新西兰天维网社区

标题: 现在实在不应该再在奥克兰买投资房了！ [打印本页]

作者: 房奴甲 时间: 2015-8-25 20:43:16 标题: 现在实在不应该再在奥克兰买投资房了！

家里有人想买，我就这么说的。实在担不起这个心。房租离贷款利息差一截，每周往里贴钱，这还是现在利率这么低。过两年利率涨了怎么办？这些都是有可能的。房地产这个东西本来是低风险低回报的，现在都成高风险高回报的了，将来如果利率涨了，什么都会紧缩，工作机会也会少，租金水平会停滞不前，人们收入少了，就会租小房子，少租，租房市场会萧条。那个时候银行也会重新计算风险，有的贷款会提前收回，这些也都发生过。说供不应求那些都是短期的，货币市场的风暴如果出现，什么钢需都是假的。是，房地产长期看涨，一般都对，但是长期的那点涨，就是抵掉通涨还人口增加而已，如果经历暴涨几年，就会有几年不涨。不涨的时候持有，而每周往里赔钱，不是冤大头么？何况弄得不好会影响本金的安全，那就更不值得了。前几年买的，或者现在买自住的都无所谓。投资实在没意义了。负现金流太厉害的，本来就不是投资是投机。

作者: tiffanylady 时间: 2015-8-25 20:45:33

沙发，有理，顶

作者: 巴依老爷 时间: 2015-8-25 20:51:21

在国外和大陆都一样
赚钱就必须懂政治
嘿嘿！
看明白政党的心思比什么经济学理论，银行估值，货币总量乱七八糟的东西都强~

作者: take-away 时间: 2015-8-25 20:54:35

政治经济学

作者: 房奴甲 时间: 2015-8-25 20:54:42

巴依老爷发表于 2015-8-25 19:51
在国外和大陆都一样
赚钱就必须懂政治
嘿嘿！

政党说了不算的，尤其是新西兰这些小党。

作者: szqueena 时间: 2015-8-25 20:55:14

楼主你看懂了

作者: 沧海一笑 时间: 2015-8-25 20:55:19

这年头,撑死胆大的,饿死胆小的.玩得就是心惊胆跳.明天的事谁又能预测呢?

作者: 巴依老爷 时间: 2015-8-25 21:01:52

沧海一笑发表于 2015-8-25 19:55
这年头,撑死胆大的,饿死胆小的.玩得就是心惊胆跳.明天的事谁又能预测呢?

其实就是这样的
考虑的再周全也是思想派，思想派还是不如行动派
什么长期中期短期，分析来分析去都没用的。今天就买！买了就涨！
还真别怕跌，因为明天还有买的，后天还有！都抢着买，想跌都难。
谈什么这个周期，那个理论真不如撑死胆大理论~
反正今天的饭今天能吃就多吃一口，还真别说以后饿死，就算以后有3年10年的饥荒，也饿不死现在就吃撑的胖子对吧~

作者: grey_goth 时间: 2015-8-25 21:08:33

楼主你懂的。

作者: love_3_month 时间: 2015-8-25 21:13:31

还好吧，最近看重一个80万的租700多的house，和一个60万租600多的townhouse，算一算基本能不用掏钱啊

作者: 房奴甲 时间: 2015-8-25 21:15:41

love_3_month 发表于 2015-8-25 20:13
还好吧，最近看重一个80万的租700多的house，和一个60万租600多的townhouse，算一算基本能不用掏钱啊 ...

那是有首付吧？我没首付全贷款的，这种价钱不可能啊。所以跑到外地买了。要五十万租六百才行啊。

作者: adsl2 时间: 2015-8-25 21:17:18

沧海一笑发表于 2015-8-25 19:55
这年头,撑死胆大的,饿死胆小的.玩得就是心惊胆跳.明天的事谁又能预测呢?

业界良心啊，卖房子的人都这么说了，难得；现在是有房子就不愁卖出去，要是没房子卖了呢？卖地卖楼卖农庄，地产这行当看来还真能干一辈子

作者: 房奴甲 时间: 2015-8-25 21:23:54

adsl2 发表于 2015-8-25 20:17
业界良心啊，卖房子的人都这么说了，难得；现在是有房子就不愁卖出去，要是没房子卖了呢？卖地卖楼卖农庄 ...

等跌的时候还当中介的才真正是业界良心。

作者: Jackpot 时间: 2015-8-25 21:25:20

adsl2 发表于 2015-8-25 20:17
业界良心啊，卖房子的人都这么说了，难得；现在是有房子就不愁卖出去，要是没房子卖了呢？卖地卖楼卖农庄 ...

心有多远路就有多远

作者: 沧海一笑 时间: 2015-8-25 21:34:06

adsl2 发表于 2015-8-25 20:17
业界良心啊，卖房子的人都这么说了，难得；现在是有房子就不愁卖出去，要是没房子卖了呢？卖地卖楼卖农庄 ...

人到什么时候到都要保持良好的心态.有个好的心态很重要.看到别人吃胖的时候别眼红,等到你下手的时候就有可能咕咚.做好风险评估,别光想赚,多想想如果赔了怎么办.要赢得起,也要输得起.该下手就下手.

作者: adsl2 时间: 2015-8-25 21:38:24

沧海一笑发表于 2015-8-25 20:34
人到什么时候到都要保持良好的心态.有个好的心态很重要.看到别人吃胖的时候别眼红,等到你下手的时候就有 ...

估计你们中介也没人能想到半年不到房价能成至少30%的比例增长，不过你们有些中介确实估价挺准的，不能小觑

作者: 沧海一笑 时间: 2015-8-25 21:39:17

房奴甲发表于 2015-8-25 20:23
等跌的时候还当中介的才真正是业界良心。

十年磨一剑.厚积薄发.不管做什么工作都要点点滴滴,踏踏实实得去做.干一行,爱一行.呵呵

作者: 沧海一笑 时间: 2015-8-25 21:46:08

adsl2 发表于 2015-8-25 20:38
估计你们中介也没人能想到半年不到房价能成至少30%的比例增长，不过你们有些中介确实估价挺准的，不能小 ...

不要把中介奉为神仙.明天的事谁能给你保票呢?

作者: 沧海一笑 时间: 2015-8-25 21:48:23

Jackpot 发表于 2015-8-25 20:25
心有多远路就有多远

喜欢你的"心有多远路就有多远" 好男儿志在四方,策马奔腾.

作者: love_3_month 时间: 2015-8-25 21:53:17

房奴甲发表于 2015-8-25 20:15
那是有首付吧？我没首付全贷款的，这种价钱不可能啊。所以跑到外地买了。要五十万租六百才行啊。 ...

那是售价，几乎零首付，靠其他房子topup啊。

作者: love_3_month 时间: 2015-8-25 21:56:53

房奴甲发表于 2015-8-25 20:15
那是有首付吧？我没首付全贷款的，这种价钱不可能啊。所以跑到外地买了。要五十万租六百才行啊。 ...

五十万目前贷款4.5左右，22500 一年利息，每周450，就基本打平啦，当然加上保险和地税，500多至少。600多的有盈余啦，在奥克兰只求打平，然后就放个十年二十年等退休了。。。。

作者: 房奴甲 时间: 2015-8-25 21:59:37

love_3_month 发表于 2015-8-25 20:56
五十万目前贷款4.5左右，22500 一年利息，每周450，就基本打平啦，当然加上保险和地税，500多至少。600多 ...

我还要加上管理费……

作者: 金丝小枣 时间: 2015-8-25 22:01:24

love_3_month 发表于 2015-8-25 20:13
还好吧，最近看重一个80万的租700多的house，和一个60万租600多的townhouse，算一算基本能不用掏钱啊 ...

从哪看到的呢？哪个区，

。我的搜商太低啦

作者: 狂风暴雨 时间: 2015-8-25 22:03:00

房奴甲发表于 2015-8-25 20:15
那是有首付吧？我没首付全贷款的，这种价钱不可能啊。所以跑到外地买了。要五十万租六百才行啊。 ...

普遍情况下能cover全款的独栋house那都是必须hold数年甚至更久之后才可能发生的,好比多年前买个40多万的3房全副地house,那时候才能租300左右,是不能cover全款利息的.持有到今天租金可以租到600左右了,按照当年的买入价就完全可以cover了还有剩余,但是房子也涨到90多万了,可以套现也可以继续持有.

作者: love_3_month 时间: 2015-8-25 22:04:09

狂风暴雨发表于 2015-8-25 21:03
普遍情况下能cover全款的独栋house那都是必须hold数年甚至更久之后才可能发生的,好比多年前买个40多万的3 ...

说的对，贷款会慢慢降低，房租会慢慢上升，几年后就好了。。。。

作者: 玛莎拉帝 时间: 2015-8-25 22:04:59

love_3_month 发表于 2015-8-25 20:56
五十万目前贷款4.5左右，22500 一年利息，每周450，就基本打平啦，当然加上保险和地税，500多至少。600多 ...

利息不涨啊？！？！？

作者: frzheng 时间: 2015-8-25 22:08:59

风险很大！没实力，不敢买了。

作者: love_3_month 时间: 2015-8-25 22:11:12

玛莎拉帝发表于 2015-8-25 21:04
利息不涨啊？！？！？

如果害怕，定个五年先。。。我当年9%过来了然后一直在5-6左右好多年了。。。说不定还要跌呢，嘿嘿

作者: 房奴甲 时间: 2015-8-25 22:43:25

love_3_month 发表于 2015-8-25 21:11
如果害怕，定个五年先。。。我当年9%过来了然后一直在5-6左右好多年了。。。说不定还要跌呢，嘿嘿 ...

那样cashback少拿很多﹉

作者: love_3_month 时间: 2015-8-25 22:50:58

房奴甲发表于 2015-8-25 21:43
那样cashback少拿很多﹉

cashback vs longterm gain.....

作者: 房奴甲 时间: 2015-8-25 23:01:42

love_3_month 发表于 2015-8-25 21:50
cashback vs longterm gain.....

其实我也这么想的，利率低时定个长的。

作者: winny 时间: 2015-8-25 23:12:07

作者: 房奴甲 时间: 2015-8-25 23:16:01

winny 发表于 2015-8-25 22:12

？

作者: GreatCursER 时间: 2015-8-25 23:17:16

谁都有赌博的原始欲望

作者: ronaldlu 时间: 2015-8-26 00:09:47

你会得到你所认为的东西。
What you think that's what you get.
If you think you can, you can.
If you think you can't, you can't.

作者: 微苦蓝山 时间: 2015-8-26 00:26:32

沧海一笑发表于 2015-8-25 19:55
这年头,撑死胆大的,饿死胆小的.玩得就是心惊胆跳.明天的事谁又能预测呢?

第一
哪个时代都是撑死胆大的，饿死胆小的，这不是这个年头才有的事情，这个年头没啥了不起，历史一次次的在重演。

第二
撑死的和饿死的，最终都不过是一个死字，撑死未必比饿死牛逼多少，而留下来不死的都是胆大心细，量力而行，深思熟虑，知道控制收益和风险之间的平衡的。贪字变成贫！过犹不及！

作者: smallice 时间: 2015-8-26 10:19:52

沧海一笑发表于 2015-8-25 19:55
这年头,撑死胆大的,饿死胆小的.玩得就是心惊胆跳.明天的事谁又能预测呢?

年头不好的时候，跳楼的也是胆大的明天的事谁又能预测呢？

作者: popofelix 时间: 2015-8-26 10:26:23

分析的头头是道，但是你告诉我你说的问题哪没有？求指点，我好去那买。

你觉得北京上海怎么样？

作者: lookdi 时间: 2015-8-26 10:53:58

自住房也就无所谓了，就算贵点也有个属于自己的家。但是要是现在买投资房真的比较尴尬了，说是投资，可是房租还不够还贷款，要贴钱在里面，所有的希望都是在期待房价一直涨，说白了就是赌一把，这还叫投资吗？

作者: enningtang 时间: 2015-8-26 11:32:38

love_3_month 发表于 2015-8-25 21:04
说的对，贷款会慢慢降低，房租会慢慢上升，几年后就好了。。。。

跟你说一个故事，几年前一群人，利率5%的时候房子一套接一套的套，突然银行把利率提高到10%，这群人就脖子一套接一套了

作者: Eastpark 时间: 2015-8-26 11:50:21

高风险=高回报

我也想在新西兰买个投资房。观察了几个月，光看到高回报了，可是不知道风险在哪里？总觉得这里有点问题。怕被人钓鱼。

作者: nanjingwy 时间: 2015-8-26 11:56:57

如果没有贷款的是没有任何风险的

作者: Lease 时间: 2015-8-26 12:00:02

Eastpark 发表于 2015-8-26 10:50
高风险=高回报

我也想在新西兰买个投资房。观察了几个月，光看到高回报了，可是不知道风险在哪里？总觉得 ...

如果不懂就别随便进去，小心被套。房地产和股票玩法不一样。

作者: Eastpark 时间: 2015-8-26 12:56:01

Lease 发表于 2015-8-26 11:00
如果不懂就别随便进去，小心被套。房地产和股票玩法不一样。

对啊。是要多观察。

作者: aniceguy 时间: 2015-8-26 13:27:42

现在的风险确实是高了，但并不是就不能买了，只有你的现金流能扛住，过了一个周期就大赚了。至于现金流怎么扛，那就各有各的道了。有人买了能cover的，有人的贷款比例低，有人收入高。。。。

作者: kingscat 时间: 2015-8-26 13:39:20

这就是人性，看看这里天天等腰斩的各种数据分析，逻辑上的硬伤是，腰斩后这些人想干啥？还不是买进？
这些腰斩哥都是潜在买家，只不过现在银子不够，他们期待腰斩后他们第一个冲上去厮打。
就像奶茶妹嫁了大叔，屌丝们直骂，虚荣物质绿茶表以颜侍君必不长久，可是他们暗暗的祈祷出问题能让奶茶他们分手，一旦奶茶妹现在和他们约，他们恨不得伟哥一把把的吃然后把其他对手砍死。
当然逻辑的另一面是，已经买够了的，谁希望跌？

作者: love_3_month 时间: 2015-8-26 13:49:48

enningtang 发表于 2015-8-26 10:32
跟你说一个故事，几年前一群人，利率5%的时候房子一套接一套的套，突然银行把利率提高到10%，这群人就脖 ...

是的，如果连5%的时候都无法cover interest，到了10的时候就呵呵了。另外，你估计涨到10要几年，2/5/10 年？

作者: gwu 时间: 2015-8-26 13:54:13

love_3_month 发表于 2015-8-26 12:49
是的，如果连5%的时候都无法cover interest，到了10的时候就呵呵了。另外，你估计涨到10要几年，2/5/10 ...

Never...........

作者: NP2005 时间: 2015-8-26 14:53:01

还是能买的，价格还是会上扬的，毫无疑问

作者: enningtang 时间: 2015-8-26 15:29:00

love_3_month 发表于 2015-8-26 12:49
是的，如果连5%的时候都无法cover interest，到了10的时候就呵呵了。另外，你估计涨到10要几年，2/5/10 ...

如果全球经济崩溃就可能，周一那样都快变经济危机了。

作者: Lease 时间: 2015-8-26 16:07:19

enningtang 发表于 2015-8-26 14:29
如果全球经济崩溃就可能，周一那样都快变经济危机了。

那叫危机啊。你没搞清楚什么叫经济崩溃，什么叫金融市场波动。

经历过08年GFC吗？经历过98年亚洲金融风暴吗？知道怎样判断经济崩溃吗？

作者: love_3_month 时间: 2015-8-26 16:41:37

Lease 发表于 2015-8-26 15:07
那叫危机啊。你没搞清楚什么叫经济崩溃，什么叫金融市场波动。

经历过08年GFC吗？经历过98年亚洲金融 ...

我买房已经是08GFC之后了，之前不怎么关心经济。

当时NZ具体有什么经济指标表现？比如是不是失业率每月递增，gdp预期每月递减，之类的？我主观猜测是每个月慢慢慢慢的变差的，但不确定啊。。。。

作者: Lease 时间: 2015-8-26 16:50:51

love_3_month 发表于 2015-8-26 15:41
我买房已经是08GFC之后了，之前不怎么关心经济。

当时NZ具体有什么经济指标表现？比如是不是失业率每月 ...

新西兰作为一个小国，其本身的经济指标不算太重要（当然也不能忽略）。重点还是要关注一些大国和地区的经济指标，尤其是一些Leading Indicators.

我个人最为关注的是美国政府的Treasury Yield Curve. 此乃全球资金流向的指标，用它我准确判断了2000年Dot.com的爆破和2008年的GFC。

作者: 微苦蓝山 时间: 2015-8-26 16:57:47

Lease 发表于 2015-8-26 15:50
新西兰作为一个小国，其本身的经济指标不算太重要（当然也不能忽略）。重点还是要关注一些大国和地区的 ...

请问如何看待目前的全球经济局势呢
七年一次的说法有没有道理呢？
谢啦

作者: Lease 时间: 2015-8-26 17:00:06

微苦蓝山发表于 2015-8-26 15:57
请问如何看待目前的全球经济局势呢
七年一次的说法有没有道理呢？
谢啦 ...

七年一次的说法没有任何道理。目前全球经济太健康了。

作者: love_3_month 时间: 2015-8-26 17:29:51

Lease 发表于 2015-8-26 15:50
新西兰作为一个小国，其本身的经济指标不算太重要（当然也不能忽略）。重点还是要关注一些大国和地区的 ...

确实很有指导意义！现在回过来看，08年的GFC估计06中/07年初就显现了吧

作者: Lease 时间: 2015-8-26 17:39:15

love_3_month 发表于 2015-8-26 16:29
确实很有指导意义！现在回过来看，08年的GFC估计06中/07年初就显现了吧

是的，一般都会提前1年半到2年就会给出提示，而此后这段时间市场通常走向癫狂状态，然后突然间崩溃，其实明白的话，早就可以做出撤退安排。

作者: kordia 时间: 2015-8-26 17:53:27

本帖最后由 kordia 于 2015-8-26 17:12 编辑

Lease 发表于 2015-8-26 16:39
是的，一般都会提前1年半到2年就会给出提示，而此后这段时间市场通常走向癫狂状态，然后突然间崩溃， ...

看了下美国国债收益率曲线，确实是从05年12月就开始变平了，查了wiki说GFC是07－08，到底是那天开始的呢？00年的dotcom泡沫爆裂不知道是几月开始的，但从曲线看，从08年1月开始就平了......所以Lease大哥是从两年前就开始清场退出了吗?
另外，从中国国债曲线看，貌似也不算坏？（我小白一个，如看反还望指教）那为何股市如此之差？
[attach]1199714[/attach]

作者: Lease 时间: 2015-8-26 18:14:38

kordia 发表于 2015-8-26 16:53
看了下美国国债收益率曲线，确实是从05年12月就开始变平了，查了wiki说GFC是07－08，到底是那天开始的呢 ...

如果立刻撤退会miss掉一段很厚的利润，因为Yield Curve一般有1.5-2年的提前量，所以在变平后的一年里留在市场中一般获利甚丰，此后就应该逐渐撤出。

作者: icyfantasy 时间: 2015-8-26 18:33:11

Lease 发表于 2015-8-26 15:50
新西兰作为一个小国，其本身的经济指标不算太重要（当然也不能忽略）。重点还是要关注一些大国和地区的 ...

学习了，这个曲线的确很有用。。。去比较了一下现在和2007年的数据，发现经济还很健康啊

作者: 房奴甲 时间: 2015-8-26 18:48:40

popofelix 发表于 2015-8-26 09:26
分析的头头是道，但是你告诉我你说的问题哪没有？求指点，我好去那买。

你觉得北京上海怎么样？ ...

我说的，主要还是时间，而非地点。

作者: decharms 时间: 2015-8-26 20:11:55

沧海一笑发表于 2015-8-25 19:55
这年头,撑死胆大的,饿死胆小的.玩得就是心惊胆跳.明天的事谁又能预测呢?

呵呵说得太对了...不过心脏不好荷包不鼓的就算了吧....

作者: withmysnow 时间: 2015-8-26 21:47:23

Lease 发表于 2015-8-26 16:39
是的，一般都会提前1年半到2年就会给出提示，而此后这段时间市场通常走向癫狂状态，然后突然间崩溃， ...

所以目前并不是在癫狂阶段哈？连癫狂前阶段也不是，对吧？

作者: Lease 时间: 2015-8-26 22:53:14

withmysnow 发表于 2015-8-26 20:47
所以目前并不是在癫狂阶段哈？连癫狂前阶段也不是，对吧？

这个癫狂是指全球的全面市场，并非是专指房地产市场，更不会是专指奥克兰的房地产市场。新西兰作为一个微型经济体，其各类资产的表现在相当程度上取决于大型经济体的表现。

作者: rainy 时间: 2015-8-27 01:01:21

Lease 发表于 2015-8-26 21:53
这个癫狂是指全球的全面市场，并非是专指房地产市场，更不会是专指奥克兰的房地产市场。新西兰作为一个微 ...

请问lease 你觉得现在奥克兰的房市处于一个什么阶段呢？

作者: enningtang 时间: 2015-8-27 10:30:37

Lease 发表于 2015-8-26 15:07
那叫危机啊。你没搞清楚什么叫经济崩溃，什么叫金融市场波动。

经历过08年GFC吗？经历过98年亚洲金融 ...

我只是说快变危机，你着急啥呢？貌似你说的几次金融危机我都经历过呢。给你个数据对比吧，周一美国标普500指数中的标准差波动，是1940年以来最大的水平，比1987年美国大股灾的波动水平还要严重，这快进入失控的超卖状态了。

作者: Lease 时间: 2015-8-27 10:56:00

enningtang 发表于 2015-8-27 09:30
我只是说快变危机，你着急啥呢？貌似你说的几次金融危机我都经历过呢。给你个数据对比吧，周一美国标普50 ...

那又怎么样？波动在金融市场中太正常了，只要趋势不反转就没问题。

作者: Lease 时间: 2015-8-27 10:57:48

rainy 发表于 2015-8-27 00:01
请问lease 你觉得现在奥克兰的房市处于一个什么阶段呢？

癫狂中期阶段。

作者: enningtang 时间: 2015-8-27 10:58:09

Lease 发表于 2015-8-27 09:56
那又怎么样？波动在金融市场中太正常了，只要趋势不反转就没问题。

你不愧是高手，就只盯着美债。小弟佩服！

作者: rainy 时间: 2015-8-27 11:05:56

Lease 发表于 2015-8-27 09:57
癫狂中期阶段。

这么说来离崩溃不远了？

作者: Lease 时间: 2015-8-27 11:12:18

本帖最后由 Lease 于 2015-8-27 10:22 编辑

enningtang 发表于 2015-8-27 09:58
你不愧是高手，就只盯着美债。小弟佩服！

我的视野和你不一样，你应该是做外汇的, 所以一，两个星期的跌势对你而言已经由牛转熊了。对我而言根本就是不值得一提的小事。

作者: Lease 时间: 2015-8-27 11:15:16

rainy 发表于 2015-8-27 10:05
这么说来离崩溃不远了？

离崩溃还太远，从癫狂中期到后期可能要2-3年时间。

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)