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标题: 请大神们给分析一下。。。。 [打印本页]

作者: BING8800 时间: 2015-8-6 22:00:18 标题: 请大神们给分析一下。。。。

看了好长时间的房子了。终于找到了一个价位可以接受的，，今天拿着中介提供的各种report去找律师看，是1991年建的房子，在东区的golfland区。律师看了lim report,告诉我需要查两个条款，我就花钱查了，其中一个条款是{Land Covenant in Transfer C378876.2-25.05-1992 at 1.45pm} 我的律师查完前面的那个大概解释就是，这个开发商盖房子的时候在产权里有条款，就是不管谁买了这个产权，如果你要改建或者在你的产权范围内做些大动作加建等等，都要找到这个开发商签字，律师说以前的人盖房子都会这样，我第一次听说自己买了房子，自己的地，要做什么还要去找开发商签字，而且这个房子是1992年盖好的。人还在不在都不知道呢。有了解的吗？

作者: lodn 时间: 2015-8-6 22:13:23

你问你律师开发商如果倒闭了呢？或者开发商是个人老板意外死亡后怎么办呢？

作者: 淡然若水 时间: 2015-8-6 22:31:02

本帖最后由淡然若水于 2015-8-6 21:32 编辑

这种land covenant一般都是land developer在当时开发这片区域的时候登记到每个分割后的title上的。譬如一大片地分割成100块地，那么这100块地的title 上就会被登记上land covenant,当然不是所有的land covenant 的内容都是一样的。land covenant 的主要目的是land developer 对每块地的新owner的一个建房的要求，你买的这个房子这片区域整体建筑风格年代可能都是差不多的吧，应该没有哪个房是relocation过来的老房子破房子吧，land developer 是要保证这个小区的一个整体环境才在title上做这样一个登记。所以我个人认为只要council对房子发了CCC, land covenant 里面的要求就应该在当时是被满足的。当时在建这个房子的时候council也应该会知道land covenant里的要求的。

当然你如果还是不放心，可以让你的律师在签合同的10个工作日内去向卖家律师提一下这个事（前提是议价合同），看看卖家能否提供当时开发商签字同意建这个房的文件。一般来说不太可能要得到/找得到，就像你上面说的当时的land developer在哪还不知道呢。

作者: 小号马甲 时间: 2015-8-6 23:41:14

我之前买房，也出现了同样的情况。我的律师告诉我，这在以前是很普遍的现象。是开发商为了保障附近的房子的价钱，会在title上注明，不能盖太小的房子，太破的，一堆有的没得。我买的房子是之前的老房子分割出来的一个全新房。这个公司是70年代的一个公司，在80年代后期就倒闭了。总体来说不会影响你现在买房。但title上还是会出现那句话。而律师有义务向你解释清楚。你只要想你的律师说明，你并不在意这个，就完全没有问题了。放心买吧。我后来卖，买家那个洋人也照样没有什么异议。

作者: BING8800 时间: 2015-8-7 13:36:20

淡然若水发表于 2015-8-6 21:31
这种land covenant一般都是land developer在当时开发这片区域的时候登记到每个分割后的title上的。譬如一大 ...

谢谢你的解答，你的解答基本和我找的律师说的一致，现在的问题是，如果我要改建加建，必须要找这个开发商去签字，那这个开发商如果找不到了怎么办呢？

作者: 淡然若水 时间: 2015-8-7 15:31:21

BING8800 发表于 2015-8-7 12:36
谢谢你的解答，你的解答基本和我找的律师说的一致，现在的问题是，如果我要改建加建，必须要找这个开发商 ...

这种land covenant 的内容我觉得写得本身就有些stupid. 一般land covenant会对即将建的新房做一些要求（室内面积不少于多少，不能用低质量的材料，不可以relocation旧房子过来，fence的要求等等），不会要求land developer 签字的。我觉得小的加建改建应该问题不大，譬如deck,pergola啦。顶多将来的买家故意找事反对title呗（也不一定能反对成功). 真正想买这个房子的买家应该是在意building方面的合法性, 而不是这个land covenant的stupid内容。

还可以拿着这个land covenant问一下Council,看他们对你将来有可能的加建改建怎么说？

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