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标题: 为什么说房子要跌了 [打印本页]

作者: shagwell 时间: 2015-8-18 00:14:42 标题: 为什么说房子要跌了

本帖最后由 shagwell 于 2015-8-17 23:37 编辑

跌是早晚的事儿，只是看是不是有trigger. 有这么几点，不一定对，不喜轻喷
囧基的奥克兰以外额外30分的政策，稍微有点脑子的人就知道这个是没毛用。有工作不缺那30分。没工作，也加不了这30分。囧基身边可能没持牌顾问，但有移民部长，他不会不知道这点。但问题是他还鼓吹了，什么意思。就是为了鼓励AKL外发展，平衡一触即崩的奥克兰房市场，而这从根本上还并不影响移民政策。他比谁都知道，再不控制就快爆了。

再来看看新西兰房市和经济。
除了房子，啥都不行。牛奶卖不出去，木材也降价促进出口。本来depreciate 货币想顺点货出去，没想中国更阴，RMB大跌，短期国家cash flow受巨大影响。一个国家的D/E马上leverage失衡。信用等级也给降了。想当年欧洲从A降级到BBB+的时候，光是投资信心就让市场缓了好几年。新西兰基本上经不起这个。一个国家的经济，靠一个城市的单一市场。这个市场还是依靠少数类别人群。一旦这类消费人群改变了，全玩儿完。
另外，不太相信所谓的刚需。人的behavior会随着市场信息转变的。不论这个信息是information based, 或者noise based。就像早前的欧洲人不信任噪声交易一样，噪声也是会影响市场的。这个有进化博弈论依据的经济形态已经从生物学，经济学得到考证。简单说，就算一帮人都在买垃圾（例如股票），但买家非理智购买会推高价格（高出物品价值）。反之亦然。

只是人们被市场带动到升，却忘了，降，也是一转念的事儿。
最近去了几个auction，好的亦然强，但华人少的，吆喝的少，观望的多。但这个其实是没什么太多参考价值的。比较片面

作者: LSDWSZ 时间: 2015-8-18 00:29:01

马上就会有中介来教育你，此时不买更待何时！

作者: phlip0813 时间: 2015-8-18 00:35:28

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作者: shagwell 时间: 2015-8-18 00:38:55

phlip0813 发表于 2015-8-17 23:35
LZ参透了玄机呀让他们都拼命高价买然后腰斩下来LZ再捡便宜不是挺好干什么要提醒他们呢？？？ ...

说的有道理，其实跌一些是好事儿，有可能平稳着陆。就怕再涨。这个市场已经extremely behavioral based了。
behavior，是最不可评估，最容易崩的。
人性，还能信得过么

作者: macau0853 时间: 2015-8-18 00:46:34

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: walker123 时间: 2015-8-18 08:52:05

LSDWSZ 发表于 2015-8-17 23:29
马上就会有中介来教育你，此时不买更待何时！

+1 x2

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-18 09:39:42

还没买的就等等好了，已经买了的也没什么影响，再等下一波了。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-18 09:40:57

主要还是利率，4.69%的房贷，不买房干什么？拿钱在手上只有贬值的。

作者: mulder82 时间: 2015-8-18 10:07:07

那些说不会跌的完全说瞎话，07到09有没有跌？房价长远看肯定是涨，只要有通货膨胀，但是房价也有短期调整，一直照过去两年的速度涨这个国家早就崩盘了。

现在实体经济根本不行，除了房价涨得厉害。

作者: 鹰之歌 时间: 2015-8-18 10:28:57

其实房价跌不跌主要是看经济.上一波下跌主要是美国的金融危机. 这几年之所以又快速的拉上来就是因为中国因素.不光是中国买家还有中国带动全球经济增长.但是现在中国经济自己不行了,现在还真没看到另外一个救世主出现. 现在NZ的优势产品都在跌价, 真看不出有什么可以支撑房价的理由. 这个版子很多是中介和投资房的所以根本听不进意见. 还有很多中国新移民尤其是10年以后过来的,就没经历过熊市.

作者: shagwell 时间: 2015-8-18 10:38:12

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-8-18 08:40
主要还是利率，4.69%的房贷，不买房干什么？拿钱在手上只有贬值的。

货币贬值，通货膨胀，这些是比较按照经济规律变化，也较温和的。
房市，要是也这么均匀，就正常了。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-18 11:11:53

shagwell 发表于 2015-8-18 09:38
货币贬值，通货膨胀，这些是比较按照经济规律变化，也较温和的。
房市，要是也这么均匀，就正常了。 ...

等房贷利率涨到8％，估计房价就会开始跌了。
现在各国政府都在降息，实行宽松政策。热钱都在寻找投资渠道，所以说现在市场上钱比房子多。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-18 11:17:42

我觉得奥克兰房价会跌20％左右，主要是因为涨的太快了。
等一些好房子上市，价格又比现在低，还是有人买的。

作者: shagwell 时间: 2015-8-18 11:17:46

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-8-18 10:11
等房贷利率涨到8％，估计房价就会开始跌了。
现在各国政府都在降息，实行宽松政策。热钱都在寻找投资渠道 ...

我们记忆里或看到的是，房贷到了8% （当年还19%过），房子跌了。
我们不愿意意识到的或许是，房子跌了，发现房贷到了8%

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-18 11:21:27

shagwell 发表于 2015-8-18 10:17
我们记忆里或看到的是，房贷到了8% （当年还19%过），房子跌了。
我们不愿意意识到的或许是，房子跌了， ...

19％没见过，８％见过。
07年那会存款都到过8％。不过看现在的经济，嘿嘿，有得等呢。

作者: Lease 时间: 2015-8-18 11:26:34

6，7月份房价中位数稍微下降一点，各种空头就都出来叫嚣了。

各位看着吧，奥克兰这房价啊，跌不到哪儿去。甚至我觉得根本不会跌，只是增长放缓而已。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-18 11:31:30

现在想想真是一个循环啊。
01年那会，纽币跌的哪个惨，对人民币3.5，造就了02-05年的留学高峰。同时促进了纽币，利率和房价一路走高。到07年一个美国经济危机打下来，挣扎了这么7，8年，也开始慢慢的探底了。
上次救了新西兰的是中国留学生，这两年是奶粉，看看未来是什么，说不定是房子-买房移民。哈哈。

作者: Scofield 时间: 2015-8-18 11:39:39

耶和华的后人真是多啊，你们怎么就不听听楼主的呢？
来，拿个宣传单，记住：三退保平安

作者: PenMania 时间: 2015-8-18 13:02:10

只能说短期有可能跌，但是如果长期持有，房产不可能跌，二十几年前北京上海就一直是这样，总是有人说房子贵，房子会跌，没见过真跌，只是段伏震荡，最后来一个翻倍。新西兰只有奥克兰一个大城市，刚需太多，怎么可能跌呢，除非像底特律那样黑帮毒品盛行，最后政府破产，民不聊生。但是奥克兰一旦垮了，整个新西兰也就没法待了，所以政府不会允许的。

作者: nzcloudy 时间: 2015-8-18 13:09:42

Harcourts 新出的数据不是证明房市依然火爆吗？同时这个公司也侧面评价了为什么barfoot的数据上个月会下跌：原因是6月的房子数量比7月份的少很多，出售的房子越多房屋的销售平均值就会越低吧。房子还会继续走高在近期是肯定的了

作者: 小手冰凉的兔子 时间: 2015-8-18 13:11:03

跌不大可能，最多就是长得慢了

作者: uk98 时间: 2015-8-18 13:22:10

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-8-18 10:31
现在想想真是一个循环啊。
01年那会，纽币跌的哪个惨，对人民币3.5，造就了02-05年的留学高峰。同时促进了 ...

2000年那阵儿留学高潮期奥克兰人口就一百多万，现在15年都过了，还是那点儿人口。奥克兰城市建设基本没什么变化。指望突破200万，等这代人都进了坟墓也不一定能实现。很多人拿新西兰做跳板，早都移民其他国家了，海归的也很多。我对新西兰人口增长根本没什么信心。这个国家不是工业发达国家，实力有限

作者: Lease 时间: 2015-8-18 13:25:06

uk98 发表于 2015-8-18 12:22
2000年那阵儿留学高潮期奥克兰人口就一百多万，现在15年都过了，还是那点儿人口。奥克兰城市建设基本没什 ...

走着瞧吧，很快就会让你看到奥克兰人口突破200万的。

作者: JSPMachine 时间: 2015-8-18 13:38:11

还有看市场。毕竟5月份新西兰80亿纽币的发行，是很难消化的。根据房屋保值功能，发行越消化房价就越高。现在是8月，即使新西兰有能力一个月消化20亿纽币新发行，也要消化到9月份。也就是说，奥克兰房价还有四分之一没涨上去。这四分之一是以5月到9月为整体计算。

其实我们都很渺小，背后的操控者银行才是黑手。银行发行了要消化必然导致保值反弹，却把罪责推到人民身上。

纽币还有20亿新发行要消化，意味着纽币很可能还会贬值从5月到9月的 25%的区间

以上是经济学家章大卫的分析，觉得分析的不错，可以做参考。

只是这样发行下去，苦了我们商人，赚的钱越来越不值钱，根本就不能拿到中国去，也不能换成美元保值。对移民来说，纽币失去了对外货币的一部分作用。

大的乳制品公司内部矛盾加剧，内部职位斗争还没有结束，短时间很难有作为。很多大公司把老旧的设备都拿出来修修再用，像以前一批淘汰的风险牛奶2吨3吨罐，现在都被重新用了起来，这样新西兰奶的质量就下降了，大家得肠胃病的几率也成倍的升高。

作者: withmysnow 时间: 2015-8-18 14:38:38

Lease 发表于 2015-8-18 12:25
走着瞧吧，很快就会让你看到奥克兰人口突破200万的。

很快这个概念大概是多少年？

作者: shagwell 时间: 2015-8-18 17:39:49

JSPMachine 发表于 2015-8-18 12:38
还有看市场。毕竟5月份新西兰80亿纽币的发行，是很难消化的。根据房屋保值功能，发行越消化房价就越高。 ...

作者: shagwell 时间: 2015-8-18 17:53:24

PenMania 发表于 2015-8-18 12:02
只能说短期有可能跌，但是如果长期持有，房产不可能跌，二十几年前北京上海就一直是这样，总是有人说房子贵 ...

这正是新西兰政府尴尬的地方。
中国的经济，内需大，自我产业多，出口货品行业和地区分布广。北京和上海的主导地位不太会受到影响
新西兰没有，容不得政府允许不允许。
上次美国次贷危机，中国的全球化并没有欧洲国家高，且主要因为内需大，得到了缓冲。国内的房地产就算有停滞。导致衍生品需求下降（例如钢材），一个地震，马上内需消耗。
新西兰有么，牛奶卖不出去，奶农就完。天气一个影响，产出就受影响。

是一个非常sensitive的市场，一旦出现下跌（无论是否理性），其他行业也不给力，不是跌不跌的问题，是还能不能活的问题。

新西兰的天气和农产品的期权交易的研究可以达到博士课题研究高度，从另一个层面也能体现新西兰几个支柱产业的主导作用，和在逆境中的无能为力。

作者: Lease 时间: 2015-8-18 17:55:38

shagwell 发表于 2015-8-18 16:53
这正是新西兰政府尴尬的地方。
中国的经济，内需大，自我产业多，出口货品行业和地区分布广。北京和上海 ...

中国没你想的那么好，新西兰没你想的那么弱不禁风。

作者: love_3_month 时间: 2015-8-18 18:00:32

uk98 发表于 2015-8-18 12:22
2000年那阵儿留学高潮期奥克兰人口就一百多万，现在15年都过了，还是那点儿人口。奥克兰城市建设基本没什 ...

你确定吗，人口当时是一百多万，现在还是一百多万，所以没涨。。。

那中国人口一直是1 billion多不到2billion，是不是也没涨过啊

作者: shagwell 时间: 2015-8-19 10:13:54

Lease 发表于 2015-8-18 16:55
中国没你想的那么好，新西兰没你想的那么弱不禁风。

没有什么好和不好的

作者: Lease 时间: 2015-8-19 10:28:45

shagwell 发表于 2015-8-19 09:13
没有什么好和不好的

你在27楼所说不正是新西兰不好，中国好吗？

作者: uk98 时间: 2015-8-19 10:29:01

love_3_month 发表于 2015-8-18 17:00
你确定吗，人口当时是一百多万，现在还是一百多万，所以没涨。。。

那中国人口一直是1 billion多不到2bi ...

新西兰人口增长跟中国人口增长没有比性。国家体制截然不同。新西兰得流动人口太多了。我2000来新西兰得，奥克兰发展怎样，人口多少很明白

作者: uk98 时间: 2015-8-19 10:35:09

Lease 发表于 2015-8-18 12:25
走着瞧吧，很快就会让你看到奥克兰人口突破200万的。

仅澳洲，英国就可以让新西兰人口分流很多，更不用说加拿大和美国帮它分流了。指望10年破200万，白日梦。除非新西兰变成工业发达国家。

作者: Lease 时间: 2015-8-19 10:38:23

uk98 发表于 2015-8-19 09:35
仅澳洲，英国就可以让新西兰人口分流很多，更不用说加拿大和美国帮它分流了。指望10年破200万，白日梦。 ...

老兄，我说了10年内破200万吗？？？？

作者: Redjeans 时间: 2015-8-19 15:26:20

PenMania 发表于 2015-8-18 12:02
只能说短期有可能跌，但是如果长期持有，房产不可能跌，二十几年前北京上海就一直是这样，总是有人说房子贵 ...

跌不跌不重要，但是不能拿奥克兰和北京上海比。北京上海时世界上最大型的城市之一。一个政治一个经济中心。世界现在都看好中国更看好这城市。人啊，有人才能有经济。印度人多，中国人多现在发展都很快。奥克兰安安静静地小地方。一年也上不了一次国际头条，你拿这里房价和北京比。如果房价和北京持平了300-400 百万一套房那这里就喝希腊一样了。

作者: Redjeans 时间: 2015-8-19 15:34:24

奥克兰达到400万人口都有可能，到时就是一城一国像新加坡。可是地理位置不行啊。。。。人们都没工作可是人人都有房。那不和国内农村一样，家家大院子养猪种菜，然后澳飘，英飘的／

作者: ms12l 时间: 2015-8-19 19:14:35

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作者: 老陈2015 时间: 2015-8-19 20:02:11

新西兰并非弱不禁风，是的全国的平均房价滞涨，奥克兰还是在涨，原因是奥克兰移民太多，房屋供不应求，加上华人，啊3都喜欢买房投资，不会像国内那么疯狂，上涨是真实的，西区的房子都上1m, 朋友看看现实吧，国家党在台上就不会跌，拭目以待吧

作者: popofelix 时间: 2015-8-21 19:23:04

本帖最后由 popofelix 于 2015-8-23 19:40 编辑

请删除谢谢版主

作者: shagwell 时间: 2015-8-21 23:52:56

popofelix 发表于 2015-8-21 18:23
楼主说的很有道理

++++++++

作者: nanjingwy 时间: 2015-8-22 09:43:20

跌了又如何？跌了敢卖吗？
就像国内股票，跌了敢入市吗？
房子永远有人说贵，观望的一般都后悔。
自住的早下手的好，投资的倒是要小心谨慎的好。

作者: popofelix 时间: 2015-8-22 15:21:16

本帖最后由 popofelix 于 2015-8-23 19:40 编辑

nanjingwy 发表于 2015-8-22 08:43
跌了又如何？跌了敢卖吗？
就像国内股票，跌了敢入市吗？
房子永远有人说贵，观望的一般都后悔。

请删除谢谢版主了

作者: popofelix 时间: 2015-8-22 18:21:00

本帖最后由 popofelix 于 2015-8-23 19:40 编辑

请删除谢谢版主了

作者: carpentrynz 时间: 2015-8-22 19:08:30

跌是早晚的事

这不是废话吗

看完第一句就不想再看下去了

作者: popofelix 时间: 2015-8-22 21:27:38

本帖最后由 popofelix 于 2015-8-23 19:40 编辑

请删除谢谢版主了

作者: love_3_month 时间: 2015-8-22 21:40:57

popofelix 发表于 2015-8-22 20:27
这个论断很客观，我觉得降10%左右今年底

在年初的基础上降10%还是在11月的基础上降10%啊？

作者: 鹰之歌 时间: 2015-8-22 21:42:18

客观的看一下几乎所有NZ产的东西都在跌价从纽币到NZ大学排名. 但是只有房价一枝独秀而且只有奥克兰
这显然不符合经济规律

作者: shagwell 时间: 2015-8-22 23:17:13

鹰之歌发表于 2015-8-22 20:42
客观的看一下几乎所有NZ产的东西都在跌价从纽币到NZ大学排名. 但是只有房价一枝独秀而且只有奥克兰
这显 ...

近期乳业回涨也不见得是需求上升。也许是控制在break even, 减少产量。需求到了price inelastic 区间。

作者: maomao968 时间: 2015-8-22 23:34:20

中介回来教育你。。。要买就要买北岸，要贷就贷100万。。

作者: shagwell 时间: 2015-8-25 16:09:50

跌有可能是分分钟的事儿了

作者: wendod 时间: 2015-8-26 14:34:26

跌吧，就算买完了也是盼着跌，跌了就幸福了大伙

作者: shagwell 时间: 2015-10-2 22:27:18

开始了。。。

作者: 失落的Heart 时间: 2015-10-2 22:54:17

崩盘跟疯涨一样，都是多米诺效应，跌起来就止不住了

作者: Bearware 时间: 2015-10-3 00:32:22

shagwell 发表于 2015-10-2 21:27
开始了。。。

啊？啥时候开始的？

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