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标题: 咨询一下，想要在自家院子里建minor dwelling [打印本页]

作者: al1850 时间: 2015-7-17 13:58:10 标题: 咨询一下，想要在自家院子里建minor dwelling

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作者: 岚岚羽羽 时间: 2015-7-17 14:02:17

Minor最大60，因为小所以成本高。

正巧自己做了一个，算算包括consent一起接近180k，几个洋人大公司给我报过价基本在180k-240k不等。当然不排除有人可以做到95k...反正我是不行...

作者: lark 时间: 2015-7-17 14:24:07

岚岚羽羽发表于 2015-7-17 13:02
Minor最大60，因为小所以成本高。

正巧自己做了一个，算算包括consent一起接近180k，几个洋人大公司给我 ...

这里面应该不少是申请费吧？

作者: 岚岚羽羽 时间: 2015-7-17 14:26:19

contribution是给council的1w多
RC和图纸个花了小1w
Service还没做，但是估计在15k左右，包括watercare，vector and etc.

作者: al1850 时间: 2015-7-17 15:47:14

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作者: clam 时间: 2015-7-17 16:50:52

180k for a MD still good investment if u can rent it out for 350pw

作者: 心理医生 时间: 2015-7-17 16:52:55

对在北岸地区对地大小的要求是多少啊。。。。。。。。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-7-17 19:30:13

clam 发表于 2015-7-17 15:50
180k for a MD still good investment if u can rent it out for 350pw

可是如果用它这首付，可以买个90万的房子，没准能租700-800，哪个更划算？我以前也痴迷于加建（虽然从来没建一个），后来想像貌似不划算。加建的虽然房子能增值，可是买房同样可以，甚至更多。我觉得除非是一家人住前后这种，要不加建貌似意义不大。万一以后可以分割的话反而赔了。

作者: clam 时间: 2015-7-17 19:36:09

猩猩都叫兽发表于 2015-7-17 18:30
可是如果用它这首付，可以买个90万的房子，没准能租700-800，哪个更划算？我以前也痴迷于加建（虽然从来 ...

800pw rent ＝ 4.6% return on purchase price of 900k

180k 其實也可以用top up的， 350pw on 180k is actually 10% return on price, top up 完還有錢剩。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-7-17 19:51:07

clam 发表于 2015-7-17 18:36
800pw rent ＝ 4.6% return on purchase price of 900k

180k 其實也可以用top up的， 350pw on 180k is ...

我明白你的意思。可是独栋的capital gain高啊。而且建设期间也可能要空租，加上等待的时间等等这些开销也不小。要是早年买的而且没钱再买了那么加建是个不错的选项。如果有能力买还是做首付我觉得更好。不过这是我的想法。就象有人喜欢投资公寓有人买房子一样

作者: clam 时间: 2015-7-17 19:57:31

猩猩都叫兽发表于 2015-7-17 18:51
我明白你的意思。可是独栋的capital gain高啊。而且建设期间也可能要空租，加上等待的时间等等这些开销也 ...

我就猜到你會這樣回。

因爲我都看cashflow不看capital gain的。。capital gain will happen naturally

再説，90w的房子不一定好租，市塲上比較好租的應該是2-3brm 400-500pw的，過700的房子基本上很難租的。要是我有18w的話我也可能買兩間南區的就算了。每個人的strategy也不一樣

我不能接受cover不了mortgage repayment的。。哈哈

作者: 岚岚羽羽 时间: 2015-7-17 20:52:55

每个人的portfolio都不一样.对我来说暂时是追求yield
但是200k的钱进去从某种角度确实买房子可能更划算。只是自己胆子小现在的市场不敢再进货

作者: 岚岚羽羽 时间: 2015-7-17 20:53:27

心理医生发表于 2015-7-17 15:52
对在北岸地区对地大小的要求是多少啊。。。。。。。。

600sqm subject to living courts and etc.

作者: al1850 时间: 2015-7-17 21:44:37

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作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-7-17 22:31:18

clam 发表于 2015-7-17 18:57
我就猜到你會這樣回。

因爲我都看cashflow不看capital gain的。。capital gain will happen naturally

90万可以买到home income这种，东区西区都可以，租金好点的能有900+ 虽然不好找但是还有。和建income一样，但是上来就可以有收入了。如果18万买到这样的还是不错的。现在买个能加件的也不便宜了，再加件还要花钱，毕竟后面是全新的。前端时间在朋友在pakuranga heights买了个home income的86万租860。我也不能接受贴太多钱的房产，不过现在不好找，要么就非法分租，但是风险有，而且回报略差。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-7-17 22:37:26

al1850 发表于 2015-7-17 20:44
90万房子太贵，但是买房还是要赶在10月1号LVR70%前，否则首付就好大一笔。如果180k建 minor dwelling,要 ...

90万当然不能买大地独立房子那种了，但是home income的可以，租金也上得去。18万买90万正好20%首付！我不确定建好就卖这种是否能升值很大，因为没卖过。但是我认识朋友就是买了加建然后卖的，我感觉一般。忙活半天挣不了太多。而且这种类型的房子比较不受自住买家喜欢，市场不好时相对可能更不好脱手。但是租金回报来说确实不错。

反正如果是我，我会再投入购置新房，但是还要看个人的还款能力和承担风险能力了。加建肯定是比较保守的了，但是假如未来1年房价继续暴涨，你这个18万投入可能就不划算了。个人意见

作者: walker123 时间: 2015-7-17 22:53:04

岚岚羽羽发表于 2015-7-17 13:26
contribution是给council的1w多
RC和图纸个花了小1w
Service还没做，但是估计在15k左右，包括watercare，ve ...

能说说council contribution多少钱吗? RC, BC 还有画图？watercare? 盖房多少钱？
对了 Service 是什么意思？

作者: walker123 时间: 2015-7-17 22:55:27

岚岚羽羽发表于 2015-7-17 13:02
Minor最大60，因为小所以成本高。

正巧自己做了一个，算算包括consent一起接近180k，几个洋人大公司给我 ...

你都找了那几家洋人大公司？180k-240k好像蛮贵的，只是自己的感觉。

作者: al1850 时间: 2015-7-17 23:40:35

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作者: ronaldlu 时间: 2015-7-17 23:41:11

砖瓦60平住房加内进车库总面积约100平190k不包watercare水表。

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-7-17 23:53:50

本帖最后由陌生的香港人于 2015-7-17 22:57 编辑

PAUP 好像沒有Minor Unit 的定義和條文但是是他們卻容許現在的房子由一個住宅單位變成兩個住宅單位前提是要符合某些設計標準所以真的不知道是真的是不容許獨立的minor unit 還是什麼其他原因相信只有PAUP 生效了看看Council 是如何應用/解析這些條款才知道

不過現在還是要看各區的District Plans 有些區是不容許建minor dwelling 的好像中區就算可以的話還有一些設計要求（例如minor unit 要有自己符合規定的停車位/最小花園面積等）東區更無厘頭的要你為了這個minor unit 加一顆樹等等有些也要你先申請resource consent - 所以建議樓主還是先去Council 問問比較好

作者: 千语千寻 时间: 2015-7-18 00:06:13

加建最大面积是65平米。还可以有一个不内进的车库。所以最大可以做个100平米左右。大概20-25万吧。西区不就是有个一地2房的卖了100多万的吗。其实不能分的全副地还是能买到60万左右的。花个20万加建。分分钟增值30万。然后出租回报率高，还可以top up出来现金。不是满好的吗

作者: al1850 时间: 2015-7-18 00:37:58

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作者: 岚岚羽羽 时间: 2015-7-18 00:42:05

陌生的香港人发表于 2015-7-17 22:53
PAUP 好像沒有Minor Unit 的定義和條文但是是他們卻容許現在的房子由一個住宅單位變成兩個住宅單位前提 ...

专家在这里建议楼主直接问council 其实council的人都还蛮有好的

作者: al1850 时间: 2015-7-18 00:46:12

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作者: 岚岚羽羽 时间: 2015-7-18 00:46:58

本帖最后由岚岚羽羽于 2015-7-17 23:53 编辑

walker123 发表于 2015-7-17 21:55
你都找了那几家洋人大公司？180k-240k好像蛮贵的，只是自己的感觉。

有很多是我自己google的好像一个叫verstile homes，不要指望上市公司了

作者: nanjifeng 时间: 2015-7-18 00:49:05

al1850 发表于 2015-7-17 23:37
加课树？这也太搞了吧：O 就是想在Aup生效前加建，否则一旦有变动就来不及了。 ...

那个aup什么时候生效啊？也在考虑加建，但我们还得砍树呢。市场上有种portable building, 大概10多万吧，成品直接放上去。以前东区有家公司专门干这个，英国过来的房子。现在不知道还在不。

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-7-18 01:13:11

al1850 发表于 2015-7-17 23:37
加课树？这也太搞了吧：O 就是想在Aup生效前加建，否则一旦有变动就来不及了。 ...

Rule
13.12.6 Minor household units in the Main Residential zone

13.12.6.1
Council reserves control over the following matters when assessing an application for minor household units in the Main Residential zone and may impose conditions in respect of each:
(a) servicing, including stormwater drainage, water supply, and sewage disposal design and appearance
(b) design and appearance
(c) landscape elements
(d) carparking and access
.......

(c) Landscape Elements
(i) Whether areas have been identified for planting and landscape elements. As a general guide not less than 30% of any site shall be laid out in grass and/or planting. For the purposes of this provision, the private open space may be included within the assessment of the landscaped area.

(ii) Whether specimen trees are to be planted and any significant vegetation is to be retained. As a general guide at least one specimen tree per household unit should be planted.

作者: 楼主 时间: 2015-7-18 08:45:46

陌生的香港人发表于 2015-7-17 22:53
PAUP 好像沒有Minor Unit 的定義和條文但是是他們卻容許現在的房子由一個住宅單位變成兩個住宅單位前提 ...

The provisions for the conversion of existing dwellings relate to and assist in achieving the
objective of enabling greater housing choice. The approach allows an existing dwelling to be
converted into two dwellings within the Single House, Mixed Housing Suburban and Mixed
Housing Urban zones. Conversion of dwellings is a restricted discretionary activity in the
Large Lot and Rural and Coastal Settlement zones. Such a conversion would be subject to
development controls to ensure an adequate level of amenity is achieved and there is
sufficient capacity for on-site wastewater servicing. This policy approach can assist in
improving housing affordability by enabling the two converted dwellings to exist on a single
certificate of title. This approach can be seen as a continuation of the minor household units
which were enabled in many of the legacy District Plans in Auckland.

应该是换个说法而已，但以前每个council的具体规定可能有变化。是应该这么理解么？

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-7-18 11:13:19

本帖最后由陌生的香港人于 2015-7-18 17:43 编辑

楼主发表于 2015-7-18 07:45
应该是换个说法而已，但以前每个council的具体规定可能有变化。是应该这么理解么？
...

呵呵謝謝樓主哥補充我還沒詳細看這些政策解釋但這裡說的是"conversion" 只是在現成房子裡面多弄一個住宅單位處理好像沒有提到像樓主般想建一個獨立的minor dwelling unit 又是怎樣處理

作者: nevernew 时间: 2015-9-9 22:25:53

猩猩都叫兽发表于 2015-7-17 21:31
90万可以买到home income这种，东区西区都可以，租金好点的能有900+ 虽然不好找但是还有。和建income一样 ...

你朋友几月买的？很值啊

PH的房80万出头满普遍的，你朋友居然只花86万就买到了home & income

佩服

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-9-10 11:25:38

nevernew 发表于 2015-9-9 21:25
你朋友几月买的？很值啊

PH的房80万出头满普遍的，你朋友居然只花86万就买到了home & income

今年5月的时候买的.

还有一个edgewater的home income 6月卖的吧，才80万初。捡漏了。前几天有一个类似但比那个略好的，卖了99万，也在edgewater. 5月前后好几个h & i卖了80中-90初。现在普遍100+的节奏。日了。。。

作者: nevernew 时间: 2015-9-10 20:49:08

猩猩都叫兽发表于 2015-9-10 10:25
今年5月的时候买的.

还有一个edgewater的home income 6月卖的吧，才80万初。捡漏了。前几天有一个类似但 ...

原来是在EDGEWATER那边

不过现在那边真心也不便宜了。

顺便，那里的房好租吗？感觉离高压电线很近都

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-9-11 00:15:57

nevernew 发表于 2015-9-10 19:49
原来是在EDGEWATER那边

不过现在那边真心也不便宜了。

我朋友那个在pakuranga height， beechdale 附近的一条街，很好。不过不是前后独立是上下独立的，86也很不错了。

感觉前端时间不好租，我也有房在那区。有段时间都65个房子出租，现在45个左右。

作者: nevernew 时间: 2015-9-11 09:50:32

猩猩都叫兽发表于 2015-9-10 23:15
我朋友那个在pakuranga height， beechdale 附近的一条街，很好。不过不是前后独立是上下独立的，86也很 ...

上下独立也能做成legal的home & income?

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-9-11 14:18:08

nevernew 发表于 2015-9-11 08:50
上下独立也能做成legal的home & income?

当然了，有不少这样的。不过现在批不容易了可能，都是老房子这么整的。我也有个这样的。

作者: hello_daisy 时间: 2015-9-11 19:43:48

猩猩都叫兽发表于 2015-7-17 18:30
可是如果用它这首付，可以买个90万的房子，没准能租700-800，哪个更划算？我以前也痴迷于加建（虽然从来 ...

市场好的时候拿这18万买投资房
市场不好的时候卖掉或者加建守着
你觉得呢？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-9-11 20:11:49

hello_daisy 发表于 2015-9-11 18:43
市场好的时候拿这18万买投资房
市场不好的时候卖掉或者加建守着
你觉得呢？ ...

看情况吧，总的来说思路是对的我觉得。

作者: nevernew 时间: 2015-9-11 21:53:17

猩猩都叫兽发表于 2015-9-11 13:18
当然了，有不少这样的。不过现在批不容易了可能，都是老房子这么整的。我也有个这样的。 ...

这种是不是上下允许两个厨房？

两个水表，两个电表？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-9-11 22:09:52

nevernew 发表于 2015-9-11 20:53
这种是不是上下允许两个厨房？

两个水表，两个电表？

恩。但是好像不是必须独立水电表。可能每个时期的要求不同，现在不能上下这种了好像。

作者: 瓜子儿 时间: 2015-9-11 22:54:17

岚岚羽羽发表于 2015-7-17 13:02
Minor最大60，因为小所以成本高。

正巧自己做了一个，算算包括consent一起接近180k，几个洋人大公司给我 ...

您能告诉我您用的哪家公司吗？您对这家公司满意吗？我们也想盖个小屋。正在到处找呢。谢谢

作者: 小马虎 时间: 2015-10-13 14:24:28

walker123 发表于 2015-7-17 22:53
能说说council contribution多少钱吗? RC, BC 还有画图？watercare? 盖房多少钱？
对了 Service 是什么意 ...

请问你弄了没？我的RC和BC都下来了,正头大呢。

作者: ronaldlu 时间: 2015-10-13 22:49:05

陌生的香港人发表于 2015-7-17 22:53
PAUP 好像沒有Minor Unit 的定義和條文但是是他們卻容許現在的房子由一個住宅單位變成兩個住宅單位前提 ...

是的每個case都不同，两月前在東區申請一個95平，無厘頭要求客厅离小花園1.5米，不過還是破解了。

作者: linda.ljhooker 时间: 2015-10-13 23:37:18

是，新的unitary plan没有minor dwelling的说法，要么能分，要么不能分。而且有的房产目前可分割的在新的plan下反而不能分割了。

如果您想指导您的房产的plan，能否分割，能否建minor dwelling, 分割时有什么问题，可以问我，免费的哦。

作者: linda.ljhooker 时间: 2015-10-13 23:41:19

legal 的home+income指的是有合法的两个厨房，水电分开，sleepout不能有厨房，不能叫home+income，但如果加建了minor dwelling，就是合法的home+income。

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-10-14 09:53:51

linda.ljhooker 发表于 2015-10-13 23:37
是，新的unitary plan没有minor dwelling的说法，要么能分，要么不能分。而且有的房产目前可分割的在新的pl ...

Minor Dwelling 和分割是兩個不同的概念最好不要混為一談

還有能否分割能否加建什麼的最好還是去Council 問

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-10-14 09:56:53

本帖最后由陌生的香港人于 2015-10-14 10:00 编辑

linda.ljhooker 发表于 2015-10-13 23:41
legal 的home+income指的是有合法的两个厨房，水电分开，sleepout不能有厨房，不能叫home+income，但如果加 ...

奧克蘭現在的7個 District Plans （至少主要的4份 Isthmus, North Shore, Waitakere, Manukau) 好像甚至沒有 "home and income" 和 "sleepout" 這兩個字的出現更不要說定義這些都是民間的叫法所以沒有所謂legal 不legal 通常都一律叫做“minor dwelling unit” 不然就是和你計較 density 的時候了

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