民国家，经济好的时候（相对海外大坏境），人口会增长。不好的时候，人口会出现负增长。移民政策年年都在变，说紧马上就紧。14，15年的人口增长是不可持续的，政府都后悔了，看看现在路上都堵成什么样？
看看现在租房市场的萧条，说好的每天200新移民呢？再看看有多少新房，公寓，排屋在建和准备上市，有多少被分割，扩建和改建。

看看投资房的回报率，80万的房子租600/周，3.9%还是长毛的，没算保险，地税，维护，中介费，断租。

看看政策：
10月1号起，买房需要提供NZ税号，本地银行账号。这个政策结合2年房产增值税，短期投机者将大量减少。
11月1号起，贷款首付提高到30%，不仅限制了部分投资者，同时把更多的首次购房者挡在了门外。贷款利率再降点也没用。明年7月起，海外投资者卖房缴纳33%（或房价10%）的增值税。海外买家将受影响。汇率再低点又能怎样。

全球经济动荡，新西兰不可能独善其身。本地人已经开始减轻负债，准备过“冬”了。这个“冬天”有多长，有多冷谁也不知道。

作者: yangranwu 时间: 2015-9-5 17:55:17

最近都是各种吓人。。lz给指条明路吧。。

作者: adsl2 时间: 2015-9-5 18:11:57

两年不到倒手一个房子会有60%的利润，你让我怎么相信地产败局已定，lz如果要说提醒一下最后一个接盘侠我到比较同意，房价已经超出人类的想象范围了，不过有些中介真的卖的挺高，有些接盘侠是真的土豪

作者: withmysnow 时间: 2015-9-5 18:24:12

11月1日之后首付30%只是针对投资者啊，首次购房还是20%不变的吧

作者: talor 时间: 2015-9-5 18:24:12

不敢苟同。我们这里只分析中国投资客的情况：
1，关于租售比
我们就按楼主的数字，80万的房子租600/周，也就是一年3.1万。年收益3.875%
而国内以北京为例，320万人民币的房子（我们按汇率1:4计算，取个整）能够租6K人民币一个月就算非常好了，一年租金7.2W，年收益2.25%。
在新西兰投资房产的租售比显然高于北京。

2，供求关系
对国内经济稍微有点了解的人都知道，国内前一段时间经济建设摊子铺太大，很多的房子建好了没人住，而且房价收入比畸形。有钱人有很多房子，没钱人还是没房子。因此，国内基本上是供大于求。
新西兰尽管经济发展也有困难，但房子本身还是供不应求。供求关系会影响商品价格，这是市场经济的基本原理之一。

3. 投资的便利性
如果你在北京接触过房产中介（不管是租房还是买卖房屋），就知道中国的房屋中介有多么地不靠谱。

从以上，具备全球视角的投资客一定会看到在新西兰投资的优势（只比较NZ与中国大陆，其余地方不在我们的讨论范围之内），新西兰的房子仍然是中国投资客的优选方案。

作者: 4143920 时间: 2015-9-5 18:28:11

楼主给的材料有问题啊首套房20%没问题啊

作者: 赤嗷日嗯 时间: 2015-9-5 18:32:37

adsl2 发表于 2015-9-5 17:11
两年不到倒手一个房子会有60%的利润，你让我怎么相信地产败局已定，lz如果要说提醒一下最后一个接盘侠我到 ...

每件事情都有两面，每年30%利润的投资盘在任何时候是可遇而不可求的。一个盘两年增长60%，按照今年的增长率算，相当于有另一个同等价值的盘这两年是零增长。

看看15年发生的变化吧，此时已非彼时。

作者: lionel 时间: 2015-9-5 18:33:48

成交量可能会受到影响，但是30%的首付根本难不倒中国人，加上现在汇率又重新跌破了4。

作者: 赤嗷日嗯 时间: 2015-9-5 18:52:59

lionel 发表于 2015-9-5 17:33
成交量可能会受到影响，但是30%的首付根本难不倒中国人，加上现在汇率又重新跌破了4。 ...

30%对中国人没多大影响，我在想有多少中国人没有房？

4好吗？奥市的中国投资商都在盼着涨回5吧。

作者: grey_goth 时间: 2015-9-5 18:54:01

哦。还有啥想法没我想听听。

作者: 呼啸寒风 时间: 2015-9-5 19:12:58

通货紧缩，我看这么下去人民币跟纽币打平都不奇怪，可怜了在这里上班的

作者: 赤嗷日嗯 时间: 2015-9-5 20:03:29

talor 发表于 2015-9-5 17:24
不敢苟同。我们这里只分析中国投资客的情况：
1，关于租售比
我们就按楼主的数字，80万的房子租600/周，也 ...

1. 关于租售比：用一个可能不是很恰当的比喻：小学数学考试得了38分，看看隔壁班小明语文只有22分，确实还是38分好啊。如果光追求租售比，投在蛤蟆屯不比奥市强？
2. 供求关系：中国的房价是由强劲的经济增长支撑的（虽然一年不如一年），和供需早已经脱节。奥克兰的供需也已脱节，而经济又正在走下坡，房市要不是华人撑着，也不会是现在的局面。
3. 投资的便利性：这一点对房市会有一定的影响，但不是很重要

作者: so 时间: 2015-9-5 20:44:18

本帖最后由 so 于 2015-9-5 19:53 编辑

talor 发表于 2015-9-5 17:24
不敢苟同。我们这里只分析中国投资客的情况：
1，关于租售比
我们就按楼主的数字，80万的房子租600/周，也 ...

不评论涨跌，只说第一条，中国有谁是用租金养房子啊?多房好房的人都是空着也不舍得租阿，大家从其它方面能赚钱啊!这边有几个能不指租金养房的啊。谁的抗风险能力强呢！北上广房子虽然贵，是因为机遇更多，赚钱的机会太多了

作者: winny 时间: 2015-9-5 22:45:02

作者: CodeSteven 时间: 2015-9-5 23:55:22

我比较感兴趣楼主有没有房或者有没有投资房

作者: 赤嗷日嗯 时间: 2015-9-6 09:14:35

CodeSteven 发表于 2015-9-5 22:55
我比较感兴趣楼主有没有房或者有没有投资房

对不起，我有女朋友了。

作者: kiwijuice 时间: 2015-9-6 09:30:51

赤嗷日嗯发表于 2015-9-6 08:14
对不起，我有女朋友了。

呵呵
LZ人家问你这个不是对你的身家感兴趣
而是间接地问你是否有自身的数据支持发这种帖子，前段时间貌似有个小朋友发这种帖子到最后原来是为了自己买房子，结果买到房子之后有长篇大论的否定自己之前发的房市降温论调。。。很自打。。。
所以现在只要是这种帖子出现，一定会被问到这种问题的。。。

作者: 心理医生 时间: 2015-9-6 09:49:48

个人愚见是其实可能短期房价增长确实有点吓人但是长期看 AKL 房价上涨很大个原因是 AKL 这个城市处在一个国际化的进程中你看街上越来越多各个族裔的人至于说可负担性你看温哥华悉尼纽约伦敦哪个城市可负担性好的去悉尼看看随便全副地动辄两三百万的其实很多人收入也就几万AUD 一年的虽然AKL 永远比不了这些城市但是确实处在国际化的过程中全球经济其实最近表现都一般相比下NZ 经济其实算是OK了从这次非美货币下跌就能看出来你看欧洲日元 AUD CAD 跌幅都大过NZD

作者: jjginny 时间: 2015-9-6 09:53:20

心理医生发表于 2015-9-6 08:49
个人愚见是其实可能短期房价增长确实有点吓人但是长期看 AKL 房价上涨很大个原因是 AKL 这个城市处在一 ...

支持此观点，必须从全球观点来看，现在已经不是孤立看NZ的时代了，资产全球化

作者: xpd2000 时间: 2015-9-6 10:14:22

用租售比来衡量奥克兰房市是不恰当的，这年头是个低利率货币泛滥钱不值钱的年代，有哪个大城市的租金回报能超过奥克兰？美国国债才多点利率？房子（或者说房子下面的土地）已经成了保值必需品了。
至于移民，相信将来还会强劲增长，源于中国正在发生的巨变，有点门路实力的，个个都在琢磨怎么出来。现在全世界第一等移民地美国，可是很难进，原来的第二等加拿大和澳洲，现在近乎关门，除了新西兰还有啥选择。不要说奥克兰怎么怎么落后，中国这么一个巨无霸，随便过来几个土豪就能让房价疯涨，最近几年发生的事情是很惊人，未来还会更加惊人。尤其是好一点的房子。
倒霉的是拿本地收入的打工者，需要承受本地的高房价，大量移民涌入导致的竞争压力，和汇率波动的压力。最重要的是，这个日子根本看不到头。就新西兰创造收入的能力而言，本地人根本无法跟外来移民竞争。
能够对新西兰房产构成强烈冲击的，有两个因素：
1.加拿大或者澳洲重启移民大门，但这是不可能的。看看澳洲，人家其实是在撵那些外国投资者，这会让澳洲在不降息的情况下压低汇率，提高竞争力，对新西兰而言，就意味着更大的竞争压力
2.恶性通胀导致纽联储被迫大幅加息，真到了这一步，怎么能生存下去才是需要考虑的问题

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-9-6 10:25:19

投资功能大于使用功能。还是哪句老话，利率何时涨，房价何时跌。

作者: 赤嗷日嗯 时间: 2015-9-6 10:35:50

心理医生发表于 2015-9-6 08:49
个人愚见是其实可能短期房价增长确实有点吓人但是长期看 AKL 房价上涨很大个原因是 AKL 这个城市处在一 ...

悉尼的房价（不包括公寓）是前两个月刚破百万的，换句话说，算上公寓的话还没到百万。
奥市的房价算上公寓是八十多万。
澳洲的人均收入还是比纽国高不少。就现阶段来说，可负担性都是惨不忍睹。

作者: 赤嗷日嗯 时间: 2015-9-6 10:36:27

心理医生发表于 2015-9-6 08:49
个人愚见是其实可能短期房价增长确实有点吓人但是长期看 AKL 房价上涨很大个原因是 AKL 这个城市处在一 ...

作者: 心理医生 时间: 2015-9-6 10:39:23

赤嗷日嗯发表于 2015-9-6 09:36
悉尼的房价（不包括公寓）是前两个月刚破百万的，换句话说，算上公寓的话还没到百万。
奥市的房价算上公 ...

你这说法我也看了可我看很多报道我估计也可能因为公寓多吧悉尼我看很多新闻全副地大概 500 600 的和房子开车10几分钟的位置真的都几百万的你看前几天有朋友圈传的 CHATSWOOD 悉尼 300多点地老房能有多大面积 317万卖的那个位置感觉更AKL GLENFIELD 差不多距离

作者: JSPMachine 时间: 2015-9-6 13:57:28

汇率那么低，投资的小留恐怕是停不下脚步了，他们才不管税收不税收，这是他们的盲区。小留的支持，西区还会大涨。旁边有小留直接过来千万的，别人就这么牛。

另外有大学的城市，会是下一波上涨的主力。既然来留学，谁家里会少于100万纽币？个个小留身家都是百万纽币以上，反正几年都要打不少过来，何不这次都打过来，多买几套房子，租金拿来都可以付学费。

作者: 我要买房 时间: 2015-9-6 20:38:29

lionel 发表于 2015-9-5 17:33
成交量可能会受到影响，但是30%的首付根本难不倒中国人，加上现在汇率又重新跌破了4。 ...

谁说难不倒差几万差很多好不好,不是大家都是土豪,,给不起首付穷人还是很多,要不房子租给谁,

作者: 4143920 时间: 2015-9-6 21:33:48

JSPMachine 发表于 2015-9-6 12:57
汇率那么低，投资的小留恐怕是停不下脚步了，他们才不管税收不税收，这是他们的盲区。小留的支持，西区还 ...

海外十一前根本就不用交税盲个头

作者: qqwoqq 时间: 2015-9-6 21:43:39

赤嗷日嗯发表于 2015-9-5 19:03
1. 关于租售比：用一个可能不是很恰当的比喻：小学数学考试得了38分，看看隔壁班小明语文只有22分，确实 ...

LZ 说“房市是靠华人撑着”，这个好像太夸大华人的能量了吧，本地人和阿三的能量也是很足的。。。。。
偷偷问LZ一声，您这是要准备入货吗？

作者: 赤嗷日嗯 时间: 2015-9-6 23:50:29

qqwoqq 发表于 2015-9-6 20:43
LZ 说“房市是靠华人撑着”，这个好像太夸大华人的能量了吧，本地人和阿三的能量也是很足的。。。。。
偷 ...

几个月前BT被泄漏的售房数据多少都给了我们一些启示吧。

偷偷告诉你，奥市之外还是可以考虑。

作者: pavaro 时间: 2015-9-7 00:32:34

赤嗷日嗯发表于 2015-9-5 19:03
1. 关于租售比：用一个可能不是很恰当的比喻：小学数学考试得了38分，看看隔壁班小明语文只有22分，确实 ...

楼主相对悲观了一点，政策出来还是可以调的，只要政府不想让房价跌就行了。目前推出这些政策估计也就是为了选票顾及一下无房当地人的感受，通货紧缩永远比通货膨胀可怕，这点政府应该比谁都清楚。

作者: 我是云 时间: 2015-9-7 09:53:16

其实奥克兰的人口很多年都没有太大变化，就是这两年才增长较多，楼主用2006到目前的人口增长跌，不够准确。

作者: JSPMachine 时间: 2015-9-7 11:47:55

4143920 发表于 2015-9-6 20:33
海外十一前根本就不用交税盲个头

你错了，海外什么时候都可以追缴，十一月一日是最后通缉令。以便于在税收日收尾后进行一个清算。

因为买卖已经生成，即使没十一月政策，按照现在的税务法，任何时间任何时候都可以追缴。只是以前不是百分百执行，以一个20-40%的区间执行，让很多人犯法逃避了税收。大宗买卖逃税比杀人放火强奸罪要重判刑时间更长。

作者: 4143920 时间: 2015-9-7 17:54:12

JSPMachine 发表于 2015-9-7 10:47
你错了，海外什么时候都可以追缴，十一月一日是最后通缉令。以便于在税收日收尾后进行一个清算。

因 ...

海外十一前税号都没有 how to 交，人都拿钱走了。政策有问题现在修正旧账不翻依旧不用税号

作者: yangranwu 时间: 2015-9-7 19:11:52

JSPMachine 发表于 2015-9-6 12:57
汇率那么低，投资的小留恐怕是停不下脚步了，他们才不管税收不税收，这是他们的盲区。小留的支持，西区还 ...

你西区有投资房？身价几百万的留学生只买西区？你家出来留学的身价都几百万纽币？屁股决定脑袋的言论还是少说

作者: JSPMachine 时间: 2015-9-8 12:36:32

4143920 发表于 2015-9-7 16:54
海外十一前税号都没有 how to 交，人都拿钱走了。政策有问题现在修正旧账不翻依旧不用税号 ...

怎么交要问税务局，有一点肯定的是，新西兰的税务局是世界上很难对付的国家之一。如果不主动交，就会涉及到黑钱，没收房产没商量。不过这只针对海外买家。新西兰的税务书是世界上最厚的国家之一，很难找到死角，没税号做有税的事本身在新西兰就是犯罪。

作者: JSPMachine 时间: 2015-9-8 12:43:24

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-9-8 12:05 编辑

yangranwu 发表于 2015-9-7 18:11
你西区有投资房？身价几百万的留学生只买西区？你家出来留学的身价都几百万纽币？屁股决定脑袋的言论还是 ...

个人看法，难道都是身价百万以下的小留？少部分吧，今非昔比，可不是15年前勤工俭学的年代了。现在一个小班出来，好几个留学生有房子都不是事。你就这么看不起西区吗？浦东和浦西的故事听说过吗？西区连好后，就是比北岸，东区方便。很多年前西区大地早就被富豪抢购一空，这里只要出一块大地就被人抢，这4,5年来都是这样，一个囤地的过程，价值出来后，大开发是迟早的事情。
连好后，西区就成为市中心，机场都很方便的地方，这里还有很多很大片的土地可以开发，特别是西区和市中心之间的。城市西移在意料之中。

作者: qazxsw123 时间: 2015-9-8 21:59:43

个人也看好西区，不过感觉现在是高位，进场有点不太理智。Auckland也就十几万华人，老是鼓吹什么汇率低等于房产打折口号的人也太看的起我们华人了吧。

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