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标题: 好多人不明白买卖投资房是否要交税，看这个 [打印本页]

作者: love_3_month 时间: 2015-8-20 14:54:09 标题: 好多人不明白买卖投资房是否要交税，看这个

下面这是本来就有的规定。现在又多了一条，如果非自主+2年内交易，必须交税

http://www.ird.govt.nz/resources/7/1/71288c804ba3d62ab62fbf9ef8e4b077/ir313.pdf

Do I have to pay tax onproperty I sell?

It depends on your reason or intention at thetime you bought the property.
When deciding whether or not you should paytax on the profit from the sale of a property, welook at your intention when you bought it.If you bought the property with the firmintention of selling it when prices rise—tomake a gain from the increase in the property’svalue—the profit is likely to be taxable.

However, if you bought the property to providea home for your family, any profit from theeventual resale will most likely not be taxable,unless you have a history of regularly buyingand selling properties. （记录多的很可能认定是买卖为目的）

A good test is to askyourself “what were myreasons for buying thisproperty?”

You can have more than one reason for buyinga property and for selling one.In principle, we take intoaccount all your reasonsfor buying a property.

这几个例子比较有代表性

Case study 6Joe and Gail buy a second property as a rental.They also hope, in the long-term, the propertycould be sold for a profit.

Joe and Gail’s reason for buying the propertyis for rental income—the hope of a higherresale value wasn’t a reason for the purchase.In this case, the rental income and recoveryof any depreciation they’ve claimed againstthe property is taxable. Any profit from theeventual sale of the property is unlikely tobe taxable.

Case study 7Frances and Bruce buy a second propertyin the hope that it will quickly gain in value.They decide to rent it out in the meantime.

One of their reasons for buying the propertyis to make a gain from any increase in its valuewhen they sell it, so they must account for theprofit in their tax returns.

从这一点来看，那些买了房子，几年之内，租金都不可能cover 贷款的，都大致符合case 7。。。

Case study 8Bill and Dean buy rundown properties thatneed minor work to get them into a saleablecondition. They aim to make a profit on theirsales. They also live in the houses while theywork on them and don’t own another home.

Although Bill and Dean use each of the housesas a home, their main reason for buying theproperties is to resell them at a higher price.They must pay tax on the profits because theyhave a history of regularly buying and sellingproperties.

另外，这里：

It’s commonly thought that if you own aproperty for long enough the profit made isn’ttaxable. This isn’t true—there’s no time limitbecause it’s your intention or reason for buyingthe property that counts. - 只要认定是买卖为目的，持有几年都没用。

If a property owner or an associate is involvedin the business of dealing in land, buildingand construction work, or in a business oran undertaking involving developing orsubdividing land, the time the propertyhas been owned before its sale becomes animportant consideration for tax purposes. If sold within 10 years, a property may be taxableeven though it wasn’t bought with the intentionof resale. 买地买房，分割造房，再卖掉，这种情况下，判定是否要交税和拥有年数有一定关系。只要是10年内，也很可能是要交税的。个人意见，所谓的分割潜力，即使是自住房，也要先把增值部分的33%的税务潜力算进去。

作者: wsyswg 时间: 2015-8-20 21:56:18

LZ这个帖子给力，大家有不懂的都进来看看

作者: NewLynnHse 时间: 2015-8-20 22:00:10

因为用intention来判断不是一般人能理解的，很多人只是单纯的看买和卖。就像谋杀有些人不明白为啥人死了，还不算谋杀，因为是intention的问题。。。哈哈

作者: love_3_month 时间: 2015-8-21 09:55:35

NewLynnHse 发表于 2015-8-20 21:00
因为用intention来判断不是一般人能理解的，很多人只是单纯的看买和卖。就像谋杀有些人不明白为啥人死了， ...

可以自己谋杀自己或者自己误杀自己，却不算自杀吗？

作者: smallice 时间: 2015-8-21 10:08:26

intention这个东西很难界定，因为你也不知道别人心理真的是想什么，或者当时买房初衷是什么，除非书面或者口头为证，我觉得IRD今后肯定会在这方面做出修改

作者: Lease 时间: 2015-8-21 10:38:02

smallice 发表于 2015-8-21 09:08
intention这个东西很难界定，因为你也不知道别人心理真的是想什么，或者当时买房初衷是什么，除非书面或者 ...

我想说的是：一个人如果有明显的intention，那么通常他的行动将会证明他的intention。比如说阿海，他现在已经买了十几栋房子，一栋都没卖，我想他再过几年也不会卖。但就算他卖掉一栋，你也不能说他有明显的intention当时买入是为了卖出获利。

而另外某个人，美其名曰是投资房产，目的是为了收租金，让房客代他付贷款。可是他每年买进一栋，卖掉一栋，并且贷款都是浮动贷款，从不固定，每次卖掉的房子都收益不菲，试问象他这样的行为，其intention是否象他自己所说的为了收租金呢？

作者: 微苦蓝山 时间: 2015-8-21 11:29:45

1年之内十套房进出，还在狡辩不是为了trading，除了呵呵还能说什么
等IRD找到他/她的时候，就不是补缴税这么简单了。。。。。
当然千言万语汇成一个字：该

作者: 阿海 时间: 2015-8-21 11:33:42

Lease 发表于 2015-8-21 09:38
我想说的是：一个人如果有明显的intention，那么通常他的行动将会证明他的intention。比如说阿海，他现 ...

作者: 阿海 时间: 2015-8-21 11:34:18

微苦蓝山发表于 2015-8-21 10:29
1年之内十套房进出，还在狡辩不是为了trading，除了呵呵还能说什么
等IRD找到他/她的时候，就不是补缴税这 ...

不单只要补税，还要罚款。。。和补缴ＧＳＴ

作者: 4143920 时间: 2015-8-21 11:48:21

本帖最后由 4143920 于 2015-8-21 10:51 编辑

本来以为我是明白的后来看帖子看晕了
case8 一个没房的买了个房，敲敲打打装修了下，不管住多久以后要卖都要纳税吗，每个买房的人都会这么做吧，那不是都要纳税？还有那些upgrade自主的怎么算呢，也要纳税？
case6 long-term 到底多久算长呢，和case7的区别就是hold时间长短，但下面又说只要认定是买卖目的，持有几年都没用，每个人买投资房都会出租吧，这完全没法区分啊。

这个纳税还是不纳税的界限还是两年吗

作者: love_3_month 时间: 2015-8-21 12:00:27

本帖最后由 love_3_month 于 2015-8-21 11:04 编辑

4143920 发表于 2015-8-21 10:48
本来以为我是明白的后来看帖子看晕了
case8 一个没房的买了个房，敲敲打打装修了下，不管住多久以后要 ...

Case study 8 Bill and Dean buy rundown properties that need minor work to get them into a saleable condition. - 很明确啊，按照上市销售的目的在装修。

Case study 6 Joe and Gail buy a second property as a rental.They also hope, in the long-term, the property could be sold for a profit. 他们的主要目的是出租，长期能升值当然好，持平也没关系，这不是主要因素。所以这里是不需要交税的。
说实话，按照目前的租金市场，买投资的都有一定程度的投机（买卖）倾向，因为租金太低了。而要证明自己没有这个意图，我觉得两个方法，1。买了就别卖，2。买回报率相对高的。买100万的出租500元，三五年再卖掉，完全可以认为是以买卖为目的而不是租金收入为目的。

作者: love_3_month 时间: 2015-8-21 12:08:25

4143920 发表于 2015-8-21 10:48
本来以为我是明白的后来看帖子看晕了
case8 一个没房的买了个房，敲敲打打装修了下，不管住多久以后要 ...

另外，这样说比较容易理解

以后的政策，比较简单：
1。以买卖为目的，两年内交易 -》交税
2。以出租为目的，两年内交易 -》交税（这是和现在最大的不同）
3。以自主为目的，两年内交易 -》不交税 - 但同时要看你是否有频繁的交易记录

4。以买卖为目的，两年之后交易 -》交税
5。以出租为目的，两年之后交易 -》不交税 - 关键看你怎么证明你的目的
6。以自主为目的，两年之后交易 -》不交税 - 但同时要看你是否有频繁的交易记录

作者: 4143920 时间: 2015-8-21 12:15:36

love_3_month 发表于 2015-8-21 11:00
Case study 8 Bill and Dean buy rundown properties that need minor work to get them into a saleable ...

官方给的例子一点也不明确啊，什么叫做按照上市销售目的装修，大多数人上市前都会做做清洁，粉刷，花园，home staging之类的，或者住的时候改了厨房卫浴，或者加建改建这个怎么算啊，我如果说为了提高生活水平，ird不信，而且ird也不会一栋房子一栋房子地看吧，我们都知道这是为了卖高价钱。

case6，我有两个投资房，一个能cover一个不能cover，总体是能的，不能的那个我是想着随着租金水平提高以后能cover，两年后不能的那个还是不能，我放弃了，准备上市，这个又怎么算，按照intention来说，我的目的是出租，但卖房也确实获利了，这个又怎么算，我这么给ird解释，他能信？能cover的那个买的时候，我就打算卖获利，但我租金能cover，我就不用纳税了？那这个bright line 就是能不能cover mortgage吗？哪又或者能cover的那个卖之前我renovation一下，那岂不是又要纳税了，更何况房屋保养和renovation根本没办法区分。

作者: 沧海一笑 时间: 2015-8-21 12:18:49

本帖最后由沧海一笑于 2015-8-21 11:21 编辑

Lease 发表于 2015-8-21 09:38
我想说的是：一个人如果有明显的intention，那么通常他的行动将会证明他的intention。比如说阿海，他现 ...

好多时候判断这个intention定义都很模糊不清，定义也可能随时发生变化。以后买卖房最好都到IRD填个单子把你买卖房的缘由写上去，就没有那么多的猜测了。IRD累，买房卖房的累，律师累，会计类，中介也累。天天都讨论交还是不交。还不如明了简单点，卖房获利的就要交税。

作者: 4143920 时间: 2015-8-21 12:24:49

love_3_month 发表于 2015-8-21 11:08
另外，这样说比较容易理解

以后的政策，比较简单：

所以说两年后的以出租为目的或者以买卖为目的根本没办法证明，大部分情况也都是不纳税的，感觉ird是觉得太累，直接以两年为界限，为了政策保持连续性，之前的intention判断法依然有效。但是我记得之前还有项规定是房子数量超过多少，就必须交税，这个可能是针对投资房地产人群的，普通人小打小闹，ird也懒得管你。

作者: love_3_month 时间: 2015-8-21 12:37:59

4143920 发表于 2015-8-21 11:15
官方给的例子一点也不明确啊，什么叫做按照上市销售目的装修，大多数人上市前都会做做清洁，粉刷，花园， ...

对啊，按照目前的政策，就是可以扯皮，看IRD怎么认定，看你怎么证明了。我觉得很简单，反正我一个也不卖，随便你怎么认定。。。

就好像法官判案，是蓄意伤人，还是一时激动，还是误伤，还是意外，总需要通过行为来判断意图的，但证据越多越好。

但想着买进来，住进去，过两年卖掉，再换一个，一样处理，几次之后形成买卖的pattern了，那就不好解释了。你的例子也一样，有两栋，卖了，最早是为了出租后来不看好出租市场才卖的，没问题。但过两年，又这样了。你觉得有说服力吗。。。

租金能cover，你说我当时买的时候就是为了出租，至少可信度大啊。有人买了100万的房子也不急着租也不在意房租，怎么证明自己是看中的房租呢？

所以新的政策就是先划一条线，两年之内，简单化。以后可能变成5年，或者10年，或者20年。。。。。

作者: love_3_month 时间: 2015-8-21 12:39:26

4143920 发表于 2015-8-21 11:24
所以说两年后的以出租为目的或者以买卖为目的根本没办法证明，大部分情况也都是不纳税的，感觉ird是觉 ...

如果频繁交易（买+卖），被认定了之后确实每栋房子都要交税的。。。

作者: 阿海 时间: 2015-8-21 12:45:54

love_3_month 发表于 2015-8-21 11:39
如果频繁交易（买+卖），被认定了之后确实每栋房子都要交税的。。。

三月哥，你解释的已够仔细的了。

那些想逃税避税的就让他们继续吧，你也阻止不了。。ＩＲＤ迟早会找他们的。

作者: walker123 时间: 2015-8-21 13:08:30

love_3_month 发表于 2015-8-21 11:39
如果频繁交易（买+卖），被认定了之后确实每栋房子都要交税的。。。

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