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标题: 2015年中新西兰房产投资策略 [打印本页]

作者: 剑客浪心 时间: 2015-8-3 23:15:19 标题: 2015年中新西兰房产投资策略

新西兰房价不会崩溃，因为明显有大量海外资金关照，而且这种海外资金推动型的结构性房市成本比1-2年前更加低廉，国内来的这种资金更加急迫的寻找出路。国内的反腐，经济不景气，6月股市崩溃，都导致大量灰色资金流出，预计北戴河会议之后会有更大的资金出逃。最近常听到很多学生在读书期间就买房，或者旅游签证买房的故事明显增多。

好的消息主要是资金面和来自需求方：

1。OCR下跌，将重新回到2.5%，那浮动贷款利率会到4.0-5.0%间。二年固定会到4.1%-4.5% 。

2。汇率继续下跌，海外投资者或者新移民购房成本大幅度下降。

3。移民局新政，创业移民或者技术移民，在非奥克兰地区外申请者，加30分。

可以预计的是新移民会接力，所以现在判断是高位平台先消耗库存，静等海外移民和资金在低汇率，低利率和移民政策政策的鼓动下再起一波慢牛。

房市如果要崩溃，前提是新西兰发生金融危机，托盘的资金和海外资金链断裂。但是现在低汇率（刺激出口）和低贷款率，高就业率的情况出现这种可能性有多大呢？

如果2015年中 - ---- 2016年中再涨10%，请不要惊讶。

作者: 剑客浪心 时间: 2015-8-3 23:16:36

本帖最后由剑客浪心于 2015-8-3 22:26 编辑

根据移民局的政策调整，AKL 的投资客是应该有投资其他地区的考虑了。

妈逼，沙发自己拿，哈哈

作者: popofelix 时间: 2015-8-3 23:22:18

神贴留位置神贴留位置神贴留位置

作者: ziswdyhsm 时间: 2015-8-3 23:34:11

神人神贴前排占位

作者: WV私家旅行社 时间: 2015-8-3 23:45:49

新西兰房价不会崩溃，因为明显有大量海外资金关照

作者: 小嘎牛牛 时间: 2015-8-4 00:23:33

这个必须得顶呀

作者: phlip0813 时间: 2015-8-4 00:39:37

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: BetterS 时间: 2015-8-4 10:14:08

前排留名 BUY BUY BUY！

作者: markrey 时间: 2015-8-4 10:24:38

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 后文车妖 时间: 2015-8-4 10:47:59

本帖最后由后文车妖于 2015-8-4 09:51 编辑

OCR下调带动的房贷利率下调只是对自主买家们有好处。在乳液价格暴跌的背景下，低OCR对投资类房贷是非常危险的，应该赶紧抛售，因为有潜在的被商业银行加息的风险。

如果按unemployment rate来考虑资金链的情况是错误的。不谈这种考虑的本质对错与否，单说你的结论也是不正确的。unemployment rate的统计部门的计算方法不是按现有无工作的者的数量来计算的。Unemployment population的统计必须满足两个条件，第一，无工作，第二，必须在找工作。如果一个人既无工作，也不找工作是不计入失业人口的。Unemployment rate不是全部无工作人口的指标。

作者: Lease 时间: 2015-8-4 11:00:34

后文车妖发表于 2015-8-4 09:47
OCR下调带动的房贷利率下调只是对自主买家们有好处。在乳液价格暴跌的背景下，低OCR对投资类房贷是非常危险 ...

"在乳液价格暴跌的背景下，低OCR对投资类房贷是非常危险的，应该赶紧抛售，因为有潜在的被商业银行加息的风险。"

请解释一下这句话的逻辑。

作者: GreatCursER 时间: 2015-8-4 11:19:25

Lease 发表于 2015-8-4 10:00
"在乳液价格暴跌的背景下，低OCR对投资类房贷是非常危险的，应该赶紧抛售，因为有潜在的被商业银行加息的 ...

也是看不懂的说

作者: 剑客浪心 时间: 2015-8-4 11:21:32

后文车妖发表于 2015-8-4 09:47
OCR下调带动的房贷利率下调只是对自主买家们有好处。在乳液价格暴跌的背景下，低OCR对投资类房贷是非常危险 ...

我好歹也是个金融类硕士，真心看不懂这个逻辑。。。。。

作者: pzyc508 时间: 2015-8-4 11:24:21

剑客浪心发表于 2015-8-4 10:21
我好歹也是个金融类硕士，真心看不懂这个逻辑。。。。。

LOL ~~~~~~~~~~~~~~~~~

作者: phlip0813 时间: 2015-8-4 11:32:38

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: wsyswg 时间: 2015-8-4 11:43:26

后文车妖发表于 2015-8-4 09:47
OCR下调带动的房贷利率下调只是对自主买家们有好处。在乳液价格暴跌的背景下，低OCR对投资类房贷是非常危险 ...

关于失业率的问题，用labour force participation rate确实能更好的反映实际无工作人口组成，但是unemployment rate更贴近经济基本面，用起来也没什么问题。

一个健康的市场是需要有空头存在的，有人看空我们才能更谨慎的对待风险。

作者: wsyswg 时间: 2015-8-4 11:44:02

剑客浪心发表于 2015-8-4 10:21
我好歹也是个金融类硕士，真心看不懂这个逻辑。。。。。

莫非是在说upward yield curve会让银行上调贷款预期利率？从而影响到投资回报率？这点也不是很明白...

作者: enningtang 时间: 2015-8-4 12:04:25

低利率刺激下，下来接盘的应该是刚需人群，热卖的应该是中低端房产。仔细观察目前的房市，很多之前没大涨的可承担房价地区已经开始补涨。但对于奶制品价格下跌而抛售房产的说法倒是不太支持。低利率是刺激整体经济发展为目的，增强出口竞争力，降低企业借贷成本，推高通胀。新西兰下来会更侧重旅游业的发展。这也是间接会利好当地的房市的。对于中国资金出逃的说法，我只能说下来中国的资金出逃会越来越难。

作者: JSPMachine 时间: 2015-8-4 12:34:33

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-8-4 11:36 编辑

工作和房子的关系有是有，比如要砍掉800个职位，这部分人失去了买房或供房的能力。

毕竟乳业是新西兰最大产业之一，情况不好，影响整体新西兰供房能力。

但是同时，新西兰经济越垃圾，纽币越贬值，和希腊模式越接近，华人就越买房子。比如西班牙也都是华人疯狂买房子，但是西班牙经济不比非洲好。

多出口一个集装箱到中国也很难，而且一个集装箱也就几万纽币，新西兰要一年多出口中国10000个集装箱是痴人说梦。但是卖1000个房子给中国却很容易。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-4 13:32:34

同意LZ的观点，从现在的经济情况来看新西兰总体房价没有出现大幅下降的可能。

如果是讨论新西兰全国房价的话，一些奥克兰以外地区甚至会出现大幅补涨的可能。

作者: panteris 时间: 2015-8-4 15:51:36

我本人丝毫不懂金融经济blabla，只是个从国内逃过来没几年的臭码农，只有套自住房，没有投资房。
我想说的是投资这种事，还是别轻信所谓的专家，分析师，经济师 etc. 这种事情反正说对了说错了对于他们毛线关系都没有。亏的是你自己的钱。
所谓预测分析就是和政客一样的，都是活扣，正着说反着说都有理。
而且别看别人投资赚了多少多少钱，人只会说自己牛逼的事，你见过谁天天说自己干了哪些傻逼的事？自己投资失败的事？人性使然。
亏了傻逼了，肯定都自己鸟悄一边忍着了。
前两天不是国内某牛逼哄哄不行的金融人士跳楼了么？
在这的哪位能比他newbee？

所以，我只是拿所谓分析，预测，当个参考，或者聊天的谈资，千万别当真。
真要投资还是要根据个人情况，仔细分析慎重考虑。

again，我只是个不懂所谓金融经济的code monkey
我不对我做的分析预测付任何责任：）

作者: GreatCursER 时间: 2015-8-4 16:16:58

所以只能buy buy buy

作者: not419 时间: 2015-8-4 16:28:13

不懂、普通，噗通、扑通、铺通

作者: yellowtail 时间: 2015-8-4 17:22:30

想买就买咯。。。。。

作者: StayHamilton 时间: 2015-8-4 18:53:49

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-8-4 12:32
同意LZ的观点，从现在的经济情况来看新西兰总体房价没有出现大幅下降的可能。

如果是讨论新西兰全国房价的 ...

同意狂奔的蜗牛的觀點
Hamilton 已經出現補漲的情況了!!
整個 Hamilton 地區經常僅有3~500套房在市場上, 很容易就被追價而上漲的.

作者: Littlepigpig 时间: 2015-8-4 21:21:48

我只想說，AKL房市如果崩潰的話，絕對不是什麼金融危機可以達到的。
只有在AKL發生重大災難的時候才會發生，例如大型地震，大規模的瘟疫，例如SARS.
touch wood, 所以機會非常非常小的。

作者: papaya_dog 时间: 2015-8-5 15:09:34

panteris 发表于 2015-8-4 14:51
我本人丝毫不懂金融经济blabla，只是个从国内逃过来没几年的臭码农，只有套自住房，没有投资房。
我想说的 ...

比较赞同这种说法，反观最近30年，究竟有几个牛b的人真正的预测未来经济的发展，那些专家学者所谓的预测，在只是基于其理论知识。作为我们这等P民，有套自住房。纽币一直跌，说的好听刺激出口，但反观过来，等同于新西兰进口成本增加了，比如10美金的东西，以前汇率在0.8的时候，12.5纽币就可以进口到新西兰，可是现在跌到0.65，将近15.3纽币才可以。光进口成本就贵了2.8纽币，那卖的价格是否就更贵，我们生活在这里的居民是不是生活成本就更高。

作者: patronleo 时间: 2015-8-5 16:48:23

此贴必火，占个位置先

作者: johnz79 时间: 2015-8-5 20:57:43

还可以有另外一种推测：
9月美国开始加息周期，国际热钱开始撤退，纽币和全球大宗商品开始暴跌，纽币跌破0.5，央行被迫连续加息，吸引国际资金，房贷利息开始贷款，15年下半年买房子的人开始高位套住，随着利息持续增加，被迫卖方的人开始增加，加上政府的保障性住房供应量也上来，Supply over Demand，到16年中期房价到顶，开始一波三年的回调30%。
看看现在普通的四房都要120万以上，如果涨到150万的四房，还有人接盘嘛？反正我不会买了，自己够住就行了。

作者: babyformula 时间: 2015-8-5 21:08:08

panteris 发表于 2015-8-4 14:51
我本人丝毫不懂金融经济blabla，只是个从国内逃过来没几年的臭码农，只有套自住房，没有投资房。
我想说的 ...

同意。
任何情况下，鸡蛋都不能放在一个篮子里。
钱是别人赚的。
苦还是要自己来吃。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-5 22:28:53

johnz79 发表于 2015-8-5 19:57
还可以有另外一种推测：
9月美国开始加息周期，国际热钱开始撤退，纽币和全球大宗商品开始暴跌，纽币跌破0. ...

新西兰央行表示没有压力，新西兰元本来就是高估了。刚刚看了新闻，奶制品已经9连跌了，纽币反应平淡。纽币下降正好可以促进出口。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-5 22:31:12

papaya_dog 发表于 2015-8-5 14:09
比较赞同这种说法，反观最近30年，究竟有几个牛b的人真正的预测未来经济的发展，那些专家学者所谓的预测 ...

买的东西贵了，卖的东西便宜了。
促进了出口，减少了进口，贸易顺差，好还是不好？

作者: johnz79 时间: 2015-8-5 22:43:21

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-8-5 21:28
新西兰央行表示没有压力，新西兰元本来就是高估了。刚刚看了新闻，奶制品已经9连跌了，纽币反应平淡。纽 ...

如果跌破0.5，跌到0.4，和人民币汇率只有3块的时候，你再想想会不会有压力。那个时候进口物价狂涨，推高国内CPI。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-5 23:09:53

johnz79 发表于 2015-8-5 21:43
如果跌破0.5，跌到0.4，和人民币汇率只有3块的时候，你再想想会不会有压力。那个时候进口物价狂涨，推高 ...

记忆里，当年来新西兰的时候和人民币汇率是1：3.5。那时候留学好便宜啊，上课的时候都是中国留学生。教室都坐不下，要分好几批。
曾经的黄金年代！

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-5 23:18:27

如果汇率真的跌倒3，那么会有多少的人来新西兰旅游，留学。新西兰的产品又会是多么的供不应求。
当然了，如果真的是跌到不值钱那就另当别论了。不过纽币不致于。

作者: 剑客浪心 时间: 2015-8-6 10:24:18

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-8-5 22:09
记忆里，当年来新西兰的时候和人民币汇率是1：3.5。那时候留学好便宜啊，上课的时候都是中国留学生。教室 ...

01-02， 08-09，汇率见底3.5后，都是一波房市牛市的启动。

作者: gooddog1982 时间: 2015-8-6 20:23:24

panteris 发表于 2015-8-4 14:51
我本人丝毫不懂金融经济blabla，只是个从国内逃过来没几年的臭码农，只有套自住房，没有投资房。
我想说的 ...

hahaha,喜欢，给力阿，但是我觉得有闲钱我还是会再买投资房的

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-8-6 21:18:55

panteris 发表于 2015-8-4 14:51
我本人丝毫不懂金融经济blabla，只是个从国内逃过来没几年的臭码农，只有套自住房，没有投资房。
我想说的 ...

不错，是个靠谱的码农。
大家该买的买，该卖的卖，想裸泳的请継续。

作者: 画中人 时间: 2015-8-6 23:42:21

还以为是什么高见～～～～～～～～～

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-8-6 23:48:40

画中人发表于 2015-8-6 22:42
还以为是什么高见～～～～～～～～～

有高见的都去买房了，在这儿的全是灌水的⋯呵呵

作者: 画中人 时间: 2015-8-6 23:51:36

ThinkOutLoud 发表于 2015-8-6 22:48
有高见的都去买房了，在这儿的全是灌水的⋯呵呵

有高见的未必现在买房吧～～～ANYWAY能HOLD住就好。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-8-7 00:00:48

画中人发表于 2015-8-6 22:51
有高见的未必现在买房吧～～～ANYWAY能HOLD住就好。

好吧，既然都是狐狸，咱们就不整什么聊斋了。英雄所见略同吧。

作者: 星空 时间: 2015-8-7 00:36:05

此贴要火，先留个坐

作者: ragejo 时间: 2015-8-7 09:22:13

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-8-5 21:31
买的东西贵了，卖的东西便宜了。
促进了出口，减少了进口，贸易顺差，好还是不好？ ...

请对应自己的收入配比或者社会阶层入座：
如果你是出口型经济的受益人，那么恭喜你；如果你是进口型经济的受益人，那么你最近的日子可能不是那么好过了。因为如果你是老板，你直接感觉到市场给你带来的喜悦或者压力，如果你是打工的，你会感到老板的喜悦和压力给你带来的变化

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-7 10:38:41

ragejo 发表于 2015-8-7 08:22
请对应自己的收入配比或者社会阶层入座：
如果你是出口型经济的受益人，那么恭喜你；如果你是进口型经济 ...

任何企业都有国内和国外的需求，毕竟新西兰只有400万人口，出口型经济受益人肯定会多些。

作者: panteris 时间: 2015-8-7 11:53:51

gooddog1982 发表于 2015-8-6 19:23
hahaha,喜欢，给力阿，但是我觉得有闲钱我还是会再买投资房的

当然，个人观点是有闲钱，而且投资不会影响到现在生活质量的情况下。闲钱肯定要拿去投资，但是如果勒紧了裤腰带，甚至借贷（向银行正常贷款不算，因为银行会评估你的还款能力）投资，那还真是非常newbee啊～～～

作者: 我行我素我酷 时间: 2015-8-7 12:36:22

本帖最后由我行我素我酷于 2015-8-7 11:39 编辑

我感觉之前出手的那没问题，买是可以，如果现在出手，按照20%或者30%买一百多万的房子，风险是很大的，搞个几套，你基本就是带几百万了，除非你有很强大的现金流，现在是低利率，或者cash in. 但是未来谁能确定利率多少，新西兰可是在80年代经历过20%的利率，90年代10%以上的利率，就是在08年前后都是近10%的利率。假如纽币暴跌，恐慌性抛售，政府会不得不动用加息来控制货币过分贬值的。所以，我以为，买随时都可以，关键要在低利率时候控制好风险比例，因为未来的事情谁知道。每一个阶段的经济形势都不一样，不能以偏概全。而且未来，世界经济会更复杂，时刻要警惕着，而且新西兰这样小国，根本没有风险抵御能力，政府救市能力有限。要不然，一不小心，直接回到解放前。楼上很多人，还希望纽币暴跌，认为很好，真要是纽币暴跌，真要是暴跌危机，政府必然紧急加息，一晚上提高一倍，利率到10%以上都有可能。看看去年土耳其，俄罗斯，都是货币暴跌，然后政府紧急加息，政府直接从4%，提高到10%，一个晚上。俄罗斯直接干到17%。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-7 13:45:20

我行我素我酷发表于 2015-8-7 11:36
我感觉之前出手的那没问题，买是可以，如果现在出手，按照20%或者30%买一百多万的房子，风险是很大的，搞个 ...

纽币暴跌，听起来挺吓人的。跌到多少算暴跌啊？
现在已经跌挺多了，算不算暴跌？央行为啥还准备降息？

作者: 我行我素我酷 时间: 2015-8-7 14:41:01

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-8-7 12:45
纽币暴跌，听起来挺吓人的。跌到多少算暴跌啊？
现在已经跌挺多了，算不算暴跌？央行为啥还准备降息？ ...

暴跌就是爆，的意思短期内剧烈跌，可能几天内，跌幅远超过其他任何货币跌幅，时间长跌，就不是暴跌了，现在跌一年才跌20%，而且其他货币跌的更多，看看去年卢布，在几天内跌10-20%。其实有时候导火索就是偶然事件，引起的恐慌性抛售，蝴蝶效应，这谁都控制不住。现在大机构金融都是自动化交易，到时候会有天量盘做空纽币，一旦趋势形成，根本挡不住。这种事情其实经常会见到的，而且目前几年好像更加频繁起来，所以纽币哪天突然暴跌，真不是好事，获利的只是一些大的做空金融机构，新西兰本地政府金融机构可以说基本不堪一击。其实现在这些国际大金融机构，都是利益追寻着，就是到处寻找导火索，资金到处游走。未来事情谁都不好说，风险永远存在，黑天鹅事件类的事情也一定不是唯一。

作者: Eastpark 时间: 2015-8-7 15:26:48

看过楼主对A股的股评，对你的策略表示不赞同。

你最近买了奥克兰的地产了吗？买了说明你相信自己的判断；如果没买，请说明为什么没买？

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-8-7 15:59:07

我行我素我酷发表于 2015-8-7 13:41
暴跌就是爆，的意思短期内剧烈跌，可能几天内，跌幅远超过其他任何货币跌幅，时间长跌，就不是暴跌了， ...

那就希望它不要发生了，对大家都不好。

作者: pategao 时间: 2015-8-10 11:19:41

当市场好的时候，谁都是专家

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